文化地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)解讀-資料下載頁
2025-04-17 22:05本頁面
【正文】 潮州廳（功夫茶） 臺灣廳（泡沫珍珠茶，泡沫茶、花茶） c、傳統(tǒng)名茶廳（鐵觀音、參茶及各類名茶） D、與榮藝師傅正面接觸，互交茶藝心得 ?。?）棋牌娛樂室 內(nèi)容：A、圍棋 B、國際象棋、中國象棋 c、國際橋牌 D、俄羅斯輪盤 E、超級大贏家 ?。?）西式咖啡酒廊 內(nèi)容：A、各國特色咖啡文化 B、提供商務(wù)套餐與西方套餐 C、各式純釀、烈酒、紅酒即場調(diào)試 D、啤酒文化共嘗室 ?。ㄈ逯雅e杯暢飲之場所） 嶺南盆栽，花卉文化 盆栽文化 內(nèi)設(shè)：（1）假魚池 ?。?）盆栽修剪 ?。?）庭園綠化 花卉文化 內(nèi)設(shè)：（1）插花展覽 ?。?）名花共賞 電話送衣服務(wù) 娛樂配套內(nèi)容 ?。?）桌球室； ?。?）壁球室； ?。?）飛縹室； ?。?）L童游樂中心 （三）“睿智嘉業(yè)”兒童商業(yè)地產(chǎn)綜合體（規(guī)劃是重點(diǎn):規(guī)劃好才能盈利好）規(guī)劃！規(guī)劃！！規(guī)劃！??！該圖是“睿智嘉業(yè)”的兒童商業(yè)地產(chǎn)綜合體2萬平米的設(shè)計規(guī)劃圖。內(nèi)容：兒童職業(yè)及影視體驗(yàn)館；青少年兒童商業(yè)消費(fèi)區(qū)；青少年兒童第二課堂培訓(xùn)區(qū)；青少年兒童競技健身區(qū)；兒童親子酒店；青少年兒童美食城；圖書大廈；電玩城；親子幼兒園等小結(jié)：在新兒童體驗(yàn)館的設(shè)計還采用很多高科技和策劃的手段來擴(kuò)大孩子內(nèi)需和父母內(nèi)需形成擴(kuò)大性的定向消費(fèi)。多盈利點(diǎn)打造。以“兒童體驗(yàn)館為發(fā)動機(jī)+兒童影視夢工廠和兒童商業(yè)消費(fèi)兩個翅膀，打造體驗(yàn)式培訓(xùn)的盈利綜合體”。小結(jié)：如果說兒童地產(chǎn)是骨骼和肌肉，那么兒童商業(yè)便是心臟和血液，而其開發(fā)模式（建設(shè)、功能、招商、運(yùn)營、管理等）就是靈魂，只有三者齊備完善了，兒童商業(yè)地產(chǎn)才能健康運(yùn)轉(zhuǎn)。（四）云起時文化商業(yè)街（招商、運(yùn)營是核心） 坐擁著二環(huán)內(nèi)的稀缺地理位置，獻(xiàn)禮奧運(yùn)的文化商業(yè)街——云起時，2008年入住，如今已在白云觀對面佇立了近四年之久，但仍猶如一個全新的項(xiàng)目般招租不滿、人氣低迷。是什么原因讓這個長安街畔的地標(biāo)項(xiàng)目沒有榮耀，只有冷清？ 云起時建筑造型獨(dú)特 但有人知無人逛警示一：招商不力云起時A區(qū)花園層大量商業(yè)面積空置 由于外部建筑特色與水立方相近，使云起時珍寶花園在白云觀周邊區(qū)域內(nèi)辨識度很高，但因?yàn)樽?008年竣工后，招商不利，入住商戶零落，使云起時長時間陷入有價無市的窘境?！ 【径荷虡I(yè)空間分散，工期拖沓，直接導(dǎo)致客源難引?！ 究臻g分散】A區(qū)商業(yè)和C區(qū)商業(yè)間相隔了大片的還未完工的綠地，直接導(dǎo)致一個文化商業(yè)街被生硬的加以區(qū)分，兩個區(qū)域的商業(yè)各自獨(dú)立，難以形成統(tǒng)一的整體。 【工期拖沓】透過花園層的落地窗不見花園，僅有還在修葺的工地。警示三：設(shè)計細(xì)節(jié)缺失 【細(xì)節(jié)缺失】首層的設(shè)計非常精美美， 但悶熱難忍讓人無法久逛。此外，從項(xiàng)目外部看，每個獨(dú)立開間設(shè)有單獨(dú)的臨街入口，但從建筑設(shè)計上沒有與建筑的其他區(qū)域進(jìn)行區(qū)分，使人很難辨識哪里有單獨(dú)的入口，直接導(dǎo)致臨街門店設(shè)計形同虛設(shè)。警示四：忽視周邊主題氛圍 【單一項(xiàng)目引客難】周邊多為老舊社區(qū)，商業(yè)氛圍欠佳。定位中高端的文化商業(yè)街，但區(qū)域不具備主題鮮明的特色商業(yè)氛圍，區(qū)域內(nèi)居住人群的消費(fèi)習(xí)慣也和高端文化產(chǎn)品消費(fèi)理念不吻合，而區(qū)域內(nèi)又沒有相近定位的其他商業(yè)項(xiàng)目，云起時作為單一的項(xiàng)目個體難以輻射和吸引區(qū)域外的潛在消費(fèi)人群，導(dǎo)致文化商業(yè)街概念成了主觀的構(gòu)想，使云起時成了真正被架高的空中樓閣。警示五：售后包租存隱患 從運(yùn)營層面來說，云起時起初采取的是散售+包租的模式。由于銷售情況欠佳，原本只售不租的銷售模式變成可售可租，讓包租的承諾很難兌現(xiàn)，很多商鋪投資業(yè)主貼著自主招租電話。警示五：業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃混亂客單消費(fèi)百元的嬰幼兒飾品店客單消費(fèi)在數(shù)十萬甚至百萬的畫廊 客單消費(fèi)在百元左右的嬰幼兒飾品商戶同客單消費(fèi)在數(shù)十萬甚至百萬元的畫廊相鄰。這兩類商家一種屬于大眾消費(fèi)產(chǎn)品，另一種則屬于小眾的藝術(shù)品，前者需要越多越好的客流，后者需要清幽高雅的消費(fèi)環(huán)境，潛在消費(fèi)群體有著明顯的差異，但在規(guī)劃上卻沒有進(jìn)行區(qū)分?！? 從房地產(chǎn)價值鏈過程來看，產(chǎn)品需有增值空間，這就要靠運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)其價值。由于對項(xiàng)目不直接持有，開發(fā)商很難做到真正的統(tǒng)一運(yùn)營和管理。開發(fā)商僅對業(yè)態(tài)有粗劣的規(guī)劃，僅要求入住商家屬于文化產(chǎn)業(yè)的范疇。但對商家所屬行業(yè)的具體要求，業(yè)態(tài)的具體布局沒有詳細(xì)的規(guī)劃。此外，由于沒有采取自持的模式，物業(yè)產(chǎn)權(quán)為進(jìn)行投資了的業(yè)主所有，所以也很難對物業(yè)進(jìn)行真正有效的管理和運(yùn)營?！ 【玖何幕黝}定位犯大錯與云起時隔街相望的白云觀。并不是文化+商業(yè)就能形成成功的文化商業(yè)街。歷史人文特色濃厚的商業(yè)，打造起來難度會更大，應(yīng)深刻地反映在前期的商業(yè)定位、規(guī)劃、后期的運(yùn)營管理等整個一系列操作里面。小結(jié)：特色主題文化地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)作難度大、門框高 ，定位、規(guī)劃、運(yùn)營應(yīng)整體策劃、操作！【備注：以上引用資料主要來自上海易居研究院、搜房網(wǎng)等較權(quán)威房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和網(wǎng)站
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