【導讀】（物業(yè)）委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。、資金使用計劃及決算報告。、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。、規(guī)章的行為，提請有關部門處理。裝修物業(yè)時，書面告知有關限制條件，并負責監(jiān)督。項目，須與甲方協(xié)商后報有關部門批準方可實施。及其他特約服務，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計劃。、養(yǎng)護費用由業(yè)戶按建筑面積承擔。時應承擔相應的違約責任。違約金按項目總額的20%由違約方承擔。事項，辦理接管驗收手續(xù)。第十六條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，第十七條本合同的附件均為合同有效組成部分。理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　

【正文】 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達到高標準的管理目的，我公司已成功導入 ISO 9000 質(zhì)量管理標準模式。在接管物業(yè)以后，將嚴格按照質(zhì)量管理體系的標準，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出 管理規(guī)章制度共計 74 條，其中公眾制度 12 條，內(nèi)部崗位職責 20 條，運作管理制度 32 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 46 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 條，員工培訓考核制度 10 條。 （ 1）《業(yè)戶手冊》。 （ 2）《業(yè)主公約》。 （ 3）《精神文明公約》。 （ 4）《樓宇使用維護管理規(guī)定》。 （ 5）《二次裝修管理規(guī)定》。 （ 6）《二次裝修管理協(xié)議》。 （ 7）《裝修人員管理規(guī)定》。 （ 8）《出入物品管理規(guī)定》。 （ 9）《安全管理規(guī)定》。 （ 10）《消防管理規(guī)定》。 （ 11）《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。 （ 12）《園林綠化管理規(guī)定》。 （ 1）物業(yè)經(jīng)理崗位職責。 （ 2） 經(jīng)理助理崗位職責。 （ 3）物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責。 （ 4）物業(yè)管理文員崗位職責。 （ 5）物業(yè)管理員崗位職責。 （ 6）物業(yè)商務管理員崗位職責。 （ 7）物業(yè)清潔員崗位職責。 （ 8）工程管理部經(jīng)理崗位職責。 （ 9）工程技術員崗位職責。 （ 10）強電技工崗位職責。 （ 11）弱電技工崗位職責。 （ 12）暖通工崗位職責。 （ 13）維修工崗位職責。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 47 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) （ 14）工程文員、資料員、倉管員崗位職責。 （ 15）安全經(jīng)理崗位職責。 （ 16）安全管理員崗位職責。 （ 17）財務經(jīng)理崗位職責。 （ 18）財務會計崗位職責。 （ 19）財務出納 崗位職責。 （ 20）財務收費員崗位職責。 （ 1）《員工手冊》。 （ 2）《管理人員文明服務準則》。 （ 3）《員工辦公制度》。 （ 4）《各部門月工作計劃及總結制度》。 （ 5）《物業(yè)管理工作廉潔制度》。 （ 6）《員工培訓制度》。 （ 7）《內(nèi)部財務管理制度》。 （ 8）《檔案資料管理制度》。 （ 9）《值班管理制度》。 （ 10）《公用品申請、購買、領用制度》。 （ 11）《員工宿舍管理評比制度》。 （ 12）《接待投訴處理及回訪制度》。 （ 13）《維修回訪制度》。 （ 14）《機電設備管理手冊》。 （ 15） 《機電設備的編號方法》。 （ 16）《機電設備的統(tǒng)計制度》。 （ 17）《配電房管理制度》。 （ 18）《物業(yè)防火安全檢查制度》。 （ 19）《大廈應急滅火搶救方案》。 （ 20）《物業(yè)管理運作流程》。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 48 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) （ 21）《業(yè)戶投訴處理程序》。 （ 22）《業(yè)戶入住工作程序》。 （ 23）《業(yè)戶入住裝修管理工作程序》。 （ 24）《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。 （ 25）《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》。 （ 26）《物業(yè)資料控制工作程序》。 （ 27）《公共設施維修、養(yǎng)護工作程序》。 （ 28）《機電設備維修工作程序》。 （ 29）《安全管理工 作程序》。 （ 30）《消防應急處理工作程序》。 （ 31）《園林綠化管理工作程序》。 （ 32）《清潔管理工作程序》。 （ 33）《社區(qū)文化開展工作程序》。 （ 1）《新員工入職培訓制度》。 （ 2）《在崗員工循環(huán)培訓制度》。 （ 3）《員工工作考核及獎罰制度》。 （ 4）《員工崗位責任月考核成績匯總表》。 （ 5）《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。 （ 6）《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。 （ 7）《部門員工崗位月工作考核表》。 （ 8）《業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計表》。 （ 9）《員工違章違紀處理意見申報表》。 （ 10）《物業(yè)管理工作情況一覽表》。 二、物業(yè)檔案建立與管理 資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 49 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 工作中從需要和服務的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設計到工程的全部工程技術維修資料，從空間上講是指物業(yè)構成的全部，大到房屋本體公共設施，小到花草苗木都應有詳細的資料。 （ 1）分辨真?zhèn)巍? （ 2）分類排序。 （ 3）組編檔號。 （ 4）裝訂精美。 （ 1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。 （ 2）采用多種形式的文檔儲存方法 ，便于原始檔案的管理（如：采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法）。 （ 3）建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。 （ 4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負責，應做到保管、保密，工作細致，如有破損，應及時修補。 （ 5）檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標準。 第九章 各項專業(yè)管理工作方案 一、公共設施設備管理 保證設備運行正常，無重大管理責任事故。 （ 1）制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查 維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。 （ 2）配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設備管理和維修人員持 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 50 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 證上崗。 （ 3）設備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。 （ 4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員 24 小時值班。 （ 5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。 （ 6）消防系統(tǒng)設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。 （ 7）消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。 （ 8）制訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。 （ 9）給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應急處理方案 。 （ 10）公共配套服務設施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 二、安全管理 （ 1）確保大廈內(nèi)無因管理責任引發(fā)的重大火災。 （ 2）維護好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進入。 （ 3）有預見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 51 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) （ 1）在大廈設立流動崗哨，實行 24h 值班巡邏制。做到 2h 巡視一遍，并記錄安全情況及消防設備、公共物 品的完好情況。 （ 2）遇有緊急情況或其他治安需要，管理部通過對講機下達指令，巡邏人員可在 1min～ 3min 內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。 （ 3）與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P系，并商請其警官兼任管理部安全管理指導員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。 （ 1）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異?，F(xiàn)象時，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。 （ 2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應急工作的順利進行。 （ 3）發(fā)生案件時，立即報警并維護現(xiàn)場， 協(xié)助公安機關調(diào)查破案。 （ 4）管理部主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。 三、裝修管理 （ 1）管理部安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。 （ 2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。 （ 3）安全管理員 24h 值班，控制人員進出并做好相應記錄。 （ 4）裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污 染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。 （ 1）安全管理組負責裝修日常安全工作。 （ 2）與業(yè)戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。 （ 3）裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內(nèi)。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 52 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) （ 4）需要進行燒焊等動火作業(yè)，應向管理部提出申請，經(jīng)批準后在管理人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。 （ 5）安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。 （ 6）發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。 四、消防管理 （ 1）管理部負責建立消防安 全小組。 （ 2）管理部主任為消防安全負責人。 （ 3）管理部其他人員為義務消防員。 （ 4）安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。 （ 5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。 （ 6）管理部負責制定組織機構圖及人員職責。 （ 1）消防檢查制度。 （ 2）專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理部主任審核。 （ 3）兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視，每 2h 巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。 （ 4）在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應及時采取整改措施，做到隱患不過夜。 （ 5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。 （ 6）管理部制定《動火審批制度》，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。 （ 1）貫徹“預防為主，防消結合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理部 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 53 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負責小區(qū)的消防工作。 （ 2）嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理部安排施工。 （ 3）嚴禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等 。 （ 4）不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。 （ 5）不準在樓道、過道設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。 （ 6）嚴格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設施。 （ 7）公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴格控制，并加以處理。 （ 8）配備火警時刻的必須器材，如：應急照明燈等。 （ 1）對業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關消防學習資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。 （ 2）管理部內(nèi)部每月 的第一個星期一上午為各組安全消防學期時間，學習教材是安全消防管理條例，內(nèi)部的消防管理制度，設備設施的操作方法等，學習情況須詳細記錄。 （ 3）管理部主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。 （ 4）在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整改。 （ 5）專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。 （ 1）管理部負責建立消防檔案。 （ 2）管理部對各種消防設備和設施的標識進行設計，編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由管理 部主任指定專人實施，并在各項安全檢查中作為檢查內(nèi)容。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 54 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) （ 3）制定《設備管理制度》，對消防設備進行檢查和維護。 （ 1）小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習，具體辦法和內(nèi)容參見由管理部每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部門。 （ 2）消防演習后，管理部主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整、糾正并驗證其結果。 五、車輛管理 為確保小區(qū)車輛安全，為業(yè)戶提供良好的車輛保管服務，特制定本標準。 24h 值班制度，由小區(qū)安全管理員負責管理，車輛可以隨時進出、停放。 ，車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡（月卡或一次性卡 0 進入停車場。 ：車輛進入停車場應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進入。 ：車輛