【文章內(nèi)容簡介】 櫚島高爾夫球會(huì) —— 面向整個(gè)珠三角客戶u距離深圳 40分鐘車程。u在 2023余畝的土地上形成了以高爾夫?yàn)橹黝}的度假區(qū)。u配套項(xiàng)目有 spa、野戰(zhàn)、會(huì)議、游泳館、天文館等。u突出反映了惠州對于高爾夫等高尚消費(fèi)有效購買力較低。區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)46本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新世界的香港背景和惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展為棕櫚島的經(jīng)營和物業(yè)銷售帶來了穩(wěn)定的來源u棕櫚島有效利用了地緣優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)機(jī)。u發(fā)展商為香港新世界。u每天有往返香港中環(huán)的公共巴士。u深圳會(huì)員和香港會(huì)員各占 40%的份額，其他珠三角客戶 20%份額。u新世界全國性的布局和多元化的物業(yè)投資選擇，使其具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。u與其他股權(quán)投資者（金源米業(yè) HK0677）合資，是減輕資金和經(jīng)營壓力的重要舉措。2023年 Resort推出 G8區(qū)棗林徑的投資產(chǎn)權(quán)式服務(wù)公寓，此批物業(yè)只邀約棕櫚島 VIP會(huì)員及業(yè)主進(jìn)行優(yōu)先內(nèi)部認(rèn)購 ,在進(jìn)行認(rèn)購的短短數(shù)天內(nèi)全數(shù)售罄 , 并創(chuàng)下惠陽豪宅每平方米售價(jià)人民幣 16,000元之新紀(jì)錄。這批投資物業(yè)的年租金回報(bào)率約 10%。2023年和 2023年中海殼牌與新世界在惠陽簽署棕櫚島 6年宿舍租賃權(quán)。棕櫚島距離中海殼牌石化項(xiàng)目用地乘車僅 10多分鐘時(shí)間， 2023年 3月開始這里將入住外國專家 9戶，年底達(dá) 40多戶，根據(jù)建設(shè)工期的需要將分階段陸增入住200多戶。棕櫚島為中海殼牌建設(shè)了國際學(xué)校一所?；蓐柟I(yè)區(qū)的工廠大部分是臺資背景，大多住宅棕櫚島。棕櫚島在香港知名度很高，惠陽和香港的聯(lián)系很密切，惠陽人很多在香港有血緣關(guān)系，一期是 02年做的，購買客戶是通過新世界在香港的客戶資源。資料來源：新世界中國47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)1. 珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件。2. 珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購買力。3. 珠三角中高端客戶將是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體 。4. 地緣性客戶和經(jīng)常性度假客戶是度假區(qū)置業(yè)的中堅(jiān)力量。5. 景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素。6. 獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型。7. 舒適度和軟性服務(wù)是度假客戶最關(guān)注要素。區(qū)域目標(biāo)客戶置業(yè)需求及偏好48本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巽寮在惠州面臨的市場需求環(huán)境惠州整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和空間惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布產(chǎn)業(yè)對城市和旅游的影響惠州人對沿海物業(yè)的置業(yè)需求城市群對惠州物業(yè)的投資需求惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布地緣性的市場需求環(huán)境惠州的市場需求環(huán)境稔平半島的產(chǎn)業(yè)狀況本地產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的影響本地人口經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)特征49本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)（目標(biāo)客戶及需求偏好分析）1. 相對于核心城市而言，較低的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平一方面使得本地人口對于度假和置業(yè)的有效需求較低 ；另一方面其洼地效應(yīng)所形成的投資價(jià)值也被城市群的投資者看好。2. 歷史原因所造成的心理因素對惠州人置業(yè)投資有抑制作用，但其作用正在逐步減小。本地購買力將逐步釋放。3. 惠州產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將為旅游業(yè)帶來 1小時(shí)圈內(nèi)的地緣性消費(fèi)群。1. 臨海產(chǎn)業(yè)群的形成和專業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的加強(qiáng)為大旅游業(yè)的發(fā)展帶來潛在機(jī)會(huì)。2. 由于缺乏競爭性供給，導(dǎo)致本地需求乏力 ，使得本地尚未形成具有身份標(biāo)識性的社區(qū)。3. 地緣性高收入人群漸成規(guī)模，但本地置業(yè)需求未被充分挖掘。50本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析城市群整體供給水平分析大鵬半島度假市場針對性研究代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析51本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本地休閑自住類旅游度假區(qū)—— 資源有瓶頸，覆蓋市場窄項(xiàng)目 現(xiàn)狀描述 主要功能 客戶 特色觀瀾高爾夫 以其超大規(guī)模的 180洞 GOLF著稱，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動(dòng)運(yùn)動(dòng) /休閑 /娛樂深圳本地及香港客戶 GOLF廣州逸泉山莊 未能充分利用資源打造旅游吸引力，被動(dòng)演變?yōu)槊嫦虍?dāng)?shù)氐牡谝痪铀蓍e /保健 從化本地客戶 溫泉廣州荔湖高爾夫 單一的 GOLF球場，簡易接待設(shè)施 運(yùn)動(dòng) /休閑 新塘、廣州、東莞 GOLF深圳麒麟山莊 黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人的接待場所 會(huì)議 /休閑 政府官員；深圳客戶 田園風(fēng)光佛山南國桃園 依托于大量居住人口，旅游設(shè)施與功能對外吸引力不足，輻射范圍有限娛樂 /會(huì)議 佛山客戶 央視南海影視城深圳華僑城 城市化的，分布著大規(guī)模居住社區(qū)，以人造主題公園為特色，功能多樣娛樂 /購物 深圳客戶為主 主題公園珠海金海灘 設(shè)施陳舊，沙灘質(zhì)量不高，游客量少，經(jīng)營困難娛樂 珠海大眾客戶 濱海廣州橫檔島 大眾化市民休閑場所，接待設(shè)施簡陋 觀光 /娛樂 廣州、東莞 濱海 /炮臺深圳光明農(nóng)場 以農(nóng)業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主 觀光 /運(yùn)動(dòng) 深圳客戶 觀光農(nóng)業(yè)香港愉景灣 逐漸演變?yōu)樵谙愀酃ぷ鞯模òㄍ饧┤耸康牡谝痪铀蓍e /常住 /會(huì)議居住在本項(xiàng)目的客戶 濱海 /GOLF深圳龍崗植物園 植物園吸引力有限，以 GOLF為主 休閑 /娛樂 深圳客戶 GOLF?？诿酪暩郀柗?相對單一的 GOLF功能，客戶多為本地企業(yè)、政府人員休閑 ?？诳蛻?濱海 /GOLF珠三角市場供給52本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域旅游度假 resort類—— 資源低檔開發(fā)，功能尚未健全項(xiàng)目 現(xiàn)狀描述 主要功能 客戶 特色珠海飛沙灘 接待設(shè)施與餐飲設(shè)施簡陋，經(jīng)營狀況差，即使旺季游客量也不多娛樂 /休閑 珠海、中山、廣州、佛山大眾客戶濱海深圳大梅沙 已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動(dòng)為主，淡旺季明顯娛樂 /休閑 珠三角客戶 濱海深圳小梅沙 已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動(dòng)為主，淡旺季明顯娛樂 /休閑 珠三角客戶 濱海江門王府州 娛樂項(xiàng)目很少，淡旺季明顯 休閑 珠海、中山、廣州、佛山、深圳、臺灣濱海汕尾紅海灣 大眾休閑地，運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目較多 會(huì)議 /休閑 廣州、東莞、惠州、深圳 廣東水上運(yùn)動(dòng)基地珠海御溫泉 將溫泉資源發(fā)揮到極至，與傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代科技相結(jié)合休閑 /保健 /會(huì)議 珠三角客戶 溫泉清遠(yuǎn)筆架山 以山景和漂流溯溪為主，大眾觀光 休閑 /會(huì)議 珠三角客戶 峽谷漂流 韶關(guān)丹霞山 大眾旅游地，佛教勝地，相對單一的觀光功能觀光 珠三角客戶 地貌 /歷史遺址肇慶七星巖 大眾旅游地，南中國保存得最多最集中的摩崖石刻群觀光 珠三角客戶 喀斯特地貌 /石刻陽江海凌島 濱海小鎮(zhèn)，大量仿宋建筑群為其打造文化旅游的依托休閑 /運(yùn)動(dòng) /觀光 /會(huì)議珠三角客戶 濱海 /仿宋建筑珠三角市場供給53本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠三角整體旅游市場開發(fā)相對滯后，無法滿足龐大的消費(fèi)需求u山 /文化資源并不強(qiáng)勢u海資源素質(zhì)相對有限，并且未能保持原生態(tài)，城市化嚴(yán)重個(gè)人休閑短假市場 商務(wù)會(huì)議市場?缺乏高素質(zhì)設(shè)施： “深圳很多度假地的規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)目標(biāo)，零散、低素質(zhì)的設(shè)施破毀了整體氣氛，很難向高端市場走 ”（香港興業(yè)）?旅游活動(dòng)單調(diào)： “珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒有提供旅游活動(dòng)，引導(dǎo)消費(fèi)。 ”（深業(yè)）?設(shè)施供不應(yīng)求： “我們希望能找到固定的會(huì)議培訓(xùn)場地，但一直不成功。沒有合適的選擇。 ”（招商證券）?服務(wù)水平不足： “大量的香港客人周末來到東莞以獲得優(yōu)質(zhì)低廉的服務(wù)。 ”（東莞三正酒店）?未能充分利用自然資源： “深圳不是沒有自然環(huán)境好、適合培訓(xùn)的地方，但都給現(xiàn)存的低素質(zhì)建設(shè)浪費(fèi)了，短期內(nèi)很難改善提升 ”（深圳會(huì)展協(xié)會(huì)）54本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巽寮所面臨的珠三角旅游市場競爭版圖—— 一流的區(qū)域級旅游度假勝地存在極大市場空缺 本地旅游休閑自住類一流區(qū)域旅游度假resort類一流目的地型 resortResort的功能單一 復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫Bintan亞龍灣巽寮南國桃園華僑城觀瀾 GOLF荔湖 GOLF光明農(nóng)場美視 GOLF 愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山 海凌島小梅沙飛沙灘七星巖Hidden ValleyHomestead國際標(biāo)桿珠三角市場珠三角市場供給Forest Highlands55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大亞灣（霞涌）在資源稟賦和產(chǎn)業(yè)群影響上競爭力較差l霞涌區(qū)位和通達(dá)性較好，地理位置較深圳更近，但是距離石化城、核電站、澳頭深水港等產(chǎn)業(yè)較近，難以去城市化l資源評價(jià)略遜于巽寮灣。海水和沙灘質(zhì)量差l景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染 l尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施l以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限l周邊市化城汽車城等產(chǎn)業(yè)帶來潛在地緣性消費(fèi)群，但嚴(yán)重影響沿路景觀和度假功能我們接待過的深圳客戶有的去過巽寮，再帶他們?nèi)S金海岸，客戶覺得還是巽寮好 。 —— 南山國際霞涌石化城惠州惠陽澳頭45KM13KM5KM56本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。亞婆角l岸線景觀不具足夠競爭力。南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯。l碼頭過渡開發(fā)，可達(dá)性差。l缺乏基本的經(jīng)營管理，現(xiàn)場破敗凌亂。l缺乏整體開發(fā)，配套不足，海灘過于開敞。綠化率較差。 l認(rèn)知度較差。l硬地道路尚未鋪設(shè)，道路年久失修，可達(dá)性較差。沿路景觀一般。l植被破壞嚴(yán)重。l未來開發(fā)主體為稔平鎮(zhèn)政府， 主體的操作能力 較低。龍門的山地和森林資源對于珠三角客戶影響較大。去龍門的廣州人最多。 惠州人周末游玩也主要也在龍門和海濱?！?麗日百合資料來源 ：惠州市規(guī)劃局、旅游局57本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大鵬半島從資源和區(qū)位上看，未來都是巽寮的強(qiáng)有力競爭u基礎(chǔ)設(shè)施：周邊有多條道路正在規(guī)劃建設(shè)中，交通體系逐漸完善，地塊與其它地區(qū)的 溝通提供便利；u人文歷史：大鵬所城改造一期工程即將啟動(dòng)，總投資 5000萬元，附近已規(guī)劃仿明清一條街，未來將依托大鵬所城，建設(shè)具有文化特色的購物街；u酒店等招商進(jìn)展緩慢，調(diào)查顯示諸多商家對投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。u整合推廣：目前尚未進(jìn)入整合推廣階段。優(yōu)勢 劣勢n區(qū)位優(yōu)勢，距離深圳更近n海灘數(shù)量多，質(zhì)量好n景觀多元化，植被生態(tài)保護(hù)較好n大鵬所城為深圳歷史性標(biāo)志n旅游潛力被多數(shù)國際酒店集團(tuán)看好n東部大鵬半島被定為深圳旅游功能板塊，深圳對打造濱海城市形象寄予厚望n深圳市政府有雄厚的財(cái)政實(shí)力，2023年財(cái)政收入達(dá)到 1183億元；完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入 n深圳缺乏濱海城市市場認(rèn)知度n200天可下水，不能推銷全年陽光海灘概念n來往香港交通不方便，目前仍然在3小時(shí)以上n缺乏有水準(zhǔn)的配套設(shè)施和基礎(chǔ)建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)有限n旅游意識和服務(wù)水平差強(qiáng)人意n客源單一，客流波動(dòng)大n產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與大旅游業(yè)不匹配，葵涌和大鵬的工業(yè)發(fā)展影響景觀n核電站是最大硬傷，輻射面積超過10平方公里。58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、基礎(chǔ)設(shè)施改善、市場認(rèn)知度的提高和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進(jìn)一步提高競爭力生態(tài)、人文旅游資產(chǎn) 目前基礎(chǔ)建設(shè)與旅游設(shè)施發(fā)展多元化旅游活動(dòng)的空間目前市場認(rèn)知與形象其它產(chǎn)業(yè)與社會(huì)情況巽寮灣 景觀立體多元化，原生態(tài)環(huán)境，生態(tài)條件保護(hù)較好，無產(chǎn)業(yè)等污染人文資產(chǎn)需整合提升區(qū)位和通達(dá)性較好，但通行距離需進(jìn)一步縮短以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限旅游資源和潛力被廣泛認(rèn)同，但城市美譽(yù)度欠佳無產(chǎn)業(yè)污染，沿路景觀好，產(chǎn)業(yè)需利用和調(diào)整大亞灣（霞涌）海水和沙灘質(zhì)量差景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染區(qū)位和通達(dá)性較好尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限城市美譽(yù)度欠佳資源評價(jià)略遜于巽寮灣周邊市化城汽車城等產(chǎn)業(yè)帶來潛在地緣性消費(fèi)群，但嚴(yán)重影響沿路景觀和度假功能阿婆角 碼頭過渡開發(fā)，南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯硬地道路尚未鋪設(shè)，可達(dá)性差現(xiàn)場破敗不堪基本無良好開發(fā)稔山鎮(zhèn) 開發(fā)認(rèn)知度較差 沿路景觀一般開發(fā)過渡大鵬半島原生態(tài)資源豐富，但海灘等較為破碎，并受核電站影響大鵬所城啟動(dòng)改造，但尚未形成廣泛知名度道路系統(tǒng)迅速完善，1小時(shí)到市區(qū)。但溪沖等海灘線路崎嶇山地海景高爾夫酒店和游艇碼頭等開發(fā)零散的旅游和地產(chǎn)開發(fā)，區(qū)域整體考慮較少，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊在深港市場有較高知名度，但對珠三角的強(qiáng)勢輻射尚未形成，本地客源為主核電站影響不利80%處于 10公里半徑的核電站應(yīng)急區(qū)珠海海灣距離珠三角東部地區(qū)可達(dá)性差橫琴島將有中美 10億美元聯(lián)合開發(fā)以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限溫泉等項(xiàng)目認(rèn)知度較高無規(guī)模性產(chǎn)業(yè)目前整個(gè)廣東省海岸線大規(guī)模發(fā)展石化工業(yè)等重工業(yè)，巽寮灣等是僅有的海濱度假區(qū)。競爭機(jī)會(huì)點(diǎn)59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。武漢 漢陽赫山項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析案例 2如何突破區(qū)域價(jià)格？216。區(qū)域發(fā)展前景是否看好？216?？赡艿哪繕?biāo)客戶區(qū)域？216。是否具有購買力及購買意愿？216。目標(biāo)客戶競爭區(qū)域分析216。是否具有打贏的機(jī)會(huì)？項(xiàng)目核心問題：項(xiàng)目核心問題：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場分析目