【導讀】與臺州市毗鄰，是我國第一批對外開放的14個沿海城市之一，浙南經(jīng)濟、文化中心。全市總面積11784平方千米，其中市區(qū)1082平方千米。轄3個市轄區(qū)、6. 個縣，代管2個縣級市，共有30個街道、119個鎮(zhèn)、143個鄉(xiāng)。加值億元，增長%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值31555元，增長%，按年平均匯率折算，達到4544美元。財政收入占GDP比重為%，工面積萬平方米，

　　

【正文】 式出現(xiàn)，基本上以整棟商鋪形式出現(xiàn)，業(yè)態(tài)基本上以精品百貨為主； 香港環(huán)球商機商業(yè)地產(chǎn)集團 45 （ 5）餐飲市場 A、典型餐飲商家 菜系 店名 規(guī) 模 經(jīng)營狀況 中餐 /酒樓 葡萄園大酒店 營業(yè)面積約 1 萬㎡， 有 70 間包廂及兩個多功能大廳，可一次性容納 1600 人同時就餐。 好 新東海大酒店 營業(yè)面積約 4000 ㎡ ，擁有 40 多個豪華包廂及一個大廳，同時容納 1000 多人就餐 / 鑫業(yè)大酒店 營業(yè)面積 2420 ㎡ ， 35 個包廂， 可同時容納 800多人就餐。 良 江南春大酒店 總經(jīng)營面積 4500多 ㎡ ，可同時容納 1400 多人就餐，擁有包廂四十多間，宴會大廳兩個 好 國際大酒店 七千 ㎡ 的餐飲區(qū)，八百平方米的豪華宴會大廳和五十八個豪華包廂 好 新王朝大 酒店 五十五個風格迥異的豪華包廂，營業(yè)面積 4000 多 ㎡ ，一次性可容納 1300 多人就餐 良 花園大酒店 筑面積 6000㎡ ，酒店設(shè)有 50個高檔包廂，一個多功能無柱宴會大廳，酒店可同時接待 1200 人用餐 良 華都大酒店 中、西、快餐廳 6個，可同時共 1500 人就餐，其中包括能容納 400 人的兩個多功能廳 良 豪廷商務(wù)會所 約 1700 ㎡ ，以燕、鮑、翅為主 良 人和春天商務(wù)會所 3000 ㎡ 良 晨曦燉品 4 家分店 良 香港環(huán)球商機商業(yè)地產(chǎn)集團 46 西餐 /料理 加勒比海 近 3000 ㎡ 良 豪客來（ 2 個分店） 300 ㎡ 良 金太子 200 ㎡ 良 金牛士 300 ㎡ 良 多美麗 300 ㎡ 良 麥田村 280 ㎡ 良 歐麗舍 400 ㎡ 良 九州島料理 400 ㎡ 良 三禾壽司 400 ㎡ 良 川 /湘菜 江南甲第 5000 ㎡ 好 洞庭閣 500 ㎡ 良 湘味館 300 ㎡ 良 鴻泰火鍋 400 ㎡ 良 劉家香辣館 300 ㎡ 良 快餐 肯德基 400 ㎡ 良 德克士 400 ㎡ / 正新食品 200 ㎡ 良 多隆快餐 / 良 香港環(huán)球商機商業(yè)地產(chǎn)集團 47 B、餐飲市場特點分析 （ A） 沒有明確的餐飲業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃，餐飲行業(yè)基 本處于自發(fā)調(diào)節(jié)和盲目發(fā)展的狀態(tài)，網(wǎng)點建設(shè)隨意性比較強 ； （ B）餐飲市場尤其是大型高檔餐飲較繁榮，據(jù)實地考察，每至用餐時間尤其是晚上，幾乎各大飯店、酒樓都爆滿，2020年餐飲住宿總營業(yè)額為 15 億元，比 2020年約增長 %； （ C）餐飲多樣式：具體表現(xiàn)為在餐飲市場中有大型酒樓、火鍋店、西餐店、特色小吃店、休閑餐廳等經(jīng)營形式； （ D）餐飲市場主要以溫州菜為主，市場上缺少海港、蕉葉類的連鎖類大型酒樓及東南亞餐飲等； （ E）餐飲業(yè)呈現(xiàn)規(guī)?；?、高檔次化發(fā)展：如 葡萄園大酒店為國家特級酒家，新東海大酒店榮獲 “ 中華餐飲名 店 ”和 “ 中國綠色餐飲企業(yè) ” 稱號 ； （ F）餐飲市場雖然數(shù)量眾多，但經(jīng)營分散，未成行成市； （ G）隨著 居民生活水平的提高和消費觀念的改變以及商務(wù)活動的增加 ，居民在外用餐越來越普遍； （ H） 除幾個綜合性的酒店（如國際、錢塘陽光等）有自己的經(jīng)營場所外，純餐飲企業(yè)基本上都沒有自己的經(jīng)營場所。即使象葡萄園、江南春、新東海等有一定知名度的酒店，其經(jīng)營場所也都租用的 ； （ I） 酒店都沒有相應的停車場， “ 停車難 ” 已成了眾多餐飲企業(yè)的一個突出問題 ； 香港環(huán)球商機商業(yè)地產(chǎn)集團 48 （ 6）休閑娛樂市場 A、瑞安主要休閑娛樂場所一覽 名稱 地址 名稱 地址 相約酒吧 虹橋北路 滴嗒酒吧 虹橋北路 卡地亞酒吧 虹橋北路 天地酒吧 虹橋北路 多倫多酒吧 外灘 騎士酒吧 外灘 2020 概念酒吧 外灘 皇家扎啤城 外灘 8 號音樂酒吧 外灘 哥倫比亞酒吧 外灘 嘉樂迪 萬松大廈 豪門盛典 羅陽路 天鵝湖 隆山東路 金色時代 拱瑞山路 奧林匹克 KTV 瑞湖路 瑞鑫娛樂 陽光路 大唐會香港茶餐 虹橋北路 沁園春茶藝館 濱江大道 茗人會館 隆山東路 近水樓臺茶吧 虹橋北路 海闊天空 瑞湖路 大富豪 萬家花園 奧金洗浴 萬松東路 本色酒吧 外灘 富僑足浴 羅陽路 陽光假日娛樂 陽光假日酒店 金沙水岸洗浴 未開業(yè)（號稱行業(yè)最高檔） 華都桑拿 華都酒店 香港環(huán)球商機商業(yè)地產(chǎn)集團 49 B、休閑娛樂市場分析 （ A）休閑娛樂市場比較發(fā)達，酒吧、 KTV、洗浴城、茶樓遍布全城； （ B）娛樂休閑市場主要集中在外灘、瑞湖路、羅陽路，高檔次場所主要集中在各星級酒店； （ C）平價 KTV和酒吧大堂廂不設(shè)專職服務(wù)員，采用自助服務(wù)，設(shè)便利超市，酒水小點幾乎平價供應； （ D）消費人員涵蓋商務(wù)消費人群和普通消費者，并提供免費餐飲等附加服務(wù)； （ E）傳統(tǒng) KTV、洗浴中心等是“高消費加色情”的場所，量販式 KTV的平民消費，得到了大眾化的接受。 （ F） KTV場所消費額度大，紅酒消費高； （ G）酒吧 \迪廳各有特色，但酒水價格相差不大； （ H）前住酒吧消費主要人群為當?shù)啬贻p人，主要以 1825 歲的年輕人為主。夜總會洗沐中心的主要以 3045 中年人為主， KTV的消費者則多層次化； （ I）目前娛樂休閑場所總體特點是多而雜，小而分散； （ J） 迪吧、桑拿、 按摩 等 休閑娛樂 場所設(shè)施齊全、功能完善 ； 香港環(huán)球商機商業(yè)地產(chǎn)集團 50 （ 7） 瑞安 商業(yè)業(yè)態(tài) 總結(jié) A、商業(yè)業(yè)態(tài)仍以傳統(tǒng)的街鋪占主導； B、 中等規(guī)模以上的 超市 相對競爭不激烈 ，經(jīng)營各有特色，經(jīng)營狀 況良好； C、百貨業(yè)及購物中心 經(jīng)營商品供給量有限，品種、品牌相對檔次不高，硬件設(shè)施較陳舊、經(jīng)營管理也比較落后； D、專業(yè)性質(zhì)的商場或賣場主要以傳統(tǒng)的家居裝飾 、汽車 為主，還有幾個電器商場； E、主題商 業(yè) 基本上是一個空白； F、 市區(qū)各零售商場的經(jīng)營規(guī)模較小，輔射影響力相對有限，對周邊區(qū)域零售業(yè)發(fā)展不具有帶動性； G、零售商場檔次普遍較低，商品檔次及品種參次不齊，與瑞安的經(jīng)濟和社會發(fā)展水平不相適應； H、商場功能定位單一，大部分只有購物功能，而缺乏規(guī)模娛樂、餐飲、休閑等功能。 I、缺乏具有影響力的核心客戶的進駐經(jīng) 營； J、各零售商場的管理水平比較落后，核心競爭力較弱 ； 總體來看，商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，未來市場空間還須提升， 本項目未來市場空間充滿想象。 香港環(huán)球商機商業(yè)地產(chǎn)集團 51 瑞安 零售品牌 結(jié)構(gòu) 調(diào)查分析 （ 1）市場主要知名品牌 女裝： Prich Eland VEROMODA only 安瑞井、可可尼、納帕佳、歐時力、古色、珂羅娜、安利芳、愛慕、歐迪芬、古今、伊華歐秀、金菀、卓詩尼、哥弟、生活秀、羅瑪情懷、 M雅袖、 衣尚時、朵以 男裝 及運動系列 ： 金利來、雅戈爾、阿迪達斯、耐克、李寧、匡威、 BOSS SUNWEN、鯊魚、 佐門一夫、嘮叨爵仕、 FEL、阿麥尼、非主流、卡賓、 13 BTBOY、龍浩、 KOYOJEMS、美特斯邦威、法諾迪士、高氏杰、 JASONWOOD、 MRE、 GSTAR、森馬 化妝品： 玉蘭油、歐萊雅、柏紛、露華濃 兒童： 青青果、安奈兒、英氏、小豬班納、貝托比托、酷比特、巴布豆、巴拉巴拉、西瓜太郞、耐克兒童、兔仔嘜、 JAM、鉛筆俱樂部、 鞋類： 百麗、星期六、 FED、吉爾達、紅蜻蜓、杰豪、康龍、康奈、蜘蛛王、吉爾達、美國蘋果、奧康、貴人鳥、金狐貍、特步、德爾惠、 香港環(huán)球商機商業(yè)地產(chǎn)集團 52 （ 2） 瑞安 零售品牌結(jié)構(gòu) 結(jié)論： A、 零 售業(yè)經(jīng)營檔 次的提升與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展速度尚有一定的差距，并不能滿足消費者的需求，導致部分高消費人群流向外地市場； B、 瑞安 零售業(yè)供應商大多以代理商及加盟商為主 ； C、 瑞安 零售業(yè)商品經(jīng)營檔次參差不齊，中低檔商品充斥著市場，中高檔商品相對缺乏，不能滿足市場消費的需求。隨著消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，零售業(yè)將進入一個調(diào)整、創(chuàng)新的發(fā)展時期； D、 大型百貨商場商品組合分析：商場規(guī)模一般，商品種類齊全，品牌數(shù)量多。以 開太及時代 為代表，單價服飾 價位在 200500元的中檔商品為主力商品 。 各商品區(qū)域 品牌數(shù)量相對穩(wěn)定 ，面向大眾化消費，經(jīng)營狀況良好 ； E、 品牌專賣店商品組合分析：品牌專賣店整體面積小，商品種類較少，市場占有率低。 但由于品牌 專賣店 不集中且 規(guī)模較小， 商品選擇余地小 ，不能滿足高收入人群的消費需求； F、 化妝品品牌分析：在化妝品市場，一是一、二線品牌少，二是成規(guī)模的化妝品市場沒有，且形象檔次都較差 ； G、 瑞安 整體零售業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)、規(guī)模、經(jīng)營狀態(tài)和品牌分布上，都存在一定的差距，商品組合不均衡。未來各商圈勢必會對商品的種類和檔次進行調(diào)整，以中高檔商品為主流的商品組合是必然的，大型的中高檔百貨商場及 超市將會是 瑞安 零售業(yè)的發(fā)展方向 及空白點 。 綜上所述 ，目前 瑞安 零售業(yè)整體經(jīng)營檔次呈中檔水平，中高檔消費空缺，市場潛力巨大。隨著 瑞安 整體經(jīng)濟狀況的日益改善，消費者消費需求的日益高漲，零售經(jīng)營檔次的提升已經(jīng)不能停留在單純地提升商品的檔次 ，而務(wù)必注重消費者在整個購物過程中的購物體驗，包括多業(yè)態(tài)的組合、 一站式的消費 、 購物環(huán)境的舒適度 、 購物的方便性等等。 香港環(huán)球商機商業(yè)地產(chǎn)集團 53 溫州及 瑞安 典型商業(yè)調(diào)研分析 （ 1）商業(yè)典型業(yè)態(tài) 此次商業(yè)實地調(diào)查對象主要是 大型集中商業(yè)、特色商業(yè)街、餐飲、休閑娛樂市場。 典型商業(yè) 典型商業(yè) 溫州丹璐廣場 溫州開太百貨 溫州銀泰百貨 溫州華僑名品廣場 溫 州時代廣場 瑞安商城 瑞安時代廣場 瑞安大潤發(fā) 瑞安開太百貨 / 香港環(huán)球商機商業(yè)地產(chǎn)集團 54 （ 2） 溫州及瑞安 典型商業(yè) 調(diào)查分析 A、溫州丹璐廣場 商場基本情況 商場名稱 丹璐廣場 商場地址 溫州江濱西路 355號 商場開業(yè)時間 商場層數(shù)（包括地下） 地下 1 層 地上 5 層 商場總面積 100000平方米 營 業(yè) 時 間 上午 10 點 00 分 ———— 晚上 10 點 00 分 硬件情況 過道：主通道 6 米、次通道 3米 層高： 5 米、柱距： 8* 9*9米 電梯： 6 組 /層、扶梯： 1組 /2 臺 經(jīng)營方式 純扣點 、 保底 +扣點 、 固定租金 樓層業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營主要品牌（主力商家 /代表商家） 地下 地下 停車場 地 上 一層 中央百貨區(qū) 化妝品 歐萊雅 玉蘭