【導(dǎo)讀】中山市政府采購項(xiàng)目。中山市博物館物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)項(xiàng)目。二O一一年十一月。深圳市國際招標(biāo)有限公司招標(biāo)文件

　　

【正文】 大管理失誤或嚴(yán)重違約、用戶投訴多（一年內(nèi)使用人或第三人向甲、乙方提出有效投訴達(dá) 12次以上），甲方有權(quán)單方解除合同。 第八 章 履約保證金 第二十八條乙方應(yīng)在合同簽訂后 5 個(gè)工作日內(nèi)，向甲方提交履約保證金或履約銀行保函，履約保證金額為甲方支付乙方一年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)金額的 10%，計(jì)￥ 元。如乙方向甲方提交銀行履約保函，則該銀行履約保函的內(nèi)容和格式應(yīng)為甲方所接受，并且乙方應(yīng)保證該履約保函在合同有效期內(nèi)均保持有效。若乙方?jīng)]有違約行為，則甲方在合同有效期滿后 10個(gè)工作日內(nèi)向乙方無息退還履 約保證金，或者向乙方退還履約銀行保函。 第九 章 其它約定 第二十九條乙方的物業(yè)管理人員要有符合國家規(guī)定的上崗證，要嚴(yán)格審查，沒有刑事犯罪記錄，重要崗位人員聘用要經(jīng)甲方審定。保安人員必須通過公安部門的政審，經(jīng)過正規(guī)崗前培訓(xùn)，有保安上崗資格證。 第三十條乙方受甲方委托在市博物館實(shí)行物業(yè)管理的員工，受雇方為乙方，其勞動(dòng)關(guān)系與甲方無關(guān)。 第三十一條如有需要，乙方的物業(yè)管理人員要聽從甲方調(diào)動(dòng)指揮。 第十 章 違約責(zé)任 第三十二條甲方違反合同第十六條的規(guī)定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi) 解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 深圳市國際招標(biāo)有限公司 招標(biāo)文件 26 第三十三條乙方違反本合同要求的規(guī)定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，一年內(nèi)使用人投訴達(dá) 8 次以上或出現(xiàn)重大管理失誤，甲方有權(quán)要求終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 第十 一 章 附 則 第三十四條本合同之所有附件均為合同的有效組成部分，與本合同具有同等法律效力，合同與附件之間內(nèi)容應(yīng)認(rèn)為是互為補(bǔ)充和解釋，但如有模棱兩可或互相矛盾之處，應(yīng)以如下優(yōu)先順序進(jìn)行解釋：（ 1）本合同正 文；（ 2）附件一：用戶需求書；（ 3）附件二： 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量 ；（ 4）附件 三 ：考評準(zhǔn)則；（ 5）附件四：乙方中標(biāo)文件、報(bào)價(jià)文件；（ 6）附件五：銀行履約保函 。 第三十五條自本合同生效之日起 3 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，與上期物業(yè)公司辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)，甲方監(jiān)督交接；由于特殊的原因不能及時(shí)辦理交接手續(xù)的，應(yīng)按本合同之約定支付相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。 第三十六條雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。補(bǔ)充協(xié)議與合同正文或附件之間相沖突之處，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，補(bǔ)充協(xié)議之間相 沖突之處應(yīng)以簽署時(shí)間在后的文件為準(zhǔn)。 第三十七條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。 第三十八條本合同的訂立、生效、解釋、執(zhí)行及爭議的解決均適用中華人民共和國內(nèi)地法律。 第三十九條本合同在履行中如發(fā)生爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向中山市有管轄權(quán)的人民法院起訴。 第四十 條本合同正本一式六 份，甲、乙雙方 各執(zhí)一份， 市財(cái)政局文教科、市采購辦、市文化廣電新聞出版局 、深圳市國際招標(biāo)有限公司中山經(jīng)營部各執(zhí)一 份，該各份正本均具有同等法律效力。本合同自甲乙雙方簽 字、蓋章之日起生效。合同期滿本合同自然終止。 附件一：用戶需求書 附件二： 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量 附件三：考評準(zhǔn)則 附件四：乙方中標(biāo)文件、報(bào)價(jià)文件 附件五：銀行履約保函 附件六 ：設(shè)備附件 甲方簽章：中山市博物館 乙方簽章： （簽章） （簽章） 法定代表人： 法定代表人： 深圳市國際招標(biāo)有限公司 招標(biāo)文件 27 日期： 日期： 地址：孫文中路 197號(hào) 地址： 電話： 88849667 電話： 傳真： 8829109 傳真： 備注： ，其編制依據(jù)是招標(biāo)文件和乙方的報(bào)價(jià)文件。 。 深圳市國際招標(biāo)有限公司 招標(biāo)文件 28 附件 二 物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 國 家標(biāo) 準(zhǔn) 管 理 標(biāo) 準(zhǔn) 測算依據(jù) 主要措施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 98％ 98 ％以上 （完好房建筑面積 +基本完好房建筑面積） /總建筑面積 x100％ 建立日常檢查制度 ； 定期進(jìn)行全面分項(xiàng)檢修； 嚴(yán)格日常管理，無人為損壞事件。 2 房屋零修、急修及時(shí)率 100％ 100％ 及時(shí)維修次數(shù) x100％ 應(yīng)計(jì)接報(bào)維修次數(shù) 建立嚴(yán)格的修繕制度，維修人員接到《維修通知單》后需帶工具 10 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，小修 8 小時(shí)內(nèi)完成，并建立回訪制度和回訪紀(jì)錄。 3 公共場所設(shè)施保潔率 98％ 安排、實(shí)施保潔的公共場所、設(shè)施 x100％ 公共場所、設(shè)施總數(shù) 保潔員崗位明確，責(zé)任質(zhì)量要求細(xì)致嚴(yán)格； 日常保潔即為保潔重點(diǎn)區(qū)間； 管理人員隨時(shí)引導(dǎo)使用人注意愛護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，逐漸培 養(yǎng)良好情操，美好共建造。 清潔保潔率 99％ 100％ 以工作計(jì)算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù) 保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴(yán)格，有考核、有獎(jiǎng)罰； 保潔員按時(shí)收集垃圾，熱愛環(huán)境衛(wèi)生； 保潔監(jiān)督機(jī)制健全。 4 消防設(shè)施設(shè)備完好率 100％ 100％ 完好的消防設(shè)備 x100％ 大樓的消防設(shè)備總數(shù) 指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理部門維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建立文件記錄，并由管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、正常使用。 5 火災(zāi)發(fā)生率 0 ?（年） 0 ?（ 年） 發(fā)生火災(zāi)面積 x100％ 大樓內(nèi)物業(yè)使用 多種途徑宣傳消防安全； 培訓(xùn)一批有較好素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的巡查人員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患； 管理到位，合理使用設(shè)施、設(shè)備等； 分區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性檢查消防安全，提示注意防火。 6 重要機(jī)電設(shè)備完好率 99％ 99％ 以上 完好的重要機(jī)電設(shè)備 x100％ 重要機(jī)電設(shè)備總計(jì) 完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有機(jī)電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實(shí)施 24 小時(shí)專人值班； 出現(xiàn)故障及時(shí)排除。 7 維修工程質(zhì)量合格率 99％ 99％ 以上 維修合格工程項(xiàng)次 x100％ 維修工程項(xiàng)次 建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度。 回訪率 25％ 25％ 以上 維修工程回訪項(xiàng)次 x100％ 維修工程項(xiàng)數(shù) 深圳市國際招標(biāo)有限公司 招標(biāo)文件 29 照明燈及疏散等完好率 95％ 98 ％以上 完好照明燈、疏散燈數(shù)量 x100％ 照明燈、疏散燈總數(shù)量 8 有效投訴率 2 ?（年） 2?以下（年） 有效投訴 x100％ 投訴總數(shù) 做好各項(xiàng)管理工作，創(chuàng)建優(yōu)美、完善的社區(qū)； 提高員工素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)； 發(fā)生問題，及時(shí)處理 ，為使用人排憂解難； 做好解釋工作與回訪制度落實(shí)。 有效投訴處理率 95％ 100％ 處理的有效投訴 x100％ 有效的投訴 9 管理人員專業(yè)崗位合格率 90％ 100％ 培訓(xùn)合格人員 x 100％ 培訓(xùn)人員總計(jì) 管理人員培訓(xùn)：自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計(jì)劃落實(shí)； 培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合，強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。 10 服務(wù)回訪率 25％ 25％ 以上 回訪次數(shù) x100％ 服務(wù)次數(shù) 建立健全回訪制度； 做好服務(wù)回訪紀(jì)錄； 強(qiáng)化服務(wù)隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)。 使 用人滿意率 95 ％以上 99％ （對管理滿意戶數(shù) +基本滿意戶數(shù)） x100％ 參加業(yè)主評議戶數(shù) 科學(xué)的管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，編制無漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)； 加強(qiáng)重點(diǎn)問題的走訪和解決； 以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得使用人的支持。 深圳市國際招標(biāo)有限公司 招標(biāo)文件 30 附件三 考核準(zhǔn)則 （物業(yè)綜合服務(wù)考核評分表） （ 2020 年 月 日―― 2020 年 月 日） 考核 項(xiàng)目 內(nèi)容 分?jǐn)?shù) 評分方法 評分標(biāo)準(zhǔn) 考核得分 備注 基礎(chǔ) 管理（ 15分） 建立和健全各項(xiàng)管理制度，制定具體的落實(shí)措施和考核辦法、工作流程。 2 抽查與記錄檢查相結(jié)合 每 發(fā) 現(xiàn)一 處不 完整、規(guī)范的扣 。未制定具體措施的扣 。未列出考核辦法的扣 。 專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，責(zé)任明確。 3 檢查相關(guān)證書及現(xiàn)場抽查 每發(fā)現(xiàn) 1 人無證上崗的扣 。責(zé)任不明確的扣 。 建立 24 小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受主業(yè)的報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理， 1 天內(nèi)有答復(fù)，有回訪制度和記錄。 3 現(xiàn)場檢查與記錄檢查相結(jié)合 沒有及時(shí)處理，每發(fā)現(xiàn)一處不符合要求的扣 。不及時(shí)處理的扣 。 每季定期向主業(yè)發(fā)放綜合 服務(wù)征求意見單，對合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá) 95%以上。 3 現(xiàn)場檢查與記錄檢查相結(jié)合 每 違 規(guī)一 次的 扣。每降低一個(gè)百分點(diǎn)扣 。 設(shè)備完好率在 96%以上，故障處理率在 100%以上。 2 現(xiàn)場檢查 每降低一個(gè)百分點(diǎn)扣 。每發(fā)現(xiàn)一處不 符 合要 求的 扣。 配合節(jié)能，空調(diào)溫度、光源合理，節(jié)約用水。 2 現(xiàn)場檢查 每發(fā)現(xiàn)一處不符合要求的扣 。 安全保衛(wèi)（ 30分） 招聘的安保人員符合招標(biāo)文件用戶需求書的要求，人員統(tǒng)一著裝，言行規(guī)范，注重禮節(jié)禮貌。 2 資料 審查時(shí)每發(fā)現(xiàn)一處不合 格扣 分。 乙方招聘的守衛(wèi)人員嚴(yán)格按要求進(jìn)行上崗前培訓(xùn)和日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)，落實(shí)管理和考核。 2 現(xiàn)場檢查 查記錄、沒有上崗前培訓(xùn)和日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)，每發(fā)現(xiàn) 1 人扣 分。 對守衛(wèi)人員進(jìn)行法制、法紀(jì)和四防安全教育。 2 現(xiàn)場檢查 查記錄，沒有教育學(xué)習(xí)每次扣 分。 結(jié)合博物館的特點(diǎn)，制定安全防范措施，對展館內(nèi)重要文物要有相應(yīng)的防范措施和預(yù)案。 4 資料 審查時(shí)每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣 分。 乙方嚴(yán)格按用戶需求書中甲方的要求進(jìn)行落實(shí) . 15 現(xiàn)場檢查 檢查記錄或現(xiàn)場檢查 ,每發(fā)現(xiàn)一處不 合格的每次扣 分 . 深圳市國際招標(biāo)有限公司 招標(biāo)文件 31 因乙方原因造成的刑事及治安事件 5 按公安機(jī)關(guān)的評定 因乙方原因發(fā)生刑事或治安案件造成經(jīng)濟(jì)損失的，每一起扣 2 分 設(shè)備 設(shè)施（ 20分） 執(zhí)行設(shè)備的各項(xiàng)規(guī)章制度和安全措施，負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)維修工作，掌握設(shè)備運(yùn)行的狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)處理。 2 記錄檢查與現(xiàn)場檢查相結(jié)合 每發(fā)現(xiàn)一處不符合要求的扣 。 對建筑物進(jìn)行日常管理和維護(hù)養(yǎng)護(hù)、巡查、維修、保養(yǎng)，記錄完整準(zhǔn)確。 5 記錄檢查與現(xiàn)場檢查相結(jié)合 每發(fā)現(xiàn)一處不符合要求的扣 。 按招標(biāo)文件要求，每年3 次以上 對建筑物及涉及使用安全的部門進(jìn)行檢查記錄，按時(shí)制定設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)計(jì)劃，交主管部門審核后負(fù)責(zé)實(shí)施。 3 記錄檢查與現(xiàn)場檢查相結(jié)合 每發(fā)現(xiàn)一處違反規(guī)定的扣 。 維修合同完備，安全設(shè)施齊全、通風(fēng)、照明設(shè)備完好，運(yùn)行正常。 2 現(xiàn)場檢查 每發(fā)現(xiàn)一處不符合要求的扣 。