[房地產(chǎn)]中林項(xiàng)目入市研判(編輯修改稿)
2025-02-12 14:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高檔產(chǎn)品中端產(chǎn)品低端產(chǎn)品大戶型去化更快產(chǎn)品 人群富人金領(lǐng)白領(lǐng)灰領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)本區(qū)域的白領(lǐng)人群為主，以改善居住為主要目的，購買房型偏大東三林 — 以萬科新里程為例客源分析從居住地看：客源分布較分散，其中三林北部的客源最多，約 2成。從工作區(qū)域看：客源中有 6成在浦東工作，其中陸家嘴地區(qū)工作者近 2成。其他為張江、金橋、盧灣南部等地。從戶籍來看：與恒大不同，超過 6成為新上海人，家庭結(jié)構(gòu)較簡(jiǎn)單。家庭年收入：7－ 20萬占七成左右。年齡 ：25－ 40歲為絕對(duì)主力。高檔產(chǎn)品中端產(chǎn)品低端產(chǎn)品主力戶型 90－ 120產(chǎn)品 人群富人金領(lǐng)白領(lǐng)灰領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)新上海人占 6成，中產(chǎn)階層為主，區(qū)域情結(jié)淡薄，超過 6成 5為首次置業(yè)，將生活方式排列第一順位考慮西三林 — 以櫻桃苑為例客源分析從居住地看：客源中超過 5成來自黃浦、盧灣和徐匯南部等浦西沿江地區(qū)，另外浦東新區(qū)中三林以北客源也較多，相反本地客源相對(duì)較少，僅接近 2成。從工作區(qū)域看：客源中有 6成在浦東工作；從戶籍來看：老上海人占 7成，屬于對(duì)三林地區(qū)的動(dòng)遷配套形象并不敏感的部分人群。家庭年收入：10－ 20萬占七成左右。年齡 ：30－ 45歲為絕對(duì)主力。高檔產(chǎn)品中端產(chǎn)品低端產(chǎn)品裝修戶型 102－ 110產(chǎn)品 人群富人金領(lǐng)白領(lǐng)灰領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)老上海人占 7成，中產(chǎn)階層為主，改善型需求，首先圍繞總價(jià)和工作區(qū)域考慮，同時(shí)兼顧小區(qū)功能。北三林東三林西三林主力客群主力客群主力客群依靠區(qū)位優(yōu)勢(shì)過濾客戶依靠產(chǎn)品品質(zhì)過濾客戶產(chǎn)生本區(qū)域主力客戶主力客群北下成為主流，三大區(qū)域?qū)訉舆^濾，西三林客戶層次有限新上海人老上海人區(qū)域客戶注重生活品質(zhì)注重性價(jià)比主力客群萬科新里程尚東國際櫻桃苑金誼河畔產(chǎn)品對(duì)位客戶與產(chǎn)品對(duì)位關(guān)系北下客戶第一陣營（毛坯房均價(jià) 9000以上）第二陣營（毛坯房均價(jià) 8400以下）恒大國際（尾盤）本項(xiàng)目所處陣營客戶核心特征：注重性價(jià)比客戶價(jià)值取向 形成陣營目前北三林板塊供應(yīng)稀少，預(yù)計(jì)明年的供應(yīng)量也有限。而 萬科新里程 與 尚東國際 作為區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)大盤，后續(xù)供應(yīng)量巨大，對(duì)于西三林地區(qū)而言，明年將成為最大的一張 客戶過濾網(wǎng) 。萬科新里程尚東國際萬科新里程 與 尚東國際 ，非本項(xiàng)目的競(jìng)品，而是第二陣營的客戶過濾網(wǎng)。第二陣營主力客戶經(jīng)過過濾后，此類客戶對(duì)總價(jià)的承受能力有限，注重性價(jià)比是該類客戶的核心特征， 這類客戶對(duì)總價(jià)的敏感度相當(dāng)高。07年，在本項(xiàng)目入市之際，市場(chǎng)上直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，為 櫻桃苑 與 金誼河畔 。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 —— 櫻桃苑櫻桃苑 —— 區(qū)域內(nèi)在售的主要全裝修產(chǎn)品總規(guī)模： 容積率： 建筑形態(tài)： 16棟 1113 層 的小高層 。 建筑風(fēng)格：日式現(xiàn)代風(fēng)格綠化率： 56％ 集中綠地率： 31％主力房型：二房、三房；主力面積：二房 二廳一衛(wèi) ： 101—103 平方米 ； 三房二廳二衛(wèi)： 127136平方米 。價(jià)格： 11月底全裝修產(chǎn)品成交價(jià)格 9414元 /平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 1200元 /平方米。櫻桃苑與本案最短距離只有 200米。自 2023年1月以全裝修產(chǎn)品推出以來，就受到市場(chǎng)矚目。規(guī)劃約 17000平米的商業(yè)之外，車位比很高：1:119。產(chǎn)品戶型雖然比較簡(jiǎn)單，除了三房二衛(wèi)的項(xiàng)目有個(gè)暗衛(wèi)，屬于缺憾外，戶型從舒適度來講優(yōu)于中林項(xiàng)目，其裝修標(biāo)準(zhǔn)也高于恒大國際公寓，加上層高 3米，暗藏式空調(diào)完成吊頂之后也不顯得層高壓抑。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 —— 金誼河畔總規(guī)模： （一期）容積率： 建筑形態(tài)： 19棟 1417 層 的高層 。 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代都市風(fēng)格綠
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