合富-藏瓏32期產(chǎn)xxxx產(chǎn)品建議(編輯修改稿)
2025-03-09 10:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ㎡ （ 1套）㎡ （ 1套）㎡ （ 8套）㎡ （ 10套）㎡ （ 14套）㎡ （ 10套）㎡ （ 10套）貨源分布圖復(fù)式復(fù)式復(fù)式復(fù)式㎡㎡（ 54套）明星產(chǎn)品（ 10套）面積段： 444883㎡比較對象：無（天花板價格）目標(biāo)：實現(xiàn)高利潤去化特征：慢（時間換利潤）主力產(chǎn)品（ 24套）面積段： 361379㎡比較對象：長沙頂級別墅目標(biāo)：實現(xiàn)較高利潤去化特征：較慢現(xiàn)金流產(chǎn)品（ 20套 +54套）面積段： 248288㎡ （聯(lián)排）㎡ （復(fù)式）比較對象：資源、城市屬性、總價區(qū)間相似的項目目標(biāo)：實現(xiàn)資金快速回籠去化特征：？明星產(chǎn)品（高利潤）主力產(chǎn)品（較高利潤）現(xiàn)金流產(chǎn)品（走量型）產(chǎn)品細(xì)分獨棟主力面積（ 18套）： 380440㎡ ，總價區(qū)間： 1520萬元 1760萬元雙拼主力面積（ 14套）： 361㎡ ， 總價區(qū)間： 1083萬元聯(lián)排主力面積（ 20套）： 244288㎡ ，總價區(qū)間： 488萬元 576萬元復(fù)式主力面積（ 54套）： 278291㎡ ，總價區(qū)間： 417萬元 436萬元甲方的價格預(yù)期， 34萬元 /㎡ 之間。測算價格（預(yù)估）獨棟： 4萬元 /㎡雙拼： 3萬元 /㎡聯(lián)排： 2萬元 /㎡復(fù)式： 元 /㎡本案面臨的問題 1問 題 1明星產(chǎn)品（ 10套）面積段： 444883㎡比較對象：無（天花板價格）目標(biāo)：實現(xiàn)高利潤主力產(chǎn)品（ 24套）面積段： 361379㎡競爭對手：長沙頂級別墅目標(biāo)：實現(xiàn)較高利潤長沙市場頂級別墅的單價不超過 /㎡ 。總價超過 800萬的產(chǎn)品，去化速度很慢，本案預(yù)計 4萬的單價， 1500萬以上的總價，如何讓市場接受？通過各種方法增加產(chǎn)品的力量，用超一流的產(chǎn)品做頂級別墅的市場標(biāo)準(zhǔn)。做頂級別墅的標(biāo)準(zhǔn)做長沙頂級別墅的標(biāo)準(zhǔn)客戶關(guān)注的產(chǎn)品附加值必須有。頂級別墅應(yīng)有的附加值必須有。目前設(shè)計的各類產(chǎn)品優(yōu)化調(diào)整。別墅客戶關(guān)注的產(chǎn)品是什么？調(diào)研目標(biāo)主針對別墅客戶群體，在政策持續(xù)深入的背景下，客戶對樓市的看法以及市場需求情況。調(diào)研方式針對我司代理過的別墅項目樓盤來訪客戶進(jìn)行電話調(diào)研。調(diào)研時間2023年 12月執(zhí)行情況共訪談 25份有效問卷別墅客戶調(diào)研分析別墅客戶購買因素主要集中在山水資源、地段交通、硬件配套及價格等方面。潛在別墅客戶分析 —— 購買因素別墅客戶對別墅的面積需求，有 56%的客戶認(rèn)為 251300㎡ 最為理想，其次是 301350㎡潛在別墅客戶分析 —— 面積需求潛在客戶計劃別墅總價為 251300萬， 60%的客戶選擇商業(yè)貸款。潛在別墅客戶分析 —— 總價接受區(qū)間216。別墅客戶對產(chǎn)品設(shè)計關(guān)注點主要集中為大露臺、大花園、挑高客廳及地下室贈送為主。別墅客戶分析 —— 產(chǎn)品關(guān)注點第三部分 產(chǎn)品打造方向一： 精品園林裝修（參考項目：綠城青竹園），此種方式是將每戶的前后庭院由開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計并對園林及小品進(jìn)行布置，從而提升別墅的附加價值。方向二： 外立面提升別墅價值，在保持與前期風(fēng)格統(tǒng)一的同時，立面在部分位置增加石材的運用，提升產(chǎn)品檔次和形象。立面增加石材的運用，色調(diào)上采用與高層類似的深色調(diào)，體現(xiàn)別墅的穩(wěn)重、大氣。方向三： 采用多露臺的設(shè)計，三樓主人空間設(shè)置超大露臺，其他樓層空間設(shè)置小型露臺或陽臺，一層設(shè)置生活陽臺。方向四： 對于總價超過千萬的獨棟和雙拼別墅采用私家電梯設(shè)計，一線臨湖的獨棟可以考慮使用景觀電梯方向五： 地下室全贈送 +采光系統(tǒng)，盡量保證地下室的采光和通風(fēng)，讓地下室不再陰暗和潮濕，增強其實用性。通過大面積的地下室贈送，增加使用面積。建議借鑒融科檀香山的做法，地下室全部挖空，車輛從地下入戶，地面做到完全的人車分流，保證綠化的完整性。方向六： 利用屋頂、庭院、建筑結(jié)構(gòu)連接處設(shè)置小型的私家游泳池方向七： 超大的主臥室衛(wèi)生間，配套豪華衛(wèi)浴設(shè)備，體現(xiàn)頂級豪宅的檔次及主人的尊貴身份方向八 戶型優(yōu)化42： ㎡客廳挑空豪華盥洗室超大露臺優(yōu)點：客廳挑空大氣尊貴超大露臺豪華盥洗室多套臥室套間設(shè)計缺點：未設(shè)置中西廚房未設(shè)置洗衣房、工人房、生活陽臺等工人空間41： ㎡中西廚設(shè)計客廳與入戶區(qū)域挑空可改造空間超大露臺優(yōu)點：客廳與入戶區(qū)域挑空，大氣尊貴超大露臺且多露臺設(shè)計豪華盥洗室多套臥室套間設(shè)計可改造空間缺點：未設(shè)置洗衣房、工人房、生活陽臺等工人空間豪華盥洗室41： ㎡33~40： ㎡客、餐廳挑空 二層沒有設(shè)計陽臺可改造空間33~40： ㎡超大露臺優(yōu)點：客廳與餐廳挑空，大氣尊貴超大露臺多套臥室套間設(shè)計中西廚房可改造空間缺點：未設(shè)置洗衣房、工人房、生活陽臺等工人空間二層沒有設(shè)計陽臺主臥室沒有設(shè)計書房23~32： ㎡客廳挑空單向入戶多露臺設(shè)計超大衣帽間優(yōu)點：客廳挑空，大氣尊貴多露臺設(shè)計多套臥室套間設(shè)計超大衣帽間中西廚房缺點：未設(shè)置洗衣房、工人房、生活陽臺等工人空間主臥室沒有設(shè)計書房只能單向入戶23~32： ㎡16~22：雙拼 ㎡客廳未挑空中西廚設(shè)計16~22：雙拼 ㎡多露臺設(shè)計超大衣帽間優(yōu)點：多套臥室套間設(shè)計超大衣帽間中西廚房缺點：客廳未挑空，不夠大氣未設(shè)置洗衣房、工人房、生活陽臺等工人空間主臥室沒有設(shè)計書房11~15： C2:㎡ C1： ㎡客廳未挑空11~15： C2:㎡ C1： ㎡優(yōu)點：主臥室套間 +書房設(shè)計超大露臺缺點：客廳未挑空，不夠大氣未設(shè)置洗衣房、工人房、生活陽臺等工人空間方向九 科技運用外窗系統(tǒng)外窗系統(tǒng)－斷橋隔熱鋁合金 +LOWE鍍膜玻璃科技運用科技運用窗框采用斷熱鋁合金材料，防止空氣滲透。斷橋鋁合金窗采用斷熱冷橋技術(shù)，室內(nèi)門及門窗暗藏的隔音、隔熱膠條，能夠有效隔熱、隔音 LOWE玻璃＋氬氣斷橋鋁合金窗216。反射 80％以上的遠(yuǎn)紅外線輻射（普通玻璃只反射 12％左右）216。傳熱系數(shù)小于 （ m2K） 〔 傳統(tǒng)單層玻璃窗為 （m2K） ，中空
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