【導(dǎo)讀】國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值比重超過5%,在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了貢獻(xiàn)。然而，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時(shí)，呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)。來諸多的隱患和阻力。究其原因，問題較多源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃和可行性研究流于。發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項(xiàng)目整體目標(biāo)的完成。一般情況下，可行性分。而且都很具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中選出最優(yōu)秀方案，只能是在可行性分析的基礎(chǔ)。上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評價(jià)，合理取舍。析及投資效益是一個(gè)項(xiàng)目決策分析的基礎(chǔ)，并為項(xiàng)目的投資決策分析提供充分的依據(jù)。判斷已經(jīng)嚴(yán)重制約了行業(yè)的發(fā)展。性的文件，同時(shí)也是其他投資者的合資理由根據(jù)。布之日起在全國試行。作的評價(jià)指標(biāo)體系，現(xiàn)有的指標(biāo)僅僅是經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、不可預(yù)

　　

【正文】 定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià) 根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的工程量可得： ： XXX 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告 26 表 51 總投資估算匯總表 Table 51 with total investment of estimating summary form 序號 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見費(fèi) 7 建設(shè)期利息 8 總投資 表 52 開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表 Table 52 development project investment in fixed assets estimate table 融資方案 XXX 建設(shè)項(xiàng)目 中資金問題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問題。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動(dòng)資金。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支 付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金不斷序號 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建設(shè)工程費(fèi) 建筑工程費(fèi) 安裝工程費(fèi) 3 其他投資費(fèi) 4 項(xiàng)目管理費(fèi) 5 不可預(yù)見費(fèi) 6 建設(shè)期利息 7 項(xiàng)目投資總額 XXX 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 27 增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)值。因此，如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問題。 資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 3000 萬元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金 和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 2．用銀行貸款 萬元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠實(shí)信用等。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本 公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn) 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足，由于 XXX處在 學(xué)校 集中地區(qū)，估計(jì)將會有許多教師來購房，由于教師條件相對較好，預(yù)計(jì)銷售情況 會較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。預(yù)計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá) 萬元。 ： XXX 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告 28 編制資金流動(dòng)計(jì)劃，確定資金的需求額 表 53 資金流動(dòng)計(jì)劃表 Table 53 Cash flow schedule 序號 項(xiàng)目 建 設(shè) 期 2021 2021 2021 2021 小計(jì) 1 投資 分年計(jì)劃 35% 35% 30% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 小計(jì) 2 資金籌措 自有資金 3000 3000 貸款 銷售款收入 資金的任用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題： 主要包 括以下幾個(gè)方面 （ 1） 由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。 （ 2） 注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。 （ 3） 當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。 （ 4） 銀行借款的成本率。 具體優(yōu)化方法如下： （ 1） 分期分年度辦理銀行保函和保險(xiǎn)費(fèi)。 （ 2） 將工程初期準(zhǔn)備費(fèi)用單列項(xiàng)目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。 （ 3） 根據(jù)工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。 （ 4） 材料設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料 及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 XXX 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 29 （ 5） 向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。（詳見附表 1 12） 表 54 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 Table 54 Risk factors and risk degree analysis tables 序 號 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱 風(fēng) 險(xiǎn) 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場風(fēng)險(xiǎn) ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ 設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià)大致可分為 3 個(gè)步驟： 第一步，進(jìn)行財(cái)務(wù)基礎(chǔ)資料預(yù)測。 編制財(cái)務(wù)評價(jià)的輔助報(bào)表。通過項(xiàng)目的市場調(diào)查預(yù)測分析和技術(shù)與投資方案分析，確定產(chǎn)品方案和合理的生產(chǎn)規(guī)模，選擇生產(chǎn)工藝方案、設(shè)備方案、工程技術(shù)方案、建設(shè)地點(diǎn)和投資方案，擬定項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃等，據(jù)此進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測，獲得項(xiàng)目投資、生產(chǎn)成本、營業(yè)收入和利潤等一系列財(cái)務(wù)基礎(chǔ)資料。 第二步，編制和評估財(cái)務(wù)評價(jià)的基本報(bào)表。 將上述輔助報(bào)表中的基礎(chǔ)資料進(jìn)行匯總，編制出現(xiàn)金流量表、利潤與利潤 分配表、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表和借款還本付息估算表等 5 類主要財(cái)務(wù)基本報(bào)表，并對這些報(bào)表進(jìn)行分析評估。 第三步，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)，分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 利用各基本報(bào)表可直接計(jì)算出一系列財(cái)務(wù)評價(jià)的指標(biāo)，包括反映項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，將這些指標(biāo)值與國家有關(guān)部門規(guī)定的基準(zhǔn)值進(jìn)行對比，就可得出項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的評價(jià)結(jié)論。 銷售收入、銷售稅金及附加估算 銷售收入是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)品銷售的貨幣收入總額 。 用公式表示 ： 銷售收入＝產(chǎn)品銷售數(shù)量 產(chǎn)品單價(jià) 。 銷 售收入的發(fā)生，是以商品產(chǎn)品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和已提供的勞務(wù)為依據(jù)，其主要標(biāo)志是收到貨款或取得收取款項(xiàng)的權(quán)利。在采用分期付款銷售的情 ： XXX 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告 30 況下，通常以每期收到的貨款作為該期實(shí)現(xiàn)的銷售收入。對于生產(chǎn)周期較長的商品產(chǎn)品，通常按生產(chǎn)完工程度，分期確認(rèn)銷售收入。例如，建筑安裝企業(yè)按項(xiàng)目施工工程進(jìn)度計(jì)算的銷售收入。 銷售稅金是根據(jù)商品買賣或勞動(dòng)服務(wù)的流轉(zhuǎn)額征收的稅金，是屬于流轉(zhuǎn)稅的范疇。 銷售稅金及附加包括： 增值稅 、 消費(fèi)稅 、 營業(yè)稅 、 城市維護(hù)建設(shè)稅 、 資源稅 、 教育費(fèi)附加 。（ 估算見附表 5） 利潤 和利潤分配 損益亦稱財(cái)務(wù)成果，企業(yè)的利潤或虧損。 企業(yè)營業(yè) 的損益是指在業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中，以各項(xiàng)財(cái)務(wù)收入抵補(bǔ)各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出后形成的損益。在一定時(shí)期內(nèi)，各項(xiàng)營業(yè)收入抵補(bǔ)各項(xiàng)營業(yè)支出后的差額，就是 企業(yè)經(jīng)營 的最終成果。收入超過支出，就是 企業(yè) 的純益；反之，則是純損。 企業(yè)營業(yè) 的損益集中反映其業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)各方面的效益，是其最終的財(cái)務(wù)成果，是衡量其經(jīng)營管理的重要指標(biāo)。 利潤分配，是將企業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤，按照國家財(cái)務(wù)制度規(guī)定的分配形 式和分配順序，在國家、企業(yè)和投資者之間進(jìn)行的分配。利潤分配的過程與結(jié)果，是關(guān)系到所有者的合法權(quán)益能否得到保護(hù)，企業(yè)能否長期、穩(wěn)定發(fā)展的重要問題，為此，企業(yè)必須加強(qiáng)利潤分配的管理和核算。 企業(yè)利潤分配的主體一般有國家、投資者、企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部職工；利潤分配的對象主要是企業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤；利潤分配的時(shí)間 即確認(rèn)利潤分配的時(shí)間是利潤分配義務(wù)發(fā)生的時(shí)間和企業(yè)作出決定向內(nèi)向外分配利潤的時(shí)間。 （詳見 附表 6） 財(cái)務(wù)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 （附表 8） ，可計(jì)算出財(cái) 務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） = 萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 經(jīng)過表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） 0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財(cái)務(wù)上 、 經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） 8%,且水平較高，表 明項(xiàng)目具有盈利能力， 故可行。 項(xiàng)目投資利潤率 、 投資利稅率 、 投資回收期 、 借款償還期 項(xiàng)目總投資額為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤額為 萬元（見損益和利潤分配表 附表 6） XXX 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 31 投資 利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％ ＝ ％ 投資回收期＝ 年（根據(jù)現(xiàn)金流量表 附表 8） 流動(dòng)資金 廣義的流動(dòng)資金。指企業(yè)全部的流動(dòng)資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、存貨（材料、在制品、及成品）、應(yīng)收帳款、有價(jià)證券、預(yù)付款等項(xiàng)目。狹義的流動(dòng)資金＝流動(dòng)資產(chǎn)－流動(dòng)負(fù)債。即所謂凈流動(dòng)資金 (workingcapital)。依照此一定義，流動(dòng)資產(chǎn)的資金來源，除流動(dòng)負(fù)債外，應(yīng)另辟長期來源。凈流動(dòng)資金的多寡代表企業(yè)的流動(dòng)地位，凈流動(dòng)資金越多表示凈流動(dòng)資產(chǎn) 愈多，其短期償債能力較強(qiáng)，因而其信用地位也較高，在資金市場中籌資較容易，成本也較低。 （ 估算表 詳 見附表 7） 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 通過以上分析， 本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的 ， 本項(xiàng)目有著十分強(qiáng)的生存能力和競爭力。 ： XXX 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告 32 6 風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 考慮到項(xiàng)目事實(shí)過程中未知因素的變化，本報(bào)告就項(xiàng)目建設(shè)投資與銷售收入在 （ +10%，10%） 之間變化時(shí)，對該項(xiàng)目的盈利能力影響進(jìn)行敏感性分析。 表 61 敏感性分析表 Table 61 Sensitivity analysis tables 序號 不確定因素 變化率（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 變化幅度（ %） 敏感系數(shù) 基本方案 1 產(chǎn)品價(jià)格 10% 56 10% 8 2 建設(shè)投資 10% 8 10% 38 0%10%20%30%40%50%60%30%25%20%15%10%5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%不確定因素變化率（% ）評價(jià)指標(biāo)（ IRR 等）銷售價(jià)格（ L1）建設(shè)投資 （ L3）基本方案內(nèi)部收益率基準(zhǔn)收益率圖 6 1 敏感性分析圖Figure 61 FenXiTu sensitivity2 7 . 5 %8 由 上述 分析圖 可以 看出，本項(xiàng)目中總投資潤率受銷售單價(jià)以及投資成本的影響較大，但是從總體上來看，項(xiàng)目所能承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 XXX 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 33 風(fēng)險(xiǎn)分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對 XXX 投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識別 自然風(fēng)險(xiǎn) 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包 括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變