房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析要點(diǎn)(編輯修改稿)
2024-11-18 22:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 款：主要了解是否存在民間借貸等。對(duì)核實(shí)后的報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行比率分析和趨勢(shì)分析。分析一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，主要從償債能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力和成長(zhǎng)能力四方面來(lái)衡量。（1）償債能力又分為短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力，通過流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)來(lái)分析，這些指標(biāo)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，往往要結(jié)合不同的行業(yè)進(jìn)行分析；（2）盈利能力通過資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率、銷售利潤(rùn)率、銷售凈利潤(rùn)率、銷售毛利率等，這些指標(biāo)主要反映了總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)的盈利能力，以及整體利潤(rùn)中銷售利潤(rùn)所占的比重等內(nèi)容，這需要分析企業(yè)的總體盈利趨勢(shì)，以及和行業(yè)平均水平進(jìn)行比較，判斷企業(yè)的獲利狀況；（3）營(yíng)運(yùn)能力主要是考察應(yīng)收賬款和存貨的周轉(zhuǎn)能力，判斷企業(yè)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，周轉(zhuǎn)越快的企業(yè)效益越好；（4）成長(zhǎng)能力主要通過銷售增長(zhǎng)率、資本增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率來(lái)分析，成長(zhǎng)能力越強(qiáng)，企業(yè)的實(shí)力越強(qiáng)，企業(yè)的發(fā)展越快速。四方面能力都良好的企業(yè)，是我們優(yōu)先支持的對(duì)象，四方面能力都不好的企業(yè)，我們應(yīng)將其“拒之門外”。總之，通過以上“3步曲”，我們可以比較準(zhǔn)確地判斷出企業(yè)目前的財(cái)務(wù)狀況，為我們的擔(dān)保決策提供依據(jù)。實(shí)務(wù)中尤其要注意銷售收入的核實(shí)，并通過趨勢(shì)分析把握企業(yè)的主要問題。同時(shí)我們不能一味依賴財(cái)務(wù)報(bào)表，應(yīng)重視企業(yè)的軟信息，將財(cái)務(wù)信息與市場(chǎng)信息相結(jié)合，相互印證，相互推斷，更好地了解企業(yè)的真實(shí)情況。第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表解析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表解析房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金量大、投資回收期長(zhǎng)等特點(diǎn),其財(cái)務(wù)報(bào)表所顯示的信息往往與實(shí)際偏差較大,因此不能完全拘泥于財(cái)務(wù)報(bào)表常規(guī)的分析方法。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的局限表現(xiàn)在：，影響報(bào)表分析者對(duì)企業(yè)償債能力的判斷。，影響報(bào)表分析者對(duì)企業(yè)真實(shí)資產(chǎn)總量的判斷。，影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的判斷。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，特別是對(duì)于連續(xù)開發(fā)和滾動(dòng)開發(fā)的企業(yè)，更難通過財(cái)務(wù)報(bào)表分析出企業(yè)真實(shí)的盈利能力，這樣勢(shì)必影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的客觀反映。一、從資產(chǎn)負(fù)債表入手，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收解析貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)結(jié)合進(jìn)行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計(jì)毛利率小于當(dāng)期申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)的現(xiàn)象，要對(duì)企業(yè)的預(yù)收帳款科目進(jìn)行核實(shí)，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收帳款”科目記帳，少申報(bào)預(yù)計(jì)利潤(rùn)，同時(shí)要求提供銀行對(duì)帳單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入帳的情況，并查明該項(xiàng)支出是否屬于實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入帳的情況。應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對(duì)帳單與企業(yè)銀行存款明細(xì)帳相核對(duì)，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入帳，不記在其它應(yīng)收款等往來(lái)科目，而放在銀行未達(dá)帳項(xiàng)中。另外也可以突擊實(shí)地盤點(diǎn)企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記帳帳面數(shù)核對(duì)，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析具體原因，是否存在帳外經(jīng)營(yíng)的情況。應(yīng)收帳款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入賣方市場(chǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在取得預(yù)售許可證之前就要求購(gòu)房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收帳款科目一般余額比較小，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收帳款進(jìn)行明細(xì)分析，如期末應(yīng)收帳款明細(xì)科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點(diǎn)分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收帳款科目，而不放在預(yù)收帳款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。其它應(yīng)收款科目分析。一般來(lái)說(shuō)，此科目期末金額不大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來(lái)，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間、往來(lái)的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無(wú)償對(duì)外拆借，計(jì)入其它應(yīng)收款，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)計(jì)提利息收入。存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收帳款科目有對(duì)應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目必須達(dá)到一定階段才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時(shí)按照工程進(jìn)度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收帳款科目有對(duì)應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收帳款金額在保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠(yuǎn)小于預(yù)收帳款期末金額，則有可能存在收入成本費(fèi)用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時(shí)要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計(jì)算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費(fèi)等一次性計(jì)入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時(shí)多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠(yuǎn)大于預(yù)收帳款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項(xiàng)不通過預(yù)收帳款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時(shí)在審核存貨科目時(shí)，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行比對(duì)，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈(zèng)送等未視同銷售的情況。固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)帳面數(shù)，相對(duì)于企業(yè)的注冊(cè)資本、開發(fā)規(guī)模來(lái)說(shuō)，金額不會(huì)很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、辦公桌等。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，但流動(dòng)性也相對(duì)大一些。一個(gè)地方開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個(gè)地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但對(duì)照2006年31號(hào)文件規(guī)定，建設(shè)售樓處時(shí)其成本必須單獨(dú)核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來(lái)處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點(diǎn)來(lái) 說(shuō)，開發(fā)單位和施工單位一般不會(huì)是同一家公司，因而明細(xì)帳上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機(jī)械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實(shí)地盤點(diǎn)以辯別其真?zhèn)巍Ｓ行?shí)行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購(gòu)買的機(jī)械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入帳，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達(dá)到少繳營(yíng)業(yè)稅及附加的目的。另外如固定資產(chǎn)中有房屋，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析是否是將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否真正屬于房地產(chǎn)公司。短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對(duì)于短期借款科目的審核應(yīng)重點(diǎn)圍繞兩個(gè)方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來(lái)說(shuō)企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬(wàn)元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點(diǎn)審核短期借款記錄是否真實(shí)、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購(gòu)房款因公司經(jīng)營(yíng)需要轉(zhuǎn)入帳內(nèi)運(yùn)營(yíng)，而計(jì)入該科目。二是對(duì)于金額比較大的借款，要認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。特別是向個(gè)人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其合同的真假，對(duì)于由于借款利率超過基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，對(duì)超過注冊(cè)資本50%以上關(guān)聯(lián)方借款利息應(yīng)不允許稅前列支。其它應(yīng)付款科目分析。一
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