【正文】 l 與此計劃相配套的還必須建立一個發(fā)布工作指令和檢查工作完成情況的系統(tǒng)。這些均可以通過編制一個預防性維修與保養(yǎng)計劃的計算機軟件來完成以上這些功能。（5）審閱和保存記錄。l 預防性維修與保養(yǎng)計劃的執(zhí)行情況可以通過記錄來檢查驗證。l 對執(zhí)行預防性維修與保養(yǎng)計劃進行的所有類型的維修工作，都必須做好記錄。l 記錄包括實際執(zhí)行的日期，檢修前的狀況，檢修后的狀況，維修所用的時間、人力、材料等信息，l 物業(yè)管理者可以通過審閱分析這些記錄，確定某些維修任務是否可以作更切合實際的調整，從而對預防性維修與保養(yǎng)計劃作相應的調整。l 良好的維修記錄系統(tǒng)不僅可以對計劃調整提供信息，又可以對維修人員的工作考評提供依據(jù)，還可以為維修計劃成本控制和成本效益分析提供資料。一個設計良好并得到很好執(zhí)行的預防性維修與保養(yǎng)計劃，可能在半年或1年之內還不能顯示明顯的結果或節(jié)約，但它最終將以增加效率和節(jié)約運行費用實現(xiàn)回報。（二）預防性維修與保養(yǎng)計劃的制定步驟預防性維修與保養(yǎng)計劃的制定步驟如下：（1）列出設備和建筑清單。預防性維修與保養(yǎng)計劃制定的第一步必須列出所有建筑和設備的清單，l 其內容包括它們的制造商、操作程序、建筑物中的位置、購買的地點、安裝的時間和保修期等。l 清單應標明在何處可以獲取設備的部件和相關服務；l 何時需要加油、清洗、檢查和修理；l 墻、支柱等結構應按位置列出并進行描述。有此清單，物業(yè)管理者就可以決定哪些設備和結構應包括在預防性維修與保養(yǎng)計劃內。這樣一套完整的清單將保證預防性維修與保養(yǎng)計劃的系統(tǒng)性，可以減少對用戶服務的中斷，并且為業(yè)主和用戶節(jié)省不必要的開支。（2）決定必要的維修任務。根據(jù)以上清單，物業(yè)管理者就可以確定對各種設施和設備做何種類型的維修與保養(yǎng)以及它們的時間間隔和頻率。（3）估算費用。在確定維修任務以后，物業(yè)管理者的任務就是估算出每一任務所需的時間、人力和費用，以此獲得總體的維修預算。（4）時間規(guī)劃。物業(yè)管理者接下來的任務就是從時間上安排好各種類型的維修保養(yǎng)任務。l 安排從3方面來考慮，一是考慮維修保養(yǎng)任務的時間特性要求，如日、周、月、季、半年、1年等；二是要考慮物業(yè)管理企業(yè)的資源情況，如維修部門的人力、財力等；l（三）預防性維修與保養(yǎng)計劃成本控制的幾點措施為了保證預防性維修與保養(yǎng)計劃是一個成本效率高的計劃，以下幾點措施值得采用。（1）對計劃內的各種維修保養(yǎng)項目，不斷尋找長期或短期的成本降低的機會，對原先的計劃進行修改完善。長期的成本降低機會，如主要機械和電子系統(tǒng)功能性改變所帶來材料、勞動力的節(jié)約。短期的成本降低機會如批量采購，工程的招投標等。（2）將維修保養(yǎng)的管理和操作功能分開。維修工或維修承包商所進行的工作必須由管理人員決定和計劃。管理人員對維修的預算、材料控制和管理報告負責。（3）詳細的計劃是有效監(jiān)督維修的基礎，維修人員要完成的維修工作的特殊要求都要列入計劃。詳細的程度隨著建筑物的不同而不同。但管理人員實施的控制越多，維修計劃就越有效率，其成本效益就越高。二、維修管理的七問題技術l 維修管理成功的關鍵是知道應該做什么、誰做、費用多少以及是否做的恰當。l 而作為物業(yè)管理者，就不僅要考慮滿足客戶的需求，而且要考慮維修的成本效率，即如何以最低的成本來最有效地完成維修任務。l 維修管理的七問題技術就是一個簡單易行，行之有效的方法。這個方法要求物業(yè)管理企業(yè)的維修人員在執(zhí)行維修任務以前要明確7個問題：維修范圍（內容）、維修地點、維修順序、維修方法、維修工具材料、維修人員和維修時間。l 要做到這一點，物業(yè)管理企業(yè)在報修的表格設計和接報人員的培訓上，就要保證盡可能地將所需的信息收集齊；同時維修管理人員在現(xiàn)場勘查、安排維修計劃和下達維修任務時必須在這7個問題上給以明確的表述。（1）維修范圍。是指維修工派出去要做什么工作。例如修理電視天線的描述，要比解決電視收看不清的表述來得明確。（2）維修地點。是指需要維修的是什么地方，路名、門號、樓層、室號、方位等需要明確。（3）維修順序。工作的順序要由管理人員決定和指派，維修人員知道每日先修哪家，后修哪家。不僅每日如此，每周、每月的工作順序都必須規(guī)定好。（4）維修方法。維修的安排還應詳細規(guī)定完成每項維修任務的最佳方法。（5）維修的工具材料。知道維修的范圍、地點以及方法，管理人員就可以確定完成維修所需材料，維修人員也事先知道需要帶何種工具、設備以及準備哪些相應的安全措施。（6）維修人員。確定完成此項工作所需要的維修人員數(shù)。（7）維修時間。確定完成此項工作所需要的工時數(shù)。適當?shù)夭⒎蠈嶋H地安排人員和時間會導致一個合理成本下的高效率工作。三、 能源管理技術l 能源的開支是物業(yè)管理中一筆很大的開支，特別在商業(yè)建筑中，能源的消耗非常大。l 物業(yè)管理企業(yè)可以通過有效的能源計劃和管理來顯示其專業(yè)能力和獲得驚人的節(jié)約效果。178。 一些節(jié)能的措施比較簡單，如減小電燈的功率和數(shù)量，使用節(jié)能燈，安裝二層窗，而有些措施就比較昂貴了，如安裝有計算機控制的空調系統(tǒng)。178。 所有的能源專家都一致同意，能獲得最大節(jié)約的節(jié)能措施是費用很少或者基本上沒有費用的簡單節(jié)能措施。包括使用塑料門簾，降低（冬天）或升高（夏天）室內空調的設定溫度，關掉不用時的照明和設備，保持門窗的封閉性等。l 不管是簡單的手工方法還是復雜的計算機節(jié)能方法，制定能源管理計劃的基本步驟是一樣的，如下作簡單介紹：（1）用熱能單位來進行核算。用熱能單位而不是用能源費用來核算能源、考核節(jié)能效果是能源管理的一項基礎工作。（2）列出用能設備清單。列出所有用能設備的清單，標明這些用能設備的位置及使用要求。照明、供熱、制冷等各種設備應分類計算。（3）選擇節(jié)能潛力可能大的項目。178。 首先要定性地選擇一些節(jié)能潛力可能比較大的項目。耗能比較大的設備或地方，與其他單位或行業(yè)標準相比較，能耗指標較高的設備和地方等。178。 這里可以采用ABC管理技術確定關鍵的A類設備和地方。（4）列出各種有效的節(jié)能方法和相應成本。178。 物業(yè)管理企業(yè)可以組織有經(jīng)驗的技術人員或專業(yè)咨詢人員，對第3步選出的節(jié)能潛力可能較大的項目，提出各種節(jié)能的方法和措施，178。 這種措施越多越好，要集思廣益。178。 在列出措施的同時，對每種措施要估算其費用。（5）分析比較各種節(jié)能方法的成本效益。通過投資回收期方法、壽命周期成本方法等對第4步提出的各項措施分析其成本效益。（6）確定選用的節(jié)能措施。選擇的標準不僅是這些措施相對的成本效益，而且更要考慮這些措施絕對的能源成本節(jié)約額。（7）準備措施實施計劃。178。 由于各種節(jié)能措施可能涉及到資金的安排、人員的組織、用能設備的使用以及能源計劃實施后節(jié)能效果的評價等，所以，物業(yè)管理企業(yè)在實施節(jié)能措施時，必須做好詳細的計劃，包括實施的順序和實施的時間。（8）執(zhí)行計劃。能源管理系統(tǒng)必須包括公司或組織里的所有員工，也包括物業(yè)的用戶。只有所有相關的人員都理解并在行動上支持和配合，則能源管理計劃的實施將更有效率。四、價值工程技術價值工程是20世紀40年代誕生于美國的一門現(xiàn)代管理科學。它的創(chuàng)始人是美國通用電氣公司的設計師邁爾斯。他在擔任采購工作中偶然發(fā)現(xiàn)，用一種紙代替當時緊缺的石棉板，既可以起到防火和防止油漆污染地板的作用，而且可以節(jié)省大量的成本。由此他想到，完成同一功能，可以有不同的材料代替，那么就有可能用較經(jīng)濟的材料來完成相同的功能。這樣，他從分析產(chǎn)品功能，尋找代用材料開始，逐步從原材料采購發(fā)展到改進產(chǎn)品設計及制造過程并取得了極大的成功，從而奠定了價值工程的基礎。邁爾斯對于價值工程的研究可以歸結為以下幾個方面：（1）用戶購買產(chǎn)品主要是購買產(chǎn)品的功能，實現(xiàn)這些功能采取怎樣的結構形式是無關重要的；（2）用戶購買產(chǎn)品時，總希望在達到功能要求的前提下，花費最少。（3）產(chǎn)品的功能和實現(xiàn)功能所花費的成本之比可看作產(chǎn)品的價值。（4）價值工程就是研究提高產(chǎn)品價值的管理技術，即在確保用戶要求功能的前提下，應盡量選用價廉的材料、代用品，改變設計、簡化結構來大幅度地降低獲得成本。（5）提高產(chǎn)品的價值從設計階段開始成效最大，運用集體智慧，有組織、有計劃地對功能與成本進行系統(tǒng)的分析，才能取得良好的效果。（一）價值工程的含義和內容價值工程是一種以產(chǎn)品功能研究為基礎的有組織的集體創(chuàng)造活動，是一種以最低的壽命周期成本，可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的管理技術。價值工程活動內容的要點為：（1）壽命周期成本是分析產(chǎn)品成本的重要依據(jù)。即分析產(chǎn)品的成本既要考慮其購置成本，還要考慮其使用成本。（2）產(chǎn)品的功能分析主要是掌握用戶需要的必要功能，發(fā)現(xiàn)并剔除不必要功能。不必要功能包括無用功能、重復功能和過剩功能。剔除不必要功能的過程就是剔除不必要成本的過程。（二）價值工程的指導原則邁爾斯在價值工程實踐中，總結了13條原則：（1）分析問題避免一般化、概念化，即不要簡單地下行或不行的結論。（2）收集一切可用的成本資料。即成本資料對價值工程是非常重要，是成本信息的重要來源。（3）使用最可靠的情報。即信息情報的來源有很多渠道，要盡量采用最可靠來源的信息。（4）打破框框，進行創(chuàng)新和提高。即價值工程重在創(chuàng)新，要破除一切對權威、專家的迷信，大膽提出各種設想。（5）發(fā)揮真正的獨立性。即要克服從眾心理，堅持獨立思考，不受任何束縛。（6）找出障礙，克服障礙。任何改進都會遇到技術上和思想上的障礙，對思想上的障礙，除了處理好各方面的關系以外，最主要的還是避免分析問題的一般化和概念化。（7）充分利用有關專家，擴大專業(yè)知識。專家和專業(yè)知識的作用對得到理想的方案是極其重要的，價值工程研究要很好地利用這一點。（8）對重要的公差要換算成費用加以考慮。即不是精度越高越好，表現(xiàn)為精度的公差是與成本密切相關的。（9）盡量利用專業(yè)化工廠的現(xiàn)成產(chǎn)品。即現(xiàn)成產(chǎn)品是成熟產(chǎn)品，生產(chǎn)批量大，成本低。設計一個獨特規(guī)格產(chǎn)品的成本極高。（10）利用和購買專業(yè)化工廠的技術和知識。即對一些專用零件，應盡量由專業(yè)工廠提供，他們的制造成本要比自己單獨制造要便宜且方便。（11）利用專門化的生產(chǎn)工藝。即選擇工藝方法時，一般選擇那些既能提供所需功能、符合產(chǎn)品要求，而又費用低廉的工藝。（12）盡量采用合適的標準。即標準是為了保證產(chǎn)品的功能和降低產(chǎn)品的成本。標準有不同的層次，不是越嚴格越好，應以合適為好。（13）要以我是否這樣花自己的錢作為判別標準。即任何人在化自己的錢的時候總是精打細算的。以此態(tài)度來分析判斷產(chǎn)品，往往能取得較好的效果。（三）價值工程的一般工作程序（1）選擇對象；（2）組成價值工程工作小組；（3）制定工作計劃；（4）收集整理信息資料；（5）功能系統(tǒng)分析；（6）功能評價；（7）方案創(chuàng)新；（8）方案評價；（9）提案編寫；（10）審批；（11）實施和檢查；（12）成果鑒定。價值工程技術在物業(yè)管理的設備更新、原材料采購、翻新改造工程等各項活動中都可以應用。也可以說，只要是需要一定的費用來獲得功能的活動都可進行價值工程。價值工程應用得好，可以帶來可觀的成本節(jié)約。五、壽命周期成本技術下面通過一個案例，來理解在物業(yè)管理工作中，如何應用壽命周期成本技術。例如，優(yōu)質地毯的購買成本和安裝成本分別為8000美元和2000美元。按以往的經(jīng)驗，該地毯的使用壽命是10年，每年將需1000美元來維持較高的質量標準。普通地毯的購買成本和安裝成本分別為6000美元和2000美元，使用壽命是7年，每年的維護成本是1250元。貼現(xiàn)率為7%。試分析物業(yè)管理者應選購哪種地毯。解：（1）從初期購買成本或簡單的壽命周期總成本分析：優(yōu)質地毯的初期投入為10000美元，簡單壽命周期成本為10000＋101000＝20000美元。普通地毯的初期投入為8000美元，簡單壽命周期成本為8000＋71250＝16750美元。結論：從初期購買成本和簡單壽命周期成本分析應該購買普通地毯。但這種簡單壽命周期成本分析有兩個缺陷：①它沒有考慮資金的時間價值②它沒有考慮項目的不同壽命周期長度的影響所以必須將壽命周期發(fā)生的所有費用，在考慮時間價值的基礎上將其折現(xiàn)。（2）求取兩個方案的凈現(xiàn)值做比較：優(yōu)質地毯方案：凈現(xiàn)值＝10000＋1000[1－（1＋）^－10]/＝17024；優(yōu)質地毯的平均年成本為17024/10＝（美元）。普通地毯方案：凈現(xiàn)值＝8000＋1250*[1－(1＋)^－7]/＝14737；普通地毯的平均年成本為14737/7＝（美元）。因此物業(yè)管理者應該選購優(yōu)質地毯。36 / 36