【導讀】建筑總面積≤140000平方米（其中：賓館規(guī)模為400-500客房，賓館面積≤75000平方米、商業(yè)服務設施用房面積。書展示、休閑娛樂、特色餐飲六種規(guī)劃功能）的商業(yè)服務業(yè)用房及其土地使用權不得分割銷售、轉讓，商業(yè)服務業(yè)在2020年5月1日之前開工，賓館在2020年10月1日之前開工，商業(yè)服務業(yè)在2020年5月1. 學樣等社會配套；規(guī)劃有華龍一品、村民返還地、保障性住房等住宅；瑞祥新區(qū)商業(yè)步行街商場、華龍一品約5000方的底商。等商業(yè)；各類中小學及幼兒園，如瑞祥新區(qū)成形，項目周邊環(huán)境將適合本項目商業(yè)發(fā)展。目前只有13路一路公交經過本項目，項目東側即是未來的長途客運站，且項目四周交通易達性好，但未來須增加公交路線。集聚優(yōu)勢，吸納國內外采購商來瑞安；直接面臨瑞祥新區(qū)商業(yè)步行街等未來競爭對手威脅；

　　

【正文】 角度，保障酒店的檔次；在內外裝修檔次檔次上確保酒店的裝修，基本參照五星級標準建設；適當拉大行政套房的比例，增設自動麻將機等等； 同時為樹立五星級酒店地標形象，酒店高度控制在 150米左右。 辦公 辦公將與五星級酒店客戶共享及互補，辦公將滿足高端的酒店客戶需求（如華僑、在外企業(yè)家），品位高，既可辦公，又可作為在家鄉(xiāng)會朋接待之處，并為本項目五星級酒店及商業(yè)帶來眾多人流和商氣；辦公 將依托五星級酒店的檔次及良好配套，提升辦公的品次及檔次水平 ； 商業(yè) 商業(yè)將大大提升瑞安城市形象和瑞安城市層次，同時為瑞祥新區(qū)及本項目酒店帶來充足的人氣，滿足消費者的一站式休閑、生活、娛樂等需求。 (四 )項目體量建議表 地上體量建議 五星級酒店 商業(yè)服務業(yè) 功 能 體 量 （ 單位：平方米 ） 功 能 體 量 （ 單位：平方米 ） 地上建筑總面積 75000 地上建筑總面積 79000 客房 38000 綜合商場 24000 配套用房 19000 精品街 30000 辦公 18000 大型超市 5000 影視游藝 3000 圖書展示 2020 休閑娛樂 5000 特色餐飲 10000 地下室規(guī)劃及建議 （根據(jù)瑞安城市規(guī)劃管理技術規(guī)定計算） （ 1）停車場規(guī)劃建議 A、項目機動停車主要通過地下停車來實現(xiàn)，但根據(jù)瑞安本地喜愛地上停車的特點，所以地上要預留部分地上停車位及設立摩托車、自行車停車區(qū) B、賓館要在地上設置足夠的大巴、商務車和轎車的車位，非機動車位盡量可設于文定路及文莊路一側或地下室； C、商業(yè)機 動車在地上預留部份顧客車位和商家免費接送車停車位，文節(jié)路可作為地下出口，非機動車位應充份考慮超市人流眾多的特點，非機動車位設置不能離主入口太近； D、 客梯連通地下停車場外； E、地下停車場靠近客梯處應考慮殘疾人士上下車位； F、地下停車場應在電動人行道的周邊設置封閉有空調的大廳，并有醒目燈箱方以使停車場任何角落都能看見； G、路面建議設剩余停車位指示牌； H、 自行車、摩托車停放區(qū)應設在公共視線所不能及的位置：應采用綠化帶遮掩自行車架。提供將自行車鎖在自行車架上的設施，提供從服務通道直接通向自行車停放區(qū)的入口 。 （ 2）停車位面積測算及地下室規(guī)劃建議 A、商業(yè)（含地下商業(yè)）停車位面積測算 商業(yè)總建筑面積： ㎡ 機動車停車位： ㎡ * /100㎡ =632個 非機動車位： ㎡ *10個 /100㎡ =7900個 機動車停車位面積要求： 632個 35 ㎡ /個 =22120㎡ 非機動車位面積要求： 7900個 ㎡ /個 =14220㎡ B、酒店停車位面積測算 總建筑面積： ㎡ 機動車停車位： ㎡ 個 /100㎡ =1125個 非機動車位： ㎡ 5 個 /100㎡ =3750個 機動車停車 位面積要求： 1125個 35 ㎡ /個 =39375㎡ 非機動車位面積要求： 3750個 ㎡ /個 =6750㎡ 總結：總停車位面積要求為 82465㎡ (其中機動車為 61495㎡ ,非機動車為 20970㎡ )，如機動車地下停車位按 90%、非機動車全部地上停車計算，那么本項目地下停車面積約為 ㎡，同時我們考慮到地下大型國際品牌超市、人防及設備用房等面積，所以我們建議地下室如下規(guī)劃： 五星級酒店（ 單位：平方米 ） 商業(yè)服務業(yè)（ 單位：平方米 ） 地下建筑總面積 15000 地下建筑總面積 55000 員工用房 5000 大型超市 10000 配套及停車泊位 10000 配套及停車泊位 45000 項目體量建議 五星級酒店 商業(yè)服務業(yè) 功 能 體 量 （ 單位：平方米 ） 功 能 體 量 （ 單位：平方米 ） 一、地上建筑總面積 75000 一、地上建筑總面積 79000 客房 38000 綜合商場 24000 配套用房 19000 精品街 30000 辦公 18000 大型超市 5000 影視游藝 3000 圖書展示 2020 休閑娛樂 5000 特色餐飲 10000 二、地下建筑總面積 15000 二、地下建筑總面積 55000 員工用房 5000 大型超市 10000 配套及停車泊位 10000 配套及停車泊位 45000 三、建筑總面積（含地下） 90000 三、建筑總面積（含地下） 134000 瑞安商業(yè)停車市場現(xiàn)狀及項目建議 （ 1）瑞安幾大商業(yè)區(qū)都存大停車場不足、交通擁擠的問題， 停車場不足嚴重制約了商圈的繁榮發(fā)展，解決停車難成為瑞安商圈發(fā)展的主要問題之 一； A、虹橋路交通擁擠、停車位不足 B、瑞安廣場： 停車位不足，停車難，大潤發(fā)、時代隨處停車現(xiàn)象嚴重 C、外灘： 停車位不足，停車難，尤其是晚上停車位更不足 （ 2）瑞安汽車擁有量大，且在不斷增長： 據(jù)政府統(tǒng)計，瑞安 2020年城鎮(zhèn)、農村居民恩格爾系數(shù)分別為 % 和 % ，每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有汽車 27 輛，每百戶農村居民家庭擁有汽車 輛； （ 3）本項目作為瑞安城市名片和地標，開車來本項目的消費及家庭消費將是本項目最重要的客戶群體之一，如果本項目能充份地滿足 停車位現(xiàn)有及未來汽車增長的要求，本項目將更好地體現(xiàn)瑞安城市名片，并更好地帶動瑞祥新區(qū)片區(qū)的發(fā)展； 總結建議： 通過瑞安現(xiàn)有停車難、私家車多的市場現(xiàn)狀，瑞祥新區(qū)及本項目未來年的發(fā)展分析，同時我們充分考慮到下沉式廣場、人防、汽車美容場地、休閑吧、擺渡車的用地，并提升地下室的品位和商業(yè)價值，充分考慮顧客的停車需求，所以我們建議，在文莊路建通道，本項目地下商業(yè)及停車場與市政廣場地下部分相連接，將市政廣場地下部分納入本項目統(tǒng)一規(guī)劃，作為公共停車場，綜合利用，既方便了顧客消費，又利于瑞祥新區(qū)的發(fā)展。 （五） 商業(yè)業(yè)態(tài)定位與功能分布 定位依據(jù) （ 1）從對消費者及經營戶的調查分析來看： 消費者及經營戶對大型超市及百貨均較愛好、對中高檔餐飲、娛樂休閑需求也很大，經營戶也很喜歡到中高檔的購物中心經營； （ 2）從各業(yè)態(tài)的經營定位來看 業(yè)態(tài)類型 推薦業(yè)種 功能 購物 大型超市 服務于當?shù)鼐用竦母黝惷裆M品，是最聚集人氣的主力店 ,通過超市經營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值； 綜合百貨精品商鋪 滿足當?shù)刂小⒏邔邮杖?、白領階層的服裝、服飾類商品，可以保證本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投資回報，并對提升項目形象具有積極作用，實現(xiàn)物業(yè)商業(yè)利潤最大化。 公共配套 金融、郵政、垃圾處理以及員工宿舍樓等 滿足社區(qū)、商家及周邊居民需求 餐飲業(yè) 主題餐飲 消費針對性強，符合城市消費特征， 吸引中等收入階層中的流行、時尚消費群體，實現(xiàn)整單大面積出租，實現(xiàn)商業(yè)價值 ； 咖啡廳、休閑餐飲 大型酒樓 娛樂、休閑 各類酒吧 消費針對性強，形象好、可以放置在較高樓層； 美容美體、健身中心 豐富業(yè)態(tài)，滿足一部分客戶的中、高消費要求； 實現(xiàn)整單大面積出租，實現(xiàn)商業(yè)價值； KTV、洗浴 （ 3）商業(yè)業(yè)態(tài)定位與平面布局思路 A、本項目暫不處于城市核心商圈位置，從最快縮短市場培育期主回報最大化來看，如果項目以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)經營，經營風險性會較大，所以項目購物成份需適當減少，餐飲休閑娛樂需適當加大； B、考慮中高收入階層、外地游客、休閑人士的中高檔的實際需求； C、考慮到整個項目有五星級酒店，要做到商業(yè)和酒店分離，不影響日后酒店居住； D、既考慮到現(xiàn)實情況并能作到適當超前規(guī)劃； E、能充分滿足核心商圈及二級商圈的客戶來本項目消費，并以特色業(yè)態(tài)業(yè)種輻射吸引三級商圈消費群； F、考慮到消費者及經營戶的消費需求及經營需求； G、本著 “ 無大戶 不穩(wěn)，無小戶不活 ” 的原則，引進大型商業(yè)巨頭，帶動小戶商業(yè)運行的經營道路； 商業(yè)業(yè)態(tài)布局與功能分布 （ 1） 各業(yè)態(tài)定位與功能分布的思考 A、 商業(yè)模式：獨立商鋪，分區(qū)經營； B、充分考慮與主力店的互補共榮的特性； C、以分區(qū)經營的方式，打造風格迥異的主題商業(yè)； D、盡可能地做到商住分離、商業(yè)不影響星級酒店； E、本項目四面臨街，北面臨快速通道瑞楓路，宜適合布置對人流要求不高且承租力強的社區(qū)配套、各大主力店及次主力店；文節(jié)路、文莊路及文定路緊鄰羅陽大道，可吸納城區(qū)商氣及人氣，宜布置承租能力強及形象好的品 牌服裝、化妝品、品牌餐飲等業(yè)種； F、各樓層規(guī)劃不同的功能以及商品組合根據(jù)消費者的需求及習性，還有各類型商品對租金的承受能力綜合而定； G、參考目前國外大型購物中心的功能規(guī)劃，把商場的主力消費群所喜愛的商品設置在較低樓層，以營造商場旺場的氣氛，又把大眾喜好的 “ 美食 ” 、 “ 娛樂 ” 類放在商場的最高樓層，是為了帶動較高樓層的人流量。不同樓層設置不同的主題，能達到消費人流平均分布的目的； H、根據(jù)瑞安城市管理規(guī)定：在計算容積率時，地下室的建筑面積不計；半地下室的在室外地面以上部分的高度超過 ，且層高 ≥ 米 ，按一層計算，所以我們建議設置半下沉廣場，一方面連接市政廣場，一方面我們可以盡可能地增加商業(yè)面積； （ 2）業(yè)態(tài)定位與功能分布 樓層 功能 業(yè)態(tài) 地下室 車庫及設備房 車庫及設備房 大型國際品牌超市 大型超市主力店 半下沉廣場 1. 公共部分與商業(yè)部分結合部業(yè)態(tài)過渡； 2. 利于露天環(huán)境制造逸趣格調； 閑逸館－－休閑新體驗 特色露天酒吧、咖啡店； 瑞安首個下沉廣場異國特色餐飲區(qū)（中式西式快餐、日韓料理、東南亞餐飲等） 五星級酒店商業(yè)配套 與酒店互補 瑞安最高檔的餐飲及娛樂休閑 一層 1. 與超市形成互補，共享人流； 2. 配合酒店、商務、休閑等人群需求； 3. 為項目的核心版塊，其中以綜合商場為旗艦店，以數(shù)量眾多各具特色的品牌店中店為賣點，組成復合程度極高，涵蓋全業(yè)種，表現(xiàn)為高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結構。 名品館－－品位新體驗 首創(chuàng)瑞安國際名品區(qū)； 首創(chuàng)溫州品牌直銷店； 瑞安首家香港名店城； 公共配套：金融、郵政、垃圾處理場等 超市主力店 二層 規(guī)劃為時尚潮流用品區(qū)，以時尚、潮流、動感、前衛(wèi)、青春為商品元素，輔助以兒童用品、休閑品牌館－－時尚新體驗 運動、美容美體 等元素，形成針對年輕消費群體的前衛(wèi)之都。 瑞安首家特色運動超市： 整合運動系列服裝、器材、戶外用品等，做到運動用品聚散地； 最多首次進駐瑞安的品牌 瑞安首家兒童主題商業(yè) 兒童天地： 嬰幼用品、嬰幼健身房、嬰幼泳池、 文化用品（書城、文具） 、童裝、童鞋、玩具、個性涂鴉、 DIY 制作、益智教育、兒童攝影、兒童樂園、電玩城 ，令項目特色十足。 瑞安首家女性主題商業(yè) 靚女天地： 時尚潮流女性服裝、飾品、箱包、皮具等； 四層 規(guī)劃為瑞安大規(guī)模的中高檔中西餐飲美食區(qū)，集合國際國內各種菜系 的規(guī)模大的餐飲以及高檔KTV，健身會所，茶樓等各項娛樂休閑項目。 美食娛樂館 美食娛樂新體驗 瑞安最齊最全的餐飲娛樂聚集地： 量販式 KTV、茶樓、桑拿足??；中高檔餐飲酒樓、本地特色餐飲； 瑞安最新的動感體驗地： 除了常規(guī)的健身會所，美容美體外，為作到個性化經營，在項目引進攀巖、滑板、動漫等個性化商品，令項目特色十足。 項目商業(yè)業(yè)態(tài)總體構成比例建議 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 占比 綜合商場 24000 30% 精品街 30000 38% 大型超市 5000 6% 影視游藝 3000 4% 圖書展示 2020 3% 休閑娛樂 5000 6% 特色餐飲 10000 13% 合計 79000 100% 項目可引進的各業(yè)態(tài)主要目標品牌 第一類：超市 沃爾瑪 家樂福 好又多 樂購 易初蓮花 華潤萬家 百佳 第二類：中餐、西餐 小天鵝 海港大飯店 毛家飯店 小肥羊 譚魚頭 鼎泰豐 亞洲蕉葉 客家王 滋味堂 老樹咖啡 名典咖啡 禾綠壽司 綠茵閣 一茶一坐 意粉屋 麥當勞 肯德基 必勝客 星巴客 上島 吉野家 味千 好倫哥 漢堡王 塔客鐘 米蘿 元綠 亞洲蕉葉 名典 迪歐 第三類：休閑餐飲 許留山 水果撈 滿記甜品 仙蹤林