【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 境，去尋找更滿意的環(huán)境，因此區(qū)位選擇十分重要。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量大，回收期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)地點(diǎn)即區(qū)位的選擇準(zhǔn)確與否，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直至銷(xiāo)售的全過(guò)程中至關(guān)重要。由 于區(qū)位選擇對(duì)房地產(chǎn)投資決策的成敗具有重大的影響，因此，在選擇區(qū)位過(guò)程中必須做大量的調(diào)研和科學(xué)的分析，從而作出正確的決策。 按區(qū)位內(nèi)投資環(huán)境各要素存在的范圍不同，可分為宏觀、中觀、微觀區(qū)位因素。宏觀區(qū)位因素指一個(gè)國(guó)家的投資環(huán)境 。中觀區(qū)位因素指區(qū)位地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力水平、自然資源條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況等 。微觀區(qū)位因素指具體場(chǎng)所的自然經(jīng)濟(jì)及社會(huì)條件，如該地塊的基礎(chǔ)設(shè)施條件、地質(zhì)、地貌、水文條件、配套設(shè)施及環(huán)境等。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，除了一般性研究宏觀區(qū)位因素外，更要注重中觀和微觀的區(qū)位因素的研究 。 除此之外，還可以采用軟硬劃分的辦法。硬區(qū)位因素主要包括交通運(yùn)輸、郵電通訊、能源、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施 。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂(lè)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生及其它服務(wù)等配套設(shè)施 。地質(zhì)、地貌、水文、植被、山川、氣候等自然地理狀況。軟區(qū)位因素則指各種社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等條件。 區(qū)位因素包括的內(nèi)容很復(fù)雜，各個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響也不同，有的使其增值，有的使其減值。比如對(duì)住宅區(qū)來(lái)說(shuō)，居民選擇住宅時(shí)，十分關(guān)心生活是否方便和生活環(huán)境是否良好，尤為重要的是離市中心距離、交通狀況、有無(wú)危險(xiǎn)或污染設(shè)施及鄰里情況等。對(duì)商業(yè)區(qū)來(lái)說(shuō)，影響最大的因 素是收益狀況。而工業(yè)區(qū)最重要的則是動(dòng)力、水源和運(yùn)輸條件。 1． 1 地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響因素分析 一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是很大的，無(wú)論哪類(lèi)物業(yè)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會(huì)對(duì)他發(fā)展產(chǎn)生影響，地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮會(huì)促使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不景氣，對(duì)于這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)整體都會(huì)有不利的影響。因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位因素的分析也要考慮地區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的總體的影響，一個(gè)地區(qū)的房屋、零售物業(yè)及寫(xiě)字樓物業(yè)的需求，在很大程度上是由這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的因素分析必須對(duì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的性質(zhì)有充分的理解，并通過(guò) 對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)景氣及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的分析對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，在這個(gè)基礎(chǔ)上才可能對(duì)這個(gè)地區(qū)的空間需求及房地產(chǎn)市場(chǎng)容量進(jìn)行估計(jì)和預(yù)測(cè)。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)的總體理解 對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的總體理解可主要從兩方面來(lái)把握：地區(qū)經(jīng)濟(jì)有機(jī)體的總體循環(huán)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是地區(qū)經(jīng)濟(jì)有機(jī)體的組成部分。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)有機(jī)體的總體循環(huán) 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施主體不外乎為三個(gè)主要部門(mén)：企業(yè)、居民、政府。他們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在內(nèi)容和方式上，各自不同。又相互依存不可分割，進(jìn)行著資金、人力、技術(shù)、生產(chǎn)資料、產(chǎn)品、信息個(gè)各種交流，這種流通構(gòu)成了一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總體循環(huán) 1. 2 地區(qū)經(jīng)濟(jì)景氣分析與房地產(chǎn)市場(chǎng)定位 地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的水平，一般用經(jīng)濟(jì)景氣來(lái)描述，地區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍，發(fā)展迅速，我們來(lái)說(shuō)地區(qū)經(jīng)濟(jì)景氣樂(lè)觀；如果地區(qū)經(jīng)濟(jì)停滯，增長(zhǎng)速度放慢，我們則說(shuō)它不景氣。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，或不景氣，對(duì)房地產(chǎn)的需求量會(huì)相對(duì)較小，供應(yīng)量也會(huì)受限制。這些對(duì)政府或房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)有著重要的指導(dǎo)作用，特別是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)定位時(shí)會(huì)決定究竟開(kāi)發(fā)哪一類(lèi)型的房產(chǎn) ,是經(jīng)濟(jì)適用住房還是住宅商品房，是寫(xiě)字樓還是商鋪的開(kāi)發(fā)。 目前人們?cè)絹?lái)越關(guān)注，對(duì)地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣及房地產(chǎn)業(yè)本身景氣的分析，試圖通過(guò)景氣分 析，更直觀地發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，及房地產(chǎn)業(yè)的周期和轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在這種景氣分析中，景氣指標(biāo)的設(shè)置極為關(guān)鍵。它直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在決策和定位時(shí)有著重要的參考價(jià)值。 1. 3 專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)影響因素分析 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)某一類(lèi)物業(yè)的分類(lèi)，主要是根據(jù)每個(gè)物業(yè)的用途來(lái)分，概括起來(lái)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為四類(lèi)： 住宅市場(chǎng)； 寫(xiě)字樓市場(chǎng)； 商鋪物業(yè)市場(chǎng)； 其他市場(chǎng)主要包括廠房、倉(cāng)庫(kù)等。 對(duì)專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及影響因素的分析 ,目的在于說(shuō)明如何估計(jì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)潛力。每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在給項(xiàng)目、產(chǎn)品定位時(shí)都要首先考慮，究竟是把企業(yè)資金投向哪類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)，因?yàn)楦鞣N類(lèi)型物業(yè)都有它的對(duì)應(yīng)客戶(hù)群，潛在的客戶(hù)群具有不同的需求特征，外化而成為物業(yè)的某種特征。這種特征是劃分物業(yè)類(lèi)型的標(biāo)志。也就是說(shuō)這種標(biāo)志是由潛在的客戶(hù)群的需求的差異決定的。 客戶(hù)的需求是潛在的，需求特征也不是一目了然。但是客戶(hù)群自身的人口特征和經(jīng)濟(jì)特征，以及所需求的物業(yè)的特征是外化的、明顯的。因此，專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)影響因素分析就是尋找特定用戶(hù)群及他們所需要的特定種類(lèi)的物業(yè)。通過(guò)估計(jì)特定用 戶(hù)群的量來(lái)推測(cè)他們所需要的特定物業(yè)的量，同時(shí)用供給量與之對(duì)比，來(lái)發(fā)現(xiàn)供求缺口，確定需求潛力。 每個(gè)專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)由于有不同的因素最終影響供求量，所以，各不同物業(yè)影響定位的因素也不相同。 影響的基本要素主要有： 商圈及交易圈的確定 對(duì)于某一地區(qū)某種用途或某一類(lèi)型的物業(yè)分析，首先要確定的是它的商圈（ trade area），也稱(chēng)為供求圈和交易區(qū)。不同項(xiàng)目要求的商圈是不同的。最容易定義的是那些為政府進(jìn)行的物業(yè)市場(chǎng)分析，它們的商圈一般就與一個(gè)城市或一個(gè)地區(qū)，一個(gè)街區(qū)，總 之是以行政區(qū)劃為界限來(lái)定義商圈的，比如廣州恒昌公司就受廣州市政府委托做過(guò)廣州寫(xiě)字樓需求分析，或者上海信源恒昌為上海市做的上海福利分房狀況分析等，在這類(lèi)的項(xiàng)目中，行政區(qū)劃的界限就是商圈的界限。 但是，如果是對(duì)某一類(lèi)型影響物業(yè)定位的因素進(jìn)行分析，就要區(qū)別特定物業(yè)的情況進(jìn)行商圈的定義。不同用途的物業(yè)，不同特征的物業(yè)，他們的服務(wù)范圍是不同的。一個(gè)小區(qū)及商業(yè)物業(yè)的商圈顯然是以小區(qū)為服務(wù)范圍的，而度假型的別墅區(qū)的商圈則可能是全市或全省。因此在做專(zhuān)業(yè)物業(yè)（某種用途，或某種用途中某一種類(lèi)型物業(yè)）的市場(chǎng)定位分析時(shí)，首 先要做的就是商圈的確定。商圈的大小是影響定位的基本因素之一。值得注意的是不同類(lèi)型物業(yè)商圈的確定，其方法式不同的。 供應(yīng)量 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析的目標(biāo)是尋找各類(lèi)型的子市場(chǎng)的供求缺口，因此要掌握各種物業(yè)的供應(yīng)量信息，不同用途的物業(yè)，供應(yīng)渠道是不同的，供應(yīng)的節(jié)奏、數(shù)量也不相同，但是，各類(lèi)物業(yè)的供應(yīng)量分析方法基本相同。 需求細(xì)分 某一類(lèi)型物業(yè)的供應(yīng)量必須是以其相應(yīng)的客戶(hù)群的需求為支持的。不僅如此，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)型特征，也是由潛在的需求特征決定。因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往要看準(zhǔn) 有潛在的較大的市場(chǎng)后，才為其特殊的某個(gè)客戶(hù)群量身定做開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。 為了選取目標(biāo)客戶(hù)群，就要把這種客戶(hù)群的特征作為過(guò)濾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)潛在客戶(hù)進(jìn)