【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一種稅。商品房買賣買方應(yīng)交納印花稅，稅率為 0。 03%。 15．什么是兩書？主要內(nèi)容是什么？ “兩書”是指《住宅使用說(shuō)明書》和《住宅質(zhì)量保證書》?！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定：商品房交付時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供兩書。 《住宅質(zhì)量保證書》的主要內(nèi)容是購(gòu)房人所購(gòu)房屋各部位質(zhì)量驗(yàn)收等級(jí)，保修范圍，保修期限及維修記錄。 《住宅使用說(shuō)明書》的主要內(nèi)容是房屋概況，房屋內(nèi)配置設(shè)施（規(guī)格，型號(hào)，品牌，產(chǎn)地），住宅使用須知及注總事 項(xiàng)。 另外附圖 6 份：房屋坐落示意圖，住宅分戶平面結(jié)構(gòu)圖，室內(nèi)設(shè)施配置圖，強(qiáng)弱電線路敷設(shè)圖，給排水管線圖，采暖設(shè)施配置圖。 16．什么是房地產(chǎn)抵押？ 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 17．換押貸款與按揭貸款是一碼事嗎？ 房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行要求借款人以房地產(chǎn)商品為抵押物作為擔(dān)保的貸款。又分為實(shí)物抵押和房地產(chǎn)權(quán)證抵押。 按揭是香港等地引進(jìn)的一種房地產(chǎn)貸款形式，購(gòu)房人向銀行借款購(gòu)房 ，在還清本息前，房屋的所有權(quán)不歸購(gòu)房借款人所有，購(gòu)房借款人只擁有該房產(chǎn)的使用權(quán)，當(dāng)借款本息還清后由銀行和購(gòu)房人一起去房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，這時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)才真正歸購(gòu)房人所有。 由此可知，抵押貸款與按揭貸款本質(zhì)區(qū)別是貸款期間房屋所有權(quán)歸屬不同。抵押貸款期間房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，而銀行只擁有抵押及處置權(quán)。我市現(xiàn)在通行的商品房商業(yè)貸款華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 —— 銷售管理 第 16 頁(yè) 和個(gè)人公積金貸款采用的都是抵押貸款而非按揭貸款的形式。我們口頭上說(shuō)的按揭貸款實(shí)際上是一種誤解。 18．只要在鄭州市區(qū)購(gòu)房都能入戶嗎？ 根據(jù)市公安局的有關(guān)戶籍改革宣傳材料，對(duì)辦理入 戶的所購(gòu)房屋沒有明確規(guī)定是什么類型房屋，從哪是購(gòu)得。所以，只要在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買商品房（不限定開發(fā)商），經(jīng)濟(jì)適用房，二手房，房改房，只要交易行為合法有效。提供資料齊全，且符合相關(guān)入戶面積標(biāo)準(zhǔn)，均可享受入戶政策。 19．購(gòu)房入戶的面積標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 外地公民在我市市區(qū)購(gòu)買房屋，建筑面積達(dá)到 56平方米以上的，其本人和直系親屬（夫妻及兒女）準(zhǔn)予遷入 2人。達(dá)到 90平方米以上的可遷入 3人。達(dá) 120平方米以上的可遷入4人，達(dá)到 150平方米以上可遷入 5人。 20．屋頂花園，頂層露臺(tái)，底層花園能贈(zèng)送嗎？ 不能。每一位購(gòu)房 人，包括購(gòu)買頂，底層住房的購(gòu)房人，在購(gòu)買了一套住房后，就購(gòu)買了一定面積的土地使用權(quán)，這些面積的土地使用權(quán)既在樓座之下，也在樓座四周，所有購(gòu)房人對(duì)該塊土地共同享有土地使用權(quán)。如果開發(fā)商私自把幾十平方米的面積“贈(zèng)送”給了購(gòu)買頂層，底層住宅的購(gòu)房人，顯然直接侵犯了其他購(gòu)房人的合法權(quán)益，所以說(shuō)，這樣的廣告詞或承諾在法律上是站不住腳的，即使用權(quán)開發(fā)商私自“贈(zèng)送”了花園，房地產(chǎn)管理部門也不會(huì)為該房屋購(gòu)買人辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)證，因?yàn)殚_發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)，已相應(yīng)的把土地使用權(quán)用權(quán)也轉(zhuǎn)讓給了每一購(gòu)房人，開發(fā)商已不再擁有土地使 用權(quán)，所以也就談不上贈(zèng)送花園了。 21．什么是住房公積金制度？ 住房公積金是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的最集，管理，使用，償還等褚環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。 22．住房公積金為什么歸個(gè)人所人？ 住房公積金由兩部分組成，一是職工個(gè)人每月按規(guī)定從工資中扣除繳存的部分，這部分屬于職工工資，理應(yīng)歸職工個(gè)人所有；二是單位每月按規(guī)定為職工個(gè)人繳存的部分，這部分是住房實(shí)物福利分配向工資貨幣分配轉(zhuǎn)換的部分，視同職 工工資，也應(yīng)歸職工個(gè)人所有。 23．什么是物業(yè)？什么是物業(yè)管理？什么是物業(yè)管理費(fèi) ？ 物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物極其相關(guān)的設(shè)備。設(shè)施和場(chǎng)地。， 華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 —— 銷售管理 第 17 頁(yè) 物業(yè)管理是指由專門的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和人員受物業(yè)所有者的委托，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律，按照合同和契約，運(yùn)用現(xiàn)代管理科技和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施，場(chǎng)地，以及物業(yè)區(qū)域周圍的環(huán)境地，清潔衛(wèi)生，安全保衛(wèi)，公共綠化，道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)，為居民生活提供高效，優(yōu)質(zhì)，便捷，經(jīng)濟(jì)的綜合性服務(wù)。 物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人委托對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備，共用設(shè)施，綠化，衛(wèi)生，交通，治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)，修繕，整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。 24．什么是維修基金？其主管部門是哪個(gè)單位 ？ 維修基金是指用于小區(qū)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的更新與大，中修基金。 共用部位是指物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位，（包括基礎(chǔ)，內(nèi)外承重墻體，柱，梁。樓板，屋頂，）戶外墻面，門廳，樓梯間，電梯間，走廊通道，管道井等。 共同設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主共有共用的上下水管 道，落水管，天線，水箱，加壓水泵，電梯，照明設(shè)施，消防設(shè)施，道路，綠地，溝渠，池，井，非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)（庫(kù)）及其他共用設(shè)施設(shè)備。 市房產(chǎn)管理局是住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理的行政主管部門，市物業(yè)維修基金管理中心是維修基金籌集，管理的權(quán)構(gòu)。 25．我國(guó)目前現(xiàn)行的住房供應(yīng)體系有哪幾種？ （ 1） 城鎮(zhèn)廉租住房供應(yīng)體系 （ 2） 經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系 （ 3） 商品住房供應(yīng)體系 城鎮(zhèn)廉租住房是政府向具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口的“雙困”家庭提供的租金相對(duì)低廉的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住房，其主要來(lái)源如下： ● 騰退的并符合規(guī)定的廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的公有住房 。 ● 最低收入家庭承租的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的公有住房。 ● 政府和單位出資興建或購(gòu)置的廉租住房。 ● 社會(huì)捐贈(zèng)的符合廉租住房的標(biāo)準(zhǔn)的住房。 ● 政府通過(guò)轉(zhuǎn)換等其他渠道籌集的廉租住房。 26．房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序有哪些？ （ 1） 投資決策分析，其又分為兩部分：市場(chǎng)分析與項(xiàng)目的財(cái)務(wù)估價(jià) 華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 —— 銷售管理 第 18 頁(yè) （ 2） 前期工作 ● 研究地塊的特性與四至范圍。 ● 分析將要購(gòu)買的土地用途及獲益能力大小。 ● 獲取土地的使用權(quán) ● 整地，拆遷，安置，補(bǔ)償 ● 規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定 ● 與規(guī)劃管理部門協(xié)商。獲得規(guī)劃許可 ● 施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”或“七通一平” ● 安排短期或長(zhǎng)期信貸 ● 對(duì)擬建中的項(xiàng)目 尋找預(yù)租（售）的顧客 ● 對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步確定租金售價(jià)水平 ● 對(duì)開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行理詳細(xì)的估算 ● 對(duì)承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分承包商進(jìn)行初步洽商。 （ 3） 建設(shè)階段 （ 4） 租售階段 建筑及規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) 1．什么是房屋建筑面積？（勒腳 基礎(chǔ) 地基） 2．常見的哪些部分不應(yīng)計(jì)算建筑面積，哪些應(yīng)計(jì)算一半？（地下室 陽(yáng)臺(tái)） 3．什么是房屋的使用面積？（外墻與內(nèi)墻 縱墻與橫墻 承重墻與非承重墻） 4．什么是房屋產(chǎn)權(quán)面積？（合同約定面積） 5．什么是房屋共有共用建筑面積？ 6．成套房屋的建筑面積由哪兩部分組成？ 7．套內(nèi)建筑面積由幾部分組成？（使用面積 墻體面積 陽(yáng)臺(tái)面積） 8．應(yīng)列入分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e都包括什么？ 9．什么叫得房率？ 10．住宅建筑層數(shù)如何劃分？ 11．什么是層高和凈高？住宅的層高和凈高應(yīng)是多少？ 華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 —— 銷售管理 第 19 頁(yè) 12．各種房間的門洞尺寸應(yīng)有多大？ 13．什么叫做建筑密度與容積率？ 14．什么叫開間與進(jìn)深？ 15．住宅建筑如何分類？ 16．什么叫磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)？ 17．裝修與交房標(biāo)準(zhǔn)如何劃分及相應(yīng)特點(diǎn)？ 18．小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施都包括哪些？ 19．基 礎(chǔ)的概念與分類？ 20．磚的規(guī)格與墻體厚度的關(guān)系？ 21．什么叫散水與排水溝？ 22．什么叫門窗過(guò)梁？其有何作用？如何分類？ 23．什么叫變形縫？ 24．什么叫圈梁與構(gòu)造柱？有何作用？ 25．什么叫隔墻？怎樣分類？常用的隔墻構(gòu)造有哪些？ 26．樓板層的組成及樓板的分類？ 27．樓梯的構(gòu)造 28．電梯與自動(dòng)扶梯 29．屋頂構(gòu)造 ？ 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)，挑廊，地下室，室外樓梯等，且層高在 2。 20米以上（含 2。 20米，）有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永 久性建筑。 附： 勒腳：是基礎(chǔ)墻室外部分至室外地面處的一段基礎(chǔ)加固構(gòu)造措施。勒腳有三個(gè)作用：一是保護(hù)墻腳，防止各種機(jī)械性碰撞；二是防止地面水對(duì)墻腳的侵蝕；三是美觀，對(duì)建筑物的立面處理產(chǎn)生一定效果。當(dāng)前采用最多的是在勒腳部位抹水泥沙漿或水刷石。 基礎(chǔ)：在建筑工程中，常把建筑物與土層直接接觸的部分成為基礎(chǔ)。 地基：是指支撐建筑物重量的土層叫作地基，它不是建筑物的組成部部分，只是承受建筑物荷載的土壤層，地基與基礎(chǔ)共同為建筑上部結(jié)構(gòu)服務(wù)。以保證建筑物的堅(jiān)固，耐久與安全。 華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 —— 銷售管理 第 20 頁(yè) 2．常見的哪些部分不應(yīng)計(jì)算建筑面積，哪些應(yīng)計(jì) 算一半？ 不計(jì)算建筑面積的范圍是 ： ●層高小于 2。 20米夾層，插層，技術(shù)層和層高小于 2。 20米的地下室和半地下室 ●房屋的天面，挑臺(tái)，天面上的花園，泳池等。 ●騎樓，過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 ●活動(dòng)房屋，臨時(shí)房屋，簡(jiǎn)易房屋。 ●僅用作通風(fēng)采光的天井。 計(jì)算一半建筑面積的范圍是： ●與房屋相連的有上蓋無(wú)柱的走廊，檐廊。 ●獨(dú)立柱，單排柱的門廊，車棚，貨棚等屬永久建筑的 ●未封閉的陽(yáng)臺(tái)，挑廊 ●樓內(nèi)有樓梯，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 附： 地下室：是指全部或一部分建筑在地下的 房間。從其所處位置來(lái)看，大致可以分為兩類。一是半地下室，即地下室雖然設(shè)在一層一以下，但還可以利用地下室外墻設(shè)窗，應(yīng)用天然通風(fēng)和部分天然采光。第二種是全地下室，即地下室全部埋于地下，可以是一層，也可以是幾層，應(yīng)用機(jī)械通風(fēng)和電氣照明。 陽(yáng)臺(tái)：也稱涼臺(tái)，是突出于外墻面或在墻內(nèi)的平臺(tái)。按陽(yáng)臺(tái)與外墻的相以位置，陽(yáng)臺(tái)分為 凸陽(yáng)臺(tái)，半凸陽(yáng)臺(tái)與凹陽(yáng)臺(tái)三類。凸陽(yáng)臺(tái)是指全部陽(yáng)臺(tái)挑出墻外，凹陽(yáng)臺(tái)是指整個(gè)陽(yáng)臺(tái)凹入墻面之內(nèi)，半凸陽(yáng)臺(tái)則是部分挑出墻外，部分凹入墻內(nèi)。 陽(yáng)臺(tái)的深度與寬度：陽(yáng)臺(tái)深度一般為 1。 5米左右，也有 1。 8米，寬度等于 開間 3．什么是房屋的使用面積？ 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)的內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。 附： 按墻所處的位置可分為外墻和內(nèi)墻。 外墻指建筑物四周與室外直接接觸的墻；內(nèi)墻是位于建筑物內(nèi)部的墻。 按墻的方向可分為縱墻和橫墻。 縱墻指與建筑物長(zhǎng)軸方向一致的墻（包括外縱墻和內(nèi)縱墻）；橫墻指與建筑物短軸方向一致的墻（包括外橫墻和內(nèi)橫墻）。習(xí)慣上外縱墻稱為檐墻，外橫墻又稱為山墻。 華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 —— 銷售管理 第 21 頁(yè) 按墻的受力情況可分為承重墻和非承重墻。 承重墻是指不但承受自身重量，同時(shí)還承受頂及樓板傳來(lái)的荷載的墻。非承 重墻是指僅承受自身重量，不承受屋頂及樓板傳來(lái)的荷載的墻。 4．什么是房屋產(chǎn)權(quán)面積？ 房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市，縣（市）房產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。目前，我市房產(chǎn)管理局測(cè)繪大隊(duì)測(cè)繪并登記的面積，是唯一合法有效的面積，也是房屋產(chǎn)權(quán)上產(chǎn)權(quán)登記面積。 附： 合同約定面積：是指開發(fā)商對(duì)所售房屋的暫測(cè)面積，對(duì)于預(yù)售商品房來(lái)說(shuō)，一般都是暫測(cè)在積，也即合同約定在面積。 5．什么是房屋共有共用建筑面積 ？ 房屋共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 6． 成套房屋的建筑面積由哪兩部分組成？ 成套房屋建筑面積由成套房屋套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偹霉灿泄灿媒ㄖ娣e兩部分組成。 7．套內(nèi)建筑面積由幾部分組成？ 成套房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積三部分組成。 （ 1） 套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算： ● 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室，起居室（客廳），過(guò)廳，過(guò)道，廚房，衛(wèi)生間，廁所，貯藏室，壁柜等空間面積的綜合。 ● 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 ● 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪，通風(fēng)道，管道井 計(jì)入使用面積。 ● 內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 （ 2） 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的他隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 （ 3） 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 —— 銷售管理 第 22 頁(yè) 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面各計(jì)算，其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面