【正文】 市居民可支配收入也“水漲船高”。 ■ 蘇州市擁有較好的自然資源地理環(huán)境和深厚的文化底蘊(yùn)，旅游經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用日益明顯，在居民收入水平提高遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于消費(fèi)水平的情況下，應(yīng)抓住機(jī)遇，打造旅游經(jīng)濟(jì)，大力發(fā)展和完善現(xiàn)有商業(yè)配套。 項(xiàng) 目 金 額 （元 /人） 增長率 （ %） 占消費(fèi)支出 比重 (%) 比去年增減百分點(diǎn) 消費(fèi)性支出 7686 100 食品 3237 6 衣著 471 設(shè)備用品及服務(wù) 625 醫(yī)療保健 330 交通與通訊 642 娛 樂文教服務(wù) 1197 居住 928 雜項(xiàng)商品及服務(wù) 257 從上表可看出： （ 1）反映居民基本生存需要的食品 、衣著等基本生活方面支出所占的比重下降， 2020 年居民人均食品、衣著支出占消費(fèi)支出的比重僅占 %；比上年下降了 個(gè)百分點(diǎn)。但我們也要注意到，物價(jià)一直低位運(yùn)行，長久來看，也會(huì)抑制消費(fèi)，不利于商業(yè)的發(fā)展。但隨著近兩年區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的大量涌現(xiàn)、外來人口的急劇增加、 CBD 的規(guī)劃、園區(qū)二三期的啟動(dòng)，園區(qū)已成為蘇州的國際化新城區(qū)，國 際化步伐明顯加大，為了滿足區(qū)內(nèi)海內(nèi)外高消費(fèi)人群的需求，該區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目的檔次將比較高，目前在建和將建的項(xiàng)目就有 F 城、聯(lián)合投資的婁葑社區(qū)服務(wù)中心，星海國際廣場、師惠坊商業(yè)街、湖東第四鄰里中心、湖西園區(qū)置地商業(yè)項(xiàng)目等一系列大型商業(yè)項(xiàng)目。 三、供應(yīng)市場探析 歷年商業(yè)營業(yè)用房施工面積走勢(shì)分析 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 圖一： 蘇州市歷年施工面積（萬平米）走勢(shì)圖10050050100150施工面積 增幅（% ） —— 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 ※ 從圖一可以看出 ： 從 98 年至今，商業(yè)營業(yè)用房的施工面積走勢(shì)波動(dòng)較小，只有 99 年躍入谷底，原因是 98年結(jié)轉(zhuǎn)的大量的商業(yè)營業(yè)用房面積在一定程度上影響開發(fā)商的市場信心，但隨著 99年底蘇州樓市的升溫，加上蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，有效的拉動(dòng)了商業(yè)營業(yè)用房的開 發(fā)信心， 2020 年至 2020 年走勢(shì)呈緩慢上升態(tài)勢(shì)。 ■ 信貸政策的 變化，將對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的市場去化形成一定的影響。 美麗新世界： 美麗新世界位于觀前街北面、粵海新時(shí)代廣場內(nèi)，由蘇州富銀投資發(fā)展有限公司投資開發(fā)。 ◆ 開間的差異較大，主要為經(jīng)營業(yè)種 決定，開間容易變化，分割自由。 ● 信貸政策的變化，會(huì)給本案的銷售形成一定 的壓力。 ※ 建筑單位設(shè)計(jì)中，局部交通動(dòng)線的組織似需再作商榷。 ● 園區(qū)二期三期的啟動(dòng)， CBD 的規(guī)劃，必 將吸引更多的中外企業(yè)入駐，帶來大量的外來人口，客源充足，而且這些外人口的消費(fèi)觀念新、消費(fèi)能力強(qiáng)，商業(yè)前景樂觀。 蔞葑商業(yè)中心的建設(shè)對(duì)其周邊近 5 萬人的居住組團(tuán)在商業(yè)、娛樂、休閑等日常生活方面提供了極大的方便，但是同時(shí)， 也將對(duì)本案消費(fèi)客源的引進(jìn)構(gòu)成巨大的競爭。 該項(xiàng)目建筑面積 3 萬平方米，位于正在建設(shè)的東 湖大郡住宅區(qū)的中央，由深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 主樓、南樓和北樓三部分組成。 ■ 隨著城市形象的提升，必將吸引更多的海內(nèi)外人士涌入蘇州，蘇 州更應(yīng)該以一種積極的心態(tài)面對(duì)巨大的商機(jī)。 秘方：做獨(dú)特的商業(yè)，以差異化策略介入市場競爭。加上該區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的陸續(xù)出現(xiàn)和蘇州樂園吸引旅游人群的不斷增加，市場潛力較大，發(fā)展大型商業(yè)項(xiàng)目有較大的機(jī)會(huì)。應(yīng)加大定銷房的建造和對(duì)教育收費(fèi)、醫(yī)療收費(fèi)的規(guī)范力度，抑制房價(jià)過快增長，調(diào)整居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 指標(biāo) 省內(nèi)城市 居民人均可支配收入 (元 ) 比蘇州177。 ■ 收入的多元化對(duì)可支配收入的作用明顯。 發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，規(guī)避缺失，力求不敗。 2020項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn) ，發(fā)展商在前期項(xiàng)目接觸時(shí)就主動(dòng)與商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行工作對(duì)接，出于對(duì)我們工作能力的信任，繼續(xù)把該項(xiàng)目的全程策劃招商代理工作交給中原，現(xiàn)時(shí)本項(xiàng)目正在操作中，前期客戶積累進(jìn)展情況良好。 市場交易 、租賃情況即時(shí)反應(yīng) 系統(tǒng) ? 根植于深圳市場過兩百間地鋪，各類地產(chǎn)產(chǎn)品交易、租賃情況即時(shí)在線反應(yīng) ，可以及時(shí)了解、收集市場信息，指導(dǎo)我們服務(wù)的不斷修正 。 公司導(dǎo)入成熟的港式管理經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過九年多的成長，穩(wěn)步發(fā)展到目前超過 2500 名員工，形成四大功能中心，即策劃中心、銷售中心、行政管理中心及深港研究中心。 中原商業(yè)項(xiàng)目部 介入本項(xiàng)目后，通過對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃改造、劃分，促使本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)在市場上取的了良好的反響和銷售成績。 ? 本項(xiàng)目的 招商 服 務(wù) 代理費(fèi) 為項(xiàng)目實(shí)際 壹 個(gè)月總租金收入 。 蘇南 5 市人口就業(yè)情況表（單位： %） 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 城市名 就業(yè) 人口 國有 集體 其他 經(jīng)濟(jì) 個(gè)體 私營 個(gè)體 被雇 退休 再就業(yè) 其它 就業(yè) 全省 100 南京市 100 無錫市 100 常州市 100 蘇州市 100 鎮(zhèn)江市 100 從各類型就業(yè)人員分布看，蘇州市國有、集體、其它經(jīng)濟(jì)單位 人員分布較平衡，就業(yè)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。 ●經(jīng)營凈收入和財(cái)產(chǎn)性收入也占居一定比例，家庭收入來源呈現(xiàn)出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。至 2020 年末，蘇州私家車擁有量已突破 10 萬輛，達(dá) 萬輛，居全省第一。尤其是完成投資和新開工面積兩個(gè)指標(biāo)的增幅，更是強(qiáng)勁，說明在交通格局的形成、輕軌潛在效應(yīng)的激發(fā)、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民可支配收入及消費(fèi)性支出的日益增加、城市地位的提升等因素的共同作用下，開發(fā)商對(duì)蘇州市的商業(yè)前景的預(yù)期良好，開發(fā)信心十足，投資力度明顯加強(qiáng)，資金到位狀況良好。 預(yù)測(cè)：該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)前景由于先天條件不足，市場潛力相對(duì)較小，潛力相對(duì)較大的地區(qū)有三個(gè)：長橋、木瀆、太湖。 歷年商業(yè)營業(yè)用房竣工面積走勢(shì)分析 圖三 ：蘇州市歷年竣工面積（萬平米）走勢(shì)圖 10050050100150竣工面積 增幅（% ） —— 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年※ 從圖三可以看出 ： 歷年竣工面積走勢(shì)戲劇性的與施工面積、新 開工面積的走勢(shì)一致，但我們從增幅上看，施工面積，尤其是施工面積中的新開工面積 2020 年的增幅明顯高于竣工面積，說明 2020 年（尤其是 03年下半年）至 2020 年（根據(jù)開發(fā)周期簡單估計(jì)）商業(yè)營業(yè)用房的供應(yīng)將急劇加大，市場競爭可能會(huì)比較激烈，一些地段差、輻射能力小、綜合競爭能力差的項(xiàng)目有可能面臨市場尷尬，銷售 壓力會(huì)明顯增大。 該案占地 63畝，總建面積超過 10 萬平方米。 作為觀前街的輻射區(qū)域，該案有較強(qiáng)的商業(yè)發(fā)展氛圍，雖然自銷售以來去化速度不是很快，在招商方面也出現(xiàn)了一些問題，但是作為位于第一商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)過一段時(shí) 間的市場適應(yīng)期后，估計(jì)應(yīng)該會(huì)有一個(gè)比較理想的狀態(tài)。 （ 2）、競爭個(gè)案業(yè)中分布狀 況分析 業(yè)種 個(gè)案 業(yè)種分布 同區(qū)域內(nèi) F 城 餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、休閑、美容、賣場等 第四鄰里中心 家居飾品、餐飲、休閑、娛樂、郵政、衛(wèi)生所、銀行等 其他區(qū)域 美麗新世界 服飾、工藝品、工業(yè)品、休閑運(yùn)動(dòng)商品等 玄妙廣場 餐飲、娛樂、休閑、資訊、展示、精品服飾、工藝品等 分析： 競爭個(gè)案的業(yè)種分布主要為賣場（或者便利店）、服飾、工藝品、餐飲以及娛樂休閑。本案定位于戶外休閑，除店堂商品依靜態(tài)展示外，還可以利用湖濱自然資源開展水上運(yùn)動(dòng)、沙灘運(yùn)動(dòng)，通過動(dòng)態(tài)的“娛樂 +商業(yè)”展示吸引消費(fèi)者、刺激消費(fèi)；另一方面也將進(jìn)一步突出本案鮮明的主題定位。定位于“戶外運(yùn)動(dòng)休閑”型主題商城，因其在蘇州尚屬首創(chuàng)，且具備他人難以模擬的自然條件，可以吸引湖西乃至古城區(qū)內(nèi)的居 民前來消費(fèi)，以此來擴(kuò)大服務(wù)半徑，增加客源數(shù)量。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 第四 章 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)： ● 處于園區(qū)二期文化行政中心地帶，未來人氣比較旺盛，加上區(qū)內(nèi) F 城的投入使用，未來市場前景很好。目前規(guī)劃的經(jīng)營業(yè)種餐飲、娛樂、休深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 閑、資訊、購物、展示、精品、服飾、藝品等。 該案的招商業(yè)種主要為國內(nèi)外知名的餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、美容、賣場等，每個(gè)經(jīng)營業(yè)種控制在 1 至 2 家，可能會(huì)有效的防止了惡性競爭的存在。原因是趁著 2020 年前后火爆的蘇州樓市和需求的上升，市場消化速度加快，“減空”效果明顯。該區(qū)發(fā)展較慢，近期由于區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施、交通有較大改善，市場前景一下子變得光明起來，但由于鐵路以北的區(qū)位在人們心理上的抗 性，市場前景不是很理想，商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)傾向于商業(yè)物流方向，未來可能會(huì)作為商品集散地的形象存在于市場中。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 市區(qū)商業(yè)分區(qū)概述 （ 1）、中心城區(qū)： 古城區(qū)由于歷史原因，各項(xiàng)商業(yè)配套比較完 善，石路商圈、觀前商圈已相對(duì)成熟，輻射半徑也日益擴(kuò)大，商業(yè)市場相對(duì)飽和，故從 5 個(gè)指標(biāo)的發(fā)展來看，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入生命同期中的成熟期，后來商業(yè)項(xiàng)目介入相對(duì)困難，故新開工面積有著較大的降幅（ %）。百分點(diǎn) 徐州市 5922 2164 常州市 7973 2933 連云港 5059 1869 鹽城市 5507 2092 南通市 5852 2318 無錫市 7567 3011 泰州市 5550 2308 南京市 7323 3066 揚(yáng)州市 5575 2341 宿遷市 3464 1463 鎮(zhèn)江市 6305 2708 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 淮安市 4840 2136 指標(biāo) 滬浙粵城市 人均消費(fèi)支出(元 ) 食品支出(元 ) 恩格爾系數(shù) (%) 比蘇州 177。 項(xiàng)目 計(jì)量單位 低 20% 較低 20% 中間 20% 較高 20% 高 20% 可支配收入 元 /人月 354 543 711 959 2051 從上表可看出， 20%的低收入組人均月收入為 354元， 20%的高收入組人均月收入為 2051 元。 （ 2）、目前，工薪收入仍是城市居民總收入的主要來源。 以上意見，供貴司決策參考。皇都廣場商業(yè)裙樓純金地段，強(qiáng)勢(shì)動(dòng)力，在第一時(shí)間分享中心區(qū)商務(wù)配套，掌握財(cái)富核心第一資源，面對(duì)會(huì)展中心，皇都廣場將成為會(huì)展經(jīng)濟(jì)最直接的參與者和受益者 。