【導(dǎo)讀】第五節(jié)：以實(shí)圖為例，說明各類圖紙?jiān)阡N售工作中的作用與識(shí)別方法。抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。

　　

【正文】 的價(jià)格。理論價(jià)格不是事實(shí)，但又 是客觀存在的。 C評(píng)估價(jià)格 房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，簡稱評(píng)估價(jià)，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推測(cè)或判斷。評(píng)估價(jià)格也不是事實(shí)。 在評(píng)估市價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)與市價(jià)有著密切的關(guān)系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場(chǎng)，在許可買賣的制度下，專門有估價(jià)機(jī)構(gòu)為交易雙方提供服務(wù)，這種情況下的評(píng)估價(jià)往往會(huì)成為市價(jià)。值得注意的是，由于估價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、愛好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)者評(píng)估出來的價(jià)格可能不完全相同。所以為求評(píng)估價(jià)格客觀合理，必須建立健全估價(jià)制度，制定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)人員的職業(yè)道德準(zhǔn)則。一般 來說，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)人員評(píng)估出的價(jià)格，較接近于市價(jià)。 評(píng)估價(jià)還可根據(jù)評(píng)估時(shí)采用的評(píng)估方法不同而有不同的稱呼。如用市場(chǎng)比較法評(píng)估求得的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格，用成本法評(píng)估求得的價(jià)格稱為積算價(jià)格，用收益法評(píng)估求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。 由上可見，需要評(píng)估的是客觀合理的價(jià)格，而實(shí)際評(píng)估出的可能是帶有估價(jià)人員主觀因素的價(jià)格，這兩者又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易起來的成交價(jià)格不同。但從理論上所，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)格 =公平市價(jià) =理論價(jià)格 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格 這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價(jià)格。房地產(chǎn) 的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。房地產(chǎn)價(jià)格通常有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格之分。 A土地價(jià)格 土地價(jià)格，簡稱地價(jià)。如果是一塊無建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價(jià)格。 同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。土地的“生熟”程度主要有下列六種： (a)未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。購此土地者需進(jìn)行征用補(bǔ)償，支付征地補(bǔ)償費(fèi)； (b)已征用補(bǔ)償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋亍Ｋ^“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場(chǎng)地平整； (c)已做三通一平的土地 (e) 已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地?！捌咄ā笔侵妇邆淞说缆?、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等設(shè)施和條件，“一平”是指土地平整； (d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) (f)已做拆遷安置的城市空地。 Ｂ建筑物價(jià)格 建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。人們平常所說的房價(jià)，如購買一套商品房的價(jià)格，購買一棟別墅的價(jià)格，通常是含有該建筑物占用的土地的價(jià)格在內(nèi)，與這里的建筑物價(jià)格的含義不同。 Ｃ房地產(chǎn)價(jià) 格 25 房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，往往同于上述人們平常所說的房價(jià)。 對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來說： 房地價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格 土地價(jià)格＝房地價(jià)格－建筑物價(jià)格 建筑物價(jià)格＝房地價(jià)格－土地價(jià)格 總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 這是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來劃分的價(jià)格。 Ａ總價(jià)格 房地產(chǎn)的總價(jià)格，簡稱總價(jià)，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價(jià)格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為 500m２ 的土地價(jià)格，一套面積為 200m２ 的高級(jí)公寓的價(jià)格，或一片１ km２ 的土地的價(jià)格，也可能 是一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價(jià)格，或者是一國全部房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能說明房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。 Ｂ單位價(jià)格 房地產(chǎn)的單位價(jià)格，簡稱單價(jià)。對(duì)土地的單位價(jià)格來說，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對(duì)建筑物的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對(duì)房地的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。 認(rèn)清單位價(jià)格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價(jià)格與土地總價(jià)格的關(guān)系為： 土地單位價(jià)格＝土地總價(jià)格247。土地總面積 由于各國或個(gè)地區(qū) 的土地面積的計(jì)量單位不同，單位面積土地價(jià)格表示方式不盡相同，如我國內(nèi)地通常采用每平方米地價(jià)，香港采用每平方英尺地價(jià)（ 平方英尺合 1 平方米），臺(tái)灣采用每坪地價(jià)（大約 1平方米）。有時(shí)土地面積單位還采用畝、公頃等。對(duì)于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價(jià)格之分。 Ｃ樓面地價(jià) 樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)格的關(guān)系為： 樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格247。建筑總面積 由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即： 樓面地 價(jià)＝土地單價(jià)247。容積率 弄清樓面地價(jià)的作用有著十分重要的意義。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說明土地價(jià)格水平的高低。 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格 這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來劃分的價(jià)格。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等。中國當(dāng)前主要是所有權(quán)和使用權(quán)。 Ａ所有權(quán)價(jià)格 房地產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細(xì)分。如根據(jù)“權(quán)利束“理論，所有 權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價(jià)格因此而降低。 26 Ｂ使用權(quán)價(jià)格 房地產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價(jià)格都是土地使用權(quán)價(jià)格。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第 7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！睋?jù)此，從國家那里獲得的土地使用權(quán)的價(jià)格的法定名稱為出讓金。但現(xiàn)實(shí)中有各 種演變，多稱為地價(jià)款、各地的內(nèi)容也不盡相同。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長短區(qū)分為各種使用權(quán)價(jià)格，如 30 年、 50 年、 70 年的使用權(quán)價(jià)格。 C其他權(quán)利價(jià)格 其他權(quán)利價(jià)格未具體列明，泛指除上述所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格以外的權(quán)利價(jià)格，如地上權(quán)的價(jià)格、永佃權(quán)的價(jià)格等。 買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格 A買賣價(jià)格 買賣價(jià)格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實(shí)物或其他有價(jià)物，簡稱買賣價(jià)或買價(jià)、賣價(jià)。 B租賃價(jià)格 租賃價(jià)格常稱租金，在土地場(chǎng)合稱地租，在房地混合場(chǎng)合俗稱房租。中國目前的房租有市場(chǎng)租金（或稱 協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。 C抵押價(jià)格 抵押價(jià)格，是為抵押貸款而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，抵押價(jià)格的評(píng)估應(yīng)基于： (a)到期不能償還需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值可達(dá)到的數(shù)額。因?yàn)槭菑?qiáng)制出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場(chǎng)背景下評(píng)估。故一般要比市價(jià)低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。從理論上講，抵押價(jià)格評(píng)估是一種預(yù)期價(jià)格的評(píng)估 (b)避免貸款人承擔(dān)任何不必要的風(fēng)險(xiǎn)，所以抵押價(jià)格應(yīng)是扣除強(qiáng)制處置稅費(fèi)后的價(jià)值，即 抵押價(jià)格 =預(yù)期價(jià)值 處置稅費(fèi) 這樣，在抵押 貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項(xiàng)仍然是有保障的，因?yàn)橘J款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。 D課稅價(jià)格 課稅價(jià)格是指政府為課征賦稅，由估價(jià)人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。 E征用價(jià)格 征用價(jià)格，是為政府征收房地產(chǎn)補(bǔ)償而評(píng)定的價(jià)格。 拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格 這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價(jià)格分類。 A拍賣價(jià)格 房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。 B招標(biāo)價(jià)格 房地產(chǎn)的招標(biāo)價(jià)格，是指采用招標(biāo)方式交 易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。 C協(xié)議價(jià)格 房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。 D上述三種價(jià)格的關(guān)系 27 從中國目前城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓來看，拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)間及公開場(chǎng)合，在土地拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者手舉統(tǒng)一編號(hào)的牌子應(yīng)價(jià)，土地最終由出價(jià)最高者獲得；招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合指定的單位或個(gè)人以書面投標(biāo)的形式，競(jìng)投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標(biāo)價(jià)格，還考慮其他條件，如規(guī)劃建設(shè)方案和企業(yè)資信，但投標(biāo)內(nèi)容也有僅限于出標(biāo)價(jià)的；協(xié)議出讓土 地使用權(quán)，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項(xiàng)目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價(jià)格。協(xié)議出讓由于是政府部門對(duì)那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會(huì)降低地價(jià)；招標(biāo)方式由于不僅考慮報(bào)價(jià)，通常開要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價(jià)最高者，因此有抑制地價(jià)的作用；但單純以報(bào)價(jià)方式投標(biāo)有抬高地價(jià)的作用；在拍賣的場(chǎng)合，由于土地由誰取得完全靠報(bào)出的價(jià)格的高低，所以最能抬高地價(jià)。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房 屋重置價(jià)格 這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中提到的三種價(jià)格。該法第三十二條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布?！? A基準(zhǔn)地價(jià) 城市基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的個(gè)地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 B標(biāo)定地價(jià) 標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。 C房屋重置價(jià)格 房屋重置價(jià)格，簡單地說，是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤。具 體地說，是指按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的社會(huì)正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價(jià)格、人工和機(jī)械費(fèi)用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需要的費(fèi)用加平均利潤。 底價(jià)、期望價(jià)、補(bǔ)地價(jià) A底價(jià) 底價(jià)，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱起叫價(jià)格（簡稱起價(jià)），若低于這個(gè)價(jià)格則可不出售。 B期望價(jià) 期望價(jià)，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時(shí)希望賣出的滿意價(jià)格。如在底價(jià)基礎(chǔ)上上漲 15%，即可視為期望價(jià)。 C補(bǔ)地價(jià) 補(bǔ)地價(jià)，是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率， 或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。 對(duì)于改變用途來說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前地價(jià)差額，即： 補(bǔ)地價(jià) =改變用途后的地價(jià) 改變用途前的地價(jià) 對(duì)于增加容積率來說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額可用下列公式計(jì)算： 補(bǔ)地價(jià) =〔（增加后的容積率 原容積率）247。原容積率〕原容積率下的地價(jià) 其他價(jià)格 28 除以上八個(gè)方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價(jià)格名稱，如現(xiàn)房價(jià)，期貨價(jià)、最高限價(jià)、最低限價(jià)。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計(jì)劃價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格、平均價(jià)格、成本價(jià)格 、商品價(jià)格等。 其中，現(xiàn)貨價(jià)格是指錢貨即期兩訖的價(jià)格，期貨價(jià)格是指房地產(chǎn)的預(yù)售價(jià)格。兩者的關(guān)系是： 期貨價(jià) =現(xiàn)貨價(jià) 相應(yīng)的投資利息177。銷售風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期損益值 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 房地產(chǎn)價(jià)格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。 要把握影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點(diǎn)認(rèn)識(shí)： ? 各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價(jià)格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價(jià)格 ? 各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價(jià)格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。但是，隨著時(shí)期的不同，地區(qū)的不同，或者房地產(chǎn)的類型不同，那些影響較大的因素也許會(huì)變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。 ? 各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價(jià)格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（ 或降低）房地產(chǎn)的價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價(jià)格；有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格，但從另一角度看卻會(huì)降低房地產(chǎn)的價(jià)格，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。 ? 某些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數(shù)學(xué)公式表達(dá)出來。至于他們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格究竟有多大程度的影響，主要靠估價(jià)人員長期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)來作出判斷。所以說，房 29 地產(chǎn)估價(jià)必須借助科學(xué)的估價(jià)方法，但又不是簡單地套用某些計(jì) 算公式就能解決。計(jì)算需要以綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素為基礎(chǔ)，計(jì)算的結(jié)果也往往需要通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素做綜合分析后再作進(jìn)一步的修正。 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，通常需要進(jìn)行歸納分類。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為如下 10類：供求狀況、自身?xiàng)l件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。下面就對(duì)各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素作一一分析。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨(dú)立的，但在分析某一