【導(dǎo)讀】如何識別和評價這些風(fēng)險,并有效地防范這些風(fēng)險是房地產(chǎn)投資者所面。需要解決的問題。本文以公司ZX房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險的評價和防范為研究。關(guān)理論進(jìn)行了簡要的分析,為論文的后續(xù)研究做了理論和方法上的準(zhǔn)備。在此基礎(chǔ)上通過給專家發(fā)放問卷獲得相關(guān)數(shù)據(jù),論文對公司。及長遠(yuǎn)發(fā)展也具有十分重要的作用。險規(guī)避具有一定的參考意義。

　　

【正文】 項目負(fù) 債比例越大 ,財務(wù)風(fēng)險就越高。 ⑩ 其他風(fēng)險 包括自然風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險、發(fā)展風(fēng)險等 房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別和分析 房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別 房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別程序 在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中 ,許多風(fēng)險具有較強(qiáng)的隱蔽性 ,各種風(fēng)險可能相互作用 , 引起風(fēng)險的原因更是錯綜復(fù)雜 ,需要采取科學(xué)的方法。房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別是風(fēng)險分 析、風(fēng)險控制的前提 ,只有對房地產(chǎn)項目可能存在的風(fēng)險及其因素進(jìn)行系統(tǒng)的識別 , 才能對其進(jìn)一步分析研究 ,制定對策 ,實施控制。房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別按照圖 程 序。 12 北京理工大學(xué)工程碩士論文依據(jù) : 時間 ?調(diào)查及數(shù)據(jù)分析 目標(biāo) ?專家咨詢 識別風(fēng)險 結(jié)構(gòu) ?實驗論證 環(huán)境 ??? 項目風(fēng)險分解 因素 是否有新風(fēng)險 否 是 識別項目風(fēng)險因素、風(fēng)險事件及后果 是 是否需要新 的分解 否 否 ?風(fēng)險解碼 ?風(fēng)險因素 補(bǔ)充初始風(fēng)險清單 確定項目風(fēng)險清單 ?風(fēng)險事件 ?風(fēng)險后果 識別結(jié)果 圖 項目風(fēng)險識別過程 1 項目風(fēng)險分解 項目風(fēng)險的分解途徑 : ① 目標(biāo) :識別影響項目費用、進(jìn)度、質(zhì)量和安全目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險 。 ② 時間 :識別項目不同 進(jìn)展階段的風(fēng)險 。 ③ 結(jié)構(gòu) :按照項目結(jié)構(gòu)組成、相關(guān)技術(shù)群的關(guān)系進(jìn)行分解 。 ④ 環(huán)境 :是指自然環(huán)境和社會、政治、軍事、社會、心理等非自然環(huán)境中一切 同項目建設(shè)有關(guān)的環(huán)境。 ⑤ 因素 :按照項目風(fēng)險因素分解。 2 建立初始項目風(fēng)險清單 就是建立項目存在風(fēng)險的一覽表 ,由項目風(fēng)險的編碼、因素、事件、后果構(gòu)成。 3 風(fēng)險識別分析 對初始建立的項目風(fēng)險進(jìn)行風(fēng)險因素、風(fēng)險事件及風(fēng)險后果分析 ,剔除一般性風(fēng) 13 北京理工大學(xué)工程碩士論文 險 ,保留值得關(guān)注并進(jìn)而作詳細(xì)研究對象的風(fēng)險。風(fēng)險識別分析的依據(jù)是已積累的 經(jīng) 驗 (數(shù)據(jù) )及有針對性的風(fēng)險調(diào)查的資料。 4 確立項目風(fēng)險清單 項目風(fēng)險清單是進(jìn)一步進(jìn)行項目風(fēng)險分析與評估的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別方法 房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別的方法很多 ,房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別常采用頭腦風(fēng)暴法、德爾 菲法、故障樹法、財務(wù)報表分析法、 SWOT 分析法等。 1 專家調(diào)查法 利用專家的知識和經(jīng)驗進(jìn)行風(fēng)險識別 ,找出在項目全過程中的各種潛在風(fēng)險并分 析其形成原因。常用頭腦風(fēng)暴法和德爾菲法。 ① 頭腦風(fēng)暴法 根據(jù)風(fēng)險識別的目的和要求 ,邀請有關(guān)專家 (一般 8?10 人 ) ,主要 是法律、經(jīng) 濟(jì)、社會、建筑、技術(shù)、市場、營銷、策劃等方面的專家 ,通過會議形式 ,由組織者 提出問題 ,促使與會專家暢所欲言 ,相互啟發(fā) ,昀后綜合專家意見 ,做出判斷 ,得出 項目面臨的風(fēng)險。 ② 德爾菲法 以函詢調(diào)查形式 ,邀請 20 人以上專家 ,讓專家就調(diào)查表所列問題 ,昀直接地表 達(dá)真實想法 ,而后將他們的意見綜合、整理、歸納 ,匿名反饋給各個專家 ,再次征求 意見 ,然后再加以綜合、整理、歸納 ,再反饋 ,如此反復(fù)三次以上 ,得到一個漸趨一 致的可靠性較高的風(fēng)險識別結(jié)果。 2 故障樹法 利用圖解的形式將大的故障分解為各種 小的故障 ,或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行 分解、細(xì)化。在風(fēng)險識別中 ,將項目主要風(fēng)險分解為許多細(xì)小的風(fēng)險。將產(chǎn)生風(fēng)險的 原因一層又一層的分析 ,排除無關(guān)的因素 ,從而準(zhǔn)確找到對項目真正產(chǎn)生影響的風(fēng)險 及原因。 3 財務(wù)報表分析分析法 對財務(wù)報表中反映的風(fēng)險損失和風(fēng)險管理費用進(jìn)行分析 ,來識別和分析項目的各 種風(fēng)險。財務(wù)報表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、財務(wù)狀況表、利潤分配表等。 4 SWOT 分析法 SWOT 分析法又稱為態(tài)勢分析法 ,它是由舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授于 20 世紀(jì)80 14 北京理工大學(xué)工程碩士論文 年代初 提出來的 ,SWOT 四個英文字母分別代表 :優(yōu)勢 (Strength)、劣勢(Weakness)、 機(jī)會 (Opportunity)、威脅 (Threat)。就是將與研究對象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部 優(yōu)勢、劣勢和外部的機(jī)會和威脅等 ,通過調(diào)查列舉出來 ,并依照矩陣形式排列 ,然后 用系統(tǒng)分析的思想 ,把各種因素相互匹配起來加以分析 ,從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論 , 而結(jié)論通常帶有一定的決策性。上面所列舉風(fēng)險辨識的幾種方法 ,使用時應(yīng)針對實際問題的不同的特點進(jìn)行選 擇。有時也要幾種方法混合在一起使用 ,提高識別風(fēng)險的精確度。 房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析方法 房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價所采用數(shù)據(jù)很大一部分來自于對未來情況的預(yù)測和估算 , 由于房地產(chǎn)項目投資周期較長、影響因素多 ,往往采用數(shù)據(jù)有一定的不確定性 ,這些 不確定性可能會給房地產(chǎn)項目帶來風(fēng)險。為了分析各種不確定性因素給項目投資分析 評價指標(biāo)的影響 ,需要進(jìn)行房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析 ,來估計項目可能承擔(dān)的風(fēng)險 ,從而 判斷項目投資在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析的主要方法有盈虧平衡分析、 敏感性分析和概率分析等方法。 1 盈虧平衡分析方法 盈虧平衡分析是研究房地產(chǎn)項目在一定時期內(nèi)開發(fā)面積、成 本、稅金、利潤等因 素之間的變化和平衡關(guān)系。各種不確定因素的變化會影響項目的經(jīng)濟(jì)效果 ,當(dāng)這些因 素的變化達(dá)到某一臨界值時 ,就決定項目方案的取舍。盈虧平衡分析分為線性盈虧平 衡分析和非線性盈虧平衡分析。 2 敏感性分析方法 通過計算一個或多個不確定性因素的變化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的變化幅度 ,判 斷項目預(yù)期目標(biāo)受各個不確定性因素變化的影響程度。 ① 選擇房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)作為分析對象。如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、項 目投資回收期等。 ② 選擇不確定性因素并確定其變化范圍。房地產(chǎn)項目在不同階段選擇不同的 不 確定性因素 ,在獲取土地使用權(quán)階段 ,主要因素有土地區(qū)位、取得費用、土地開發(fā)費、 容積率限制等 。在項目建設(shè)階段 ,主要因素有建設(shè)時間、建設(shè)費用、工程質(zhì)量等 。在 項目經(jīng)營階段 ,主要因素有單價、租金、稅金等。確定不確定性因素的變動范圍是根 據(jù)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)統(tǒng)計資料、本企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資料、專家經(jīng)驗和市場調(diào)查作出綜合評估。 ③ 對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)重新進(jìn)行分析計算 ,找出較為敏感的因素。對某一個特 15 北京理工大學(xué)工程碩士論文 定因素設(shè)定不同的變動數(shù)量或幅度 ,在其他因素固定不變的情況下 ,分別計算出評定 指標(biāo)的變動結(jié) 果 ,建立對應(yīng)的數(shù)量關(guān)系 ,用圖表的形式表示出來。根據(jù)評價指標(biāo)對因 素變動敏感程度的數(shù)據(jù)資料 ,可以查明每種因素的變化對評價指標(biāo)的影響程度 ,如果 較小的變化對評價指標(biāo)產(chǎn)生較大的影響的因素 ,可以確定為敏感性因素。 ④ 判斷項目的風(fēng)險程度。針對項目各個不確定因素的允許昀大變化幅度 ,分析 這種變動幅度在實際中出現(xiàn)可能性的大小 ,出現(xiàn)的可能性較大 ,該因素為敏感性因素 , 項目風(fēng)險程度也大。反之 ,出現(xiàn)的可能性不大 ,對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)又不敏感 ,則項目風(fēng) 險不大。 3 概率分析方法 運用概率來預(yù)測不確定性因素和風(fēng)險因素對項目經(jīng)濟(jì) 效果影響進(jìn)行定量分析 ,計 算數(shù)學(xué)期望值和方差 ,確定方案失敗的風(fēng)險程度 ,以獲得某種效益或達(dá)到某種目標(biāo)的 可能性大小。 房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析是采用主觀的概率分析方法 ,結(jié)合統(tǒng)計資料、專家經(jīng)驗和市 場調(diào)查況綜合判斷概率估計的準(zhǔn)確度 ,從而判斷概率分布的可靠度。其具體的分析方 法有期望值計算法、標(biāo)準(zhǔn)差和風(fēng)險度計算法、貝葉斯方法、泰勒級數(shù)法和概率樹法等 , 這里就不再贅述。 房地產(chǎn)項目風(fēng)險評價的內(nèi)容及步驟 房地產(chǎn)項目風(fēng)險評價的內(nèi)容 項目風(fēng)險評價是對項目的風(fēng)險進(jìn)行比較和評價 ,確定它們的先后順序 。從項目整 體出發(fā) ,弄清各個風(fēng)險事件之間確切的因果關(guān)系 。綜合各階段單個風(fēng)險 ,確定項目整 體風(fēng)險水平 。對比項目主體對風(fēng)險的承受能力 ,評價項目風(fēng)險是否在可接受的范圍內(nèi)。 1 確定風(fēng)險評價基準(zhǔn) 風(fēng)險評價基準(zhǔn)就是項目主體針對每一種風(fēng)險后果確定的可接受水平。單個風(fēng)險和 整體風(fēng)險都需要確定評價基準(zhǔn) ,可分別稱為單個評價基準(zhǔn)和整體評價基準(zhǔn)。風(fēng)險的可 接受水平可以是絕對的 ,也可以是相對的。評價基準(zhǔn)和項目目標(biāo)密不可分。項目日標(biāo) 量化后 ,就可以選作評價基準(zhǔn)。以”銷售量昀大”目標(biāo)為例 ,可以把某個銷售收入金 額或產(chǎn)品的某個售出數(shù)目定作 評價基準(zhǔn)。 2 確定項目整體風(fēng)險水平 風(fēng)險的可預(yù)見性、發(fā)生概率和后果大小三個方面可以多種方式組合。使項目的整 體風(fēng)險評價變得十分復(fù)雜。帕累托原理表明 ,20%的風(fēng)險構(gòu)成了對項目嚴(yán)重威脅的 80%。 16 北京理工大學(xué)工程碩士論文 一般情況下 ,項目面臨的各種風(fēng)險的