[法律資料]關于我國住房政策的發(fā)展歷程和對引起住房問題的原因及解決對策-資料下載頁
2025-01-09 15:03本頁面
【正文】 蓄政策方面，我們可以借鑒德國的先進經(jīng)驗。德國政府通過住宅儲蓄制度發(fā)揮其積極性，籌集建房資金，有效解決了中低收入群體的住房問題。德國住宅儲蓄制度的兩大支柱是：①固定利率、低息互助。住宅儲蓄制度是一種封閉運轉的融資系統(tǒng)，獨立于德國資本市場，存貸款利率不受資本市場供求關系、不受通貨膨脹等利率變動因素的影響。多年來，住宅儲蓄利率保持在 6％以下，且貸款實行固定利率 ，居民還貸額固定、明確，因而對居民有相當大的吸引力。②政府的儲蓄獎勵。對低收入居民來說，參加住宅儲蓄可以得到政府的獎勵，是促使他們參加住宅儲蓄的一個重要原因。同時，德國政府對住宅價格的有效調(diào)控以及相應的住宅價格穩(wěn)定等措施，保證儲蓄的住宅購買力不發(fā)生大的變化（貶值），也是住宅儲蓄制度得以發(fā)展的一個重要外部條件。 （二） 金融機構方面 房地產(chǎn)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，從投資到消費各環(huán)節(jié)都離不開金融的支持。第一，對房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進行科學分類，支持風險小有效益的信貸項目。當前要積極配合國家的房地產(chǎn)政 策，支持中小戶 型項目和消費信貸，支持政府的住房保障系統(tǒng)的建設。對房地產(chǎn)企業(yè)要進行嚴格的信用評級，支持信譽好、效益好、資本充足和有發(fā)展前景企業(yè)的發(fā)展。第二，優(yōu)化房地產(chǎn)信貸結構，降低不良貸款比例，增強金融支持房地產(chǎn)的力度，杜絕各種內(nèi)外勾結貸款、人情貸款。不能一刀切，不能急剎車。要有保有壓，有增有減。第三，金融機構進一步上調(diào)人民幣存款準備金率，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資額度，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力。第四，提高對房地產(chǎn)信貸的貸款利息，控制貸款總量，有保有壓，銀行信貸和房地產(chǎn)信托等方面進一步收緊對房地產(chǎn)開發(fā)、土地貯備等貸款的發(fā)放 ，維護房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定，從而控制市場促進國民經(jīng)濟的健康有序平穩(wěn)發(fā)展。 （三）開發(fā)商方面 作為開發(fā)商，首先，應積極響應國家政策，在追逐自己利益的同時適當開發(fā)一批經(jīng)濟適用房、廉租房等比較適合許多中低收入階層的人居住的住房，緩解我國住房緊張的態(tài)勢。其次，應加強企業(yè)風險控制意識。由于市場異變，競爭加劇，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本來普遍資產(chǎn)負債率偏高（多在 70﹪以上，有的高達 90﹪），促使房地產(chǎn)企業(yè)加強風險控制意識，越來越注重向國外開發(fā)商學習：既重視追求最大利潤的 贏利管理，又重視必要的風險控制。最后， 市場越來越細分，精細化管理發(fā)展成為趨勢，包括企業(yè)定位細分、產(chǎn)品定位細分、目標消費群細分，以及項目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化，追求設計的獨特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等，因此需要開發(fā)商：（ 1）增加普通住房的供應，重點開發(fā)中低價位、中小套型普通商品住房，逐步轉變?yōu)楦蝗松w房子的現(xiàn)象，減少高檔住宅、小別墅等商品房的供應。（ 2）依法經(jīng)營，嚴格規(guī)范自身的行為。避免出現(xiàn)違法規(guī)劃、虛假廣告、合同欺詐、囤積土地、惡意炒作和哄抬房價等違法違規(guī)行為。 （四）消費者方面 近幾年來隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和市 民住房消費觀念的變化，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康平穩(wěn)地發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的地位、作用越來越受到世人的關注，住房、房價等話題成為社會越來越關注的熱點。但是我們在住房消費問題上也存在一些模糊的認識，如“超前性、“競爭性”“擺闊性”等問題，因此作為消費者，主要應轉變自己的觀念：（ 1）考慮二手房。新房不一定是好房，適合自己就行。買房應量力而行，可以先買個二手房作為過渡。等境況有所改善后，再謀新房。（ 2）不要老想待在城市的市區(qū)，去郊區(qū)不失為一種良策，把眼光 放遠一點。許多地方的發(fā)展趨勢都是逐步往郊區(qū)發(fā)展，隨著交通條件的 改善，相信郊區(qū)會熱起來的。（ 3）住房儲蓄。買房可不是一筆小數(shù)目，因此一定的儲蓄以備不時之需是非常必要的。許多國家都要求企業(yè)或政府機關必須為職工建立住房保障基金帳戶，個人也要擁有一定的住房儲蓄，為住房提供資金保障?？傊?，在適當?shù)臅r候選擇合適的房子，不應急于一時 住房問題是我國新的發(fā)展階段中一個重要的民生、社會乃至政治問題。只有從政府、金融機構、開發(fā)商、消費者的角度出發(fā)，多渠道、多層次、多方位共同努力才能解決我國現(xiàn)存的住房問題。而住房問題的解決有利于為我國發(fā)展創(chuàng)造一個穩(wěn)定團結的社會氛圍，有利于社會主義和諧社會 的建設，有利于實現(xiàn)全面建設小康社會的目標。
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