商品房索賠與案例分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-08 00:40 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 存和搜集證據(jù)，因?yàn)樵诜ㄔ簩徖碇?，要求出賣人賠償損失需要購(gòu)房人提供證據(jù)證明。一是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù)；二是出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)；三是購(gòu)房人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)的證據(jù)；四是購(gòu)房人發(fā)生損失的證據(jù)。如果不能提供上述證據(jù)，就會(huì)因缺乏舉證不能得到法律的支持，從而無(wú)法達(dá)到索賠的目的。 二、源于商品房買賣合同糾紛或不完善導(dǎo)致的索賠 。開發(fā)商將現(xiàn)房進(jìn)行貸款抵押，或套取開發(fā)資金，或用于其他目的，在房地產(chǎn)界經(jīng)?？梢?。法律界人士指出，自從文獻(xiàn)①出臺(tái)后，人們對(duì)解決商品房買賣熱點(diǎn)糾紛寄予很大希望，但是雖然增大了條款的懲罰性，可實(shí)施起來還是很難。特別是目前商品房買賣還是一個(gè)賣方市場(chǎng)，合同條款由開發(fā)商提供，顯然有利于開放商，所以，購(gòu)房者還是處于弱勢(shì)群體。而且，文獻(xiàn)①中的雙倍返只涉及以下三種欺詐行為：（1）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或提供虛假的商品房預(yù)售許可證明；（2）故意隱瞞所售房屋抵押的事實(shí)；（3）故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房的事實(shí)。而“雙倍返還”也不是絕對(duì)的雙倍，它指的是“開發(fā)商返還購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！狈ㄔ涸诓怀^一倍的賠償范圍內(nèi)是有自由裁量權(quán)的。因此，消費(fèi)者應(yīng)注意收集證據(jù)，要正確認(rèn)識(shí)“欺詐”行為和“雙倍返還”的概念。 2003年6月19日，北京朝陽(yáng)區(qū)法院開庭審結(jié)了一起關(guān)于商品房實(shí)際面積縮水的案件。事情經(jīng)過如下：（1）買現(xiàn)房時(shí)沒有寫明面積。1995年6月16日，肖女士為其子與房屋的開發(fā)商簽訂了《商品房購(gòu)銷合同》，在合同上寫明：“所購(gòu)商品房的基價(jià)為每建筑平方米4800元，總價(jià)款為人民幣526000元”，建筑面積未標(biāo)明。只在合同上寫明：“”，且沒有注明躍層面積。銷售人員對(duì)肖女士說，房屋是準(zhǔn)現(xiàn)房，到時(shí)多退少補(bǔ)，避免涂改合同。根據(jù)房款總額除以4800元。1995年12月18日，肖女士接收這套房屋。自此，肖女士開始要求開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，但遲遲沒有音信。直到2001年，該公司正式告訴肖女士，房產(chǎn)證要業(yè)主自行辦理。（2）辦產(chǎn)權(quán)時(shí)卻發(fā)現(xiàn)建筑面積縮水。在辦理房產(chǎn)證時(shí)，經(jīng)北京市有關(guān)部門勘察測(cè)繪測(cè)量以后，因此。肖女士找到消協(xié)，請(qǐng)求協(xié)商退還房款。但是，房款和房屋面積并沒有直接關(guān)系，4800元／平方米是基礎(chǔ)價(jià)格，總房款是根據(jù)樓層、朝向、環(huán)境等因素調(diào)劑以后做出的總合。肖女士稱，購(gòu)買的房屋是板樓，并沒有朝向問題。因?yàn)槭菑?fù)式必然是頂層，也沒有樓層問題。（3）房屋產(chǎn)權(quán)已抵押。更糟糕的是，1999年以前，該小區(qū)的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商抵押給銀行，所以，無(wú)法辦理房產(chǎn)證。另外，，發(fā)票與合同不符，也阻礙辦理房產(chǎn)證。（4）造成的直接損失是：肖女士為其子買房的一個(gè)主要目的是方便其留學(xué)，但是，因?yàn)榉慨a(chǎn)證遲遲無(wú)法辦理下來，孩子失去了留學(xué)的機(jī)會(huì)。（5）對(duì)簿法庭：3％是個(gè)坎兒。由于種種問題不能解決，肖女士以其子的名義將開發(fā)商告上法庭，要求該公司雙倍賠償，并按照銀行活期存款支付8年的利息，同時(shí)幫助他辦理房產(chǎn)證。法庭經(jīng)過審理認(rèn)為，盡管是按套計(jì)價(jià)出售，開發(fā)商與購(gòu)房者也應(yīng)該約定誤差范圍和解決辦法，本案當(dāng)事人沒有約定解決辦法，應(yīng)該由提供合同文本的開發(fā)商對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，故按照基價(jià)4800元/平方米作為退款的參考。本案房屋縮水面積比率為－％，按照文獻(xiàn){1}中條款：“商品房買賣中，面積誤差比絕對(duì)值在3％（含3％）以內(nèi)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算。”（6）法院判決：開發(fā)商于判決生效后10日內(nèi)退還原告13548元，并按照人民銀行活期存款利率支付8年的利息，在原告辦理所有權(quán)證書時(shí)提供必要的證明文件。（7）以
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