【文章內(nèi)容簡介】 、突出的產(chǎn) 品定位設計（重點指外立面特色和戶型設計） 需要強調(diào)的是，當今的住宅項目贏取市場的關鍵，外立面和戶型設計占據(jù)越來越重要的位置，因此項目前期應深刻挖掘這兩方面 內(nèi)容，以最適合的戶型排布和令人驚艷的外立面達到先聲奪人的效果。 精明的時機把握 分為對市場狀況，包括競爭對手狀況和消費者變化狀況做出隨時的了解和預判。比如，項目直接競爭對手陽光 365 于 2021 上半年開盤，本 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 項目應爭取在此之前做出現(xiàn)場、戶外廣告，設立臨時接待處，提前贏得市場，避免分流壓力。時機把握同樣存在于開盤時間選擇、推廣節(jié)點安排等方面，從某種意義上 ，時機選擇與把握的重要性還在具體的推廣手段之上。 有效的客戶蓄積期 即排號，對于排號我們必須認識到其最大的功用在于檢驗項目對于市場的真實接受力，從而預知銷售成效并進行及時調(diào)整。因此真正認識到排號期的巨大作用，為真實開盤熱銷做好最佳準備非常重要，而許多開發(fā)商容易忽視排號的重要性，其實在排號期內(nèi)的調(diào)研和產(chǎn)品、營銷再調(diào)整有很多事情可做。適時開始排號，既爭取及早抓住客戶，也要避免因時期過長造成客戶流失。 項目優(yōu)勢的最大化推廣 在推廣中，充分認識到項目自身具備的獨特優(yōu)勢，如品質(zhì)、配套等，找到核心競爭力。以此盡 可能重點宣傳，弱化可能的劣勢：如“虛”口岸、開發(fā)商品牌知名度不夠等。 概念的深入炒作 項目的“頂尖小戶”概念需要在推廣中深入闡釋，主要選擇報紙、戶外、宣傳資料等進行演繹。 八、項目推廣中可能的難點分析 任何項目由于自身不完善因素，在推廣中都會遇到相應的銷售難點，而一些重要難點的制約，可能對于最終銷售產(chǎn)生重大影響。分析本項 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 目在銷售中可能遇到的主要難點和障礙如下： 臨向陽路街面住宅銷售可能相對較緩 由于海鮮市場，及向陽路自身狀況的影響，朝向這面的房屋銷售勢必相對更難，而環(huán)境影響不可能從自身根本上進行 解決，只能尋找有效方式最大化規(guī)避。 解決辦法：盡量通過產(chǎn)品設計、宣傳引導降低難度 具體方式：戶型設計中，將該方位住宅設計為較受歡迎的戶型，降低環(huán)境影響程度；臨街窗戶設置雙層玻璃，進一步減少噪音和污染；提早將現(xiàn)場外道路平整包裝、圍墻包裝，以提升現(xiàn)場形象；制定價格時相應考慮內(nèi)外價差 電梯集中于居住樓層中段，人群生活品質(zhì)有所降低 可能會影響客戶感覺的是：電梯集中，造成高峰時期擁擠；給住在遠端的客戶出入增強不便。 解決辦法：由于從設計的角度綜合考慮這樣設置，因此盡量采取宣傳引導措施：五部品牌電梯，保證出入的暢 通快捷，同時營造寬大高檔的電梯前室感覺；在定價上考慮距離的因素作出一定差異；銷售中強化引導 龐大低層商業(yè)可能對住宅銷售的影響 由于樓下有超市、海鮮賣場，可能給住戶尤其是購買低層的客戶造成一定擔憂 解決辦法：銷售合理引導，強調(diào)家樂福入駐對居家的巨大便利，封閉式商業(yè)對住宅影響較?。粚τ谵k公者，傳達全面商業(yè)配套對于企業(yè)發(fā) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 展的利好；宣傳中，強調(diào)整體商業(yè)、住宅分區(qū)和動線設計的合理性，互不干擾；宣傳四層樓頂空中園林對于居家品質(zhì)的提升 項目工地現(xiàn)場環(huán)境可能影響對高端定位的感覺 由于開盤前現(xiàn)場工程繁忙，周邊環(huán)境狀 況不有效處理有可能會影響客戶對宣傳定位的感覺 解決辦法：工地三面制作大型特色圍墻；朝陽路、青石橋街、向陽路三面臨街地面均平整，鋪廣場磚；重點景觀：臨朝陽路沿街建議制作系列景觀作品（結(jié)合水景、植物、雕塑等），以強烈的視野沖擊，形成與圍墻結(jié)合的宏大景觀 更多在推廣、銷售中遇到的難點，我們都將逐一采取有效措施解決 九、項目營銷推廣定位、推廣理念建議 項目推廣形象定位 對于本項目的前期推廣，首先應明確的是：我們需要把本項目打造成一個怎樣的項目，在成都本地市場及至四川和省外它的綜合指標 應占有怎樣的地位，對它的推廣應該達到怎樣的高度。這是解決后續(xù)營銷策略定位至關重要的問題。 仔細研究項目的綜合優(yōu)勢：項目無論是所在地域為市中心絕版區(qū)位，還是 16 萬平米的總體量，以及自身設計規(guī)劃體現(xiàn)等，毫無疑問是 2021年成都中心規(guī)模之冠，近 30 層的地標式塔樓將成為蓉城中心獨特的風景。 一切證明，依據(jù)項目綜合優(yōu)勢，它必將成為 2021 年成都樓市風云大盤 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 和標志性大盤。我們認為，對于這樣定位的樓盤，忽視其真正價值和降低其定位高度都是對其最大的損害。 因此，在營銷推廣上，我們應該明確這樣的目標：漢高項目應該以 2021年 領導地產(chǎn)市場的超級精品的姿態(tài)震撼上市！漢高項目將是 2021 年市中心區(qū)域復合型大體量建筑產(chǎn)品的霸王，成都復合型地產(chǎn)的 。對其推廣應是全面的 —— 涵蓋廣告、戶外、現(xiàn)場、展會、活動、軟性炒作各個方面，而表現(xiàn)內(nèi)容應是獨一無二的 —— 獨特的名稱、拔高的定位、高舉高打的強勢推廣策略以及氣勢磅礴的高端項目形象。在后續(xù)的營銷投入、營銷范圍和推廣節(jié)奏上，我們將按照這一原則進行安排。 項目整體推廣的重中之重 —— 前期項目整體形象的塑造，樹立項目整體標高地位 支撐概要內(nèi)容： A． 戶內(nèi)外的宣傳步驟，由綜合標高形象逐步根據(jù)推 廣時間的推進變換具體內(nèi)容 B． 廣告宣傳費用將會把后期的一部分費用提前挪用 C． 售樓處以及客戶積累期街道的良好、星級式展示條件 D． 媒體組織廣泛，強調(diào)全面鋪展，突出重點 對于一個中心地段、體量超大、海拔超高的復合性地產(chǎn)項目，其前期推廣無疑至關重要，推廣效果的好壞直接關系到二期、三期及整個項目銷售效果。對于這樣的項目，我們必須以一種準備充分的嶄新姿態(tài)面市，同時讓營銷推廣真正全面、深入到市場的各個角落，令市場全 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 面接受和感知。因此，一期的推廣最為系統(tǒng)、全面、復雜、氣勢及投入費用也較為巨大。只有一期獲得全面成功 ，項目的后續(xù)住宅、商業(yè)才有了繼續(xù)輝煌的基礎；也當一期獲得全面成功，樹立了廣泛的口碑和社會效應后，后續(xù)銷售將變得更加容易，也減少了許多無謂的追加投入。 當我們確認一期作為推廣的重心后，應該把項目整體的營銷預算以更大的比例投入到一期宣傳，一期銷售成功無疑將使得后續(xù)推廣容易和便捷得多。 項目推廣目標 基于項目以上形象定位的基礎，我們制定出本項目推廣致力實現(xiàn)的目標： 以半年時間的積蓄和推廣，將本項目打造成 2021 年成都市房地產(chǎn)市場復合地產(chǎn)的座標、霸王和冠軍作品！實現(xiàn)項目一期的全面銷售成功，項目總體知名度位居市 場領先行列，爭取獲得與之相當?shù)哪甓人袠s譽。 在一期推廣的基礎上，進一步深化優(yōu)勢、擴大效果，通過持續(xù)的宣傳取得項目二期、商業(yè)的市場充分積累，完成總體全面、成功銷售，明年、后年延續(xù)熱效應，通過產(chǎn)品呈現(xiàn)贏得更多美譽度，為開發(fā)商的持續(xù)發(fā)展樹立口碑。 推廣訴求點的選擇 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 根據(jù)目標市場分析，我們認為：將目標市場 — 投資者和辦公者的需求與項目優(yōu)勢 — 地段、品質(zhì)、配套有機結(jié)合，就確立了本項目營銷推廣的基本路線。 1．營銷主訴求點： 絕版、頂級中心區(qū)位價值論： l 市中心地段帶來的交通、商務便利，及心理滿足，繁榮、繁華的特點 l 鹽市口商圈對商務與生活的支撐 超品質(zhì)、超星級的建筑品質(zhì)支撐： l 建筑高度、配套設施（大堂、會所、泳池、電梯等）對品質(zhì)生活的保障 l 大體量、大復合體，城市中心綠園的高品質(zhì)配備 l 俊郎不凡、氣度高超的