華軒大廈結(jié)案報告-資料下載頁
2025-02-25 21:51本頁面
【導(dǎo)讀】地產(chǎn)江湖――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！分建筑面積為4223平方米。公寓部分建筑面積為平方米，三層設(shè)大小不同的房型使購房者有更多的選擇。本建筑主體結(jié)構(gòu)為剪立墻結(jié)構(gòu)。墻，涂料及花崗巖相結(jié)合。本大樓設(shè)有樓宇對講系統(tǒng)，每戶均設(shè)有一。走廊和電梯內(nèi)均設(shè)有監(jiān)控裝置。車輛出入口分開設(shè)置，安邊路為車輛入口，曹安路。為出口，基地內(nèi)部汽車通道為單向行駛，結(jié)合消防車道，二個車輛出入口均遠(yuǎn)離路口，避開車流節(jié)點。一至三層每個樓面均設(shè)置一臺貨梯，主要供購物，餐飲。使用，另外設(shè)置的三部樓梯，同時滿足了消防的需要。華軒大廈從四層至十四層為酒店式公寓，共計195套。本建筑的高度和體型均較突出。安路，東面為安邊路，西臨華東地區(qū)最大的輕紡市場。目開盤時引爆市場。境等先天劣勢，為住宅部分的順利去化奠定了基礎(chǔ)。在此工作、經(jīng)商的客源對區(qū)域市場保持高度的認(rèn)同。中心城區(qū)客源對區(qū)域
【正文】 of 20 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 ！ 較偏， 單價和 總價 偏 高。 尋找 15 家拍賣行，但絕大多數(shù)拍賣行規(guī)定只能進(jìn)行現(xiàn)房拍賣，且只接受房產(chǎn)權(quán)利人的委托才可以進(jìn)行拍賣，而更重要的是該商鋪目前處于期房階段，所以該辦法也無法進(jìn)行下去。 將商鋪的信息掛在專業(yè)網(wǎng)站上，但收效甚微。 華軒大廈結(jié)案報告 上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 Page 17 of 20 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 ！ 結(jié)論 1． 酒店式公寓銷售成功，和比較貼近市場的定位有著很大的關(guān)系，入市時機的把握和切入點較好，把主攻目標(biāo)放在周邊客戶群上符合此類郊區(qū)物業(yè)銷售區(qū)域性較強的特點，策劃和業(yè)務(wù)推廣都較為貼切。 2． 同時我們也應(yīng)看到，并非‘一小遮百丑’，如何在銷售中弱化酒店式公寓的 先天劣式是一個重要的方面。同時售摟處形象和工地形象不佳也是影響客戶接受度一個重要方面，看到圍墻廣告和售樓處的路過客戶占成交客戶中絕大多數(shù)（ 59%）就可以說明問題。尤其是對于對此環(huán)境不熟悉的客戶和市中心客戶的影響更大，也是打完報紙廣告后來人來電量較高但無法吸引其他區(qū)域的客戶成交原因之一。 3． 同時也看到我們不能一味照搬中凱的成功經(jīng)驗，將不同的形式的物業(yè)一同一種方式銷售。如有在銷售的前段時間對房源實行了十分嚴(yán)格的銷控和銷售價格無折扣制度，致使客戶熱情減退，銷售進(jìn)度趨緩，并影響了整體的銷售進(jìn)度，為后期華軒大廈結(jié)案報告 上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 Page 18 of 20 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 ！ 的銷售帶來了較大 的壓力。 4． 在媒體選擇上值得注意的是，沒有選擇強勢媒體以保證其有效性。如新聞晨報雖然比青年報價格貴一半但來人來電量為青年報的數(shù)倍以上，說明選擇了無效媒體是最大的浪費，不僅是浪費了有限的廣告費用，而且浪費了公司的各項資源、消磨了一線銷售人員的斗志。通過本案中的經(jīng)驗教訓(xùn)可知對于上海市場來說特別是中價位的物業(yè)采用新聞晨報較為有效，對于要在短期擴大知名度和影響的新民晚報較為有效，上海樓市是最為權(quán)威的專業(yè)媒體之一對于購房者有較大的指導(dǎo)作用。 5． 華軒大廈的商鋪部分失敗的最大原因是在產(chǎn)品定位沒有結(jié)合產(chǎn)品的實際特點和劣勢，由于 華軒大廈的商鋪建筑規(guī)劃為酒店式公寓的配套設(shè)施 ，商場規(guī)模不大且無自動扶梯 ，致使商鋪不具備 開發(fā)小面積專業(yè) 商場的 條件 。 業(yè)態(tài)選擇和招商工作沒有很好的開展，致使后期工作產(chǎn)生被動局面，直接影響到商鋪的銷售工作。商鋪有關(guān)的媒體發(fā)布全為小面積旺鋪為主題，與實際的整層銷售不相符，導(dǎo)致廣告訴求與產(chǎn)品脫離，致使客戶流失，華軒大廈結(jié)案報告 上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 Page 19 of 20 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 ！ 廣告效果大打折扣。主推商鋪期正值國家宏觀調(diào)控力度大大加強，使得市場觀望氣氛濃重，對于商鋪銷售更加雪上加霜。 6． 在包銷合同簽定時沒有充分考慮到市場的風(fēng)險，盲目樂觀 ，簽定的包銷合同不夠嚴(yán)謹(jǐn) ， 條款對于我方不利 。 特別是 對 于 合同約定的銷售時限和保證金退還等條款對我方不利的情況估計 嚴(yán)重 不足， 如 銷售時限按預(yù)售證取得后 8 個月內(nèi)完成 銷售，但對于商鋪來說是 最佳的銷售時期為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房 ，商鋪銷售時間短且時機不佳。再 是銷售底價和銷售形式?jīng)]有聯(lián)系起來，形成了今天商鋪銷售底價是小商鋪的價格而實際銷售是整層大面積的窘境。 7． 由于曹安按目前租金價格整體出租約為 元 /天 /平方米， 靜態(tài) 投資回報率在 左右，并不是很高。且周邊區(qū)域除輕紡市場外普遍租賃行情低靡，空置率較高。公司在與甲方終止合同后，除非甲方在底價及銷售時間上有較大的讓步，否則繼續(xù)操作本項 目意義不大，且存在較大風(fēng)險。 華軒大廈結(jié)案報告 上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 Page 20 of 20 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 ！ 曹安路項目是我公司外接的第一個樓盤，酒店式公寓操作成功，而商鋪以失敗而告終，雖然公司有較大的經(jīng)濟損失，但同時也有了寶貴的經(jīng)驗教訓(xùn)，對公司以后對外接盤特別是有商鋪的樓盤來說意義更大。
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