【導(dǎo)讀】北京市朝陽(yáng)區(qū)在市中心的位置建立了一座大廈，有兩部分組成，分為東西兩座。分別命名為東閣與西。其主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：。主要是地下室工程，西塔樓上部死層混凝土結(jié)構(gòu)。第二階段則是我們這次要研究的重點(diǎn)。第一階段在這部做詳細(xì)說(shuō)明。東閣與西閣是位于商業(yè)中心，具有很好的地理位置。計(jì)劃將項(xiàng)目?jī)蓷澦欠謩e建為一棟以出租為主的寫(xiě)字樓（東閣）和一棟以出售為主商務(wù)寫(xiě)字樓（西閣）。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總工期為三年，從2020年10月起，至2020年9月。余土地使用權(quán)年限為30年。期開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分。慮到開(kāi)發(fā)商已投入了50000萬(wàn)元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為55220萬(wàn)元，計(jì)。劃由開(kāi)發(fā)商投入自有資金9720萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款45500萬(wàn)元用于投資，剩余部分66051. 萬(wàn)元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為121271萬(wàn)元。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見(jiàn)表4所示。

　　

【正文】 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 達(dá)產(chǎn)期 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 資金來(lái)源 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 銷售收入 租賃收入 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 自有資金 銀行貸款 2 資金運(yùn)用 8958 9484 9484 9484 9484 9484 10037 10037 10037 10037 10037 10037 10037 10115 建設(shè)投資 借款還本付息 銷售稅金及附加 租賃稅金及附加 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 土地增值稅 所得稅 4815 5135 5135 5135 5135 5135 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5548 3 盈余資金 14524 15173 15173 15173 15173 15173 15853 15853 15853 15853 15853 15853 15853 15775 4 累計(jì)盈余資金 157662 172835 188008 203181 218353 233526 249380 265233 281086 296939 312793 328646 344499 360274 資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù) .表中盈余資金為資金來(lái)源 資金來(lái)源得到的結(jié)果。由表中計(jì)算結(jié)果看出，本項(xiàng)目累計(jì)盈余資金大于零，故從資金平衡能力角度分析，本項(xiàng)目滿足投資要求。 資產(chǎn)負(fù)債表 22 表 14 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)期 投產(chǎn)期 達(dá)產(chǎn)期 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 資產(chǎn) 2425 47129 71031 85423 18894 27282 38053 46028 50751 68957 83514 流動(dòng)資產(chǎn)總額 0 22875 37075 24788 18894 27282 38053 46028 50751 68957 83514 應(yīng)收賬款 銷售收入 租賃收入 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 0 219 170 219 452 3585 9434 16039 21975 39693 56285 在建 工程 2425 24254 33956 60635 固定資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 2425 長(zhǎng)期借款 0 6000 4500 35000 0 0 0 0 0 0 0 建設(shè)期利息 0 0 0 0 0 0 0 0 負(fù)債合計(jì) 0 0 0 0 0 0 0 0 投資者權(quán)益 投資方 2425 582 696 6017 資本公積金 639 1297 累計(jì)未分配利潤(rùn) 投資者權(quán)益合計(jì) 2425 資產(chǎn)負(fù)債率 (%) 0 0 0 0 0 0 0 0 流動(dòng)比率 (%) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 速動(dòng)比率 (%) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 23 續(xù)表 14 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 達(dá)產(chǎn)期 2020 2020 2020 2020 2017 2018 2019 2020 2021 2022 1 資產(chǎn) 95418 107261 123046 137570 152095 166619 181144 197492 212665 227838 流動(dòng)資產(chǎn)總額 95418 107261 123046 137570 152095 166619 181144 197492 212665 227838 應(yīng)收賬款 銷售收入 租賃收入 存貨 現(xiàn) 金 累計(jì)盈余資金 71210 85039 99564 114088 128613 143137 157662 172835 188008 203181 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 長(zhǎng)期借款 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 建設(shè)期利息 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 負(fù)債合計(jì) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 投資者權(quán)益 投資方 資本公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 投資者權(quán)益合計(jì) 資產(chǎn)負(fù)債率 (%) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 流動(dòng)比率 (%) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 速動(dòng)比率 (%) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 24 續(xù)表 14 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 達(dá)產(chǎn)期 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 資產(chǎn) 243010 258183 275270 291123 306976 322829 338683 354536 370389 386164 流動(dòng)資產(chǎn)總額 243010 258183 275270 291123 306976 322829 338683 354536 370389 386164 應(yīng)收賬款 銷售收入 租賃收入 18123 18123 18123 18123 18123 18123 18123 18123 存貨 現(xiàn)金 7767 7767 7767 7767 7767 7767 7767 7767 累計(jì)盈余資金 218353 233526 249380 265233 281086 296939 312793 328646 344499 360274 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 長(zhǎng)期借款 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 建設(shè)期利息 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 負(fù)債合計(jì) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 投資者權(quán)益 投資方 資本公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 投資者權(quán)益合計(jì) 資產(chǎn)負(fù)債率 (%) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 流動(dòng)比率 (%) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 速動(dòng)比率 (%) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 25 9 敏感性分析 單因素敏感性分析 初始投資為 171271，經(jīng)營(yíng)成本現(xiàn)值為 54551，收入為 。凈現(xiàn)值為 。 表 15 凈現(xiàn)值指標(biāo)敏感性分析計(jì)算表 因素 變動(dòng)率 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 20% 年投資額 k 118636 年銷售收入 B 419549 467364 年經(jīng)營(yíng)成本 C 443670 圖 1 敏感性分析圖 單因素敏感性分析010000020200030000040000050000060000020% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 20%因素變動(dòng)百分?jǐn)?shù)NPV(萬(wàn)元)年投資額k年銷售收入B年經(jīng)營(yíng)成本C 26 由表 15 和圖 1 可以看出，在同樣的變動(dòng)率下，年收入對(duì)方案凈現(xiàn)值影響最大，年經(jīng)營(yíng)成本影響程度次之，而投資影響程度最小。 令 NPV=0, 則有 X=%， Y= %， Z=17%。 即，如果年銷售收入和經(jīng)營(yíng)成本不變，投資額高于預(yù)期值 %，方案不可接受。同理，當(dāng)投資額和年經(jīng)營(yíng)成本不變，年銷售收入減少 % 以下 則 方案不可變接受；而若投資額 和年銷售收入不變，年經(jīng)營(yíng)成本增加 17%以上，方案不可接受，因此年銷售收入是最敏感因素。因此，方案選擇時(shí)，必須對(duì)年 銷售收入進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，否則，如果年銷售收入低于預(yù)測(cè)的 %，否則會(huì)使投資面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，這一分析結(jié)果也告訴我們?nèi)绻麑?shí)施這一方案，還必須嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)成本，因?yàn)榻档徒?jīng)營(yíng)成本，也是提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。 雙因素 敏感性分析 同時(shí)考慮投資額與收入的變動(dòng)，分析這兩個(gè)因素同時(shí)變化對(duì)方案凈現(xiàn)值的影響。假設(shè)投資額的變動(dòng)比率為 X，年收入變化率為 Y。則 NPV=K(1+X)+[B(1+Y)C](P/A,7%,30).根據(jù)單因素敏感性分析的數(shù)據(jù)計(jì)算 得到： NPV=+,取 NPV 的臨界值，即令 NPV=0，則有+=0 Y= 在臨界線左上方區(qū)域 NPV NPV0,也就是說(shuō)，若投資額與銷售收入同時(shí)變動(dòng)，只要不超過(guò)左上方區(qū)域（包括臨界線上的點(diǎn)），方案都是可接受的。 10 盈虧平衡分析 此項(xiàng)目分為兩個(gè)部分，一個(gè)是銷售，一個(gè)是租賃。 C： 總成本（總成本費(fèi)用 171271 萬(wàn)元其中銷售的成本 C1=38339 萬(wàn)元，租賃的成本 C2=132932 萬(wàn)元） ； Cf： 固定成本為 59720 萬(wàn)元 。（用于 銷售的固定成本為 Cf1=12760 萬(wàn)元。 用于 租賃的固定成本為 Cf2=46960萬(wàn)元）。 Q 產(chǎn)品銷售量 （ 以面積為單位 ）： 銷售為 Q1=58093 平方米，租賃的為 Q2=114847 平方米。 P 單 位產(chǎn)品價(jià)格 ： 銷售的平均價(jià)格 P1=13575 元。租賃的平均價(jià)格 P2= 59691 元，收入 B=764396 萬(wàn)元 B1=78860 萬(wàn)元 ，B2=685536 萬(wàn)元。 Cv1=( C1 Cf1)/ Q1=(3833912760)/58093=4403 元 27 Cv2=( C2 Cf2)/ Q2=（ 13293246960） /114847= 萬(wàn) 元 Q*1 = Cf1/(P1Cv1) =127600000/(135754403) = 13912 Q*2 = Cf2/(P2Cv2)=469600000/（ 596917486） =8995 如上面所計(jì)算的作盈虧平衡分析的時(shí)候因?yàn)轫?xiàng)目的不同，所以有兩個(gè)結(jié)果。 Q*1=13912 Q1=58093 平方米 Q*2=8995 Q2=114847 平方米。 且 CB,R0 怎此項(xiàng)目盈利，盈利額為三角形 BAC 的面積。如圖所示： 銷售部分的線性盈虧平衡圖 租賃部分的線性盈虧平衡圖 項(xiàng)目的生產(chǎn)能力， Q01=25295平方米， Q02=14278平方米。 E1*=55% ， E2*=63%。則 S*1=45%， S*2=37% 兩個(gè)的經(jīng)營(yíng)安全率都是大于 30%的，所以這個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)是安全的。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。