【正文】 針對(duì)不同客戶媒體通路研究。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 2 一、 競(jìng)爭(zhēng)研究： 板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)圖： 研究結(jié)論： 1） 佘山板塊對(duì)本項(xiàng)目的影響并不大，因?yàn)楫a(chǎn)品和目標(biāo)群定位的較大差異，不 形成直接競(jìng)爭(zhēng)； 2） 泗涇板塊由于目前已形成的規(guī)?；瘎e墅社區(qū)，以及成熟個(gè)案的品牌積累，加上產(chǎn)品的同質(zhì)化，會(huì)對(duì)本板塊形成一定是競(jìng)爭(zhēng)壓力； 3） 滬青平板快作為虹橋別墅板塊的有效延伸，正在形成一個(gè)大西郊別墅聚集區(qū)，而朱家角、趙巷等地將近 8000 畝的別墅規(guī)劃用地，則是未來最大的競(jìng)爭(zhēng)威脅，與本板塊互動(dòng)性最強(qiáng)。組團(tuán)殲滅戰(zhàn) 六、 分階段營(yíng)銷推廣戰(zhàn)役組團(tuán)： 階段性 蓄水期 公開期 第一強(qiáng)銷 第二強(qiáng)銷 第三強(qiáng)銷 清盤期 時(shí)間性 2020/12 —2020/2 2020/3 —2020/5 2020/6 —2020/9 2020/10 —2020/3 2020/4 —2020/6 目標(biāo) 蓄水 80100組 簽約 3035套 簽約 3535 套 簽約 3035套，實(shí)現(xiàn)全銷售率達(dá)到 9095% 實(shí)景式體驗(yàn)營(yíng)銷； 殲滅式組團(tuán)推廣； 定點(diǎn)式客群掠奪； 客群體驗(yàn) 客群鎖定 客群掠奪 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 8 案銷售 85% 推廣策略 板塊炒做 +體驗(yàn)營(yíng)銷 集中引爆 +活動(dòng)推廣 口碑傳播 + 活動(dòng)推廣 品牌聯(lián)合推廣 SP 針對(duì)性推廣 傳播主題 感覺新城市 體驗(yàn)大森林 酒神之夜、島上時(shí)光 蓄水期： 時(shí)間： 2020/12— 2020/2 營(yíng)銷目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)意向客戶蓄水 80100 組； 營(yíng)銷主題：森林 媒體組合： 《生活速遞》、《移居上海》、《東方航空》為主，同時(shí)根據(jù)需要適當(dāng)補(bǔ)充主流媒體，結(jié)合需要，補(bǔ)充適量的境外報(bào) 紙夾送和江浙購(gòu)房團(tuán)看房活動(dòng)。享受原味 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 13 戰(zhàn)役組團(tuán)： 之一、 霓裳美墅體驗(yàn) 松江新城 佘山板塊 滬青平別墅板塊 本案 泗涇板塊 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 3 中海別墅 70008000 元/M2 規(guī)劃中 容積率 ，總 占地 38萬 M2，總建筑 8萬 M2，共 238 戶，單體建筑面積在 300M2左右。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 5 2）主要競(jìng)爭(zhēng)別墅戶外廣告分析： 個(gè)案名稱 數(shù)量 規(guī)格 地點(diǎn) 主題 云頂別墅 2 嘉松公路、泗陳公路 佘山銀湖別墅 2 虹橋路、滬青平公路沿線 泗涇頤景園 1 泗陳公路（滬松公路） 園林深處有人家 湖畔佳苑 1 滬青平沿線 新亞洲別墅 研究結(jié)論： A、 競(jìng)爭(zhēng)別墅基本上主要以樓盤周邊的路牌為主，起到引導(dǎo)客戶進(jìn)入小區(qū)的作用，佘山銀湖別墅除外，做在遠(yuǎn)離基地的高架路邊，主要起到品牌形象宣傳的作用； B、 由于路牌的費(fèi)用比較巨大，競(jìng)爭(zhēng)別墅最多也只做了 2 塊，由于目前主干道兩側(cè)的路牌數(shù)量迅速增多，高炮路牌的廣告效果正在大打折扣。 戶外攔截： 1） 路牌： 時(shí)間： 2020/122020/6 路段：嘉松公路 A9 收費(fèi)口；嘉松公路、花辰公路路口