【文章內(nèi)容簡介】 被申請人應(yīng)當(dāng)在自收到申請書副本或者申請筆錄復(fù)印件之日起10日內(nèi)，向復(fù)議機(jī)關(guān)提交作出具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關(guān)材料。一般復(fù)議期限是指行政復(fù)議機(jī)關(guān)自受理復(fù)議申請之日起60日內(nèi)作出復(fù)議決定。***掌握：行政復(fù)議決定（不得加重原處罰）維持決定；駁回決定；履行決定；撤銷、變更或者確認(rèn)決定；賠償決定**熟悉：行政復(fù)議參加人的特征行政復(fù)議參加人包括行政復(fù)議申請人、被申請人和第三人。***掌握：行政訴訟受案范圍與管轄行政訴訟的受案范圍：①公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)工作人員的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，有權(quán)依照行政訴訟法向人民法院提起訴訟②人民法院受理下列行政訴訟：一)對拘留、罰款、吊銷許可證和執(zhí)照、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、沒收財物等行政處罰不服的；二)對限制人身自由或者對財產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)等行政強(qiáng)制措施不服的；三)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯法律規(guī)定的經(jīng)營自主權(quán)的；四)認(rèn)為符合法定條件申請行政機(jī)關(guān)頒發(fā)許可證和執(zhí)照，行政機(jī)關(guān)拒絕頒發(fā)或者不予答復(fù)的；五)申請行政機(jī)關(guān)履行保護(hù)人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的法定職責(zé)，行政機(jī)關(guān)拒絕履行或者不予答復(fù)的；六)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)沒有依法發(fā)給撫恤金的；七)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法要求履行義務(wù)的；八)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的。除前款規(guī)定外，人民法院受理法律、法規(guī)規(guī)定可以提起訴訟的其他行政案件。③人民法院不受理下列行政訴訟：一)國防、外交等國家行為；二)行政法規(guī)、規(guī)章或者行政機(jī)關(guān)制定、發(fā)布的具有普遍約束力的決定、命令；三)行政機(jī)關(guān)對行政機(jī)關(guān)工作人員的獎懲、任免等決定；四)法律規(guī)定由行政機(jī)關(guān)最終裁決的具體行政行為；五）公安、國家安全等機(jī)關(guān)依照刑事訴訟法的明確授權(quán)實施的行為；六）調(diào)節(jié)行為以及法律規(guī)定的仲裁行為；七）不具有強(qiáng)制力的行政指導(dǎo)行為；八）駁回當(dāng)事人對行政行為提起申訴的重復(fù)處理行為；九）對公民、法人或者其他組織權(quán)利義務(wù)鞥實際影響的行為。行政訴訟的管轄：基層人民法院管轄第一審行政案件。中級人民法院管轄下列第一審行政案件：一)確認(rèn)發(fā)明專利權(quán)的案件、海關(guān)處理的案件；二)對國務(wù)院各部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府所作的具體行政行為提起訴訟的案件；三)本轄區(qū)內(nèi)重大、復(fù)雜的案件。高級人民法院管轄本轄區(qū)內(nèi)重大、復(fù)雜的第一審行政案件。最高人民法院管轄全國范圍內(nèi)重大、復(fù)雜的第一審行政案件。***掌握：行政訴訟參加人（包括當(dāng)事人和訴訟代理人）除了行政賠償案件，不得與原告自行和解。***掌握：行政訴訟舉證責(zé)任行政訴訟的被告對作出的具體行政行為負(fù)有舉證責(zé)任，應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)提供作出該具體行政行為的證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件。（10日內(nèi)）原告對部分事項負(fù)有舉證責(zé)任：證明符合法定條件；起訴行政不作為的情況，證明提出申請的事實；在一并提起的行政賠償中證明損失的事實；其他。***掌握：行政訴訟的結(jié)果人民法院經(jīng)過審理，根據(jù)不同情況，分別作出以下判決：一)具體行政行為證據(jù)確鑿，適用法律、法規(guī)正確，符合法定程序的，判決維持。二)具體行政行為有下列情形之一的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為：主要證據(jù)不足的；適用法律、法規(guī)錯誤的；違反法定程序的；超越職權(quán)的；濫用職權(quán)的。三)被告不履行或者拖延履行法定職責(zé)的，判決其在一定期限內(nèi)履行。四)行政處罰顯失公正的，可以判決變更。**熟悉：行政訴訟程序一）起訴與受理： 人民法院接到起訴狀，經(jīng)審查，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)立案或者作出裁定不予受理。原告對裁定不服的，可以提起上訴。二）第一審程序：審理前的準(zhǔn)備——開庭審理——判決（3個月內(nèi)）三）第二審程序：判決15日內(nèi)上訴；裁定10日內(nèi)上訴，上訴應(yīng)在2個月內(nèi)作出終審判決。四）審判監(jiān)督程序***掌握：行政賠償?shù)臉?gòu)成要件侵權(quán)主體要件（行政機(jī)關(guān)及其工作人員，法律法規(guī)授權(quán)的組織）；侵權(quán)行為要件（致害行為必須是執(zhí)行職務(wù)的行為，執(zhí)行職務(wù)必須是違法的）；損害結(jié)果要件（損害必須具有現(xiàn)實性和確定性）；因果關(guān)系要件（損害結(jié)果必須為違法執(zhí)行職務(wù)行為所造成）***掌握：行政賠償?shù)姆秶òㄇ址溉松頇?quán)的違法行政行為和侵犯財產(chǎn)權(quán)的違法行政行為）房地產(chǎn)登記的賠償范圍：違法程序法：登記程序不公開；不予登記的情況未說明理由；登記不符合法定時效。違法實體法：主體不適格；職權(quán)違法（超越職權(quán)、濫用職權(quán)；不履行法定職責(zé)；錯誤登記、虛假登記；行為形式不合法）。**熟悉：行政賠償?shù)母拍钆c歸責(zé)原則行政賠償是指行政主體及其工作人員違法行使行政職權(quán)，侵犯行政相對人的合法權(quán)益造成損害時，由國家承擔(dān)賠償責(zé)任的制度。歸責(zé)原則：過錯責(zé)任原則；無過錯歸責(zé)原則；違法歸責(zé)原則（是指國家賠償以職務(wù)違法行為為歸責(zé)標(biāo)準(zhǔn)，而不問侵權(quán)公務(wù)人員過錯有無，我國采用此種原則）。 當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。**熟悉：行政賠償程序第一階段由行政機(jī)關(guān)解決賠償責(zé)任問題；第二階段由法院解決賠償責(zé)任問題。行政機(jī)關(guān)先行處理的期限是收到受害人申請之日起2個月內(nèi)。行政賠償?shù)恼埱罂梢詥为?dú)提起也可以一并提起。賠償訴訟可以適用調(diào)解。單獨(dú)提起賠償訴訟，應(yīng)在遞交申請后的2個月屆滿之日起3個月內(nèi)提出。二、房地產(chǎn)管理基本制度與政策（一）房地產(chǎn)概述***掌握：房地產(chǎn)業(yè)的基本概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動。屬于第三產(chǎn)業(yè)。**熟悉：房地產(chǎn)業(yè)的作用可以為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，可以帶動建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長；可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境；可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌；有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，吸引外資，加快改革開放的步伐；可以擴(kuò)大就業(yè)，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)；可以增加政府財政收入。*了解：房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房產(chǎn)活動。其中房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理合稱房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)；房地產(chǎn)中介服務(wù)又分為為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。*了解：房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)【1998】23號）《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【2003】18號）《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)【2007】24號）***掌握：現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策①住房供應(yīng)政策：商品性住房；保障性住房（廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房）；政策性住房（面向中等偏下收入住房困難家庭供應(yīng)，包括棚改安置房、限價商品房、公共租賃房、單位建設(shè)住房）②住房分配政策：住房分配貨幣化包括工資以及住房公積金和住房補(bǔ)貼。③配套政策：財政政策、金融政策、土地政策。**熟悉：城鎮(zhèn)住房制度改革房地產(chǎn)業(yè)的三項改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。19801991：試點(diǎn)探索階段（鼓勵個人和單位建房、公房出售、提租補(bǔ)貼）19922002：全面推進(jìn)階段（1994年住房商品化）2003至今：深化改革階段（2007十七大提出努力使全體人民住有所居）***掌握：房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。狹義的房地產(chǎn)法是指《城市房地產(chǎn)管理法》。調(diào)整對象：房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系；房地產(chǎn)交易關(guān)系；物業(yè)管理關(guān)系；房地產(chǎn)行政管理關(guān)系。**熟悉：房地產(chǎn)法律體系憲法；全國人民代表大會及其常務(wù)委員會頒布的法律；國務(wù)院頒布的房地產(chǎn)方面的行政法規(guī)； 地方性法規(guī)； 政府規(guī)章； 房地產(chǎn)技術(shù)規(guī)范（與其他行業(yè)法律體系不同之處）；最高人民法院的司法解釋； **熟悉：軍事房地產(chǎn)法律政策規(guī)定2000年頒布了《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》是對1990年條例的修訂。（二）建設(shè)用地制度與政策 **熟悉：土地所有制《土地管理法》規(guī)定：中國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。國有土地：國有土地的范圍——城市市區(qū)土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征收的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式：通過行政劃撥方式取得；通過國家出讓方式取得；通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得；通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。集體土地：農(nóng)民集體的范圍——村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。*了解：土地管理基本制度國家實行土地登記制度；國家實行土地有償有期限使用制度；國家實行土地用途管制制度；國家實行耕地保護(hù)政策。**熟悉：征收集體土地的政策規(guī)定一）征收土地批準(zhǔn)權(quán)限，征收土地實行兩級審批制度（征收農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃的由國務(wù)院審批；其他由省級人民政府審批，報國務(wù)院備案）二）建設(shè)單位申請征地不得化整為零（不得分期申請，應(yīng)一次性申請）三）對被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助四）臨時用地必須辦理報批手續(xù)五）全民所有制企業(yè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)聯(lián)營使用的集體土地六）征收土地時必須進(jìn)行征地公告七）合理使用征地補(bǔ)償費(fèi)八）特殊征地按特殊政策辦理**熟悉：征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)土地補(bǔ)償費(fèi)(按耕地面積補(bǔ)償，該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6~10倍)；安置補(bǔ)助費(fèi)（按人口補(bǔ)償，每一個人口的補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4~6倍，最高不得超過15倍）；土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；青苗補(bǔ)償費(fèi)。*了解：征收集體土地的工作程序申請用地——受理申請并審查有關(guān)文件——審批用地——征地實施——簽發(fā)用地證書——征地批準(zhǔn)后的實施管理——頒發(fā)土地使用證——建立征收土地檔案*了解：建設(shè)用地審查報批程序用地預(yù)審——申請用地——上報審批——組織實施——頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》*了解：臨時用地的報批和使用（報批——簽合同——使用）臨時土地的報批：在城市規(guī)劃區(qū)的臨時用地應(yīng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意。建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘察需要臨時使用國有土地或農(nóng)民集體所有土地的，報縣級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。臨時使用土地者應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途使用土地，不能將臨時用地改為永久建設(shè)用地。臨時用地期限一般不超過兩年。搶險救災(zāi)等急需使用土地的，可以先行使用土地（臨時用地不再審批，永久建設(shè)災(zāi)情結(jié)束后6個月內(nèi)申請補(bǔ)辦建設(shè)用地審批手續(xù)）。***掌握：集體所有建設(shè)用地使用情形可以使用集體所有建設(shè)用地的范圍：興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地；農(nóng)村村民建住宅使用本集體所有土地；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)使用農(nóng)民集體所有土地。*了解：集體所有建設(shè)用地使用原則應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃；符合土地利用年度計劃；符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃；堅持合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；涉及農(nóng)用地的依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和用地審批。***掌握：國有土地使用權(quán)出讓政策（招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。一） 招標(biāo)出讓方式：適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。二） 拍賣出讓方式 ：適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。三） 協(xié)議出讓方式：適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。四） 掛牌出讓**熟悉：國有土地使用權(quán)出讓的概念及特征土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，有土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（特征：國家壟斷、只有使用權(quán)、支付出讓金才有使用權(quán)證書、集體土地未經(jīng)征收不得出讓、平等自愿、有償有期限）土地使用權(quán)的收回：；；；。建設(shè)用地使用權(quán)的終止：；。*了解：國有土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。分三類：成片土地使用權(quán)出讓合同；項目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同；劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補(bǔ)辦的土地使用權(quán)出讓合同。合同主要包括：合同的正本、副本；土地使用權(quán)出讓合同附件；補(bǔ)充合同。*了解：國有土地使用權(quán)出讓管理管理權(quán)限；出讓金繳納；出讓后土地使用管理。*了解：國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股國有土地租賃可以采用招標(biāo)、拍賣和雙方協(xié)議的方式。短期租賃一般不超過5年，長期租賃不超過法律規(guī)定最高年限。國有土地使用權(quán)作價出資或入股主要針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)改制時適用。**熟悉：土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。除法律法規(guī)規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制。**熟悉：劃撥土地使用權(quán)的范圍國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地；其它用地。**熟悉：劃撥土地的管理經(jīng)許可劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓（報批，繳納出讓金，或不辦理出讓手續(xù)繳納收益）；出租（收益上繳，超過6個月應(yīng)辦理租賃合同，不宜出讓的土地可實行租賃）；抵押（出讓金）；國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資（入股）和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置；凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。劃撥土地使用權(quán)的收回：土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；國家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)；各級司