【導(dǎo)讀】負責(zé)設(shè)備設(shè)施限時搶修。負責(zé)業(yè)主房屋裝修的監(jiān)理、檢查工作；保持物業(yè)的整體完整。負責(zé)測量器具的登記、校對、報檢。負責(zé)服務(wù)中心各類工程技術(shù)人員、維修人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)考核。協(xié)助前期物業(yè)部開展前期介入工作。協(xié)調(diào)與供水、供電等部門的關(guān)系。制定房屋及設(shè)施、設(shè)備前期介入、接管驗收的方案。向品質(zhì)部提供不斷完善房屋、設(shè)施、設(shè)備的管理制度、維修養(yǎng)護作業(yè)規(guī)程和檢驗標準的建議。完善業(yè)主室內(nèi)維修的項目范圍、工作規(guī)范、作業(yè)標準。

　　

【正文】 合上控制柜內(nèi)的空氣斷路器，接通操作面板上的開關(guān)。 生活泵的手動操作。 把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動”位置。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 合上變頻控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 按啟動、停止按鈕，可以就地控制生活泵的啟停。 生活泵的自動操作。 把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到 “自動”位置。 合上生活泵控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 生活 水 泵受生活管道管網(wǎng)壓力信號控制。壓力信號反饋 PLC 后，根據(jù)壓力設(shè)定值系統(tǒng)自動確定啟動水泵運行臺數(shù)及速度，各水泵定期循環(huán)交替投入運行。 消火栓泵的手動操作 把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選 擇開關(guān)撥到“手動”位置。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 合上消火栓泵電氣控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 按 1或 2消火栓泵啟動、停止按鈕，可以就地手動控制消火栓泵的啟停。 消火栓泵的自動操作 把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“ 1 用 2 備”或“ 2 用 1 備”位置。 宜昌市信德物業(yè)有限公司 39 合上消火栓泵電氣控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 兩臺水泵一用一備，定期交替投入運行。起動或停止受消防聯(lián)動 信號的控制。 噴淋泵的手動操作。 把噴淋泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動”位置。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 合上噴淋泵電氣控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 按 1或 2噴淋泵的啟動、停止按鈕，可以就地手動控制噴淋泵的啟停。 噴淋泵的自動操作 把噴淋泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“ 1 用 2 備”或“ 2 用 1 備”位置。 合上噴淋泵電氣控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮 。 兩臺水泵一用一備，定期交替投入運行。起動或停止運行受消防聯(lián)動信號的控制。 潛水泵的手動操作 把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動”位置。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 合上潛水泵控制箱內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 按下泵的啟動、停止按鈕，可以就地手動控制潛水泵的啟停。 潛水泵的自動操作 把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“自動”位置。 合上潛水泵控制箱內(nèi)的自動空氣開關(guān) ，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 潛水泵的運行受集水池內(nèi)的液位浮球信號控制，高水位時啟泵，低水位時停泵。 宜昌市信德物業(yè)有限公司 40 二十三、 水泵運行 /保養(yǎng)規(guī)程 確保水泵處于良好的運行或備用狀態(tài)。 適用于 服務(wù)中心 生活泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的保養(yǎng)。 3 職責(zé) 服務(wù)中心 經(jīng)理負責(zé)督導(dǎo)下屬做好轄區(qū)水泵房運行管理工作。 工程主管負責(zé)水泵房日常運行管理工作 。 工程 水工 負責(zé)水泵房的具體日常巡視檢查工作。 4 內(nèi)容 保養(yǎng)周期規(guī)定 對生活泵每季 ，進行一次一般性保養(yǎng)，每年進行一次全面保養(yǎng)。 每半月 對消火栓泵、噴淋泵手動點動試運轉(zhuǎn)一次，每季進行一次一般性保養(yǎng)，每年進行一次全面保養(yǎng)。 對潛水泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。 對水泵房內(nèi)的閥門、止回閥、壓力表、管道等隨 水 泵同時保養(yǎng)。 保養(yǎng)內(nèi)容 泵體 檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。 檢查盤根完好情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。 補充潤滑油，若油質(zhì)變色、有雜質(zhì)，應(yīng) 給 予更換。 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng) 給 予更換。 緊固機座螺絲并做防銹處理。 轉(zhuǎn)動靈活、無卡殼現(xiàn)象，泵軸與電機軸在同一中心線上。 閥門、管道、附件 閥門開閉靈活，無卡阻現(xiàn)象，關(guān)閉嚴密、內(nèi)外無漏水。 單向閥動作靈活、無漏水。 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。 壓力表指針靈活，指示準確、表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好， 壓力 表閥及接頭無滲水。 宜昌市信德物業(yè)有限公司 41 電機 外觀整潔、銘牌清晰，各部 件緊固， 連 聯(lián)軸器有防護罩，接地線連接良好。 拆開電機接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500V 兆歐表搖測電機繞組相與相、相對地間的絕緣電阻值不低于 。 電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片連接緊密牢靠，無發(fā)熱變色跡象，標志清晰。外連接線無移動或妨礙操作。 控制柜 斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。 試運轉(zhuǎn) 合上控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，檢查電源指示應(yīng)正常。 手動盤車，轉(zhuǎn)動靈活。 啟動水泵，觀察轉(zhuǎn)向、起動電流、電器動作順序應(yīng)正常。 觀察水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪聲，三相電流不平衡度小于 20%。 運行管理 工程 水工 對水泵房負有運行、監(jiān)視和維護保養(yǎng)責(zé)任，應(yīng)嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)章制度。 工程 水工 應(yīng)熟悉設(shè)備作用，了解系統(tǒng)的運行方式，掌握設(shè)備性能和維護方法，正確處理 事 故和異常運行情況。 工程 水工 應(yīng)對水泵房（包括生活水泵和消防水泵）進行日常巡視 (每天不少于 2 次 )有關(guān)記錄填寫在《水泵房 運行 記錄表》上 ,管道接頭和閥門有關(guān)滲漏情況，有關(guān)記錄填寫在《水泵房巡視記錄表》上。 檢查水泵控制柜的指示燈狀況， 觀察停泵時水泵的壓力表指示。正常情況生活水泵、消防水泵（包括噴淋 泵）的選擇開關(guān)應(yīng)處于自動狀態(tài)。 消防水泵（包括噴淋泵）每半月應(yīng)手動點動操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。 泵房每星期由設(shè)備責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面設(shè)備外表的清潔。 宜昌市信德物業(yè)有限公司 42 水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員 或 專人管理；透氣管（孔）應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)包扎，以防止雜物掉入水中。 保證泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 水泵房運行 、保養(yǎng)工作流程圖 《水泵年保養(yǎng)記錄表》 《水泵季度保養(yǎng)記錄表》 《水泵房 供水運行 記錄表》 由部門兼職資料員保存二年 《水泵房巡視記錄表》 由部門兼職資料員保存二年 水泵房維護、保養(yǎng)工作流程圖 開 始 始 清潔衛(wèi)生保 養(yǎng) 抄 表 表 水箱定期清 洗 洗 張貼停水布 告 告 清洗結(jié)束 水質(zhì)化驗 撤除告示 實施清洗 巡 視 運行正常 運行異常 定期檢修 張貼停水告 示 尋找原因 張貼停水告 示 示 實施維修 維修結(jié)束 撤除告示 實施檢修 檢修完畢 撤 除告示 恢復(fù)供水 填寫工作記錄 做好月結(jié) 結(jié) 束 束 宜昌市信德物業(yè)有限公司 43 二十四、 污水處理設(shè)備 操作規(guī)程 1 目的 加強對污水處理 設(shè)備 的管理，建立檔案認真作好 設(shè)備 運行記錄。 2 適用范圍 適用于工程 污水處理器的操作、運行、保養(yǎng)、維修的管理。 3 職責(zé) 工程 主管負責(zé)對污水處理器操作規(guī)程執(zhí)行情況進行監(jiān)督管理。 工 程 水工負責(zé)污水處理器的操作、維修、保養(yǎng)。 4 內(nèi)容 污水處理器操作 溶液制備 自來水 9L 加聚丙烯酰胺 ，放置 12 小時后充分攪拌。 用 20L 自來水加聚合氯化鋁 充分攪拌。 將完成制備后的溶液分別倒入藥劑槽，打開進水龍頭，使自來水開至指定水位線后，充分攪拌直至沒有沉淀物。 系統(tǒng)運行前的檢查 將儀表柜轉(zhuǎn)換開關(guān)置于自動狀態(tài)。 檢查電源指示是否正常工作。 檢查反沖自來水前端閥門是否打開。 檢查污泥干化室是否清除干凈。 檢查格柵是否有大片污物與懸浮物，例如塑料袋或其它塊狀垃圾堵塞。 檢查撇油池表面油污是否清除。 檢查排空閥（ 號）是否關(guān)閉。 檢查污水啟動閥（ 號）是否打開。 檢查設(shè)備出水閥（ 號）是否打開。 檢查過濾排空閥（ 號 ）是否打開。 系統(tǒng)運行 設(shè)備開始工作后，進入自動狀態(tài)，觀察電流、電壓是否在正常工作范圍，電壓正常范圍為 3040A，電流正常工作范圍 1520A,當(dāng)反沖溢流管出水時，必須進行過濾系統(tǒng)反沖。打開自來宜昌市信德物業(yè)有限公司 44 水閥（ 號），關(guān)閉設(shè)備出水閥（ 號），按下儀表柜管道泵啟動按鈕，反沖 10 分鐘后，按下管道泵停 止按鈕，關(guān)閉自來水閥（ 號），開啟設(shè)備出水閥（ 號）。 系統(tǒng)正常運行 72 小時后，先后開啟排空閥（ 號 ）排污 ，每只閥排污時間約為 1分鐘后關(guān)閉。 定期清除格柵堵塞物。 定期撇除撇油池浮油。 定期清除干化室污泥。 5 記錄 無 宜昌市信德物業(yè)有限公司 45 二十五、 公共設(shè)施 /設(shè)備管理規(guī)程 1 目的 規(guī)范設(shè)備、設(shè)施的管理，保持設(shè)備狀態(tài)完好 ,確保發(fā)揮正常的使用功能，更好的為顧客服務(wù)。 2 適用范圍 適用于物業(yè) 服務(wù)中 心 區(qū)域內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施的管理。 3 工作職責(zé) 工程維修人員負責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)備巡視、保養(yǎng)、檢修和故障報告，并填寫質(zhì)量記錄。 工程 主管負責(zé)制定小區(qū)所有設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維修工作的計劃、組織、安排、監(jiān)督班長填寫《設(shè)備管理 卡》 。 服務(wù)中心 經(jīng)理負責(zé)審閱工作計劃，審核采購申請，對以上工作的檢查、督促。 4 內(nèi)容 設(shè)備機房管理 機房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆與機房無關(guān)的物品，應(yīng)配備有效滅火器材。 機房入口處應(yīng)有“機房重地、非請勿入”標識，進出人員須隨手關(guān)門。 重要機房門上要張貼 機房編號、責(zé)任人、聯(lián)系電話，以便緊急情況隨時聯(lián)系。 來訪者進入設(shè)備機房時，憑 物業(yè)服務(wù)中心 或公司相關(guān)部門通知，由指定專人陪同方可進入并做登記。 設(shè)備責(zé)任人負責(zé)每日不少于二次檢查機房設(shè)備運行情況，保持機房整潔、安全，發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理，并報告工程主管，做好維修質(zhì)量記錄。 工程部主管每周檢查一次運行中的設(shè)備機房 ,發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。 服務(wù)中心 經(jīng)理每月對重要設(shè)備機房檢查一次。 維修保養(yǎng) 工程 主管于每年十一月上旬，依照設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修規(guī)定及完好狀 態(tài)，起草《年度公共設(shè)施改造及維護維修工作計劃》報公司批準，品質(zhì)部備案。 日常保養(yǎng)、小修工作由設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人負責(zé)，設(shè)備責(zé)任人每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施，當(dāng)天問題當(dāng)天處理并記錄。 工程 主管負責(zé)檢查、監(jiān)督設(shè)備、設(shè)施的日常維修、處 理客戶服務(wù)部業(yè)主報修工作。 工程 主管根據(jù)設(shè)施、設(shè)備的實際情況及管理需要編寫《工程部（周 /月）工作計劃安排 表》 宜昌市信德物業(yè)有限公司 46 涉及 到人身安全及引起顧客投訴或容易影響公司形象的重要維修工作，工程 主管必須到現(xiàn)場指揮、協(xié)調(diào)、組織。 服務(wù)中心 設(shè)備維 修實施“設(shè)備管理卡制度”和“設(shè)備設(shè)施管理責(zé)任人制度” 變配電管理 市電計劃性停電，由客戶服務(wù)組 起草書面通知，在小區(qū)公告欄張貼。 物業(yè)管理需要的計劃性停電，由 工程 主管 提前 2 天詳細填寫包括停電原因、范圍、起止時間及注意事項等內(nèi)容的申請，經(jīng)物業(yè) 服務(wù)中心 經(jīng)理審批后實施。 停電范圍涉及到 顧客 用電，由客戶服務(wù)組 負責(zé)提前一天以書面形式通知 業(yè)主 。 影響顧客白天室內(nèi)用電的檢修，須安排在凌晨 1:006:00 完成并提前一天通知顧客 ，超出以上時間須報 服務(wù)中心 經(jīng)理批準。 計劃性停電必須保證消防設(shè)施處于消防狀態(tài)。 工程組 主管須指定設(shè)備責(zé)任人提前一天做好停電檢修所需工具、材料及備用電源的準備和檢查工作。 由電氣故障等引起的突發(fā)性停電，設(shè)備責(zé)任人或值班人應(yīng) 迅速趕到現(xiàn)場，查明停電原因，現(xiàn)場不能及時處理時，須馬上通知工程 主管處理并記錄。 停電檢修設(shè)備安全注意事項 工程 主管指定一名設(shè)備責(zé)任人為現(xiàn)場監(jiān)護人。 斷開隔離開關(guān)，設(shè)備責(zé)任人必須在作業(yè)現(xiàn)場掛“有人工作 ,嚴禁合閘”的標識。 停電檢修設(shè)備必須由 設(shè)備責(zé)任人掛接臨時接地線。 最后由 工程 主管 核對檢修前的準備工作，確認無誤后方可進行檢修。 檢修完畢后，由檢修人員整理、清點檢修工具，清理工作現(xiàn)場，拆去接地線 , 撤掉“有人工作，嚴禁合閘”的標識。 帶電檢修設(shè)備安