鄭州航海路項(xiàng)目前期定位及營銷報告loft)y(編輯修改稿)
2025-01-29 23:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 華林時代廣場 位置： 紫荊山路易初蓮花北側(cè) 總建筑面積： 3萬㎡ LOFT總量： 560套 戶型面積： 50㎡ 左右 戶型層高： 一層 ，二層 夾層厚度： 20cm 夾層材料： 鋼結(jié)構(gòu) +LOFT板 計(jì)算辦法： 只記底層 銷售均價： 1萬 /㎡ 銷售情況： 90%（開盤時間： 2022年 3月） 配套： 電梯八部 寬帶 產(chǎn)權(quán)： 70年 市場認(rèn)同，可以。 蘭桂 位置： 鄭汴路與東明路西 100米 總建筑面積： 5389㎡ 復(fù)式總量： 71套 戶型面積： ㎡ 戶型層高： 3m 夾層厚度： 30cm 夾層材料： 混凝土 計(jì)算辦法： 兩層計(jì)算 銷售均價： 4874元 /㎡ 銷售情況： 10套左右（近期開始正式推廣） 配套： 雙氣 產(chǎn)權(quán)： 70年 托斯卡納 位置： 北環(huán)路與南陽路立交橋西南角 總建筑面積： 3萬㎡ LOFT總量： 600套 戶型面積： 38㎡ 、 48㎡ 、 75㎡ 戶型層高： 夾層厚度： 業(yè)主自己分割 夾層材料： 業(yè)主自己分割 計(jì)算辦法： 單層 銷售均價： 4000元 /㎡ 銷售情況： 200套（正式推廣不足一個月） 配套： 雙氣 產(chǎn)權(quán)： 70年 物業(yè)： 利海五星級物業(yè) 分析： *華林時代廣場 按首層面積銷售，但單價極高（均價 1萬左右），是實(shí)際意義上的兩層面積、市場價位銷售，市場銷售期僅兩年。 評判：非地理強(qiáng)勢，將非常不理想。 *蘭桂 實(shí)際上是復(fù)式結(jié)構(gòu)，層高 3米，以雙層計(jì)銷售面積。 評判：非常不利。 *托斯卡納 是典型意義上的 LOFT的戶型，但沒做隔層，月銷售近 200套。 評判：非?？尚?。 分析： 但 40年與 70年的土地使用權(quán)上的巨大差異，且 4000元的成交均 價， “ 夾層戶型平層價格 ” 不符合我們的價值取向；所以，我們需要為項(xiàng) 目提供更大的性價比方可勝出，以較高售價售出。 茲建議：交房時即為客戶做好夾層。 成本可以承受嗎？可以。 (1)、鋼龍骨 +纖維水泥板 5米左右層高，跨度 6米 *8米或是 6米 *6米 夾板材料：纖維水泥板 產(chǎn)品規(guī)格： 1200 2400 24mm 咨詢廠家：北京纖維水泥板有限公司 咨詢電話： 01080936396 成本：約 400元 /㎡ （零售成本，含人工） (2)、鋼材 +防腐木 5米左右層高 夾板材料：鋼材 +防腐木 咨詢廠家：北京東易日盛裝飾有限公司 咨詢電話： 037160139968 成本：約 400元 /㎡ （零售成本，含人工） 成本分析： 以土地市場估價 3670萬計(jì)： → 項(xiàng)目樓面價為 1009元； → 建安 +配套 +財(cái)務(wù) +營銷 +管理約 2200元； → 另 400*=300元隔層費(fèi)用； 大致成本在 3426元左右?？偝杀炯s： 。 → 預(yù)計(jì)市場銷售價格 45005000元，面積預(yù)估 ㎡； → 商業(yè)以均價 10000元計(jì)， ㎡； → 地下以 2022元計(jì)， ㎡。 項(xiàng)目保守利潤估計(jì)約在 37005000萬元 。 在保證快速銷售的前提下，依然有較大利潤空間?？尚小? 項(xiàng)目周邊住宅售價 項(xiàng)目 總建面 總套數(shù) 已售套數(shù) 均價 升龍國際 287311 3914 1008 5031 愛慕派 40㎡ 一房， 75兩房；銷售率 70% 4600 城市山水 324491 3431 2374 5243 蔚藍(lán)港灣 83302 979 143 4809 我們怎樣做 LOFT？ 規(guī)劃 LOFT 建議做一個 純粹的 LOFT社區(qū) ?？偭浚杭s 600套左右，市場去化壓力不大。 優(yōu)化 LOFT。 1）常見 LOFT在設(shè)計(jì)上的缺陷： ■ 層高過低，空間壓抑； 層高太高，成本較高。 舒適空間與成本控制之間的矛盾。 空間壓抑 ■ 衛(wèi)生間處理難題（小房雙衛(wèi) ※ 噪音問題）。 小房 雙衛(wèi) ■ 樓梯處理的合理性和空間節(jié)約性。 浪費(fèi)空間 不便布置 ■ 大進(jìn)深、小面寬產(chǎn)品居多，空間關(guān)系處理難度較大。 像是住廠房 我們怎樣做 LOFT？ 2） LOFT優(yōu)
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