房企開發(fā)成本、費用核算辦法-資料下載頁
2025-04-07 21:35本頁面
【正文】 費”核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在開盤及開盤前的費用支出。4．1．下列費用屬于“開發(fā)間接費”：◆竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費、決算編審費等有關(guān)費用；◆可資本化利息；◆按項目投資額計提的物業(yè)管理基金（或物業(yè)啟動基金）；◆固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；◆項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費用；◆“管理費用”中歸集、核算的直接從事項目開發(fā)的部門的人工費、行政費屬實質(zhì)性的“開發(fā)間接費”。4．1．5．3與項目開發(fā)及業(yè)務(wù)經(jīng)營各環(huán)節(jié)直接相關(guān)的費用，如：地產(chǎn)項目招投標(biāo)費用、人防報建費、丈量測繪費、制圖曬圖費，直接計入項目成本，不在“開發(fā)間接費”核算；4．1．5．4“開發(fā)間接費”劃分為“直接開發(fā)間接費”與“需分攤的開發(fā)間接費”；上述費用中，項目經(jīng)理部費用、開盤前的營銷推廣費及與單個項目開發(fā)直接相關(guān)的其他費用屬“直接開發(fā)間接費”；項目經(jīng)理部以外的部門費用、資本化利息屬“需分攤的開發(fā)間接費”。4．2費用的劃分及分攤4．2．1“財務(wù)費用”與“開發(fā)間接費”的劃分（可資本化利息的確定）：◆項目或項目中的分區(qū)（期）完工前、且累計資金投入大于銷售回籠時，對相當(dāng)于項目或項目中的分區(qū)（期）凈資金占用（累計資金投入大于銷售回籠）之和的借款利息可進行利息資本化；◆比較各月末的貸款余額及累計資金投入大于銷售回籠的未完工項目（或項目中的分期）的凈資金占用之和，“累計資金占用之和”大于或等于貸款余額時，將全部利息收支凈額資本化；“累計資金占用”小于貸款余額時，將等于累計資金占用平均值的借款部分的利息資本化，利率按平均借款利率計算；◆非正常經(jīng)營項目或經(jīng)營計劃做出調(diào)整的項目，資本化利息的確定可相應(yīng)調(diào)整；◆匯兌損益及銀行手續(xù)費不可以資本化。4．2．2“應(yīng)付福利費”與“期間費用”及“開發(fā)間接費“的劃分：◆公司發(fā)生的醫(yī)療保險費、福利性質(zhì)的各種補充商業(yè)醫(yī)療（或養(yǎng)老）保險費、員工食堂經(jīng)營補貼、未參加醫(yī)療保險的員工醫(yī)藥費、員工獨生子女費、賀喪費、賀禮費、困難（醫(yī)療）補助費均應(yīng)先在福利基金中開支，不得直接計入“管理費用”或“開發(fā)間接費”科目；◆過節(jié)費、午（誤）餐補助費等以現(xiàn)金方式支付員工的費用，直接計入“管理費用”中不得在“應(yīng)付福利費”中開支；◆若計提的福利費不足以支付上述開支，即“應(yīng)付福利費”為出現(xiàn)借方余額，則每半年一次，將該借方余額轉(zhuǎn)入“管理費用社會保險費”的科目。4．2．3費用在不同公司（如：地區(qū)總部與項目公司）之間的劃分：◆各地區(qū)總部在擁有多個獨立的法人公司、且各公司之間人員歸屬不明確時，可以根據(jù)管理要求，劃分不同公司之間各部門及人員費用的歸屬；◆同一部門或人員的費用，在同一時期，原則上不得分拆在不同的公司核算；◆總部可向下屬公司分攤費用，但在年底一次性按總額分攤，不按月分項分攤。4．2．4“需分攤的開發(fā)間接費”的在不同項目之間的分攤：◆“需分攤的開發(fā)間接費”至少每季度在各項目之間分攤一次；◆行政管理費按各項目（各區(qū)）季度末在建面積平均值的比例進行分攤；◆資本化利息按各項目（區(qū)）季度末凈資金占用量的平均值的比例進行分攤。項目開、完工不在季度末時，按時間加權(quán)折算為一個季度的在建面積或資金占用量。4．3核算組織4．會計科目設(shè)置：4．3．1．1各單位均設(shè)置“管理費用”、“營業(yè)費用”、“財務(wù)費用”、“開發(fā)間接費”四個科目，做為一級核算科目；4．3．1．2管理費用”、“營業(yè)費用”、“財務(wù)費用”分別將所附“期間費用明細表”上的明細項目做為二級明細科目；三級明細科目各單位可根據(jù)管理要求自行設(shè)置；4．3．1．3“開發(fā)間接費”科目最少設(shè)置“行政管理費”、“資本化利息”、“物業(yè)基金”、“營銷推廣費”、“其他”五個二級明細科目,各開發(fā)項目可作為三級明細科目，“開發(fā)間接費行政管理費”項下需加設(shè)“待分攤的行政費”；4．3．1．4“管理費用”科目中，必須以部門（各職能部門、各項目經(jīng)理部、各物業(yè)管理處）作為自定義核算項目，來確定費用的部門歸屬，并以此確定費用的最終一級科目歸屬；4．3．2核算程序：4．3．2．1按各費用科目核算內(nèi)容進行費用歸集（人工及行政費用全部在“管理費用”中歸集，利息收支全部在“財務(wù)費用”中歸集）；4．3．2．2每月費用歸集完成后，在不同費用科目之間進行費用劃分：4．3．2．3打印分部門的“管理費用”明細表”（附表中“管理費用明細表1”）4．3．2．4依據(jù)上表，編制費用轉(zhuǎn)出憑證：4．3．2．5將應(yīng)屬“營業(yè)費用”的部門費用按總數(shù)一筆由“管理費用”轉(zhuǎn)入“營業(yè)費用”轉(zhuǎn)入“銷售費行政管理費”科目；4．3．2．6將應(yīng)屬“開發(fā)間接費”的部門費用，按總數(shù)一筆由“管理費用”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費”項目分別轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費行政管理費”科目：各項目經(jīng)理部的費用按總額分別轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費行政費用各項目”；其余各職能部門的費用按合計數(shù)一筆轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費行政費用待分攤的行政費”4．3．2．7按上述第8條計算可資本化利息，由“財務(wù)費用資本化利息”科目，轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費資本化利息”科目。5．表格vkcw0304F1萬科集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)存貨核算單位存貨核算管理規(guī)定第四章存貨的核算存貨核算的日常業(yè)務(wù)處理萬科集團職員手冊2004萬科集團職員手冊2006版計財部存貨管理與核算崗位工作標(biāo)準(zhǔn)存貨核算使用手冊.計財部存貨管理與核算崗位工作標(biāo)準(zhǔn)會計核算培訓(xùn)資料FI操作手冊FI06_存貨成本差異核算存貨核算假賬怎樣識別和防范房地產(chǎn)企業(yè)集團管控模式研究+以萬科例子計財部存貨管理與核算崗位工作標(biāo)準(zhǔn)(1)萬科集團地產(chǎn)項目發(fā)展制度新舊會計準(zhǔn)則中存貨核算的比較分析存貨重分類會計核算具體原則的探討集團財務(wù)集中核算集團的行為規(guī)范
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1