【文章內(nèi)容簡介】 蘇州 工業(yè)經(jīng)濟初步企穩(wěn)，但基礎(chǔ) 依舊薄弱。 三、進出口 仍 處低谷 ， 但呈現(xiàn)緩慢回升趨勢 圖 123：蘇州 08 年 1 月 09 年 6 月對外貿(mào)易增長情況走勢圖 4030201001020302 00 9年6 月2 00 9年5 月2 00 9年4 月2 00 9年3 月2 00 9年2 月2 00 8年1 2月2 00 8年1 1月2 00 8年1 0月2 00 8年0 9月2 00 8年0 8月2 00 8年0 7月2 00 8年0 6月2 00 8年0 5月2 00 8年0 4月2 00 8年0 3月2 00 8年0 2月2 00 8年0 1月出口總額增長率 進出口總額增長率 資料來源：蘇州統(tǒng)計局 易居視點： 08 年 18 月蘇州對外貿(mào)易整體上保持了快速穩(wěn)定增長。但在 08 年下半年 9 月受金融危機而導(dǎo)致的外需進一步緊縮，對外貿(mào)易出現(xiàn)下滑趨勢， 1012月對外貿(mào)易下滑趨勢更加明顯。 09 年 16 月，進出口總額為負增長 %，而出口總額為負增長 %， 6 月份蘇州進出口 形式 未發(fā)生根本好轉(zhuǎn)， 仍然處于低谷中 ， 但 整體 上降 幅呈現(xiàn)緩慢回升態(tài)勢。 四、固定資產(chǎn)投資增速 加快， 提振經(jīng)濟回升 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 圖 124：蘇州市 08 年 209 年 6 月固定資產(chǎn)投資增幅走勢圖 0246810122 00 8年2 月2 00 8年3 月2 00 8年4 月2 00 8年5 月2 00 8年6 月2 00 8年7 月2 00 8年8 月2 00 8年9 月2 00 8年1 0月2 00 8年1 1月2 00 8年1 2月2 00 9年1 月2 00 9年2 月2 00 9年3 月2 00 9年4 月2 00 9年5 月2 00 9年6 月固定資產(chǎn)投資累計增幅% 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局 易居視點： 08 年蘇州固定資產(chǎn)投資保持了穩(wěn)定增長， 08 年度啟動了輕軌、高鐵、北環(huán)路西延等基礎(chǔ)工程，及廣濟路北延、人民路北延、火車站改造等重大工程的持續(xù)開工，在一定程度推動了蘇州固定資產(chǎn)的增幅。 09 年 12 月份固定資產(chǎn)增幅快速下滑至 %，市場投資明顯放緩，而 4 月份在經(jīng)濟刺激計劃帶動，固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)快速 回升， 6 月份蘇州固定資產(chǎn)累計增幅 達 %，呈現(xiàn)快速增長趨勢。 五、社會零售總額增 速穩(wěn)步 回升，居民消費日趨活躍 圖 125：蘇州市 08 年 2 月 09 年 6 月社會消費品零售總額增幅走勢圖 0%5%10%15%20%25%30%2 00 8年2 月2 00 8年3 月2 00 8年4 月2 00 8年5 月2 00 8年6 月2 00 8年7 月2 00 8年8 月2 00 8年9 月2 00 8年1 0月2 00 8年1 1月2 00 8年1 2月2 00 9年1 月2 00 9年2 月2 00 9年3 月2 00 9年4 月2 00 9年5 月社會消費品零售總額同比增長 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 易居視點： 08 年蘇州社會消費品零售總額保持了 24%以上的快速增長態(tài)勢，進入 4 月份后社會消費品零售總額增長有所放緩，整體呈下降趨勢。進入 08 年 8 月，受金融危機的影響，出現(xiàn)了大規(guī)模的企業(yè)裁員、減薪，消費者收入減少，消費意愿降低，導(dǎo)致 社會消費品零售總額增速大幅下降 。 09 年 16 月社會消費品總額累計上年增加 %，增 速呈現(xiàn)穩(wěn)步 回升 態(tài)勢 ，居民消費日趨活躍。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 第三章、房地產(chǎn)投資 一、開發(fā)投資額 低位徘徊 ， 增加未來市場 斷 供 風(fēng)險 圖 131：蘇州市 2020 年 1 月 2020 年 6 月房地產(chǎn)開發(fā)及住宅開發(fā)投資同比增幅走勢圖 302010010203040500 8年1 ~2 月0 8年1 ~3 月0 8年1 ~4 月0 8年1 ~5 月0 8年1 ~6 月0 08 年1~ 7月0 8年1 ~8 月0 8年1 ~9 月0 8年1 ~1 0月0 8年1 ~1 1月0 8年全年0 9年1 ~2 月0 9年1 ~3 月0 9年1 ~4 月0 9年1 ~5 月0 9年1 ~6 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅( % ) 住宅開發(fā)投資同比增幅( % ) 固定資產(chǎn)投資增幅( % ) 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局 08 年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資額和住宅開發(fā)投資額大體呈現(xiàn)倒“ V”型， 08 年上半年呈現(xiàn)單邊上升態(tài)勢，但下半年在“ ”新政及金融危機的共同影響下，住宅市場進入寒冬，成交量下滑， 存量增大，市場信心降低，住宅房地產(chǎn)投資增長快速下滑，從而拉低了房產(chǎn)投資總額的增長率，市場上投資信心不足。 09 年 16 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比減少 %，其中住宅開發(fā)投資同比下降 %，房地產(chǎn)投資與住宅投資持續(xù)下降，將對未來市場供應(yīng)形成隱患 。 二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) ? 施工面積 增幅 低位 運行 ， 給 未來市場供應(yīng)埋隱患 圖 132：蘇州市 2020 年 1 月 2020 年 6 月房屋施工及住宅施工面積累計同比增幅走勢圖 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 05101520250 8年1 ~2 月0 8年1 ~3 月0 8年1 ~4 月0 8年1 ~5 月0 8年1 ~6 月0 08 年1~ 7月0 8年1 ~8 月0 8年1 ~9 月0 8年1 ~1 0月0 8年1 ~1 1月0 8年全年0 9年1 ~2 月0 9年1 ~3 月0 9年1 ~4 月0 9年1 ~5 月0 9年1 ~6 月房屋施工面積同比累計增幅（%） 住宅施工面積同比累計增幅（%） 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局 08 年蘇州房屋施工及住宅施工面積都 保持了 15%以上的增長速度，但進入三季度后期，房屋施工增長幅度要大于住宅施工增長幅度，說明市場對 09年房地產(chǎn)市場預(yù)期下降，暫?；蚍啪徆こ涕_工。 09 年 16 月，房屋施工面積增幅 進一步縮小，其中住宅 施工面積 僅 增長 %，施工面積增幅低位運行， 給未來市場供應(yīng)埋下隱患。 ? 房屋竣工面積 小幅增長 ， 但近期走勢波動較大 圖 133：蘇州市 2020 年 1 月 2020 年 6 月房屋竣工及住宅竣工面積累計同比增幅走勢圖 3020100102030400 8年1 ~2 月0 8年1 ~3 月0 8年1 ~4 月0 8年1 ~5 月0 8年1 ~6 月0 08 年1~ 7月0 8年1 ~8 月0 8年1 ~9 月0 8年1 ~1 0月0 8年1 ~1 1月0 8年全年0 9年1 ~2 月0 9年1 ~3 月0 9年1 ~4 月0 9年1 ~5 月0 9年1 ~6 月房屋竣工面積同比累計增幅（%） 住宅竣工面積同比累計增幅（%） 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局 08 年蘇州房屋和住宅竣工面積呈現(xiàn)單邊 下滑態(tài)勢，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷走勢，房屋開發(fā)進度明顯放緩，使得房屋和住宅竣工面積增幅急劇跳水，從三季度末開始，蘇州竣工面積增幅出現(xiàn)連續(xù)多月的負增長。但隨著樓市利好政策不斷出臺，竣工面積開始回升。 09 年 16 月房屋和住宅竣工面積 呈現(xiàn)小幅回升，但近期竣工面積走勢波動較大，未來旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 不確定性增加。 ? 房屋銷售增幅強勢增長，市場極其火爆 圖 134：蘇州市 2020 年 1 月 2020 年 6 月房屋銷售及住宅銷售面積累計同比增幅走勢圖 6040200204060800 8年1 ~2 月0 8年1 ~3 月0 8年1 ~4 月0 8年1 ~5 月0 8年1 ~6 月0 08 年1~ 7月0 8年1 ~8 月0 8年1 ~9 月0 8年1 ~1 0月0 8年1 ~1 1月0 8年全年0 9年1 ~2 月0 9年1 ~3 月0 9年1 ~4 月0 9年1 ~5 月0 9年1 ~6 月商品房銷售面積同比累計增幅（%） 住宅銷售面積同比累計增幅（%） 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局 08 年蘇州商品房和 住宅銷售面積呈現(xiàn)大幅回落態(tài)勢，從累計同比增幅可以看出，商品房和住宅類銷售面積同步 07 年有 4 成以上的降幅。 09 年以來，隨著地方政府刺激政策加深，百姓購房意愿明顯增加，房屋銷售快速增加。而 上半年多輪 房交會 帶動 ， 加之 政府給予免契優(yōu)惠，使得市場人氣旺盛，成交極其活躍 16月，商品房銷售累計同比增幅為 %，其中住宅銷售累計同比增幅為 68%。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 第二篇 市場分析篇 第四章、商品房市場 一、市場綜述 09 年 7 月份蘇州商品房新增供應(yīng) 萬㎡，環(huán)比減少 %， 供應(yīng)量 繼續(xù)呈下降趨勢； 本月 成交 ㎡，環(huán)比 上升 %， 成交 繼續(xù)保持了巨量成交，本月供求比 1：，整體市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。 本月商品房成交均價為 元 /㎡，環(huán)比上升 %，市場供應(yīng)不足， 促使樓盤價格全面上揚，成交價格 繼續(xù) 穩(wěn)步上升中。 圖 241： 2020 年 7 月至 2020 年 7 月蘇州市商品房供求及成交價格走勢圖 050100150 萬平方米02020400060008000元 / 平方米供應(yīng)量 成交量 成交價格 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表 241：蘇州市 09 年 7 月商品房各類指標(biāo)變化表 指標(biāo) 2020 年 6 月 2020 年 7 月 環(huán) 比增 長 （ %） 供求 比 1： 1： / 供 應(yīng) 量（ 萬 m2） % 成交量（ 萬 m2） % 成交價格（元 /m2） % 成交 總額 （ 億 元） % 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 二、供求關(guān)系分析 本月商品房供求比為 1： ， 高成交 與低供應(yīng)使得供求失衡狀態(tài)明顯，由于時間 上 已進入傳統(tǒng)房產(chǎn)淡季， 市場新開盤樓盤較少，新增供應(yīng)大幅下降，但成交依舊維持高位，市場旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 供不應(yīng) 求局面陡現(xiàn)。 圖 242： 2020 年 7 月至 2020 年 7 月蘇州市商品房供求關(guān)系對比圖 050100150 萬平方米02供應(yīng)量 成交量 供求比 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策