【正文】 /y[11/(1+y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長(zhǎng)于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計(jì)為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：v=86572/10%[11/(1+10%)^42]=估價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期篇五房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)估項(xiàng)目名稱： 麗江花園委托方:華森地產(chǎn)評(píng)估方：五人資產(chǎn)評(píng)估小組評(píng)估人員：賴亦棟 孫堅(jiān) 吳慶喻 胡榮江 蘇乘評(píng)估作業(yè)日期：2005/06/122005/06/30評(píng)估報(bào)告編號(hào)：贛估字號(hào)第20050630號(hào)目 錄一、致委托方函 ……………………………………3二、估價(jià)師聲明 ……………………………………4三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 ………………………5四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 …………………………………6五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 …………………………………9致委托方函 華森地產(chǎn) ：受貴方委托，我所組織估價(jià)人員，于2005年6月12日至2005年6月30日，根據(jù)委托目的，遵循國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)和社會(huì)調(diào)查，采用市場(chǎng)比較法對(duì)所在濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)的麗江花園市場(chǎng)現(xiàn)值進(jìn)行了評(píng)估。經(jīng)評(píng)估，估價(jià)對(duì)象建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米。總建筑面積36688平方米,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年6月30日每套的市場(chǎng)價(jià)，人民幣大寫(xiě)：貳拾壹萬(wàn)玖仟叁百捌拾元左 右?，F(xiàn)將評(píng)估情況及結(jié)果報(bào)告給你們。五人資產(chǎn)評(píng)估小組法人代表：賴亦棟 2005年6月23日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：我們?cè)诒驹u(píng)估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本評(píng)估報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本評(píng)估報(bào)告。我們已對(duì)本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘 6 沒(méi)有人對(duì)本評(píng)估報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：吳慶喻 孫堅(jiān)2005/06/30 估價(jià)的假設(shè)和限制條件本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象為合法房地產(chǎn)，即已依法取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，且未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。估價(jià)對(duì)象所占土地使用權(quán)類別為劃撥，估價(jià)中是以出讓方式 獲得（即已向政府補(bǔ)交了土地出讓金）為假設(shè)前提。本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)讓后用途不確定，但受當(dāng)?shù)卣畬?duì)本地段城市規(guī)劃政策的限制為前提。本次估價(jià)是以委托方提供的全部資料和數(shù)據(jù)是真實(shí)有效的為假設(shè)前提。本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的本地區(qū)社會(huì)正常交易的市場(chǎng)價(jià)格，是以市場(chǎng)上存在著自愿購(gòu)買(mǎi)者為假設(shè)前提。估價(jià)對(duì)象具體交易額在市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定即價(jià)格不會(huì)發(fā)生較大變動(dòng)的一定時(shí)間內(nèi)交易時(shí)，由轉(zhuǎn)讓雙方依據(jù)本結(jié)果協(xié)商確定。本估價(jià)報(bào)告僅為估價(jià)目的之用，不得他用。未經(jīng)本所許可，本報(bào)告不得公開(kāi)發(fā)表。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方：江西華森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人：黃振森先生地 址：濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)（二）估價(jià)方單位名稱：五人資產(chǎn)評(píng)估小組法人代表：賴亦棟資格等級(jí)：國(guó)家壹級(jí)地 址：***************（三）估價(jià)對(duì)象本次估價(jià)對(duì)象為贛州市麗江花園的一棟商品樓，該房地產(chǎn)坐落于濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)，屬華森地產(chǎn)所有，建成于2004年，建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米。總建筑面積36688平方米，%，容積率5，%，使用年限為70年，小區(qū)由3棟12層、3棟15層高層組合，全部采用框架結(jié)構(gòu)，戶戶坐北朝南、坐擁江景，高速電梯直達(dá)到戶，周邊配套完善，交通便捷，一面臨街，是江西華森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為成功人士?jī)A心打造的贛州首家小高層花園住宅區(qū)。（四）估價(jià)目的委托方擬將估價(jià)對(duì)象進(jìn)行市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，委托評(píng)估其市場(chǎng)現(xiàn)值，為委托方提供市場(chǎng)交易價(jià)格參考依據(jù)。（五）估價(jià)基準(zhǔn)日 2005年06月（六）價(jià)值定義估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)價(jià)值，采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。（七）估價(jià)依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)；房地產(chǎn)估價(jià)合同書(shū)；政府部門(mén)有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息；委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)調(diào)查取得的全部資料。（八）估價(jià)原則合法原則替代原則最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；客觀、公正、公平原則。（九）估價(jià)方法（根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象實(shí)況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況，確定采用市場(chǎng)比較進(jìn)行本次估價(jià)。估價(jià)基本思路：分別按照上述兩種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算，然后對(duì)兩種方法分別求取的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求得最終評(píng)估值。市場(chǎng)法的技術(shù)思路是：搜集多個(gè)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，選取可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)其交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行修正后測(cè)算出比準(zhǔn)價(jià)格，求取估價(jià)對(duì)象的評(píng)估值。（十）估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)方法和工作程序，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行分析、測(cè)算，確定贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，人民幣大寫(xiě)：貳拾壹萬(wàn)玖仟叁百捌拾元左右。（十一）估價(jià)人員參加估價(jià)人員：賴亦棟 孫堅(jiān) 吳慶喻 胡榮江 蘇乘 項(xiàng)目評(píng)估負(fù)責(zé)人：賴亦棟(組長(zhǎng))領(lǐng)導(dǎo)審簽：黃敬寶老師（十二）估價(jià)作業(yè)日期2005年06月12日至2005年06月30日（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為一年，即自2005年06月30日至2006年07月1日止。在有效期內(nèi)如房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生較大變動(dòng)，該結(jié)果應(yīng)隨之調(diào)整。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析該房地產(chǎn)建筑為框架結(jié)構(gòu)，按小高層花園住宅設(shè)計(jì)，外形設(shè)計(jì)花園小區(qū)，一層正面為全玻門(mén)窗，二至四層正面與西面為藍(lán)色玻璃幕墻。一層為大廳，裝修檔次比較高，藝術(shù)吊頂，裝有豪華裝飾燈，大廳內(nèi)柱、隔斷、樓梯扶手均為不銹鋼或金箔板裝飾；內(nèi)墻、樓梯踏步為大理石貼面，一層地面及二層走廊地面為花崗巖；磨光地面磚，辦公用房為木質(zhì)墻裙、門(mén)窗套，磨光瓷磚地面；二層以上均為雙層保溫鋁合金窗，夾板門(mén)；水、電、暖、空調(diào)配套。三層以上都用彩色涂料粉刷，窗為鋁合金窗，臨街臥室窗為雙層隔音玻璃，閉路電視，雙電話、寬帶網(wǎng)、電源入戶，有安全防范系統(tǒng)：紅外線防范系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)一卡通系統(tǒng)，而且是贛州市唯一有公共垂直交通工具電梯。（二）區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象地處贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，系贛州市城郊地段范圍，交通便利，周圍商業(yè)環(huán)境較好。估價(jià)對(duì)象具體位于贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，往南與贛州火車站相交，東面是東環(huán)市路，西側(cè)為八一四大道和章江，北側(cè)為贛南摩托車到市場(chǎng)和贛南貿(mào)易廣場(chǎng)，南臨贛州火車站和贛州大橋。該房地產(chǎn)坐落位置優(yōu)越，特別是隨著贛州市城市改造建設(shè)，該處將成為本城區(qū)比較舒舍的居住地段。（三）市場(chǎng)背景分析贛州市五洲大道與八一四大道是九十年代后逐步開(kāi)發(fā)出來(lái)的，該地方的商業(yè)用房交易市場(chǎng)逐步活躍，隨著贛州市行政中心的南移，其價(jià)格也不斷上漲，但增長(zhǎng)的幅度一直比較平穩(wěn)。畢竟該地段是近幾年開(kāi)發(fā)出來(lái)，隨新城區(qū)的建設(shè)，預(yù)計(jì)明后兩年隨著城市的建設(shè)加快，其房地產(chǎn)價(jià)值還會(huì)進(jìn)一步增值。根據(jù)城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)，估價(jià)對(duì)象正好在新城區(qū)建設(shè)范圍之內(nèi)，所以房地產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)不段的攀升，房產(chǎn)交易更加的活躍。（四）最高最佳使用分析估價(jià)對(duì)象為中型建筑，其商品房為中高檔規(guī)模，就估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)狀而言，商品房和一層店面是其設(shè)計(jì)的最高最佳使用用途，目前其規(guī)模檔次在這一地段附近獨(dú)此一家，而且是贛州市唯一有家有公共垂直交通電梯的花園小區(qū)，加之坐落位置比較優(yōu)越，如城市的擴(kuò)建改造，八一四大道、五洲大道、濱江大道、贛州大橋從這里通過(guò)。估價(jià)對(duì)象擴(kuò)建設(shè)計(jì)比較有創(chuàng)意，這些將會(huì)更加顯示其各方面的優(yōu)越性。（五）估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象類型，因評(píng)估對(duì)象未來(lái)的凈收益無(wú)法獲知，難以用其他的方法，而且有些涉及到房地產(chǎn)公司的商業(yè)機(jī)密，資料難以搜集。即：所以尋找在用途所處地區(qū)等方面與被估房地產(chǎn)相同或類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較修正，以求的該房產(chǎn)的價(jià)格，因此估價(jià)應(yīng)遵循相對(duì)保守的原則，故采用市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行評(píng)估，以市場(chǎng)比較法為主，以成本法為輔，然后將兩種方法估價(jià)的結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求取最終評(píng)估值。（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程市場(chǎng)比較法（1）選取可比實(shí)例（見(jiàn)下表）實(shí)例代號(hào) 坐落位置 用 途 建筑面積 成交單價(jià) 交易日期 交易類型 竣工時(shí)間 建筑結(jié)構(gòu) 層 數(shù) 裝修檔次 設(shè) 施 臨街狀況 a 文明大道 商住房 153 1500/㎡ 2004年7月 市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 三層 中檔 中檔無(wú)暖 臨街b八一四大道 商住房 120㎡ 1450元/㎡ 2004年6月 市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 二層 中檔 中檔無(wú)暖 臨街c濱江大道 商住房 110㎡1650元/㎡ 2004年5月 市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓 2004年 混合 二層 中檔中檔無(wú)暖 臨街使用年限 35 30 35 容積率 5 （2）確定修正系數(shù) ①交易情況 經(jīng)評(píng)估調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故無(wú)需修正。②交易日期修正根據(jù)調(diào)查，2003年以來(lái)，贛州商品房?jī)r(jià)格平均每月上漲1%，得出： 交易實(shí)例a交易時(shí)間修正系數(shù)=110/100= 交易實(shí)例b交易時(shí)間修正系數(shù)=111/100= 交易實(shí)例c交易時(shí)間修正系數(shù)=112/100=③區(qū)域因素修正假設(shè)待估對(duì)象區(qū)域分值為100，a的分值為96，b的為94，c為105，則： 交易實(shí)例a區(qū)域修正系數(shù)=100/96= 交易實(shí)例b區(qū)域修正系數(shù)=100/94= 交易實(shí)例c區(qū)域修正系數(shù)=100/105=④個(gè)別因素修正三個(gè)實(shí)例分別為二、三層，結(jié)構(gòu)、裝飾等情況比較接近，估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間略早于可比實(shí)例，但在建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、設(shè)計(jì)用途、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等方面有不同于可比實(shí)例，故需作較大修正，則（假定折現(xiàn)率為8%）交易實(shí)例a，c的年限修正系數(shù)=[11/（1+8%）]/[11/（1+8%）]=因?yàn)閎c的容積率和待估對(duì)象的容積率不相同，則房?jī)r(jià)增加2%，則：交易實(shí)例b的容積率修正系數(shù)= 104/100=交易實(shí)例c的容積率修正系數(shù)=108/100=計(jì)算交易實(shí)例個(gè)別因素修正系數(shù)：交易實(shí)例a的個(gè)別因素修正系數(shù)=*= 交易實(shí)例b的個(gè)別因素修正系數(shù)=*=交易實(shí)例c的個(gè)別因素修正系數(shù)=*=（3）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格（見(jiàn)下表）項(xiàng)目交易價(jià)格 區(qū)域因素 個(gè)別因素 比準(zhǔn)價(jià)格（a 1500 b 1450 c 1650 評(píng)估單價(jià)=（++）247。3 = 評(píng)估總值=*125=（七）估價(jià)結(jié)果確定經(jīng)以上估價(jià)測(cè)算，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)分析，認(rèn)為上述估價(jià)結(jié)果公正、合理、切合市場(chǎng)實(shí)際，故確定：贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，人民幣大寫(xiě)：貳拾壹萬(wàn)玖仟叁百捌拾元左右。