【正文】 難以解決。有的物業(yè)公司通過低價委托維保，或者簽訂短期維保合同，雇用“游擊隊”對小區(qū)電梯進行短期維護，出現(xiàn)問題時，一方或雙方逃之夭夭，一走了事，業(yè)主無從保護自己的合法權(quán)益，也只能“啞巴吃黃連”。 目前，天津市居民小區(qū)大部分納入物業(yè)管理，尤其是新建小區(qū)。但仍然還有一些社區(qū)，特別是老舊樓群等，物業(yè)管理還是空白?？傮w上看，居民住宅小區(qū)目前并行存在著有物業(yè)管理和無物業(yè)管理的兩種情況。 盡管在有物業(yè)管理小區(qū)，成立了明確管理機構(gòu)，發(fā)揮相應(yīng)的管理職能，但針對電梯的使用管理仍然存在種種問題和隱患，主要包括以下幾個方面： 電梯安全管理責(zé)任主體不明確 電梯是由房地產(chǎn)開發(fā)商負責(zé)選購安裝的，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有，而實際管理單位則是物業(yè)公司。業(yè)主作為電梯的所有者既沒有電梯選擇權(quán)，也難以行使電梯管理權(quán)。物業(yè)公司受雇于眾多業(yè)主，管理職責(zé)的落實情況有時難以監(jiān)督，使得電梯選擇權(quán)、產(chǎn)權(quán)與實際管理權(quán)脫節(jié)。 電梯安全管理合同不明確 眾多業(yè)主委托物業(yè)公司進行物業(yè)管理，而很多委托合同本身對電梯的管理職責(zé)不夠明確，特別對相關(guān)管理制度、安全管理人員配備，維修保養(yǎng)費用、檢驗費支出等問題，合同中往往不夠明確，造成一些小區(qū)物業(yè)和業(yè)主委員會之間的矛盾。 電梯管理費用不到位造成維保不及時 電梯管理費用的收取一直以來都存在爭議。一方面，業(yè)主認為已向物業(yè)交納了管理費用，要求物業(yè)請維保單位對電梯進行日常維護和維修；另一方面，物業(yè)認為管理費不高且收費率低，無力及時支付電梯維保費用和檢驗費用，造成維保單位不能及時對電梯進行維護保養(yǎng)，使電梯“帶病”運行或超期未經(jīng)定期檢驗，從而不能取得有效的安全檢驗合格標志。 （1）由于物業(yè)費收繳不到位，物業(yè)公司為了壓縮成本，低價聘用電梯維保單位，電梯維保單位為了利潤，降低維護保養(yǎng)質(zhì)量，小毛病不修，積累成大毛病，對電梯造成影響。 （2）我國在用電梯品牌多、型號復(fù)雜、技術(shù)水平參差不齊，為維保工作帶 19 第三章 天津市住宅小區(qū)電梯管理現(xiàn)狀來較大難度，多品牌、多型號、不同技術(shù)形式的電梯維修經(jīng)驗往往不能共享。對于某些進口部件，或者淘汰型號的部件，市場較難購買，物流周期較長，因此換件周期較長?？陀^上，一些老舊部件，由于產(chǎn)品更新?lián)Q代已經(jīng)不再生產(chǎn)了，新的替代部件有一定程度的不匹配，造成更換整機費用較高，而更換部件或影響整體運行的矛盾。 （3）由于某些維保單位對維保電梯品牌不熟悉，技術(shù)不過關(guān)，需要請原廠家的技術(shù)人員對其進行技術(shù)支持，需要較長的維修周期和維修成本。 電梯的人為損壞和不當(dāng)使用 目前，電梯由于不當(dāng)使用和人為故意損壞的情況時有發(fā)生，具體體現(xiàn)在： （1）新裝電梯驗收合格但未交付使用前，開發(fā)商和住戶利用電梯違章拉載裝運散裝砂石、磚塊和水泥等內(nèi)部裝修材料，這些雜物掉落在電梯內(nèi)，容易造成電梯門保護失靈、門碰撞變形和門運行卡阻等故障，對電梯造成嚴重損壞。而裝修過后交付使用前又不對其進行恢復(fù)性修理，造成新電梯存在安全隱患，客觀上降低了電梯使用壽命。 （2）剛?cè)胱I(yè)主拉運裝修材料不注意梯內(nèi)衛(wèi)生，物業(yè)公司疏于管理。某些小區(qū)業(yè)主入住之初，各自裝修，沙子、水泥等材料散落梯內(nèi)，對電梯正常運行造成一定損害。 （3）乘客不文明乘坐電梯。許多乘客不了解電梯的基本常識，在乘坐電梯時，存在不文明乘梯的行為，如在有些小孩子在電梯內(nèi)嬉戲打鬧、亂涂亂畫，喝醉酒的人鬧事、攜帶寵物大小便等都有可能造成電路板損壞。這些不文明乘梯行為容易造成安全裝置誤動作，致使電梯在使用過程中發(fā)生故障，甚至發(fā)生人身傷亡事故。 對電梯維保單位的監(jiān)督不到位 由于對電梯維保單位的維保質(zhì)量監(jiān)管缺失，造成很多維護保養(yǎng)單位對電梯的保養(yǎng)流于形式，客觀上降低了電梯使用壽命。由于電梯維護保養(yǎng)屬于專業(yè)技術(shù)工作，使用單位管理人員通常不會具體監(jiān)督其保養(yǎng)質(zhì)量，政府監(jiān)督管理也只看其保養(yǎng)記錄，無人對其保養(yǎng)過程進行監(jiān)督和檢查，因此保養(yǎng)質(zhì)量很難保證，當(dāng)由于保養(yǎng)不到位，使得電梯發(fā)生嚴重損壞時，維保單位便申請更換部件或者大修，從而賺取價格不菲的維修和換件費。目前維保市場存在著一種畸形的現(xiàn)象，即維保質(zhì)量越高的單位，其維保成本就越高，設(shè)備的損壞率就越低，從而維修換件的利潤就越低。相反，維保質(zhì)量越差的維保單位，由于其維保成本低，造成電梯故障率高，迫使使用單位支付更多的維修費用，進而從中賺取的利潤也節(jié)節(jié)攀高。這樣的機制，使得遵紀守法、認真負責(zé)的電梯維保單位的利潤低于消極工作、投機鉆營的電梯維保單位，因此造成整個行業(yè)風(fēng)氣和競爭環(huán)境日趨惡劣。 20 第三章 天津市住宅小區(qū)電梯管理現(xiàn)狀 物業(yè)公司和電梯維護保養(yǎng)單位聯(lián)合欺詐 某些電梯維護保養(yǎng)單位和物業(yè)公司聯(lián)手騙取大額維修基金的現(xiàn)象時有發(fā)生。一些居民小區(qū)物業(yè)公司伙同電梯維護保養(yǎng)單位，為了獲取私利，在電梯定期檢驗前，對電梯進行某種程度的改造，造成檢驗不合格的結(jié)果。并主動報告電梯監(jiān)管部門，在監(jiān)管部門責(zé)令其整改以后，向房管局物業(yè)辦公司申請小區(qū)的大額維修基金，并通報小區(qū)全體業(yè)主征得業(yè)主簽字同意后，利用大額維修基金對本身不存在嚴重問題的電梯進行名義上的維修，獲取不正當(dāng)利益。 由于電梯平均故障率提高、日常維修費用增加，業(yè)主對物業(yè)管理公司的要求不斷提高，以及由于種種原因不按期交納物業(yè)管理費的業(yè)主普遍存在，導(dǎo)致物業(yè)公司撤出居民小區(qū)的情況逐漸增多，形成新的社會問題。 缺少安全責(zé)任主體 按照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》的相關(guān)規(guī)定，執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)電梯存在安全隱患時，應(yīng)對其使用或管理單位下達《按全監(jiān)察指令書》，要求其對隱患進行整改。但面對無物業(yè)管理的小區(qū)，小區(qū)電梯沒有正式的使用單位，沒有法定的單位或組織作為執(zhí)法的相對人，《安全監(jiān)察指令書》的下達沒有安全責(zé)任主體，執(zhí)法人員無法按照要求履行法定的程序。 電梯管理屬于非專職化管理狀態(tài) 在無物業(yè)管理的居民小區(qū)中，沒有專職的電梯管理人員，也沒有單位或組織負責(zé)統(tǒng)一收取電梯的日常維護保養(yǎng)費用和年度檢驗費用，電梯處于有人用、無人管、無人維護的狀態(tài)，存在嚴重安全隱患，安全事故時常發(fā)生。 無法實現(xiàn)電梯正常維護保養(yǎng)和年度檢驗 目前，無物業(yè)管理的小區(qū)中存在部分樓門業(yè)主或小區(qū)業(yè)主委員會自治管理，由于其組織非正式、不穩(wěn)定，內(nèi)部存在分歧，無人對外承擔(dān)責(zé)任。而且其收費不穩(wěn)定，無法長久維持電梯正常維護保養(yǎng)和年度檢驗。 天津市區(qū)縣級質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局特種設(shè)備安全監(jiān)察科平均有監(jiān)管人員4名，負責(zé)8大類特種設(shè)備的安全監(jiān)察、年檢換證、注冊登記、人員考核發(fā)證等多項工作，有些區(qū)縣監(jiān)察人員平均每人負責(zé)特種設(shè)備2000臺以上，甚至更多。近年來電梯 21 第三章 天津市住宅小區(qū)電梯管理現(xiàn)狀數(shù)量激增，監(jiān)管的特種設(shè)備總量已經(jīng)數(shù)倍于10年前，但區(qū)縣負責(zé)特種設(shè)備的部門編制始終為4至5名，專職負責(zé)電梯監(jiān)管的干部最多不過2名，體制改革嚴重落后于發(fā)展的新形勢，很大程度上削弱了監(jiān)督管理的力度。 作為政府的監(jiān)管部門——質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局特種設(shè)備安全監(jiān)察部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對未經(jīng)定期檢驗或檢驗不合格的電梯使用單位下達《安全監(jiān)察指令書》，責(zé)令其停止使用，經(jīng)檢驗合格并辦理使用手續(xù)后方可投入使用。但在監(jiān)管過程中常常遇到這樣的困境：面對違規(guī)使用，監(jiān)管部門無法履行職責(zé)。比如，對于居民住宅小區(qū)的電梯，監(jiān)管部門如果按照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》的規(guī)定，強制責(zé)令對未經(jīng)定期檢驗或檢驗不合格的電梯停止使用，會給居民的生活造成不便，可能引發(fā)社會不穩(wěn)定因素，甚至造成群體性事件，產(chǎn)生不安定因素；然而不查封又存在安全隱患，而一旦發(fā)生事故，作為電梯的監(jiān)管部門，則會被認定為明知存在安全隱患卻不制止，且如果造成嚴重后果，按照相關(guān)的法律規(guī)定則應(yīng)該承擔(dān)失職甚至瀆職的法律責(zé)任。因此，電梯監(jiān)管部門在執(zhí)法監(jiān)管工作過程中面臨著一定的困難和尷尬局面，處于進退兩難的境地。監(jiān)管部門很容易成為制度不健全的“犧牲品”，長此以往，不利于整個監(jiān)管隊伍的穩(wěn)定和工作的開展，這是目前特種設(shè)備的監(jiān)管工作普遍存在的困擾。 22 第四章 電梯監(jiān)管難題的成因分析 第四章 電梯監(jiān)管難題的成因分析 居民小區(qū)的電梯管理看似簡單，但要真正確保電梯安全運行和可持續(xù)管理運營，則需要妥善協(xié)調(diào)電梯管理隱含的各方面的利益關(guān)系，明確各方面管理職責(zé)。為此，本章首先論述電梯監(jiān)管過程中的十個方面關(guān)系，在此基礎(chǔ)之上，分別從電梯管理、使用等不同相關(guān)方的視角剖析電梯監(jiān)管問題產(chǎn)生的基本成因。 業(yè)主與業(yè)主委員會的關(guān)系 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會，就是代表全體業(yè)主的共同利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。在政府宣貫相關(guān)文件精神和政策要求涉及到業(yè)主權(quán)利和義務(wù)時，通常組織業(yè)主委員會成員參與，代表全體業(yè)主表態(tài)，并在一定程度上做好業(yè)主的思想工作，更好地維護全體業(yè)主的基本利益。 業(yè)主與居委會、街道辦事處的關(guān)系 居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，簡稱居委會。街道辦事處是市轄區(qū)人民政府的派出機關(guān)，受市轄區(qū)人民政府領(lǐng)導(dǎo)，行使區(qū)人民政府賦予的職權(quán)。街道辦事處是居委會的上級機關(guān)，對居委會的工作給予指導(dǎo)、支持和幫助。居委會協(xié)助街道辦事處開展社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)工作。業(yè)主則是居委會、街道辦事處的管理和服務(wù)對象。 業(yè)主與物業(yè)管理單位的關(guān)系 物業(yè)管理公司是按照法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟實體，是獨立的企業(yè)法人。它屬于服務(wù)性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關(guān)系，它接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報酬。物業(yè)管理活動中，物業(yè)公司與業(yè)主是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。業(yè)主支付物業(yè)管理費用，物業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。 業(yè)主與電梯維保單位的關(guān)系 23 第四章 電梯監(jiān)管難題的成因分析 對于無物業(yè)管理的小區(qū)，由于電梯長期缺乏維修保養(yǎng)，時常出現(xiàn)故障，因此業(yè)主會自發(fā)地聘請專業(yè)的電梯維護保養(yǎng)單位對電梯進行日常保養(yǎng)，當(dāng)電梯出現(xiàn)故障時聯(lián)系其技術(shù)人員維修。業(yè)主通過集資方式，聘請專業(yè)維保單位對電梯進行維護，確保乘梯安全。 物業(yè)管理公司與電梯維保單位的關(guān)系 對于有物業(yè)公司管理的小區(qū)，物業(yè)管理公司主要承擔(dān)電梯管理相關(guān)工作。物業(yè)管理公司利用業(yè)主交納的物業(yè)費，聘請專業(yè)的電梯維護保養(yǎng)單位對電梯進行定期的維護保養(yǎng)。物業(yè)管理公司與電梯維保單位兩者之間一般簽訂電梯維修保養(yǎng)合同。 物業(yè)公司與房管局物業(yè)辦公室的關(guān)系 房管局對于物業(yè)管理公司負有監(jiān)管之責(zé)。物業(yè)公司在進入或撤出對某小區(qū)的管理之前，應(yīng)當(dāng)?shù)剿趨^(qū)域的房管局物業(yè)辦公室進行備案，經(jīng)房管局物業(yè)辦公室批準后方可承接或撤出對小區(qū)的管理，轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司應(yīng)接受房管局物業(yè)辦公室的監(jiān)督管理。 業(yè)主委員會與房管局物業(yè)辦公室的關(guān)系 小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施需要維修或是更新時，如果超出保修期，經(jīng)由三分之二業(yè)主同意后，業(yè)主委員會有權(quán)向房管局物業(yè)辦公室申請使用物業(yè)維修專項基金。確定維修方案委托專業(yè)維修單位實施，所需經(jīng)費在物業(yè)維修基金中支取。同時當(dāng)業(yè)主對物業(yè)公司的管理有意見時也可向當(dāng)?shù)氐姆抗芫治飿I(yè)辦公室投訴舉報，物業(yè)辦公室應(yīng)對物業(yè)公司的行為進行監(jiān)管。 電梯監(jiān)管部門與物業(yè)公司的關(guān)系 電梯作為特種設(shè)備，接受質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局特種設(shè)備安全監(jiān)察部門監(jiān)管。物業(yè)公司作為電梯的管理單位，應(yīng)當(dāng)聘請有資質(zhì)的電梯維護保養(yǎng)單位對電梯進行日常保養(yǎng)，每年對電梯進行定期檢驗，并到特種設(shè)備安全監(jiān)察部門辦理使用手續(xù)，取得檢驗合格標志。特種設(shè)備安全監(jiān)察部門對發(fā)現(xiàn)未經(jīng)定期檢驗或存在嚴重安全隱患的電梯有權(quán)責(zé)令其停止使用；對逾期不整改的電梯使用（管理）單位，有權(quán)依法進行處罰。 電梯監(jiān)管部門與電梯維保單位的關(guān)系 電梯維保單位的資質(zhì)由省級質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)，并接受其監(jiān)督管理。在監(jiān)督檢查中，監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)電梯維護保養(yǎng)單位有違反《電梯維護保養(yǎng)規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定的行為應(yīng)及時責(zé)令其整改，有權(quán)對嚴重不負責(zé)任或造成嚴重后果的維護保養(yǎng)單位進行處罰或吊銷其維修資質(zhì)。 電梯監(jiān)管部門與街道辦事處的關(guān)系 由于質(zhì)監(jiān)系統(tǒng)采取的是垂直管理，以天津市為例，各區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局直接 24 第四章 電梯監(jiān)管難題的成因分析隸屬于市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，在機構(gòu)編制上，不屬于區(qū)政府的組成部門，因此與街道辦事處的組織歸口不同，有時因為溝通協(xié)調(diào)不暢，不利于職能發(fā)揮。 國家沒有出臺相應(yīng)的強制交納物業(yè)費用的規(guī)定，而物業(yè)公司也缺乏強制的手段來收繳物業(yè)管理費用，因此收繳物業(yè)費用難度較大。 由于物業(yè)公司的管理不到位給業(yè)主帶來損失的情況時有發(fā)生，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，導(dǎo)致部分業(yè)主不愿交納物業(yè)管理費用。 某些業(yè)主“托關(guān)系”、“走后門”不交納物業(yè)費，物業(yè)公司礙于相關(guān)部門的面子，默許這部分業(yè)主不交納物業(yè)管理費的行為。 負面效仿效應(yīng)明顯。當(dāng)小區(qū)業(yè)主得知某些業(yè)主由于種種原因不交納物業(yè)費，且物業(yè)公司并沒有對其不交納物業(yè)管理費的行為進行干預(yù)的時候，會讓按期交納物業(yè)費的業(yè)主感到不公平，他們不愿意為不交納物業(yè)費的業(yè)主買單，因此逐漸放棄交納物業(yè)管理費用，使得物業(yè)公司收繳物業(yè)費更加困難。 有些物業(yè)公司對長期不交物業(yè)費的業(yè)主采取起訴的方式。首先，類似案件非常普遍，法院從受理到開庭審理需要比較長的時間；其次，法院針對類似的案件通常使用庭外調(diào)解的方式，建議雙方協(xié)商處理