【導(dǎo)讀】market.inconsistent.likethat,”shenotes.

　　

【正文】 市場投機(jī)心理 — 當(dāng)買方主要因預(yù)計(jì)市場價(jià)格將上升而購房時(shí) — 會(huì)導(dǎo)致泡沫的產(chǎn)生，但是市場價(jià)格也因建筑成本上升或是供小于求等因素而出現(xiàn)上漲。她認(rèn)為，“如果是市場的基本面因素使然，那么對(duì)于房地產(chǎn)市場價(jià)格的上漲就無需擔(dān)心?！? 尤爾莎哈萊（ Usha Haley）現(xiàn)任紐黑文大選（ University of New Haven）商學(xué)院的國際商業(yè)學(xué)教授 ，她認(rèn)為，對(duì)全國性泡沫的討論可能出現(xiàn)夸大事實(shí)的現(xiàn)象。她預(yù)計(jì)中國整體的房地產(chǎn)價(jià)格在近些年里每年的漲幅為 10%。這一漲幅落后于包括美國在內(nèi)的全國許多國家的房地產(chǎn)市場漲幅，哈哈萊就是其近期有關(guān)中國商業(yè)的新書題為《商業(yè)的中國之道（ The Chinese Tao of Business）》一書中指出，上海和北京等城市在過去幾年中房地產(chǎn)年漲幅近 2526%這一現(xiàn)象只是特殊的個(gè)案，在上海的漲幅達(dá)到約每平方米 784 美元。北京的房價(jià)相比偏低，漲幅也沒有這么大。甚至這些價(jià)格本身也未標(biāo)明市場的普遍情況。一家熟悉上海房地產(chǎn)市場的消息渠道稱，新上海高層建筑集中地區(qū)的未完工公寓“毛坯”房市場售價(jià)仍達(dá)每平方米 2021 美元。 哈萊認(rèn)為 ，在中國房地產(chǎn)價(jià)格高漲的眾多因素中，政府的腐敗現(xiàn)象也是原因之一，當(dāng)?shù)毓賳T或通過價(jià)格合謀而達(dá)到謀取私利的目的，或通過推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲而造成政績虛高，另一個(gè)因素是中國整體經(jīng)濟(jì)增長。據(jù)美國政府部門指出，中國經(jīng)濟(jì)在 1990 年到 2021 年之間平均以每年 10%的速度增長，這是全球最高的經(jīng)濟(jì)增長率。中國在 2021 年的貿(mào)易總額超過 萬億元，使中國成為名列美國與德國之后的全球第三大貿(mào)易國。 隨著中國已逐漸成為全球經(jīng)濟(jì)的核心，市場預(yù)計(jì)那些目標(biāo)客戶為外國公司高管及管理人員及其他外派人員的房地產(chǎn)需求還會(huì)升溫?？夏崴拱⒉┪?（ Kenh Aboussie）曾是位于奧士汀市的德克薩斯大學(xué)（ University of Texas）邁克庫姆斯商學(xué)院（ McCombs School of Business）的一名學(xué)生，他曾在 2021 年來到中國調(diào)查當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場情況，他指出，上述需求的增長導(dǎo)致了更高的房地產(chǎn)市場價(jià)格，現(xiàn)在奧斯汀市柏木房地產(chǎn)顧問公司（ Cypress Real Estate Advisors）任職的阿博西認(rèn)為，“可以肯定這一房地產(chǎn)高端市場肯定存在泡沫。” 中國房地產(chǎn)市場繁榮得另一個(gè)因素是市場廣泛預(yù)期人民幣不久就升值。中 國政府受到美國日益加重的施壓，要求中國放棄與美元掛鉤的固定匯率體系，從而使人民幣升值，批評(píng)人士指出，人民幣的價(jià)值約被低估了 25%，使中國的出口產(chǎn)品價(jià)格偏低，而進(jìn)口產(chǎn)品價(jià)格偏高。 沃頓的張教授認(rèn)為，如果人民幣出現(xiàn)升值，那么對(duì)中國資產(chǎn)（包括房地產(chǎn)）的投資也將預(yù)計(jì)出現(xiàn)上漲，“部分投機(jī)因素源于對(duì)于人民幣升值的預(yù)期?！睆埥淌谡J(rèn)為，一些房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為來自國外的資金，不過中國公民也將資金投入到房地產(chǎn)市場上，尤其是中國的故事在幾年前進(jìn)入熊市以來。 The Dangers of Panicky Selling 恐慌 性拋售的危險(xiǎn) 正如歷史上的其他經(jīng)濟(jì)泡沫一樣 — 例如， 17 世紀(jì)的荷蘭郁金香泡沫，以及21 實(shí)際的互聯(lián)網(wǎng)股票 — 中國的房地產(chǎn)價(jià)格存在快速崩盤的危險(xiǎn)。張教授解釋道，這就是與泡沫相關(guān)的價(jià)格飛漲的另一面。在恐慌性拋售過程中，買家會(huì)在局外旁觀，知道市場價(jià)格降到極其不合理的低位為止。張教授說道，“當(dāng)價(jià)格進(jìn)入下降通道”，種種問題就會(huì)出現(xiàn)，“對(duì)房地產(chǎn)市場造成毀滅性的打擊?！? 據(jù)哈萊指出，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的快速縮水會(huì)危及中國的主要銀行，她指出，包括房屋貸款在內(nèi)的家庭借貸僅占中國借貸總額的 10%15%左右，但是超過一半的借貸是以私 有財(cái)產(chǎn)作抵押的。 哈里森段（ Harrison Duan）認(rèn)為，房地產(chǎn)市場價(jià)格的上漲也存在著正面影響，他是在邁克庫姆斯商學(xué)院求學(xué)的中國學(xué)生，也是陪伴阿博西對(duì)中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行第一手調(diào)研的伙伴。建筑行業(yè)和鋼鐵行業(yè)是受益于中國房地產(chǎn)市場繁榮度的眾多行業(yè)中的兩個(gè)例子。他指出，“在過去五年中，房地產(chǎn)行業(yè)是中國一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長引擎?！彼€補(bǔ)充道，那些在三、四年前購房的中國人已獲得巨大的收益，之多是紙面財(cái)富。 但是，資產(chǎn)的升值對(duì)于那些自住用房的家庭而言并沒有多大意義：對(duì)于許多市民而言，即便是上海這些城市高漲的房價(jià) 也是非常令人失望的。段說道，“上海的中產(chǎn)階層已經(jīng)買不起一套地理位置較方便的住房?！彼救爽F(xiàn)在在任職于計(jì)算機(jī)巨頭戴爾公司（ Dell），是負(fù)責(zé)無線通訊產(chǎn)品方面的全球商品經(jīng)歷。段目前居住在德克薩斯州的奧斯汀市，所持的是客工簽證（ guest worker visa） ,不過他覺得將來回到中國。如果段的確回國了，那么上海 — 離他長大的城市不遠(yuǎn) — 將很可能是他的落腳點(diǎn)。不過 ，段認(rèn)為，對(duì)于一家當(dāng)?shù)氐闹挟a(chǎn)階級(jí)購買住房而言，上海的家庭比奧斯汀的家庭要困難得多。 這些個(gè)人的掙扎完全有可能導(dǎo)致都市抗議活動(dòng)的發(fā)生，在過去一年中也曾有大 量其他抗議事件的報(bào)道，張教授認(rèn)為，同時(shí)價(jià)格在一夜之間崩盤將會(huì)使許多中國人的儲(chǔ)蓄化為烏有，這是“使政府憂心重重的”另一個(gè)不安定因素。 根據(jù)無語一篇新華社的文章指出，在此背景之下，中國政府已試圖才去措施平抑過熱的房地產(chǎn)市場，包括調(diào)高房貸利率以及要求更多的收復(fù)額。從 6 月 1日開始，將對(duì)出售那些購房不足兩年的居住性房產(chǎn)前必須還清房貸。張教授認(rèn)為，即便如此，政府仍需要出臺(tái)更多的措施以保障房地產(chǎn)市場的軟著陸，“看起來，現(xiàn)有的這些措施仍不足以平抑過熱的房地產(chǎn)市場。”他說道，關(guān)鍵是出臺(tái)足以在今后幾年的時(shí)間內(nèi)平抑市場的溫和措 施。那些希望在一年內(nèi)就解決問題的強(qiáng)硬措施則會(huì)引發(fā)恐慌性拋盤的危險(xiǎn)。張教授還認(rèn)為，提高利率的舉措也是不明智的，因?yàn)檫@在影響新房地產(chǎn)的建設(shè)貸款的同時(shí)也將會(huì)抑制中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 沃頓商學(xué)院的王教授警告道，另一經(jīng)常被討論的用于緊縮泡沫的攻擊 — 高額的房地產(chǎn)交易稅 — 也有其負(fù)面影響。交易稅的確能減少投機(jī)性交易的數(shù)量，但是對(duì)泡沫的規(guī)模影響力有限。并且，這一措施“還會(huì)嚇退那些真正需要購房的消費(fèi)者”。 中國政府并非可平抑過熱的房地產(chǎn)價(jià)格的唯一力量。觀察人士指出，西方投資者對(duì)中國日益增長的投資也能在其中起到正面的作用。阿博 西認(rèn)為，隨著美國的銀行業(yè)和房地產(chǎn)投資者更多地融入中國的金融體系之中，他們也將帶來更加的借貸規(guī)范?！八麄儗⑻峁┖侠淼谋ｋU(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)以及對(duì)投機(jī)的限制措施?！? 西方對(duì)中國金融業(yè)日益增長興趣的最為明顯的標(biāo)志也許就是美洲銀行在六月宣布，該銀行將支付 30 億美元獲取中國建設(shè)銀行 9%的“戰(zhàn)略性股份”。中國建設(shè)銀行行長承認(rèn)他的銀行在基于風(fēng)險(xiǎn)的借貸規(guī)范方面需要指導(dǎo)。行長郭樹清在一份聲明中指出，“在建行轉(zhuǎn)型中最為根本性的也是最具挑戰(zhàn)性的任務(wù)是樹立起以客戶為中心的市場驅(qū)動(dòng)型公司文化。” 在該交易中，美洲銀行有權(quán)在今后的五年半時(shí)間內(nèi)增持建 行的股份最高達(dá)到 %。 不過， 哈萊對(duì)西方公司能影響到中國房地產(chǎn)市場運(yùn)作的前景并不抱樂觀態(tài)度。在她看來，問題在于，即便是這些外國公司在融合到中國房地產(chǎn)市場以及中國經(jīng)濟(jì)體系中需有很長的一段路要走，中國的經(jīng)濟(jì)體系仍是不透明的，充滿了不確定性。她說道，“有關(guān)中國市場，我們甚至不知道我們?nèi)鄙倌男┓矫娴牧私?。? 這一觀點(diǎn)與王教授所認(rèn)為的在中國平抑房產(chǎn)投資并給個(gè)人以更多選擇的舉措中的關(guān)鍵一步 — 要有更高質(zhì)量的數(shù)據(jù) — 所吻合，在美國，某戶主非常容易地就能得到其鄰近房屋的售價(jià)信息，但是這些信息在中國是很難得到的。王很希 望能看到標(biāo)準(zhǔn)的全國性房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)以及那些能對(duì)政府?dāng)?shù)據(jù)起到補(bǔ)充作用的私人數(shù)據(jù)服務(wù)的出現(xiàn)，她認(rèn)為，“更多的信息總是件好事?！?