資產(chǎn)評(píng)估模擬試卷-資料下載頁(yè)
2025-03-26 04:14本頁(yè)面
【正文】 。 75億元被合并的達(dá)因公司資產(chǎn)、負(fù)債的評(píng)估 ⑴應(yīng)收款項(xiàng)評(píng)估值: 1000*(120%)=800評(píng)估后增值額=800900=100 （1分）⑵B材料賬面數(shù)量=500+100=600噸 B材料賬面價(jià)值=500*380000+100*450000=235000000元=235百萬(wàn)B材料的評(píng)估值＝600450000＝270000000（元）=270百萬(wàn)存貨評(píng)估后增值額=270235=35 （1分）⑶固定資產(chǎn)增值額計(jì)算在建工程采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，在建工程價(jià)值＝房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+正常利稅） =1500（600+200+200）=500在建工程增值=500300=200其他固定資產(chǎn)增值=50固定資產(chǎn)增值為：250 （1分）⑷形資產(chǎn)評(píng)估及增值計(jì)算①采用節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法評(píng)估商標(biāo)價(jià)值=100/5%=2000萬(wàn)元=20百萬(wàn) （1分）②采用多期超額收益折現(xiàn)法評(píng)估客戶關(guān)系價(jià)值（1分）本題沒(méi)有告訴收益的年限，但是收益年限最大只能夠是10年（如果題目告訴收益年限是8年，則計(jì)算應(yīng)該使用8年，如果題目告訴收益年限超過(guò)10年，則計(jì)算應(yīng)該使用10年），使用的計(jì)算公式 P=(1000/)[1(1+5%)^10]+ 100/[10/(1+5%)^10] =(2000040000）*+==③無(wú)形資產(chǎn)增值=20+=?。?分）⑸長(zhǎng)期借款應(yīng)該補(bǔ)提利息=200*12%/2=12所以負(fù)債增值=12百萬(wàn)元 （1分）計(jì)算遞延所得稅 （2分）資產(chǎn)公允價(jià)值調(diào)整：(1)流動(dòng)資產(chǎn)增值額 65（100+35）(2)固定資產(chǎn)增值額 +250(3)無(wú)形資產(chǎn)增值額 +資產(chǎn)公允價(jià)值調(diào)整項(xiàng)合計(jì)： +(A)負(fù)債公允價(jià)值調(diào)整： +12(B)稅前公允價(jià)值調(diào)整項(xiàng)凈額合計(jì)：+(C=AB)遞延所得稅（負(fù)債） (D)=(C)25％計(jì)算商譽(yù)價(jià)值 （2分）合并成本 7500(E)稅后公允價(jià)值調(diào)整項(xiàng)合計(jì)： +(F)=(C)(D)合并前賬面凈資產(chǎn) +5400(G)經(jīng)公允價(jià)值調(diào)整后的賬面凈資產(chǎn)+(H)=(F)+(G)商譽(yù)價(jià)值 +(I)=(E)(H)【說(shuō)明】本題只是給出一種思路，讓大家意識(shí)到這個(gè)知識(shí)點(diǎn)的出題可以和前面幾章的內(nèi)容合并出題目考試，大家注意今年如果在本章出考試題目，最可能是和這個(gè)題型接近，當(dāng)然還有可能考資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和房地產(chǎn)評(píng)估。希望大家掌握各種評(píng)估對(duì)象的主要評(píng)估過(guò)程和方法，然后和前面幾章的方法結(jié)合起來(lái)理解和把握。4.【正確答案】房屋的重置成本（1分）3000*510*(1+2%)6=計(jì)算房屋現(xiàn)值（3分）⑴房屋年貶值額土地出讓總年限是商業(yè)用地的最高出讓年限40年（應(yīng)該記住157頁(yè)土地出讓年限的數(shù)據(jù)），但是房屋建設(shè)完成于獲得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是401=39年，房屋的使用壽命年限是35年，折舊年限應(yīng)該是取兩者中的短者，同時(shí)由于房屋使用壽命小于土地剩余使用年限，計(jì)算折舊應(yīng)該考慮殘值，所以年貶值額=建筑物重置價(jià)（1殘值率）/使用年限=1723028（15%）/35=（元）⑵房屋現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)年貶值額6=6=計(jì)算房地產(chǎn)總收入：年租金總收入=100078%510=397800(元) （1分）計(jì)算房地產(chǎn)年總費(fèi)用（7分）①房產(chǎn)稅按租金收入的12％計(jì)算，故應(yīng)納房產(chǎn)稅為：39780012％=47736(元)②管理費(fèi)以年租金的3％計(jì)算：3978003％=11934(元)③％計(jì)算 ％=(元)④保險(xiǎn)費(fèi)以房屋現(xiàn)值的3‰計(jì)算：3‰=(元)⑤土地使用稅以每年每平方米2元計(jì)為：2360=720(元)⑥房地產(chǎn)年總費(fèi)用=47736+11934+++720= (元)計(jì)算房地產(chǎn)凈收益（1分）本例房地產(chǎn)的凈收益為：397800—=(元)求取土地純收益（2分）①房屋年凈收益為：10％= (元)【此步驟解釋】有的認(rèn)為此房屋的使用年限只有29年，(P/%.29)= (元), 這種理解有一定的道理。但是由于折現(xiàn)率本質(zhì)上就是投資報(bào)酬率，折現(xiàn)率在無(wú)限年限的情況下稱之為本金化率，教材在房地產(chǎn)評(píng)估這一章的還原率就是本金化率。同時(shí)資本化率和有限年限的折現(xiàn)率是不一定相等的。(P/%.29)計(jì)算，那么這里使用10%也是不夠合理的，因?yàn)樗琴Y本化率，是無(wú)限年限的折現(xiàn)率，不適用于這里的有限年限。大家可以看看教材186頁(yè)第六行括號(hào)中這句話（假設(shè)房屋收益年期是無(wú)限年期），這是在2002年左右的教材加上去的，以前的教材沒(méi)有這一句話。這一句話把有限使用年限的房屋視作收益年限無(wú)限期來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。在教材沒(méi)有進(jìn)一步的改進(jìn)以前，我們這里仍然采用我給出的解法，為了回避這個(gè)問(wèn)題，我在本題中加上這個(gè)條件.②土地純收益＝房地產(chǎn)的凈收益房屋純收益= = (元) 求土地使用權(quán)價(jià)格（3分）評(píng)估基準(zhǔn)日土地剩余使用年限是：407=33年土地總價(jià)=〔1(1＋8%)33〕/8%== (元)土地單價(jià)=247。360=(元)【此步驟解釋】有的同學(xué)認(rèn)為這里土地應(yīng)該按照房屋的剩余使用年限356=29年的收益對(duì)待，〔1－(1＋8%)－29〕/8%。這種處理是不正確的，因?yàn)樵u(píng)價(jià)的是土地價(jià)值，土地尚有剩余年限33年，不能夠說(shuō)土地上的房屋剩余年限29年之后，房屋壽命期結(jié)束了，土地就沒(méi)有收益了，合理的理解是認(rèn)為房屋壽命期之后土地仍然能夠獲得同樣的收益。因?yàn)榭梢约僭O(shè)再在土地上建房等獲得3329=4年的收益.19 / 19
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1