【文章內(nèi)容簡介】 1035011578 1246413883111246971 74998494 89231028665325730502002022400060008000100001202214000160001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022可 支 配 收 入 （ 元 /人 /年 ） 消 費 性 支 出 （ 元 /人 /年 ）.大興興華園社區(qū)商業(yè)項目可行性研究報告計之列。因此大興的綜合經(jīng)濟指標(biāo)可以充分反映出某經(jīng)濟情況。? 從經(jīng)濟總量上看，2022 年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長 %。農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占 %。? 從產(chǎn)業(yè)構(gòu)成上看，三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值 億元、 億元和 億元，分別比上年同期增長 %、%和 %，對大興區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 %、%和 % ，同時產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的帶動作用日益增強。? 固定資產(chǎn)投資快速增長,有力地支撐了經(jīng)濟的增長。全年完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，其中房地產(chǎn)業(yè)投資額達(dá)到 億元，比上年增長 %，占固定資產(chǎn)投資總額的 %，成為拉動投資需求的重要力量。? 2022 年，全區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售額 41 億元，比上年增長 %。從消費結(jié)構(gòu)看，吃、穿、用、住消費額分別為 19 億元、4 億元、12 億元和 6 億元，比上年分別增長 %、%、%和 %。? 2022 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 元，比上年增長 %。全46%10%29%15%吃 穿用 住.大興興華園社區(qū)商業(yè)項目可行性研究報告年人均消費性支出 元，其中人均交通通訊支出 元，人均醫(yī)療保健支出 元，娛樂文教及服務(wù)支出 元，人均居住支出 元。? 2022 年全區(qū)農(nóng)民人均純收入達(dá)到 元，比上年增長 %。隨著收入的增長，農(nóng)民生活消費水平進一步提高。2022 年農(nóng)民人均生活消費支出 元，比上年增長 %。? 2022 年大興區(qū)職工的平均工資比市平均水平低 8973 元，在 10 個遠(yuǎn)郊區(qū)縣中排名倒數(shù)第三。通過上述數(shù)據(jù)分析可以看出，大興區(qū)經(jīng)濟增長態(tài)勢基本與市保持一致，但由于整體經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，目前農(nóng)民增收速度較低，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移步伐較慢，居民收入處于較低水平，整體大興消費力較弱。目前大興區(qū)把增加二、三產(chǎn)業(yè)總量作為主要經(jīng)濟工作計劃，使大興區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中全面優(yōu)化，并通過重點發(fā)展建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、高科技企業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)給大興經(jīng)濟發(fā)展帶來新的增長點。 大興房地產(chǎn)發(fā)展分析隨著南四環(huán)、五環(huán)的建成，某衛(wèi)星城建設(shè)進程的加快，區(qū)域配套設(shè)施的完善，大興區(qū)房地產(chǎn)即將進入新的高速發(fā)展期。2022 年大興累計施工面積達(dá) 萬平方米，同比增長 %，其中住宅施工面積為 萬平方米；竣工面積為 萬平方米，同比增長%。.大興興華園社區(qū)商業(yè)項目可行性研究報告? 住宅投資仍是房地產(chǎn)投資的重點從上圖可以看出，房地產(chǎn)投資的主要方向還是住宅投資，達(dá) 52 億元，占本年總投資的 %。辦公樓和其他用途房屋的投資比例雖然不大，但較上年也有很大程度的增長，全年投資額分別為 6 億元和 億元，同比增長分別為 5 倍和 %，所占投資比例也比上年有所提高。而商業(yè)用房投資額較上年有所減少，同比減少 %。? 商品房銷售面積高速增長截止到 2022 年底，商品房銷售面積達(dá)到 萬平方米，較上年增加 萬平方米，同比增長 %。高于市 2022 年的 ％的平均增長率。? 經(jīng)濟適用房發(fā)展迅速大興區(qū)經(jīng)濟適用房在 2022 年呈現(xiàn)出明顯的廣闊發(fā)展空間，瑞海新城、團河住宅小區(qū)的項目累計完成投資 億元，施工面積達(dá)到 萬平%%%%住 宅 辦 公 樓商 業(yè) 其 他.大興興華園社區(qū)商業(yè)項目可行性研究報告方米。瑞海新城住宅小區(qū)的預(yù)售面積達(dá)到施工面積的 %。經(jīng)濟適用房的發(fā)展對大興房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模擴大起到了促進作用，同時平抑了平均房價，吸引了城區(qū)拆遷戶及低收入人群。由此可見，2022 年大興房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出穩(wěn)步增長的發(fā)展態(tài)勢。投資額在上年大幅度增長的情況下又有所提升，施工規(guī)模加大，商品房銷售額、銷售面積繼續(xù)增長，為帶動大興區(qū)經(jīng)濟增長起到了重要作用。 大興商業(yè)發(fā)展分析2022 年大興實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，同比增長 %。? 全區(qū)商業(yè)綜合利潤 億元，同比增長 %，納稅 億元，同比增長 %，商業(yè)增加值 億元，同比增長 %；? 全區(qū)開復(fù)工建設(shè)的大型零售設(shè)施 8 個，營業(yè)面積 萬平方米，年底建成開業(yè) 6 個，新增大型零售營業(yè)面積 萬平方米；? 各類連鎖店發(fā)展到 53 個，增長了 %。大型零售商業(yè)企業(yè)管理信息系統(tǒng)普及率達(dá)到 50%；? 物美、小白羊為代表的品牌零售便利店加速向某衛(wèi)星城社區(qū)和鎮(zhèn)村擴展，新建了永華、物美、團河路等 3 個社區(qū)菜市場和 40 多個社區(qū)便民菜店，新發(fā)展的 4 個早餐亭和 40 輛早餐車分布于某、亦莊各社區(qū)和交通站點；隨著郊區(qū)化進程加快，某衛(wèi)星城的建設(shè)，中高檔商品房項目及經(jīng)濟適用房項目都存在較大發(fā)展空間，同時針對某北部的衛(wèi)星城的商業(yè)等配套設(shè)施也將進入一個高速發(fā)展階段。.大興興華園社區(qū)商業(yè)項目可行性研究報告 政策環(huán)境分析由于房地產(chǎn)市場受國家政策的導(dǎo)向、連續(xù)性等因素的影響深遠(yuǎn)，商業(yè)地產(chǎn)受商業(yè)發(fā)展態(tài)勢的影響巨大，故在此對本項目產(chǎn)生影響的相關(guān)政策作以分析。2022 年被業(yè)內(nèi)人士譽為房產(chǎn)政策年，頒布的政策涉及房地產(chǎn)開發(fā)及業(yè)主權(quán)益的方方面面，一方面保證了我國房地產(chǎn)朝著健康有序地方向發(fā)展，另一方面表明了國家各相關(guān)部門提高了對房地產(chǎn)開發(fā)工作的重視程度。針對本項目，需要關(guān)注的相關(guān)政策如下： 金融政策121 號文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房信貸等七項內(nèi)容作了嚴(yán)格的規(guī)范管理。此文件的出臺擠壓了房地產(chǎn)市場的泡沫，將引導(dǎo)今后的房地產(chǎn)項目朝著真正解決居民實際居住困難的方向開發(fā)。另一方面，也促進了房地產(chǎn)投資和購買行為逐漸轉(zhuǎn)向理性消費。18 號文件《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 【國發(fā) 18 號文】首次明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，同時對搞活住房二級市場做了指導(dǎo)性的規(guī)定。此文件明確指出，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，房地產(chǎn)價格和投資增長過快，房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。明確指出對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目要繼續(xù)加大信貸支持力度，明確指出要求加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護金融穩(wěn)定。.大興興華園社區(qū)商業(yè)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)政策4 號文件《市關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定》 （簡稱 4 號文件） ，自 2022 年 1 月 9 日之后，市土地必須以招標(biāo)、拍賣和掛牌的公開交易形式。4 號文件斬斷了土地協(xié)議出讓的路徑。此文件的實施將大力推動土地市場化進程，公開、公平、公正的市場環(huán)境逐漸體現(xiàn)。由上可見，目前國家對整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出冷靜、理性的態(tài)勢，采取邊扶持邊打壓的做法，使之保持繼續(xù)成為經(jīng)濟增長點的同時，進一步對此規(guī)范化，使之趨于良性健康、穩(wěn)步發(fā)展。 商業(yè)政策國家商委十五期間的市商業(yè)規(guī)劃，對本項目產(chǎn)生影響的相關(guān)規(guī)定有：?市商業(yè)發(fā)展的重點將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路、四環(huán)路以及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)；?四環(huán)以外以及遠(yuǎn)郊區(qū)域?qū)⒁蚤_發(fā)大型集散型物流中心為主；?郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢，規(guī)劃發(fā)展 1—2 個地區(qū)級商業(yè)中心和若干個社區(qū)商業(yè)中心，形成以地區(qū)級商業(yè)中心為核心，以社區(qū)商業(yè)中心為骨干，行業(yè)配套、布局合理、規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體系；?積極推進超市和生活服務(wù)連鎖企業(yè)向社區(qū)和農(nóng)村居住點延伸,發(fā)展方便居民日常生活消費的“大企小店”和特許連鎖網(wǎng)。由上可以看出，通過郊區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市化趨勢的需要,完善郊區(qū)衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)商業(yè)體系。這將有力于城市連鎖商業(yè)向郊區(qū)的延伸，將積極促進郊區(qū)商業(yè)布局的合理與商業(yè)發(fā)展水平的提升，為完善國際化都市的城市功能，促進市商業(yè)物業(yè)市場的繁榮以及整體經(jīng)濟穩(wěn)步增長創(chuàng)造條件。.大興興華園社區(qū)商業(yè)項目可行性研究報告 其他加入 WTO 的承諾今年是我國加入 WTO 第三年，根據(jù)議定，承諾將逐步取消外商從事商品流通經(jīng)營的各方面限制，包括地域和數(shù)量的限制。這將吸引更多的跨國零售企業(yè)在京及其周邊地區(qū)選址開店；同時由于競爭日趨激烈，國內(nèi)大型零售企業(yè)也加快了其擴張的步伐。對于本項目而言，商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)可選擇的空間放大。2022 年奧運會的舉行奧運場館及附屬設(shè)施建設(shè)已于 2022 年正式啟動。據(jù)專家預(yù)測，舉辦奧運會可使經(jīng)濟年平均增長率提高約 個百分點。這將帶動以及周邊地區(qū)的經(jīng)濟全面發(fā)展提升一個臺階。 宏觀環(huán)境總結(jié)在全國經(jīng)濟發(fā)展大好形勢的帶動下，作為全國經(jīng)濟發(fā)展龍頭，市總體經(jīng)濟狀況在 2022 年度經(jīng)濟發(fā)展制定的各項目標(biāo)均順利實現(xiàn)，經(jīng)濟發(fā)展綜合素質(zhì)在全國名列首位。隨著城鎮(zhèn)化進程加快、大量人口進城居住、就業(yè)；消費者的消費觀念的變化以及危舊住房改造力度的加大等因素，2022 年房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢。根據(jù)市社會消費品零售總額、城鄉(xiāng)居民可支配收入的發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，2022 年城市消費熱點突出，對于汽車、住宅以及通訊的消費占較大比例，呈現(xiàn)出消費結(jié)構(gòu)升級的良好趨勢；農(nóng)村居民收入水平、消費性支出水平已經(jīng)得到大幅改善和提升，消費升級趨勢貫穿全年，帶動經(jīng)濟增長步入良性循環(huán)。未來一段時間內(nèi)市商業(yè)市場將面臨最好的發(fā)展契機，商業(yè)物業(yè)開發(fā)將具備良好的市場前景和發(fā)展可行性。.大興興華園社區(qū)商業(yè)項目可行性研究報告隨著郊區(qū)化進程加快，某衛(wèi)星城的建設(shè)，中高檔商品房項目及經(jīng)濟適用房項目都存在較大發(fā)展空間，同時針對某北部的衛(wèi)星城的商業(yè)等配套設(shè)施也將進入一個高速發(fā)展階段。目前國家政策對整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出冷靜、理性的態(tài)勢，采取邊扶持邊打壓的做法，使之保持繼續(xù)成為經(jīng)濟增長點的同時，進一步對此規(guī)范化，使之趨于良性健康、穩(wěn)步發(fā)展。市商業(yè)政策促進郊區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市化趨勢，完善郊區(qū)衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)商業(yè)體系。將有利于城市連鎖商業(yè)向郊區(qū)的延伸，將積極促進郊區(qū)商業(yè)布局的合理與商業(yè)發(fā)展水平的提升。某經(jīng)濟目前處于穩(wěn)步發(fā)展階段，但經(jīng)濟總量與現(xiàn)代經(jīng)濟還有一定的差距；消費力有一定的增長但水平較低。及大興高速健康增長的經(jīng)濟態(tài)勢和旺盛的城市發(fā)展勢頭為某衛(wèi)星城房地產(chǎn)和商業(yè)市場的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。通過本章節(jié)的論述，可以了解目前無論、大興均呈現(xiàn)出良好的外部政治、經(jīng)濟環(huán)境，居民消費力不斷增加。可以預(yù)見，在未來幾年將會繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，因此項目商業(yè)發(fā)展有良好的宏觀背景支持。.大興興華園社區(qū)商業(yè)項目可行性研究報告目的：通過對區(qū)域市場的界定，對區(qū)域范圍內(nèi)的交通狀況、區(qū)域配套以及某衛(wèi)星城發(fā)展態(tài)勢的逐步分析，明晰本區(qū)域的現(xiàn)狀以及特性，為后期項目市場定位分析提供支持。 區(qū)域界定本項目位于某興華大街與麗園路交匯處，緊鄰某北部新建社區(qū)，距主要商業(yè)街某東大街約 公里，距離京開高速路約 1 公里?？紤]本項目所處地理位置、交通狀況以及其輻射能力和自身項目特點等綜合因素，將研究區(qū)域界定為某衛(wèi)星城，重點研究北部新區(qū)和中心區(qū)。區(qū)域界定原因：? 本項目位于某腹地，新舊城區(qū)之間，興華大街為某主要干道，交通便捷，公交線路多，人流量較大，對周邊有較強輻射能力；? 本項目擬建的商業(yè)體量較大，考慮區(qū)域購買力較差，該項目商業(yè)有較大的區(qū)域輻射范圍；? 目前某北部大量住宅項目不斷涌現(xiàn)，這部分來自市區(qū)的購房者具有較強購買力，消費潛力較大；? 某目前已有的商業(yè)設(shè)施相對于市較為落后，存在一定市場空白。.大興興華園社區(qū)商業(yè)項目可行性研究報告 區(qū)域概況某衛(wèi)星城為國務(wù)院 1984 年批復(fù)的首都的衛(wèi)星城，十幾年來，隨著城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，城市人口迅速增加，城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。依據(jù) 1992 年市總體規(guī)劃，某衛(wèi)星城為重點建設(shè)的三個衛(wèi)星城之一。根據(jù)資料顯示，衛(wèi)星城發(fā)展建設(shè)至今，已具備與首都這個國際大都市接軌的現(xiàn)代化城市形態(tài)和空間發(fā)展結(jié)構(gòu)的雛型。規(guī)劃總體控制用地為 平方公里，建設(shè)用地 平方公里。截止到 2022 年 10 月底,衛(wèi)星城建成區(qū)內(nèi)常住人口約 萬，衛(wèi)星城的建成區(qū)面積為 22——24 平方公里。規(guī)劃接收市區(qū)疏散人口達(dá)到20 萬。某為大興區(qū)政府所在地，是大興區(qū)的政治、經(jīng)濟和文化中心。交通運輸、金融貿(mào)易、文化教育、餐飲服務(wù)、房地產(chǎn)、信息服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，通過接納市區(qū)向外疏散的無污染的高科技的工業(yè)，某正在建設(shè)成為市和全國的高科技產(chǎn)業(yè)基地。在充分發(fā)揮其作為衛(wèi)星城的各項功能的同時，為帶動大興地區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展起到了重要的作用。某衛(wèi)星城規(guī)劃分為中心區(qū)、城北新區(qū)、城東、城南、城西區(qū)五個分區(qū)。某中區(qū)為大興區(qū)政府的所在地，也是某主要的老商業(yè)中心，眾多事業(yè)行政單位多聚于此。某北區(qū)為新區(qū)，北靠五環(huán)路，東鄰京開高速路，地理位置優(yōu)越，近年來有大量房地產(chǎn)項目在此開發(fā)。此區(qū)域還將規(guī)劃體育公園、學(xué)校、文化館、博物館等多項配套設(shè)施。城東區(qū)是大興工業(yè)開發(fā)區(qū)和軟件園、創(chuàng)業(yè)園，是全區(qū)科技產(chǎn)業(yè)的密集區(qū)。城西區(qū)拓展綠色旅游、休閑業(yè)。城南區(qū)依托京開高速與公路二環(huán)及鐵路重點發(fā)展倉儲、交通運輸、物流配送等行業(yè)。某北區(qū) 平方公里城市副中心及高檔居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)將是近年來某衛(wèi)星城城市建設(shè)的重點所在。.大興興華園社區(qū)商業(yè)項目可行性研究報告 交通狀況分析 大興交通概況大興區(qū)地處南郊，有“三縱三橫”的市