【導(dǎo)讀】普蘭店市場(chǎng)研究報(bào)告。大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

　　

【正文】 指標(biāo)分值合計(jì) 86 95 可比實(shí)例修正系數(shù) 可比實(shí)例清水價(jià)格 5000 4200 4500 5300 可比實(shí)例修正價(jià)格 5523 5019 5516 6103 權(quán) 重 1 可比實(shí)例修正數(shù)值 552 502 552 4272 本案修正價(jià)格 5878 臨街一層公建網(wǎng)點(diǎn) ： 8000 元 /㎡ 綜合考量： 項(xiàng)目周邊臨街一 層公建網(wǎng)點(diǎn)平均租金價(jià)格 /㎡ /天為標(biāo)準(zhǔn) 以項(xiàng)目租金參照法（導(dǎo)出臨街一層公建網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)） 租金參照法是以相同地段同類型 產(chǎn)品 平均 租金作參照來(lái)確定即將出售 臨街一層公建 售價(jià) 。假設(shè)：項(xiàng)目租金為 /㎡ /天，根據(jù)市場(chǎng)情況，大連市公建的投資回報(bào)率為不高于7%計(jì)算，項(xiàng)目均價(jià) =*360247。 7%=7971元 /㎡ 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 30 “太師椅”項(xiàng)目 占地面積： 25萬(wàn) m2 容 積 率： 土地屬性： 以住宅為主 建筑類型： 多層洋房和雙拼別墅與聯(lián)排別墅建筑 項(xiàng)目介紹： 三面環(huán)山，坐北朝南， 南朝海域，水系豐富，適宜高檔居住區(qū)，以運(yùn)動(dòng)健身為核心，小區(qū)配有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館和室外小型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，有山脈資源為天然氧吧，東臨西山公園。 SWOT 分析 自身優(yōu)勢(shì) (S) ? 極佳的自然環(huán)境，靠山近海，盡享一線海景，攬公園于懷中； ? 隨著海灣工業(yè)區(qū)的建設(shè)，國(guó)內(nèi)外知名廠商的進(jìn)駐，本區(qū)域具有較大的升值空間； ? 海灣區(qū)第一個(gè)高檔住宅區(qū)； ? 新紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有著豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并在普蘭店市具有良好的口碑 ； ? 項(xiàng)目容積率較低，可打造普蘭店稀缺的低密度產(chǎn)品 ； ? 園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，提升項(xiàng)目附加值。 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 31 自身劣勢(shì) (W) ? 目前區(qū) 域 未成規(guī)模 ； ? 目前項(xiàng)目外部配套不夠完善。 外部機(jī)會(huì) (O) ? “大大連”建設(shè)步伐的加快，普蘭店市的發(fā)展越來(lái)越受到大連市政府的重視 ? 項(xiàng)目 位于 普蘭店市 市重點(diǎn)打造 海灣工業(yè)區(qū)內(nèi) ，未來(lái)的發(fā)展前景巨大； ? 海灣工業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，為普蘭店市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了極大的動(dòng)力 ； ? 大連市區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和金州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)效應(yīng)，以及海灣工業(yè)區(qū)各知名企業(yè)的入駐，會(huì)形成較大的需求市場(chǎng)； ? 目前低密度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目產(chǎn)品具有一定市場(chǎng)稀缺性。 外部威脅 (T) ? 近年來(lái)，國(guó)家及政府不斷的頒布各種宏觀政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些政策對(duì)市場(chǎng)影響的不確定，將成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不穩(wěn)定因素； ? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位較高，會(huì)造成本案的目標(biāo)客戶群體相對(duì)狹窄 。 1） 山海特色 海濱城市大連擁有讓人艷羨的海景資源， 普蘭店觀海項(xiàng)目并不多見(jiàn)，項(xiàng)目 擁有極佳的自然環(huán)境，近?？可健? 2） 高品質(zhì)社區(qū) 結(jié)合項(xiàng)目自然景觀優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品品質(zhì)的提升，為 高端客戶打造一個(gè)稀缺的 低密度 生活社區(qū)。3）洋房、別墅 產(chǎn)品 結(jié)合項(xiàng)目自身情況、 考慮市場(chǎng) 情況、客戶需求， 洋房 +雙拼別墅 +聯(lián)排別墅 能使項(xiàng)目?jī)r(jià)值得以 最大 體現(xiàn) 。 根據(jù)可比樓盤(pán)量化定價(jià)法，可比實(shí)例選 取的原則，從以上的 普蘭店重點(diǎn)競(jìng)品 項(xiàng)目中，我們從 中心板塊 、 鐵西板塊、南山板塊 選取樣本。我們選擇 中心板塊 為代表的 嘉合苑 、 逸馨大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 32 園 ； 南山板塊 為代表的 文翰花園 ； 鐵西板塊 為代表的 西班牙印象 、 錦繡滿堂 、 幸福 e家 六個(gè)樓盤(pán)作為可比實(shí)例。 共列出 10個(gè)定級(jí)因素，分值為 110 分。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。 項(xiàng)目多層洋房 ： 5000元 /㎡ 評(píng)估項(xiàng)目 嘉合苑 逸馨園 文翰花園 西班牙印 象 幸福 e家 錦繡滿 堂 本案 地理位置 9 10 9 7 8 8 10 項(xiàng)目規(guī)模 7 8 7 8 10 項(xiàng)目品質(zhì) 9 7 8 7 7 10 品牌認(rèn)可度 9 7 7 8 7 7 9 物業(yè)管理 9 7 7 8 7 7 項(xiàng)目規(guī)劃 8 7 8 7 7 10 交通便利度 10 10 8 7 生活便捷度 10 10 7 8 8 建筑類型 9 8 10 景觀資源 8 7 6 10 指標(biāo)分值合計(jì) 86 81 80 77 可比實(shí)例修正系數(shù) 可比實(shí)例清水價(jià)格 5000 4200 4500 3700 3400 3400 可比實(shí)例修正價(jià)格 5552 4952 5372 4589 4479 4358 權(quán) 重 1 可比實(shí)例修正數(shù)值 1388 248 1074 1606 224 436 本案修正價(jià)格 4976 根據(jù)可比樓盤(pán)定價(jià)法，可比實(shí)例選取的原則， 因普蘭店目前無(wú)別墅項(xiàng)目，我 們選取大連市內(nèi)在售的 相似 項(xiàng)目，將住宅產(chǎn)品與別墅產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，我們選取 沙河口區(qū) 的 大華御庭 、 星海灣壹號(hào) ； 甘井子區(qū) 的 中海華庭 、 萬(wàn)科溪之谷 ； 開(kāi)發(fā)區(qū) 的 東方優(yōu)山美地 五 個(gè)樓盤(pán)作為可比實(shí)例。 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 33 項(xiàng)目 聯(lián)排別墅： 7000元 /㎡ 項(xiàng)目 雙拼別墅： 7800元 /㎡ 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 住宅 聯(lián)排 住宅 與 別墅 價(jià)格百分比 雙拼 聯(lián)排與雙拼價(jià)格百分比 建筑面積單價(jià)（元 /㎡） 建筑面積單價(jià)（元 /㎡） 建筑面積單價(jià)（元 /㎡） 大華御庭 住宅、別墅 9600 14000 69% 星海灣壹號(hào) 住宅 、 別墅 35000 40000 88% 中海華庭 住宅、別墅 9000 10500 86% 萬(wàn)科溪之谷 住宅、別墅 8500 11000 77% 13000 85% 東方優(yōu)山美地 住宅、別墅 7200 12500 58% 13000 96% 由此我們得出： 同一項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅類產(chǎn)品與聯(lián)排別墅價(jià)格比約在 58%86%之間，我們 選 取平均值 72%計(jì)算，假設(shè)， 住宅價(jià)格為 5000元 /㎡，聯(lián)排別墅 價(jià)格 =5000247。 72%=6944元 /㎡ 同理，同一項(xiàng)目?jī)?nèi)聯(lián)排別墅占雙拼別墅價(jià)格的平均值為 89%，雙拼別墅價(jià)格 =6944247。89%=7802元 /㎡ 小區(qū)內(nèi)公建網(wǎng)點(diǎn) ： 5500元 /㎡ 綜合考量： 項(xiàng)目周邊臨街一層公建網(wǎng)點(diǎn)平均租金價(jià)格 元 /㎡ /天為標(biāo)準(zhǔn) 以 項(xiàng)目租金參照法（導(dǎo)出 小區(qū)內(nèi)公建網(wǎng)點(diǎn) 均價(jià)） 租金參照法是以相同地段同類型 產(chǎn)品平均 租金作參照來(lái)確定即將出售 小區(qū)內(nèi)公建網(wǎng)點(diǎn)售價(jià) 。假設(shè)：項(xiàng)目租金為 元 /㎡ /天，根據(jù)市場(chǎng)情況，大連市公建的投資回報(bào)率為不高于 7%計(jì)算，項(xiàng)目均價(jià) =*360247。 7%=5502元 /㎡ 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 34 “普盛玻璃”項(xiàng)目 占地面積： m2 容 積 率： 土地屬性： 以住宅為主 建筑類型： 小高層復(fù)式住宅區(qū) 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 35 SWOT 分析 自身優(yōu)勢(shì) (S) ? 隨著海灣工業(yè)區(qū)的建設(shè)，國(guó)內(nèi)外知名廠商的進(jìn)駐，本區(qū)域具有較大的升值空間； ? 新紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有著豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并在普蘭店市具有良好的口碑； ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，有利于社區(qū)環(huán)境的打造。 自身劣勢(shì) (W) ? 項(xiàng)目位置略偏 ； ? 目前項(xiàng)目外部配套不夠完善。 外部機(jī)會(huì) (O) ? “大大連”建設(shè)步伐的加快，普蘭店市的發(fā)展越來(lái)越受到大連市政府的重視 ； ? 項(xiàng)目位于普蘭店市 重點(diǎn)打造海灣工業(yè)區(qū)內(nèi)，未來(lái)的發(fā) 展前景巨大； ? 海灣工業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，為普蘭店市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了極大的動(dòng)力； ? 大連市區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和金州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)效應(yīng)，以及海灣工業(yè)區(qū)各知名企業(yè)的入駐，會(huì)形成較大的需求市場(chǎng)； 外部威脅 (T) ? 近年來(lái)，國(guó)家及政府不斷的頒布各種宏觀政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些政策對(duì)市場(chǎng)影響的不確定，將成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不穩(wěn)定因素； ? 隨著 09年的市場(chǎng)回暖，潛在供應(yīng)量將加大，未 來(lái) 競(jìng)爭(zhēng)不可預(yù)測(cè)。 1）產(chǎn)品附加值 結(jié)合項(xiàng)目自身情況、 周邊環(huán)境 、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ，尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)， 小高層復(fù)式 住宅， 較高的產(chǎn)品附加值能使項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 36 根據(jù)可比樓盤(pán)量化定價(jià)法，可比實(shí)例選取的原則，從以上的 普蘭店重點(diǎn)競(jìng)品 項(xiàng)目中，我們從 中心板塊 、 鐵西板塊、南山板塊 選取樣本。我們選擇 中心板塊 為代表的 嘉合苑 、 逸馨園 ； 南山板塊 為代表的 文翰花園 、 南都欣城 ； 鐵西板塊 為代表的 西班牙印象 、 錦繡滿堂 六個(gè)樓盤(pán)作為可比實(shí)例。 共列出 10個(gè)定級(jí)因素，分值為 110 分。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。 項(xiàng)目 小高層復(fù)式 4400元 /㎡ 評(píng)估項(xiàng)目 嘉合苑 逸馨園 文翰花 園 南都欣城 西班牙印象 錦繡滿堂 本案 地 理位置 9 9 8 8 7 7 項(xiàng)目規(guī)模 7 7 9 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 8 7 8 9 8 7 9 品牌認(rèn)可度 9 7 7 9 8 7 9 物業(yè)管理 9 7 7 9 8 7 9 項(xiàng)目規(guī)劃 8 7 8 9 7 8 交通便利度 10 10 8 8 7 7 生活便捷度 10 10 8 7 8 7 開(kāi)發(fā)時(shí)間 8 7 7 6 8 7 9 建筑類型 9 8 7 指標(biāo)分值合計(jì) 86 78 74 可比實(shí)例修正系數(shù) 可比實(shí)例清水價(jià)格 5000 4200 4500 5300 3700 3400 可比實(shí)例修正價(jià)格 4680 4253 4674 5172 3819 3699 權(quán) 重 1 可比實(shí)例修正數(shù)值 234 213 234 1810 955 925 本案修正價(jià)格 4370 臨街一層公建網(wǎng)點(diǎn)： 4600元 /㎡ 綜合考量： 項(xiàng)目周邊臨街一層公建網(wǎng)點(diǎn)平均租金價(jià)格 /㎡ /天為標(biāo)準(zhǔn) 以項(xiàng)目租金參照法（導(dǎo)出臨街一層公建網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)） 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 37 租金參照法是以相同地段同類型 產(chǎn)品 平均 租金作參照來(lái)確定即將出售 臨街一層公建 售價(jià) 。假設(shè)：項(xiàng)目租金為 元 /㎡ /天，根據(jù)市場(chǎng)情況，大連市公建的投資回報(bào)率為不高于7%計(jì)算，項(xiàng)目均價(jià) =*360247。 7%=4628元 /㎡