【文章內(nèi)容簡介】 可證開工前的準備辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現(xiàn)場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發(fā)中標通知書、簽訂合同。簽訂工程承包合同，辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)，建設工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調節(jié)稅，領取固定資產(chǎn)投資許可證，報裝施工用水、電、路，協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調交通管理部門，繳納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議，領取《建設工程施工許可證》工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設 工程的基礎、結構施工與設備安裝 施工過程中的質量監(jiān)督 辦理單項工程驗收手續(xù)辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定 竣工統(tǒng)計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產(chǎn)權登記 房地產(chǎn)經(jīng)營商品房預（銷）售的程序簽署商品房預售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預售登記→辦理轉讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會入住→質量保證書和使用說明書→辦理產(chǎn)權立契過戶手續(xù)房屋租賃申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉租→房屋租賃關系的終止房地產(chǎn)抵押 抵押權的設定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分 物業(yè)管理階段物業(yè)管理單位經(jīng)營資質審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準安排簽訂管理公約制定、提供質量保證書和使用說明書 物業(yè)管理服務的基本要求 物業(yè)管理委員會的設立六、房地產(chǎn)開發(fā)流程設計的涵義房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設計是針對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目所作的用來指導項目開發(fā)經(jīng)營全過程的綱領性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項目開發(fā)運作之前制定，它是一個粗線條的概略規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設計的主要依據(jù)有：①可行性研究報告，②房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產(chǎn)開發(fā)項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關指示；⑤房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習慣作法；⑥國家有關法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設計的基本原則有：①堅持基本建設程序和開發(fā)經(jīng)營程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；⑧從實際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設計的作用有：①便于從全局出發(fā)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領性文件，利于指導房地產(chǎn)開發(fā)的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)問題的協(xié)調。七、房地產(chǎn)前期準備工作詳細流程（施工之前）規(guī)劃部門：（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉讓合同（2）如果是集體用地，也應到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領取并填寫選址意見書，規(guī)劃局批準后發(fā)用地許可證。需交費：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費領取規(guī)劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續(xù)。需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領取立項批文完成2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領證需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅完成前3項后，再到規(guī)劃局建管處辦理報建手續(xù)。（1）建設單位寫出書面申請（內(nèi)容包括建設意向、建房結構、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。（2）提交土地證、航測圖、規(guī)劃用地證、計委立項批文、總平面圖。（3）根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設工程申請復函”的具體要求，設計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規(guī)劃局審定后方可進行施工圖設計。（4）領取建設工程規(guī)劃許可證申請表，到相關部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預設電信管線等辦理手續(xù)。需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經(jīng)局長簽發(fā)后領取交費通知單，需繳納： 規(guī)劃管理費：~% 檔案保證金：5% 建設配套費：5~20元/平方米 綠化費：1元/平方米 人防費：：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米（6）交費、蓋章、領取規(guī)劃建筑許可證。第4項完成后，到建委辦理報建及招標手續(xù)。A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進賬單復印件B、招標表：（1）建設單位憑報建表領取招投標申請書。（2）發(fā)布招標工程信息。（3）編制招標文件，確定評標辦法。（4）選定投標隊伍不少于5家。（5）建設單位書寫考察報告，并提出侯標單位的名單報招標辦。（6）招標單位以書面形式通知投標候選單位，明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。（7）確定開標日期，由招標辦派人監(jiān)督開標、評標、定標。（8）確定中標單位后，雙方簽訂《中標條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標投標管理費，辦理《中標通知書》。（9）按《中標通知書》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：、質量監(jiān)督：%~% E、施工許可證 F、辦理安全監(jiān)督G、核定工程類別和取費標準 H、辦理開工報告房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進度出地面一層后到房管局預售科辦理預售許可證。需提交：（1）營業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標準層平面圖（8）預售動態(tài)圖（9）物價審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，%（14）領證供電局：辦理施工用電申請自來水公司：施工用水申請環(huán)保局：辦理噪音申請物價局：銷售價格審批注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調節(jié)稅（2）消防配套費用（3）規(guī)劃管理費（4）緩收土地出讓金。八、房地產(chǎn)開發(fā)程序一、立項審批項目立項申請報告書（原件一份）項目建議書或項目可行性研究報告（一份）建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）項目建設投資概算（一份）銀信部門出示的資金證明（原件一份）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質證明一份）項目地形圖（一份）有關職能部門的意見。二、規(guī)劃設計由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設計紅線，提供規(guī)劃設計條件。建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。市城建局負責聯(lián)系市有關部門對初步設計進行會審批復。三、建設工程報建（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；規(guī)劃部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》；國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設許可證》；消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設計審核意見書》；防雷設施檢測所核發(fā)的《防雷設施設計審核書》；地震辦公室核發(fā)的《抗震設防審核意見書》；建設資金證明；工程預算書和造價部門核發(fā)的《建設工程類別核定書》；1法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設工程施工公開招標申請表；建設工程監(jiān)理公開招標申請表。（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設工程施工邀請招標審批表；建設工程監(jiān)理邀請招標審批表；工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；法人營業(yè)執(zhí)照；其他申請邀請招標理由證明。（四）直接發(fā)包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設單位申請安排建設工程施工單位報告；建設單位申請安排建設工程監(jiān)理單位報告；工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；法人營業(yè)執(zhí)照；建設工程直接發(fā)包審批表。（五）辦理建設工程質量監(jiān)督，要提供如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。《規(guī)劃許可證》；工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；施工合同及其單位資質證書復印件；監(jiān)理合同及其單位資質證書復印件；施工圖設計文件審查批準書；建設工程質量監(jiān)督申請表；法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（六）辦理建設工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。建設單位提供的資料：（1）工程施工安全監(jiān)督報告；（2）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（3）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（4）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（6）工程預算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；施工單位提供的資料：（1）安全生產(chǎn)、文明施工責任制；（2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標；（3）施工組織設計方案和專項技術方案；（4）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（5）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；（6）項目經(jīng)理資質證書復印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復印件；（7）現(xiàn)場設施、安全標志等總平面布置圖；（８）購買安全網(wǎng)的合格證、準用證發(fā)票原件和復印件；（9）建設工程施工安全生產(chǎn)責任書；（10）建設工程施工安全受監(jiān)申請表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續(xù)。工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；施工單位項目經(jīng)理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發(fā)的樁機管理手冊）；使用商品混凝土《購銷合同》或經(jīng)建設行政主管部門批準現(xiàn)場攪拌的批文；質量監(jiān)督申請安排表；安全監(jiān)督申請安排表；建設工程質量監(jiān)督書；建設工程施工安全受監(jiān)證；施工許可申請表；四、建設工程竣工驗收（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監(jiān)站審核，質監(jiān)站在7個工作日內(nèi)審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。已完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容；工程竣工驗收申請表；工程質量評估報告；勘察、設計文件質量檢查報告；完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；建設單位已按合同約定支付工程款；施工單位簽署的《工程質量保修書》；市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；1規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；1公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；1質監(jiān)站責令整改的問題已全部整改好；1造價站出具的工程竣工結算書。（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內(nèi)，要提供如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。工程竣工驗收報告；《施工許可證》；竣工驗收備案表；工程質量監(jiān)督報告；工程竣工驗收申請表；工程質量評估報告；工程施工安全評價書；工程質量保修書；工程竣工結算書；商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；1法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。工程按實際結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；（3）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現(xiàn)場簽證資料；（13）竣工圖。工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。五、辦理預售許可證l、預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。持有《建設工程規(guī)劃許可證》及《建設工程施工許可證》。計劃部門簽發(fā)的《項目投資許可證》。如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。已簽房屋施工合同。三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。建設銀行審核開發(fā)建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用帳戶。預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。1具有預售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。1項目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座