【正文】 的天氣要求、藥劑濃度、實施人的安全保護等方面做明確規(guī)定，并在噴藥之前上報管理處；⑤. 噴藥期間應(yīng)將有關(guān)注意事項提前通知?。I(yè)）戶；⑥. 綠化植物害蟲種類分類：168。 苗圃害蟲：地老虎、蠐螬、金針蟲、螻蛄、百一等唱戲居于土壤中危害種子，幼苗的根、莖、芽；168。 枝梢害蟲：俄類和甲蟲類，蚜蟲、蚧殼蟲，常鉆蛀植株枝梢及幼莖，影響枝梢的生長；168。 食葉害蟲：枯葉蛾、杜蛾、次蛾等，這些害蟲大量食害葉片；168。 蛀干害蟲：天牛、吉丁蟲、象甲類，他們常鉆蛀樹干的木質(zhì)部、韌皮布；168。 種子、果實害蟲、螟蛾、卷蛾、花蠅、小蜂類。時花地花管理①. 做好殘花、黃葉的修剪，缺株要及時補上；②. 自然環(huán)境盆花布置注意隱遮；③. 及時淋水兵利用林水調(diào)控開花時間（生蕾要琳灑花頂，熟花要避免淋花朵，只淋花的莖和泥）、提前施基肥，并做好病蟲害防治；④. 達標標準：全年有鮮花擺設(shè)，選種配置合理，地載花木生態(tài)良好，無殘花缺株現(xiàn)象，自然環(huán)境盆花盆無裸露花盆。室內(nèi)綠化管理①. 保持所有花卉植物生機勃勃、色彩艷麗；②. 室內(nèi)觀葉植物一般隔3天淋水一次，室外花卉每天淋1次水；③. 要注意經(jīng)常開窗通風(fēng)，使空氣對流；④. 要經(jīng)常變化方向，使植物生長勻稱整齊；⑤. 發(fā)現(xiàn)花卉有黃葉、枯葉，及時剪除，如有花卉死亡，應(yīng)在立即移走并更換；⑥. 一般在市內(nèi)擺放一段時間后要搬到室外較隱蔽的地方養(yǎng)護一段時間，但不能搬到室外陽光充足的地方直接照曬陽光，以免一下不適應(yīng)而導(dǎo)致植物死亡；⑦. 換花時做好盆花的修剪、整形和清除枯葉的工作，確保新?lián)Q花卉的觀賞效果?；▔ㄐ∑罚┕芾恝? 松土除雜草：對于尚未郁閉的花壇，生長季節(jié)每月送土1次，除雜草2次，松土深度35cm，非生長季節(jié)每月除雜草1次，為防止雜草長入花壇，每年45月和89月在松土同時進行修邊，修邊寬度為30cm，線條流暢；②. 修剪：一般每年23月重剪1次，保留3050cm，以促進側(cè)枝發(fā)芽，以后每月根據(jù)花壇養(yǎng)護標準進行修剪造型，中間高、兩邊低，中間高度根據(jù)品種不同而異，一般5080cm，形成曲面并有較好的園林美化效果；③. 施肥：23月重剪后以撒施基肥為主，以后根據(jù)生長情況用復(fù)合肥進行追肥，晴天施肥時應(yīng)保證淋足水；④. 達標標準：花壇無缺株，長勢旺盛，無病蟲害發(fā)生，要有一定的園林效果。蔭生植物的養(yǎng)護要點蔭生植物是指一些以觀葉為主的能較長時間耐隱蔽或耐陰的植物。因為陰生植物新陳代謝的強度較弱，消耗水分及營養(yǎng)較少，能適應(yīng)較少光照的條件，故能在陰暗角落存活較長時間。我公司屬下樓盤綠化所用蔭生植物主要有棕竹、竹芋、冷水花、鴨腳木、蒲葵、散尾葵等，詳細列項見附件《蔭生植物習(xí)性表》。陰生植物在管理上要注意幾點：①. 要根據(jù)各種植物的品種適當控制水肥，因為各種植物對水肥的要求不一樣，一般適宜經(jīng)常葉面噴水；②. 栽培介質(zhì)易疏松保水保肥。綠化環(huán)境布置①. 對于前期工作需注意：168。 場地放好工作警示牌；168。 做好花木的現(xiàn)場維護工作，不發(fā)生因人為破壞而造成死亡或嚴重損壞；168。 注意現(xiàn)場清潔，尤其在驗樓期間，應(yīng)及時清掃施工現(xiàn)場雜物，并避免灰塵四揚。②. 環(huán)境布置用花計劃的制定168。 公司在每年年底根據(jù)物業(yè)盤的用花數(shù)量和品種做好下一年度的用花計劃；168。 公司要根據(jù)計劃負責設(shè)計好擺放方案。③. 花木周期更換168。 對于花壇、花境，應(yīng)栽種色彩鮮艷、花果俱佳的植物；168。 不宜選擇帶刺、有害、抗性弱的植物，以免造成意外事件；168。 所有備換花木在使用前先噴一次廣普性殺蟲殺病藥；168。 所有備換的花木一定要先將枯枝黃葉、殘花、雜草、竹簽清理修剪好，并將花盆清潔，大盆植物盆面要鋪上一層石米或陶粒、火山巖等覆蓋泥面；168。 進行季節(jié)更換時，應(yīng)注意：a、 在現(xiàn)場放好工作警示牌；b、 一切妥當后清潔現(xiàn)場，并將植物上的泥塵清洗干凈后收回警示牌離場。節(jié)慶日環(huán)境布置①. 各管理處應(yīng)根據(jù)節(jié)慶日的工作安排確定選用的花木及擺放方案，并報主管人員審批；②. 根據(jù)審批后的方案，最遲在節(jié)慶日前12天完成場景布置；③. 節(jié)慶日布置質(zhì)量標準：168。 主體突出，色彩得當，對比強烈；168。 材料新穎，有較長觀賞期；168。 花材有時令感，所有花材在節(jié)慶日當天達到最佳觀賞效果；168。 布置與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。④. 會場、展銷場地等場地布置168。 根據(jù)場地用途與要求，分判方確定場地布置方案；168。 涉及服務(wù)收費的，按有關(guān)規(guī)定辦好有關(guān)收費手續(xù)；168。 按要求完成場地布置后應(yīng)清理好現(xiàn)場衛(wèi)生；168。 管理處園林綠化主管負責檢查布置質(zhì)量，簽名確認，并做好紀錄；168。 場地布置質(zhì)量標準：a、 花木尺寸統(tǒng)一、整齊、搭配合理、美觀；b、 場地布置最少在場地使用前半天完成；c、 保持操作現(xiàn)場的清潔衛(wèi)生。公共綠地養(yǎng)護①. 草坪分級標準一級草坪標準要求為：草地覆蓋率98%，平整無裸露及無坑洼，每年綠期達360天，留茬60mm以下，草地無雜物、垃圾樹葉，供觀賞用；②. 場地平整：每12年進行鋪沙、疏草根除泥保證草坪平整、坡度順緩。③. 修剪：要保持平整完美，草坪就要時常修剪，生長過于旺盛會導(dǎo)致根部壞死。168。 修剪頻度：春夏季勤修剪，一級草生長季每10天剪一次，秋季每月剪一次；168。 剪草質(zhì)量標準a、 保持草坪高度油草為6080mm，臺灣草為4060mm；b、 葉剪割后整體效果平整，無明顯起伏和漏剪，剪口平齊；c、 障礙物處及樹頭邊緣補剪部位，無明顯漏剪痕跡；d、 四周不規(guī)則及轉(zhuǎn)彎位無明顯交錯痕跡；e、 現(xiàn)場清理干凈，無遺漏草屑、雜物。④. 施肥：開春及夏季應(yīng)適當施用多元肥。⑤. 淋水：一級、二級草坪夏秋生長季每天淋水1次，秋冬季根據(jù)天氣情況每周淋水2~3次。⑥. 雜草防除質(zhì)量標準: 草坪沒有明顯高于10cm的雜草，雜草不得超過5棵/m2； 整塊草坪沒有明顯的寬葉的或已經(jīng)開花的雜草。 綠化保養(yǎng)操作要點（1） 禮儀的培訓(xùn)應(yīng)與樓盤形象相符，基本標準為：序號項 目標 準1儀容儀表1． 上班必須穿工作服，佩帶工作牌，不穿拖鞋，不抽煙；2． 上下班時，手不放在衣口袋內(nèi)，不搭肩挽背；3． 精神飽滿，儀表整潔，男工頭發(fā)不能過耳，女工不能披頭散發(fā)。2服務(wù)態(tài)度1． 使用規(guī)范文明禮貌用語；2． 服務(wù)態(tài)度端正，辦事認真負責，有良好的職業(yè)道德；3． 服從領(lǐng)導(dǎo)；4． 文明服務(wù)，禮貌待人。3工作紀律1． 履行職責，遵守管理處的各項管理規(guī)定；2． 上班時間不會客、閑談，不做與本職工作無關(guān)的事情；3． 不得在公共區(qū)域內(nèi)大聲喧嘩；4． 日常工作，動作要準、輕、穩(wěn)，注意安全；5． 空閑時間不得在公共場合閑逛、逗留；6． 不收受業(yè)戶錢財。（2） 草地保養(yǎng)管理要點①. 除雜草：主要清除惡性雜草。但開春是草地的生長旺盛期，主要精力不要放在除雜草上，而要勤割、修剪、施肥、補值，特別是注意主要路線的兩邊雜草，以及修剪邊線草。②. 整地面：一般在開春前進行浦沙平整地面工作。新草坪1年平整1~2次，已定型草坪每2~3年平整1次。③. 疏根：草長得過密時要疏根或打孔透氣。（3） 灌木保養(yǎng)管理要點灌木指無明顯主干，~2m左右的植物，如灑金榕、九里香、米蘭、紅絨球、大紅花等。①. 日常保養(yǎng)要注意淋水、保潔、修剪、松土、除草、除蟲；②. 種植：冬季種植，根部成凹形，便于保水，夏季成凸形，便于排水。種植完灌木下的坑洞要填平。③. 松土：開春前完成植物松土工作，以利水、肥的吸收。④. 保潔：及時清除落葉和垃圾，在灌木叢中的雜物盡量不用掃把大力掃，以免損傷新芽，可用鐵條清除。⑤. 補種：尾度略大于原來規(guī)格，以便修剪后和原來的植物相一致。（4） 喬木保養(yǎng)喬木是指有明顯主干，高度在2米以上的樹木。①. 交接時，要注意略微修剪頂葉，檢查有無搗實泥土，及時淋定根水。②. 日常保養(yǎng)中，每天對每棵樹進行觀察，發(fā)現(xiàn)葉片有缺水現(xiàn)象時要及時處理。168。 摘除干葉168。 修剪一些葉片168。 檢查根部有無積水現(xiàn)象，如發(fā)生積水，在旁邊挖坑進行排水168。 及時將發(fā)現(xiàn)的問題報告主管（5） 時花保養(yǎng)時花指季節(jié)性開花的植物。①. 淋水：花蕾較青時，可適量淋水在花蕾上，如花蕾較熟時，只能淋根，以免花謝。②. 更換：密切注意時花的生長狀況，摘除殘花，適時更換。（6） 室內(nèi)植物保養(yǎng)①. 室內(nèi)植物保養(yǎng)注意搞好衛(wèi)生工作，保持葉片干凈。②. 適當時候噴啤酒及根外施肥，可令葉片青綠、有光澤。③. 如葉尾枯黃，要沿葉片形狀進行修剪。④. 視植物生長狀況，每月提出更換植物的意見。（7） 修剪技藝①. 草坪：臺灣草一般不超過5cm。注意修剪后做好邊線草及樹頭角條的修剪。②. 地被植物：不能起直角，注意草坪、地被、灌木之間高度的控制，保持多層次的綠化種植效果，每層高差在15~20cm。③. 綠籬：修剪平整，邊角整齊，線形流暢。④. 灌木：168。 整形灌木：開春天氣變暖時進行一次強修剪，開花的灌木要在形成花蕾前進行修剪；168。 球形灌木：要保持高度，按設(shè)計的球形進行修剪；對呈橢圓形的灌木，修剪時兩旁的枝條不能整條剪去，秩序摘除頂芽，促進萌發(fā)；黃榕等有色彩的觀葉灌木注意在觀葉期不進行修剪，等葉片變青時再修剪。168。 自然生態(tài)的灌木：此類灌木一般不用大枝剪修剪，而用蓄枝的辦法修剪。⑤. 喬木：，修剪陰枝、弱枝。第三講：大廈物業(yè)管理常識及特點目 錄一、大廈主要功能和服務(wù)對象 42 寫字樓大小的劃分 42 寫字樓的特點 43 日常工作的內(nèi)容 43二、大廈管理的成功經(jīng)驗及方法、管理模式 45三、管理經(jīng)驗 46 如何識別并阻止推銷人員對大廈業(yè)戶的干擾？ 46 寫字樓業(yè)戶下班后未上鎖如何處理？ 47 節(jié)假日如何做好安全防范工作 47 如何處理物業(yè)周邊亂停亂放的車輛？ 48 如何處理亂張貼？ 48 如何防止高空拋物？ 48 發(fā)現(xiàn)可疑人員該如何處理？ 49 非辦公時間出租戶搬家怎么辦？ 49大廈主要功能和服務(wù)對象大廈是對大型高層樓宇的簡稱。按照用途和使用功能，又分為工業(yè)大廈、商業(yè)大廈和專用于大型公司機構(gòu)辦公、經(jīng)營的大廈，即人們通常所稱的寫字樓。它具體是指以出租辦公室為主的收益性物業(yè)，是各類公司、機構(gòu)集中辦公、開會，進行商務(wù)洽談等業(yè)務(wù)活動的場所。下面我們要講的是寫字樓的物業(yè)管理： 寫字樓大小的劃分（1） 按建筑面積的大小，可分為小型（1萬平方米以下），中型（13萬平方米之間），大型（3萬平方米以上的）。（2） 按功能可分為單純型、商住型和綜合型。①. 單純型：只有辦公一種功能，沒有其它功能（如公寓、商場、餐飲等）；②. 商住型：能提供辦公，又能提供住宿的寫字樓。又分為辦公室的有套間可住宿和大廈一部分作辦公用途、一部分作住宿用途二種；③. 綜合型：是以辦公用途為主，同時兼具多種功能（如公寓、餐廳、商場、舞廳、展示廳等）。（3） 按現(xiàn)代化程度可分為智能型和非智能型。①. 智能型：具有高度自動化功能的辦公大樓（大致設(shè)有：綜合布線系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子門管理系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)、公共廣播音樂系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、程控交換機系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)、系統(tǒng)集成等十幾個系統(tǒng)）；②. 非智能型：不具備上述現(xiàn)代化功能的寫字樓。（4） 按建造等級，所處位置和物業(yè)管理的檔次，可分為甲、乙、丙級寫字樓。①. 甲級：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物自然狀況優(yōu)良，大廈機電設(shè)備、公共設(shè)施檔次較高，達到或超過規(guī)范要求，有完善的物業(yè)管理服務(wù)，有24小時的維護服務(wù)和保安服務(wù)；②. 乙級：具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑功能設(shè)施不是最先進的，有自然磨損存在；③. 丙級：物業(yè)已使用的年限（樓齡）較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例和規(guī)范的要求，建筑物存在著明顯的功能陳舊，但仍能滿足抵收入租客的需求水平。 寫字樓的特點一般來講，寫字樓具有下面的顯著特點：（1） 寫字樓多建于中心城市的繁華地段。這是由于大城市交通方便，經(jīng)貿(mào)活動頻繁，信息、通訊集中通暢，便于集中辦公、處理公務(wù)和經(jīng)營的事項。特別是以金融、貿(mào)易、信息為中心的大城市的繁華地段，寫字樓更為集中。（2） 建筑規(guī)模大，各類公司機構(gòu)集中。寫字樓多為高層建筑，樓體高、層數(shù)多、建筑面積大，往往能集中上百家的大小公司機構(gòu)，人口密度大、涉及面廣。（3） 建筑、設(shè)備現(xiàn)代化。為了吸引有實力的公司機構(gòu)進駐辦公，滿足他們?yōu)榱梭w現(xiàn)身份、高效率辦公的要求，寫字樓一般選用的建筑材料都較為高檔，設(shè)施設(shè)備都較先進，內(nèi)部一般都配有中央空調(diào)、高速電梯，設(shè)有監(jiān)控設(shè)備、完善的通訊設(shè)施。（4） 功能齊全、設(shè)施配套，具有服務(wù)前臺、車庫，能接待會議，還設(shè)有餐廳、商場、商務(wù)中心、銀行和郵局，能滿足客戶的工作需要。（5） 使用時間集中，人員流動性大，如較集中的上班時間，多數(shù)都是早八點以后，下午六點以前，上班時間人來人往，下班后人去樓空。（6） 經(jīng)營管理的要求高，時效性強。由于現(xiàn)代寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進。所以，對管理和經(jīng)營方面要求均較高。另外，由于投入多，如樓層出租率低，對發(fā)展商來講，即意味著損失增大。所以對其經(jīng)營管理的時間效益性有極強的要求。做為大廈寫字樓與商業(yè)大廈。工業(yè)大廈最明顯的區(qū)別還在于服務(wù)對象的不同。寫字樓的服務(wù)對象是各類公司、企業(yè)單位的職員、工作人員，服務(wù)時間主要是在工作時間內(nèi)，集中在每周一至周五的早上八點至下午六點，部分寫字樓周六上午仍工作半天。 日常工作的內(nèi)容寫字樓日常工作的內(nèi)容主要是為業(yè)戶提供一個理想的辦公環(huán)境，它的管理工作圍繞在“安全、舒適、快捷”六個字展開。安全是保證用戶在寫字樓里工作安全放心，不受外界環(huán)境的干擾，財產(chǎn)、人身安全有保障。舒適是指大廈內(nèi)工作環(huán)境適合于辦公需求，如中央空調(diào)供應(yīng)、供水、供電服務(wù)，電梯服務(wù)以及清