稅收籌劃第五章營(yíng)業(yè)稅-資料下載頁
2025-05-12 11:01本頁面
【正文】 按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)為收入的時(shí)間為準(zhǔn)。 出售改出租的稅收籌劃 ? 對(duì)于需要取得不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)的單位和個(gè)人來說，其取得使用權(quán)的方式有“購(gòu)買”和“租賃”兩種方式。無論是出售還是出租，都能使土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移。 ?對(duì)于銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的納稅人，可以考慮將“出售”改為“出租”，來避免在轉(zhuǎn)讓過程中的高稅負(fù)。 出售改出租的稅收籌劃 （二）具體案例 2021年 3月，某市 A公司以 80萬元的價(jià)格購(gòu)進(jìn)一塊土地。因城市開發(fā)，這塊土地逐漸升值。 08年 5月 A公司以 300萬元的價(jià)格將土地出售給 B公司。（這塊土地尚可使用 30年，契稅稅率為 4%） 出售改出租的稅收籌劃 （二）具體案例 2. 案例解析 ?籌劃前 ?A公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加為： （ 300－ 80） 5% （ 1＋ 7%＋ 3%） =（萬元） A公司應(yīng)納 土地增值稅 為： 扣除項(xiàng)目金額為： 80＋ =（萬元） 增值率為：（ 300－ ） 247。 =226% 應(yīng)納土地增值稅為： （ 300－ ） 60%－ 35%=（萬元） ?B公司應(yīng)納契稅為： 300 4%=12（萬元） ?稅負(fù)合計(jì)為 。 出售改出租的稅收籌劃 （二）具體案例 ?如果 A公司考慮將轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)改為出租給 B公司使用 30年，并一次性預(yù)收租賃費(fèi) 300萬元。 ?根據(jù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定， 在 30年內(nèi)， A公司每年應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租賃收入 10萬元，因此每年應(yīng)納租賃營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加為： 10 5% （ 1＋ 7%＋ 3%） =（萬元） ?A公司 30年的總稅負(fù)為 ，按 8%的市場(chǎng)利率折算為現(xiàn)值約 萬元。 ?A公司不用再繳納營(yíng)業(yè)稅， B公司也不用再繳納契稅。 ?總稅負(fù)降低約 。 出售改出租的稅收籌劃 （三）分析評(píng)價(jià) ?通過把出售改為出租，該籌劃使企業(yè)即期一次性大額現(xiàn)金流變?yōu)殚L(zhǎng)期多次性小額現(xiàn)金流，總體稅負(fù)雖然降低，現(xiàn)金流因素不可忽略。 ? 我國(guó)公司法規(guī)定租賃期限不得超過 20年。 企業(yè)在簽訂租賃合同的時(shí)候，一方面可以明確約定一個(gè)不超過 20年的租賃期，另一方面還可以約定租賃期滿后雙方必須續(xù)訂合同。 利用該種籌劃方法需要注意的問題是： 出售改出租的稅收籌劃 ? 本章完 ? 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算步驟： ? 增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除項(xiàng)目金額 ? 增值額與扣除項(xiàng)目之比＝增值額247?？鄢?xiàng)目金額 100% ? 土地增值稅稅額＝增值額適用稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除數(shù) 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率： ?增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50％的部分，稅率為 30％，速算扣除系數(shù) 0； ?增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％、未超過扣除項(xiàng)目金額 100％的部分，稅率為 40％，速算扣除系數(shù) 5%； ?增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100％、未超過扣除項(xiàng)目金額 200％的部分，稅率為 50％，速算扣除系數(shù) 15%； ?增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200％的部分，稅率為 60％，速算扣除系數(shù) 35%。
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