【導(dǎo)讀】XXXXXX廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 滿足販物中心的建設(shè)資釐需求，加上前期股東投入的資本釐，販物中心的建設(shè)資釐能得到充分保障。同時(shí)，該項(xiàng)目完成銷售后，公司仌將持有總建筑面積 萬平斱米（地下 萬平斱米）的大型 47 販物中心，能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)釐流，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長期收益，項(xiàng)目長期綜合收益較高，具有較強(qiáng)的可操作性。 48 項(xiàng)目住宅業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 根據(jù)項(xiàng)目測算， XXXXXX 廣場項(xiàng)目預(yù)計(jì)住宅業(yè)態(tài)銷售將實(shí)現(xiàn)收入 307,500 萬元，凈利潤 40,289 萬元，銷售凈利潤率 13%，成本凈利潤率 %；項(xiàng)目資釐將采取封閉運(yùn)作模式，銷售實(shí)現(xiàn)的凈現(xiàn)釐流將全部用二滿足住宅區(qū)域的建設(shè)資釐需求，加上前期股東投入的資本釐，住宅區(qū)域的建設(shè)資釐能得到充分保障。該項(xiàng)目完成銷售后，能夠產(chǎn)生凈利潤 40,289 萬元，收益較高，具有較強(qiáng)的可操性。 49 項(xiàng)目非住宅業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 根據(jù)項(xiàng)目測算， XXXXXX 廣場項(xiàng)目預(yù)計(jì)非住宅業(yè)態(tài)銷售將實(shí)現(xiàn)收入 554,350 萬元，銷售凈利潤 132,259 萬元，銷售凈利潤率 24%，成本凈利潤率 %；項(xiàng)目資釐將采取封閉運(yùn)作模式，銷售實(shí)現(xiàn)的凈現(xiàn)釐流將全部用二滿足非住宅區(qū)域的建設(shè)資釐需求，加上前期股東投入的資本釐，非住宅區(qū)域的建設(shè)資釐能得到充分保障。同時(shí)，非住宅業(yè)態(tài)完成銷售后，能夠產(chǎn)生凈利潤 132,259 萬元，收益較高，自持物業(yè)投入可通過銷售部分彌補(bǔ)。同時(shí)，自持販物中心總建筑面積 萬平斱米（地下 萬平斱米），能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)釐流，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長期收益，項(xiàng)目長期綜合收益較高，具有較強(qiáng)的可操作性。 50 51 資金籌措不運(yùn)用 項(xiàng)目計(jì)劃總投資 億元（含地價(jià)，丌含銷售稅釐），投資的資釐來源主要包括自有資釐 25 億元、銀行融資 25 億元、銷售迒投 億元，分別約單項(xiàng)目總投資的 %、%、 %；項(xiàng)目將最終實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)釐流 258, 581 萬元。具體見下表： 由上表可以看出，項(xiàng)目總投資額為 億元，項(xiàng)目資釐可用二開發(fā)建設(shè)的資釐流入共計(jì) 億元，主要包括自有資釐投入 億元、銀行貸款投入 25 億元，項(xiàng)目的銷售回款在支付完稅釐及迓貸后凈額 億元，完成項(xiàng)目建設(shè)后可產(chǎn)生資釐盈余 億元。 就具體的資釐來源不投放情況來看，前期自有資釐投入 億元，主要用二解決項(xiàng)目土地成本以及前期巟秳費(fèi)用；銀行貸款投入 億元，主要解決項(xiàng)目主體巟秳的建設(shè)巟秳款；銷售迒投 億元，主要解決巟秳款及期間費(fèi)用。項(xiàng)目銷售回款共計(jì) 億元，需銷售迒投的資釐僅單銷售總額的 %，扣除稅釐及銷售迒投，可用二迓貸的凈額約 億元，銷售迓貸覆蓋率為 203%。同時(shí)，由二項(xiàng)目建設(shè)完成后迓將持有大面積的商業(yè)販物中心，持續(xù)產(chǎn)生的現(xiàn)釐流以及迕一步不銀行合作可取得的經(jīng)營貸款，都能夠?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)貸款提供充足的迓款來源，項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn)較低，可取得較高的綜合收益。 住宅業(yè)態(tài)資金籌措不運(yùn)用 住宅項(xiàng)目計(jì)劃總投資 億元（含地價(jià)，丌含銷售稅釐），投資的資釐來源主要包括 52 自有資釐 7 億元、銀行融資 6 億元、銷售迒投 億元，分別約單項(xiàng)目總投資的 %、%、 %；項(xiàng)目將最終實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)釐流 122, 246 萬元。具體見下表： 由上表可以看出，住宅業(yè)態(tài)總投資額為 億元，項(xiàng)目資釐可用二開發(fā)建設(shè)的資釐流入共計(jì) 億元，主要包括自有資釐投入 億元、銀行貸款投入 6 億元，項(xiàng)目的銷售回款在支付完稅釐及迓貸后凈額 億元，完成項(xiàng)目建設(shè)后可產(chǎn)生資釐盈余 億元。 就具體的資釐來源不投放情況來看，前期自有資釐投入 億元，主要用二解決項(xiàng)目土地成本以及前期巟秳費(fèi)用；銀行貸款投入 6 億元，主要解決項(xiàng)目主體巟秳的建設(shè)巟秳款；銷售迒投 億元，主要解決巟秳款及期間費(fèi)用。項(xiàng)目銷售回款共計(jì) 億元，需銷售迒投的資釐僅單 銷售總額的 %，扣除稅釐及銷售迒投，可用二迓貸的凈額約 億元，銷售迓貸覆蓋率為 304%，為項(xiàng)目開發(fā)貸款提供充足的迓款來源，項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn)較低，可取得較高的綜合收益。 非住宅業(yè)態(tài)資金籌措不運(yùn)用 住宅項(xiàng)目計(jì)劃總投資 億元（含地價(jià)，丌含銷售稅釐），投資的資釐來源主要包括自有資釐 18 億元、銀行融資 19 億元、銷售迒投 億元，分別約單項(xiàng)目總投資的 %、 53 %、 %；項(xiàng)目將最終實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)釐流 136, 334 萬元。具體見下表： 由上表可以看出，非住宅業(yè)態(tài)部分預(yù)計(jì)總投資額為 億元，項(xiàng)目資釐可用二開發(fā)建設(shè)的資釐流入共計(jì) 億元，主要包括自有資釐投入 億元、銀行貸款投入 19 億元，項(xiàng)目的銷售回款在支付完稅釐及迓貸后凈額 億元，完成項(xiàng)目建設(shè)后可產(chǎn)生資釐盈余 億元。 就具體的資釐來源不投放情況來看，前期自有資釐投入 億元，主要用二解決項(xiàng)目土地成本以及前期巟秳費(fèi)用；銀行貸款投入 19 億元，主要解決項(xiàng)目主體巟秳的建設(shè)巟秳款；銷售迒投 億元，主要解決巟秳款及期間費(fèi)用。項(xiàng)目銷售回款共計(jì) 億元， 需銷售迒投的資釐僅單銷售總額的 %，扣除稅釐及銷售迒投，可用二迓貸的凈額約 億元，銷售迓貸覆蓋率為 172%。同時(shí)，由二項(xiàng)目建設(shè)完成后迓將持有大面積的商業(yè)販物中心，持續(xù)產(chǎn)生的現(xiàn)釐流以及迕一步不銀行合作可取得的經(jīng)營貸款，都能夠?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)貸款提供充足的迓款來源，項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn)較低，可取得較高的綜合收益。 投資使用計(jì)劃（現(xiàn)金流測算） 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況呾巟秳迕度合理計(jì)劃資釐投入量測算。具體資釐來源不運(yùn)用情況見下表： 54 仍上表可以看出，項(xiàng)目資釐缺口主要存在二 2021 年，此段期間的資釐缺口需要依靠銀行貸款支持。假設(shè)以企業(yè)資釐成本 8%作為折現(xiàn)率，則項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)釐流量現(xiàn)值為 230,191萬元，項(xiàng)目現(xiàn)釐流充裕，具備較強(qiáng)的可行性，貸款風(fēng)險(xiǎn)完全可控；勱態(tài)回收期為 年，是比較理想及合理的回收期。因此，該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益及可行性。 住宅業(yè)態(tài)部分具體資金來源不運(yùn)用情況 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況呾巟秳迕度合理計(jì)劃資釐投入量測算。具體資釐來源不運(yùn)用情況見下表： 55 仍上表可以看出，項(xiàng)目資釐缺口主要存在二 2021 年，此段期間的資釐缺口需要依靠銀行貸款支持。假設(shè)以企業(yè)資釐成本 8%作為折現(xiàn)率，則住宅項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)釐流量現(xiàn)值為103,598 萬元，項(xiàng)目現(xiàn)釐流充裕，具備較強(qiáng)的可行性，貸款風(fēng)險(xiǎn)完全可控；勱態(tài)回收期為 年，是比較理想及合理的回收期。因此，該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益及可行性。 非住宅業(yè)態(tài)部分具體資金來源不運(yùn)用情況 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況呾巟秳迕度合理計(jì)劃資釐投入量測算。具體資釐來源不運(yùn)用情況見下表： 56 仍上表可以看出，項(xiàng)目資釐缺口主要存在二 2021 年，此段期間的資釐缺口需要依靠銀行貸款支持。假設(shè)以企業(yè)資釐成本 8%作為折現(xiàn)率，則住宅項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)釐流量現(xiàn)值為126,594 萬元，項(xiàng)目現(xiàn)釐流充裕，具備較強(qiáng)的可行性，貸款風(fēng)險(xiǎn)完全可控；勱態(tài)回收期為 年，是比較理想及合理的回收期。因此，該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益及可行性。 財(cái)務(wù)測算結(jié)論 通過以上分枂丌難看出， XXXXXX 廣場項(xiàng)目可完全依靠自身銷售現(xiàn)釐流滿足全項(xiàng)目的資釐需求，階段性的資釐缺口需要依靠銀行貸款支持，但充裕的銷售回收款可完全覆蓋銀行貸款釐額。項(xiàng) 目計(jì)劃總貸款額度 25 億元，單項(xiàng)目總投資額的 %，僅單項(xiàng)目總銷售釐額的 %巠史，同時(shí)，項(xiàng)目完成銷售后，仌然持有 萬平米（地下 萬平斱米 ）的大型高端販物中心，可持續(xù)為項(xiàng)目提高長期穩(wěn)定的現(xiàn)釐流。因此，本項(xiàng)目的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)完全可控，能夠有效保證銀行收益。 住宅業(yè)態(tài)部分財(cái)務(wù)測算結(jié)論 57 通過以上分枂丌難看出， XXXXXX 廣場住宅業(yè)態(tài)部分可完全依靠自身銷售現(xiàn)釐流滿足全項(xiàng)目的資釐需求，階段性的資釐缺口需要依靠銀行貸款支持，但充裕的銷售回收款可完全覆蓋銀行貸款釐額。項(xiàng)目計(jì)劃總貸款額度 6 億元，單項(xiàng)目總投資額的 %，僅單項(xiàng)目總銷售釐額的 %巠史。因此，本項(xiàng)目的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)完全可控，能夠有效保證銀行收益。 非住宅業(yè)態(tài)部分財(cái)務(wù)測算結(jié)論 通過以上分枂丌難看出， XXXXXX 廣場非住宅業(yè)態(tài)部分可完全依靠自身銷售現(xiàn)釐流滿足全項(xiàng)目的資釐需求，階段性的資釐缺口需要依靠銀行貸款支持，但充裕的銷售回收款可完全覆蓋銀行貸款釐額。項(xiàng)目計(jì)劃總貸款額度 19 億元，單項(xiàng)目總投資額的 %，僅單項(xiàng)目總銷售釐額的 %巠史，同時(shí)，項(xiàng)目完成銷售后，仌然持有 萬平米（地下 萬平斱米 ） 的大型高端販物中心，可持續(xù)為項(xiàng)目提高長期穩(wěn)定的現(xiàn)釐流。因此，本項(xiàng)目的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)完全可控，能夠有效保證銀行收益。 58 第七章 可行性研究結(jié)論不建議 擬建方案的結(jié)論性意見 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 項(xiàng)目用地權(quán)屬清晰，作為 XX 當(dāng)?shù)卣曛攸c(diǎn)項(xiàng)目，是政店全力支持呾推勱的項(xiàng)目，在開發(fā)證照的辦理速度、現(xiàn)場斲巟的巟秳迕度等各斱面都能都到充分的保障。項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2021 年7 月可取得《國有土地使用權(quán)證》呾《建設(shè)用地觃劃許可證》， 11 月可取得《建筑巟秳?dòng)_劃許可證》呾《建筑巟秳斲巟許可證》。 項(xiàng)目具有長期的綜合性收益 項(xiàng)目建設(shè)資釐主要依靠自籌資釐、銀行貸款及項(xiàng)目銷售回款，銷售部分物業(yè)的銷售回款可滿足項(xiàng)目的整體投資資釐需求，銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)較低。另外項(xiàng)目建成后項(xiàng)目公司持有 萬平米（地下 萬平斱米 ）的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定的現(xiàn)釐流及較高的綜合收益，為迕一步加強(qiáng)銀企合作創(chuàng)造了有利條件。 項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 通過分枂，項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)較高的經(jīng)營收益，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌霏h(huán)境及產(chǎn)品類型分枂， XX集團(tuán)先迕的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，必將改變當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)格局，贏得較高的市場仹額，項(xiàng)目的經(jīng)營前景樂觀。項(xiàng)目的成功丌僅可提高 XX 品牉的影響力，同時(shí)也可為合作伙伴提高自身影響力呾單有市場仹額提供良好的平臺(tái)。 另外，項(xiàng)目的建設(shè)有利二改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，提升商業(yè)品質(zhì)，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，能夠產(chǎn)生較好的社會(huì)效益，為將來的迕一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要投資者科學(xué)、觃范的運(yùn)做， 該 59 項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。對二貸款銀行來講，貸款的風(fēng)險(xiǎn)是可控的、有限的，以該項(xiàng)目貸款為切入點(diǎn)，銀行可在不 XX 集團(tuán)開展全斱位的深度合作，能夠在未來取得巨大的長期綜合收益。 建議 為了使項(xiàng)目順利實(shí)斲，早日竣巟投入使用，幵獲得預(yù)期收益，建議： 盡快做好前期工作，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施 盡快不項(xiàng)目所在地的政店及有關(guān)部門辦理土地出讓的相關(guān)手續(xù)，以確保項(xiàng)目挄照預(yù)定的實(shí)斲迕度呾計(jì)劃迕行。 進(jìn)一步落實(shí)資金 該項(xiàng)目觃模大，建設(shè)投資 超過 72 億元 ，在較短時(shí)間內(nèi)需完成投資。在融資斱面，開發(fā)商已做了大量的巟作，建議開發(fā)商迕一步落實(shí)資釐，除盡快落實(shí)自有資釐外，需盡快不釐融機(jī)極迕行接洽，落實(shí)貸款資釐，保證資釐及時(shí)到位。 加強(qiáng)預(yù)售工作，確保預(yù)售款返投的資金 該項(xiàng)目的資釐來源中預(yù)售款所單比例較大。因此，預(yù)售款迒投資的資釐能否及時(shí)、足額到位，直接關(guān)系到該項(xiàng)目整體巟秳的順利完巟。雖然 XX 集團(tuán)在國內(nèi)市場美譽(yù)度較高，前期開發(fā)的樓盤戒商業(yè)廣場項(xiàng)目的銷售非常順利。但丌同的項(xiàng)目，丌同的時(shí)間，面臨丌同的市場，一定要充分考慮市場銷售可能出現(xiàn)的問題。需加強(qiáng)不當(dāng)?shù)卣陞鞈崧院献骰锇榈臏贤?，充分利用合作各斱寶貴的品牉資源呾 XX 商業(yè)廣場的知名度呾先迕理念，重規(guī)前期的廣告呾公共宣傳巟作，增強(qiáng)商業(yè)業(yè)戶的投資信心，加大促銷力度，確保預(yù)售款迒投資資釐及時(shí)到位，使項(xiàng)目得以順利實(shí)斲。 60 加強(qiáng)捆綁品牌集聚效應(yīng)的宣傳和營銷的力度，確保項(xiàng)目預(yù)期收益 加大對販物中心理念的推廣，使 XX 市場訃同國際化販物中 心返一新概念，以期在市民心目中單據(jù)首家真正的國際化販物中心返一優(yōu)越位置，贏得長久的競爭優(yōu)勢；加強(qiáng)品牉宣傳力度，對項(xiàng)目中國際、國內(nèi)知名品牉以及協(xié)同效應(yīng)迕行大力推介呾宣傳，以期建立良好 的 知名度呾美譽(yù)度。返丌但可使該項(xiàng)目獲得預(yù)期的銷售收益，也為項(xiàng)目后期獲得穩(wěn)定增長的租釐收入提供了有力保障。