【正文】 平方米。聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。多層住宅A、B兩種戶型各196套；聯(lián)排低層住宅39套以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消（費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空間（臥室(單雙人間））、起居室（廳)、廚房、衛(wèi)生間）的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排工程項(xiàng)目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表33表33主要工程量一覽表序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 說(shuō) 明1 土建工程 建筑面積76100m2 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫(kù) 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m22 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)4 變配電工程（強(qiáng)電） 配電房變配電設(shè)備5 照明工程 小區(qū)照明6 通訊工程 普通申話配線（端子接單元口）7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門8 通風(fēng)工程 地下停車庫(kù)通風(fēng)9 閉路電視 住宅區(qū)10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地五、建設(shè)方案建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 地形建設(shè)場(chǎng)地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，—，高程差為1米左右。 場(chǎng)地自然條件（1）地貌：場(chǎng)地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。（2）水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，～， — 。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。（3）地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。（4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場(chǎng)地內(nèi)無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象。場(chǎng)地土類型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為Ⅲ類建筑場(chǎng)地?？傮w規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃A市規(guī)劃局已對(duì)白龍路沿線C民族園片區(qū)做過(guò)控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）高綠化低密度；（2）綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；（3）戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求；（4）體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。 總平面布局“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺(jué)相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。 規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表34。建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。表34 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo)1 總用地面積 2 總建筑面積 ？6100平方米3 地下建筑面積（地下停車場(chǎng)） 15000平方米4 地上建筑面積 61100平方米其中：多層住宅 50960平方米聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米5 建筑層數(shù)地上 2～7層地下 1層6 建筑總高 7—22米7 建筑層高地上 —4米地下 8 建筑容積率 9 綠地率 40%以上10 停車 地上 不停車地下 500輛 建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。 平面設(shè)計(jì)（1）住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表35。表35 “佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo)1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80、122082 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 488803 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 611004 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 805 套內(nèi)建筑面積 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 2606 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 7 居住戶數(shù) 戶 4318 居住人數(shù) 人 1379（2）公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫(kù)，地下車庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。 立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理（1）樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。（2）深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。 上部結(jié)構(gòu)“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。公用設(shè)施方案本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。 供水排水 ’水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：（1）用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。住宅生活用水：140公升/人日，K=。初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。（2）給水。1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵2臺(tái)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱（每單元一個(gè)）。3)城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。（3）室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。（4）室內(nèi)外排水。1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。 供電（1）供配電系統(tǒng)。1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計(jì)算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kVA。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kVA。4)計(jì)量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。（2）照明及電力設(shè)計(jì)。1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW/戶計(jì)算。2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。 供氣采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算（每戶每月40—50立方米） ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。 通風(fēng)空調(diào)（1）住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式）。由住戶自行購(gòu)置（一般不需要）。（2）通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(shí)（變配電房按10次/小時(shí)計(jì)算）。 弱電設(shè)計(jì)（1）小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。（2）高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。（3）數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。（4）小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。（5）小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個(gè)電視用戶盒。（6）設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。消防（1）建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。（2）地下停車庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。（3）小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。（4）地下車庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。（5）根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池（花園水池及消防兩用），按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。環(huán)境保護(hù)本工程主要污染源是地下停車庫(kù)汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、（1）公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。（2）固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。（3） 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半（29個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：20__年1月20日：項(xiàng)目建議書批復(fù)。20__年2月23日～20__年3月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。20__年5月—20__年7月：建筑方案設(shè)計(jì)。20__年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。20__年9月～20__年11月：施工圖設(shè)計(jì)。20__年12月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。20__年1月：工程開(kāi)工。20__年3月：完成投資25%，開(kāi)始預(yù)售。20__年8月：主體工程斷水。20__年12月—20__年2月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。20__年1月—20__年3月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。20__年6月：正式人住。七、投資估算與資金籌措投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表36和附表31。表36“佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度成 本 1 2 3 41 土地費(fèi)用 4500 45002 前期工程費(fèi) 647 6473 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 14544 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 6425 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 1306 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 147 管理費(fèi)用 285 90 90 90 158 銷售費(fèi)用 713 50 250 250 1639 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 130 13010 其他費(fèi)用 544 90 90 36411 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1230 400 500 330合 計(jì) 17623 7142 7949 20__ 522資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用自有資金8000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金；按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表32。八、經(jīng)濟(jì)效益分析住宅銷售價(jià)格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車庫(kù)每個(gè)車位75000元，按80%即400個(gè)車位銷售計(jì)。銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)表37表。