【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本地長(zhǎng)期居住有穩(wěn)定較高收入的中青年，中海及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的中外高級(jí)白領(lǐng)，項(xiàng)目周邊的當(dāng)?shù)馗叨俗≌淖?，到惠?yáng)進(jìn)行休閑消費(fèi)的游客。 16 2)經(jīng)營(yíng)定位 風(fēng)格獨(dú)特的西式酒吧，提供高品位的休閑娛樂(lè)生活，打造惠陽(yáng) “ 蘭桂坊 ” 3）點(diǎn)評(píng)： 優(yōu)勢(shì) 銷售角度 ? 風(fēng)情酒吧街定位形式在國(guó)內(nèi)尚屬新生消費(fèi)事物，在形象包裝配合下容易抓住商鋪購(gòu)買者眼球，產(chǎn)生購(gòu)買興趣。 經(jīng)營(yíng)角度 ? 單純酒吧消費(fèi)場(chǎng)所在惠陽(yáng)較少且比較受本地人歡迎，但總體環(huán)境、經(jīng)營(yíng)水平、位置以及規(guī)劃均不理想，定位酒吧街即迎合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣又能給惠陽(yáng)石油產(chǎn)業(yè)的高素質(zhì)人群提供娛樂(lè)場(chǎng)所，有效進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 ? 酒吧經(jīng)營(yíng)步入正軌后將擁有較固定的客戶群并能有效地吸納周邊區(qū)域消費(fèi)力，持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)。 招商角度 ? 由于酒吧業(yè)態(tài)投資額較大，通常簽訂的租賃期比零售業(yè)長(zhǎng)，發(fā)展商首次招商成功后返租期內(nèi)后續(xù)投入少。 劣勢(shì) 銷售角度 ? 酒吧業(yè)態(tài) 需要的 經(jīng)營(yíng)面積比一般業(yè)態(tài)大，如果采用目前的商鋪劃分形式，一間酒吧位置有數(shù)個(gè)業(yè)主，商鋪購(gòu)買者在購(gòu)買商鋪時(shí)會(huì)對(duì)返租期結(jié)束后自行分割商鋪方式產(chǎn)生疑慮。 ? 在沒(méi)有品牌經(jīng)營(yíng)者進(jìn)駐或整體招商良好的情況下，難以激發(fā)商鋪購(gòu)買者強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望，達(dá)到銷售一炮而紅的效果。 經(jīng)營(yíng)角度 17 ? 穩(wěn)定客戶群培育時(shí)間長(zhǎng)，投資金額較大直接導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。 ? 酒吧經(jīng)營(yíng)時(shí)間主要集中在晚上，容易影響到住戶的正常休息。 招商角度 進(jìn)行酒吧業(yè)態(tài)招商時(shí)，對(duì)經(jīng)營(yíng)者資金和經(jīng)營(yíng)能力的要求比一般業(yè)態(tài)高，本地的商戶資源不足以支撐，須面向惠陽(yáng)以外地區(qū)招商，招商周期過(guò)長(zhǎng)。 平 衡建議 ? 營(yíng)銷推廣要充分激發(fā)購(gòu)買者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者三方對(duì)新穎主題業(yè)態(tài)的好奇心，進(jìn)而加大其投資、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)欲望 ，更好地完成銷售。 ? 建議發(fā)展商后續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)采取統(tǒng)一推廣策略，縮短市場(chǎng)培育周期 ，加強(qiáng)購(gòu)買者和經(jīng)營(yíng)者信心。 ? 招商工作要求本地和外地市場(chǎng)同時(shí)進(jìn)行 ，并以吸納外地管理水平和檔次較高的經(jīng)營(yíng)者為主。 ? 向經(jīng)營(yíng)者提供有吸引力的免租期優(yōu)惠（可根據(jù)實(shí)際招商情況調(diào)整），減低其市場(chǎng)培育期的經(jīng)營(yíng)壓力。 定位三：品位環(huán)球美食的特色餐飲街 1）客戶定位 客戶分類 客戶屬性 目標(biāo)購(gòu)買商鋪客戶 惠陽(yáng)本地有充足資金的原居民、私營(yíng)業(yè)主、部 分餐飲業(yè)自營(yíng)商戶、本地投資客和看好惠陽(yáng)市場(chǎng)的外地投資客 目標(biāo)租用商鋪客戶 惠陽(yáng)餐飲經(jīng)營(yíng)商戶占 30％，惠州餐飲經(jīng)營(yíng)商戶 30％，深圳的餐飲經(jīng)營(yíng)者 20和東莞餐飲經(jīng)營(yíng)商戶 20％。 18 目標(biāo)消費(fèi)客戶 在惠陽(yáng)區(qū)居住的老少居民，派駐惠陽(yáng)工作的各國(guó)籍人士，樂(lè)于嘗試的美食愛(ài)好者 ，到惠陽(yáng)旅游消費(fèi)的游客 2）經(jīng)營(yíng)定位 網(wǎng)絡(luò)天下美食，住在惠陽(yáng)品位世界的最佳地點(diǎn) 3)點(diǎn)評(píng)： 優(yōu)勢(shì) 銷售角度 ? 定位特色餐飲其業(yè)態(tài)生存能力強(qiáng)、受眾面廣的的特性容易取得商鋪購(gòu)買者 認(rèn)同，增加投資信心。 經(jīng)營(yíng)角度 餐飲業(yè)態(tài)定位比前 兩種適合的人群更廣，加上廣東人本身對(duì)飲食的喜好，比較容易聚集人氣持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 隨著惠陽(yáng)的發(fā)展，越來(lái)越多外地甚至外國(guó)人在惠陽(yáng)工作生活，對(duì)惠陽(yáng)的飲食經(jīng)營(yíng)品種有多元化的需求。 ? 惠陽(yáng)目前沒(méi)有專業(yè)集中的特色餐飲經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所相競(jìng)爭(zhēng)。 招商角度 ? 餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)生存力強(qiáng)，租賃期長(zhǎng)，能承受較高的租金水平。 劣勢(shì) 銷售角度 由于需要的經(jīng)營(yíng)面積較大，同樣存在與項(xiàng)目商鋪面積劃分不適合的情況，即使目前整體出租，小業(yè)主也會(huì)考慮合約到期后自行重新分割出租的困難。 ? 在目前沒(méi)有知名品牌進(jìn)駐的情況下銷售，難以對(duì)商鋪購(gòu)買者進(jìn)行煽動(dòng)性的 19 說(shuō)服。 經(jīng) 營(yíng)角度 ? 經(jīng)營(yíng)特色餐飲業(yè)態(tài)對(duì)建筑物的排煙、排污、用電量、消防等各方面有嚴(yán)格的要求，如果上述細(xì)節(jié)問(wèn)題處理不善容易滋擾到住戶的生活，可能會(huì)遭到住戶反對(duì)。 招商角度 ? 目前惠陽(yáng)區(qū)有實(shí)力的特色餐飲經(jīng)營(yíng)者較少，招商工作必須同時(shí)在惠陽(yáng)以及外區(qū)域進(jìn)行，以外地經(jīng)營(yíng)者為主加大了招商工作的難度和周期。 平衡建議 ? 項(xiàng)目推廣時(shí)重點(diǎn)突出特色餐飲定位，集中經(jīng)營(yíng)的優(yōu)越性和強(qiáng)大的整體競(jìng)爭(zhēng)力，以其他城市的成功經(jīng)驗(yàn)作為依據(jù)打動(dòng)購(gòu)買者。 ? 建議 裕華酒樓在項(xiàng)目 2樓經(jīng)營(yíng) ，表明共同打造的決心，吸引其他經(jīng)營(yíng)者進(jìn)駐。 ? 建議發(fā)展商后續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)采取統(tǒng)一推廣策略，輔助 經(jīng)營(yíng)者宣傳，提升其經(jīng)營(yíng)信心。 ? 在鮮明主題定位得到市場(chǎng)認(rèn)可的情況下，給予經(jīng)營(yíng)者十分優(yōu)惠的租賃條件，減輕經(jīng)營(yíng)者初期的經(jīng)營(yíng)壓力。 ? 惠陽(yáng)和外地同時(shí)招商 ，加大招商工作投入。 中原建議本項(xiàng)目最優(yōu)化方案： 綜合分析比較，從本項(xiàng)目的整體銷售、經(jīng)營(yíng)、招商以及發(fā)展商自身的品牌優(yōu)勢(shì) 20 角度出發(fā) ， 建議選擇方案二配合方案三，定位于環(huán)球美食 +休閑娛樂(lè)城 。 具體操作思路 招商先行，一二層明確商家進(jìn)駐意向達(dá)致 30－ 50％，銷售入市 ? 項(xiàng)目位于惠陽(yáng)的新中心區(qū)核心地段，周邊區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，也是惠?yáng)的行政、住宅以及商業(yè) 中心。但目前只發(fā)揮了行政中心的作用，作為住宅中心和商業(yè)中心的建設(shè)還需要數(shù)年，周邊的現(xiàn)實(shí)情況是居住人口分散，待建土地多，沒(méi)有商業(yè)氣氛。在本區(qū)域購(gòu)買商鋪市場(chǎng)培育期長(zhǎng)，如果商業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)管理能力，要實(shí)現(xiàn)盈利風(fēng)險(xiǎn)很大。同時(shí)，時(shí)代廣場(chǎng)推出時(shí)的火爆搶購(gòu)和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)不利，使購(gòu)買者在購(gòu)買商鋪時(shí)更加謹(jǐn)慎。 ? 本方案提出的 美食＋酒吧定位 ，是根據(jù)上述定位二、三的優(yōu)劣勢(shì)演變得出的，特色美食的經(jīng)營(yíng)方式采用其他城市成功經(jīng)營(yíng)的美食廣場(chǎng)形式，既融入豐富的中外美食概念又滿足現(xiàn)在的鋪位面積劃分，避免購(gòu)買者擔(dān)心返租期后的鋪位分割 問(wèn)題。在一樓部分及二樓經(jīng)營(yíng)酒吧及裕華酒樓，務(wù)求把飲食消費(fèi)人群轉(zhuǎn)化成酒吧消費(fèi)群，互動(dòng)經(jīng)營(yíng)。 ? 從本次調(diào)研分析看出，居民最希望出現(xiàn)的商業(yè)街定位分別是酒吧主題、女性精品主題和特色餐飲為主題的，正好與本方案提出的 美食 +酒吧定位 相契合。 21 ? 環(huán)球美食＋酒吧定位在惠陽(yáng)乃至惠州均屬于創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)方式，配合鮮明的整體包裝、有效的媒體宣傳手段和準(zhǔn)確的形象廣告推廣，必定能引起市場(chǎng)共鳴。 ? 商業(yè)項(xiàng)目的順利銷售不能僅靠準(zhǔn)確的主題定位，商鋪購(gòu)買者一般是金字塔頂端的人群，有充足資金的同時(shí)會(huì)分析投資風(fēng)險(xiǎn)和盈利把握，如果在規(guī)劃根本未實(shí)現(xiàn)的 情況下推向市場(chǎng)，將影響大大降低購(gòu)買者的投資熱情。商鋪銷售的特殊性和惠陽(yáng)地方特點(diǎn)要求本項(xiàng)目一旦推出市場(chǎng)就必須短平快地實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，否則剩余的商鋪在后續(xù)推廣中很難被消化 。 ? 環(huán)球美食＋酒吧業(yè)態(tài)均有租賃期長(zhǎng)的特點(diǎn)，招商成功后發(fā)展商在返租期內(nèi)只需要進(jìn)行統(tǒng)一市場(chǎng)推廣和日常經(jīng)營(yíng)管理，返租期結(jié)束后即可退出，后續(xù)投入相對(duì)較少。 %%%26%%%%%%%%%酒吧街 食街 小商品購(gòu)物街 女性用品購(gòu)物街 兒童主題購(gòu)物街 22 業(yè)態(tài)組合示意圖 注明：具體的商戶組合根據(jù)實(shí)際招商情況可調(diào)整。 1F 小區(qū)生活配套 美食廣場(chǎng) 美食廣場(chǎng) 酒吧 美食廣場(chǎng) 美食廣場(chǎng) 休閑咖啡 海鮮港 露天食區(qū) 露天茶座 次入口 次入口 次入口 主入口 次入口 人流 人流 人流 人流 人流 人流 人流 次入口 露天酒吧座 露天食座 23 注明：具體的商戶組合根據(jù)實(shí)際招商情況可調(diào)整。 酒吧 樓梯 酒吧 樓梯 酒吧 樓梯 裕華酒樓 樓梯 2F 入口 入口 入口 入口 24 項(xiàng)目形象定位及包裝思路 案名： 昊康●蘭桂坊酒吧步行街 體驗(yàn)國(guó)際酒吧文化一站式休閑消費(fèi)步行街 25 （結(jié)合廣告公司提交詳細(xì)執(zhí)行計(jì)劃） 樓體包裝 將二樓落地玻璃用各種表現(xiàn)飲食種類和酒吧風(fēng)情的噴繪圖片配合宣傳語(yǔ) 包裝，面向金惠大道的住宅樓側(cè)掛宣傳推廣條幅。 ? 廣場(chǎng)路包裝 將街鋪外圍用造型雨棚延展出來(lái)，雨棚下 放置桌椅供過(guò)往行人和晚上到廣場(chǎng)休閑的民 眾使用，放置物品統(tǒng)一貼上宣傳噴繪和宣傳語(yǔ)，圍繞廣場(chǎng)路周