底北京海淀區(qū)上地板塊和西山板塊別墅和公寓市場調研報告-2009年4月-資料下載頁
2025-01-12 03:26本頁面
【正文】 短評：園林景觀展示做的極為突出，產品類型多樣，但由于周邊及內部配套不足，加之售價過高，產品性價比較低。 項目核心描述 — 珠江壹千棟 中央別墅區(qū) 大規(guī)模純獨棟別墅 溫榆河走廊 溫泉入戶 內部配套齊全 ?京承高速北七家出口向西 12公里 ?項目占地近 160萬平方米，總建筑面積 57萬平方米，其中住宅地上 41萬 ?本項目北側是溫榆河，借助生態(tài)濕地景觀，打造北美風情的純獨棟別墅住宅生活區(qū)。社區(qū)內部擁有 的運動公園，跑馬場， 6000平米的商業(yè)風情街區(qū)，中央會所，國際雙語幼兒園。 項目展示 項目優(yōu)劣勢分析 ? 優(yōu)勢 景觀資源較好。溫榆河，原生植被，濕地美景，及沿河道的 200米綠化帶結合社區(qū)內部自建的 2萬平米的旱山公園及綠地，打造的郊野宜居的居住理念。 產品價值屬性高，客戶身份純粹。純獨棟別墅社區(qū)，私家疊瀑后庭，溫泉入戶，透光天頂?shù)?，打造高檔的居住品質。 約 6萬平米的商業(yè)配套，國際雙語幼兒園。 ? 劣勢 教育配套資源不足，生活配套不足。 短評：生態(tài)居住環(huán)境好，入住客戶身份比較對等，但目前周邊生活配套不足，產品綜合性價比一般。 項目核心描述 — 諸子階 城市成熟區(qū)域 小規(guī)模 周邊配套齊全 ?西四環(huán)四季青橋西南角 ?項目占地近 8萬平方米，總建筑面積5萬平方米 ?位于城市繁華位置，由雙拼和聯(lián)排別墅組成， 外立面以灰墻磚為主的灰白色調建筑形式主要是三層，每戶贈送地下室，贈送大面積露臺， 貝爾高林設計的主題園。 項目展示 項目優(yōu)劣勢分析 ? 優(yōu)勢 位于西四環(huán)，項目周邊配套齊全，交通通行狀況良好。 項目西側是綠化帶，內部園林景觀是由貝爾高林以三大主題園林理念進行規(guī)劃和設計的，既形成對戶與戶的有效區(qū)隔同時更大限度的使每戶獲得更多更好的園林。 每戶贈送地下室，贈送大面積觀景露臺。 ? 劣勢 項目的營銷展示做的很一般，包括項目現(xiàn)場展示、樓書展示、網(wǎng)站展示等。 項目的整體氣質與調性沒有拔高，很難與 28000元 /平方米的價格形成對等。 短評：項目的奢與豪的氣質不突出，板塊優(yōu)勢沒有很好發(fā)揮，銷售速度較慢，尚余 40套。 項目核心描述 — 自在香山 城市郊區(qū) 小規(guī)模 觀山別墅 ?海淀區(qū)旱河路與閔莊路交叉口西北角，四季青公園西側 ?項目占地近 20萬平方米，總建筑面積 ?項目位于香山、玉泉山、萬壽山之間，主打山景，雙首層設計無地下室，特色雙露臺 360度觀山。項目周邊生活配套不足。 項目展示 項目優(yōu)劣勢分析 ? 優(yōu)勢 山景資源好。位于香山、玉泉山和萬壽山之間，周邊 200萬平米的山水園林，觀山效果極佳。 園林景觀好。東臨四季青公園，西北側是 30萬平米的苗圃公園，社區(qū)內部 800平米下沉式精裝園林，棟前 50平方米精裝綠地。 ? 劣勢 項目內部無配套，周邊商業(yè)配套嚴重不足。 該項目是公建立項，產權年限僅 50年。 點評：雖然該項目不是住宅產權，但由于具備良好的山景資源，同時總價較低，因此形成比較良好的銷售速度。后期尚有 100套左右的別墅即將推售，預計對保利項目將形成競爭。 項目核心描述 — 御墅臨楓 城市郊區(qū) 中等規(guī)模 復合型社區(qū) ?海淀區(qū)旱河路與閔莊路交叉口 ?項目占地 22萬平方米，總建筑面積25萬平方米 ?御墅臨楓位于香山、玉泉山風景區(qū)中，項目西側是開發(fā)商自建的 170萬平米的體育公園。別墅擁有 U字形三面花園， ，在室內即可觀山；客廳、餐廳錯層設計；中西廚分設。項目周邊配套不足，小區(qū)東南角有 3萬平米的商業(yè)。 項目展示 項目優(yōu)劣勢分析 ? 優(yōu)勢 環(huán)境屬性較好。御墅臨楓的北部有 50米寬、 1000多米長的市政綠化帶，西側是開發(fā)商自主開發(fā)的 180萬平米的綠色主題公園，其中有規(guī)劃中的 27洞高爾夫球場、攀巖俱樂部、生態(tài)采摘園、網(wǎng)球場、壘球場等。 景觀屬性較好。社區(qū)內規(guī)劃的三大中心綠地和呈散點分布的分散式綠地相結合，再加上小溪、噴泉所編制織的水系相纏繞共同營造出了優(yōu)美的綠色精巧景致。 社區(qū)內部有商業(yè)配套和幼兒園。 ? 劣勢 周邊生活配套不足。 主題公園尚未開工，同時項目營銷展示做的一般，未對項目價值起到強力支撐。 短評：該項目目前總價過高，雖然位置較好但展示工作尚未到位，因此銷售狀況一般。其第 3期產品疊拼將于年底或者明年初推，將對保利項目形成競爭。 競爭小結 ? 從營銷環(huán)境的角度來看，短期內別墅市場存量競爭激烈，受別墅限制供地的政策影響，以及在售貨量的逐漸去化，預計別墅的價值將在下半年和明年初才會有效放大。 ? 從營銷策略的角度來看，應該著重考慮的是如何實現(xiàn)項目的價值最大化而不是現(xiàn)金流。 ? 從產品展示角度來看，做足功課，全面做好各項細節(jié)。從營銷推廣角度來看，利用推廣公寓，積累潛在客戶資源，利用公寓熱銷，帶動項目的知名度，借助下半年的市場空檔從而推動銷售。
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