【正文】 重要的開發(fā)資金來源；恒隆的財務(wù)策略相當(dāng)保守，長期以來有息債務(wù)小于現(xiàn)金持有；專注于城市最繁華地段的以商場為中心的高品質(zhì)綜合物業(yè)。對于央企開發(fā)商，可以學(xué)習(xí)恒隆香港模式，香港模式是重資產(chǎn)模式下的內(nèi)部資金平衡，在向商業(yè)地產(chǎn)的滲透中更強(qiáng)調(diào)財務(wù)保守下的內(nèi)部現(xiàn)金流平衡。專業(yè)機(jī)構(gòu)的缺環(huán)制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中，專業(yè)的顧問中介機(jī)構(gòu)是明顯缺失的一環(huán)。不能滿足店家需求，有些項目在招商過程中由于缺乏整體規(guī)劃，按住宅營銷模式由店家自選認(rèn)購。比如西方國家培養(yǎng)出來的設(shè)計師，他們講個性、講創(chuàng)新，不考慮投資成本，也不考慮從商業(yè)上是否合理。這樣有好處。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發(fā)，影響整體運作。第四篇：商業(yè)地產(chǎn)模式商業(yè)地產(chǎn)模式第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運營包裝進(jìn)入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評估會是我們現(xiàn)在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。不能搞花里胡哨不實用的東西。在各地大中城市使出現(xiàn)了以“超市”業(yè)態(tài)為首，以店鋪群為主力的大大小小的商業(yè)中心。建筑的規(guī)劃設(shè)計方案必須滿足專業(yè)中介提出的整體商業(yè)業(yè)態(tài)搭配構(gòu)想。住宅開發(fā)模式不再適用商業(yè)地產(chǎn)很多商業(yè)項目的開發(fā)沿用了住宅開發(fā)的模式，思路上存在偏差。新加坡五大地產(chǎn)公司中，嘉德置地?zé)o疑是幾家地產(chǎn)公司中輕資產(chǎn)戰(zhàn)略推進(jìn)最快的。到內(nèi)地的恒隆地產(chǎn)越來越像一個純粹的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。2．低價拿地。萬達(dá): 商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之平衡中庸萬達(dá)第一代產(chǎn)品是單店模式，通過將主力店低價出租給沃爾瑪?shù)戎放茙碛绊懥Γ偻ㄟ^高價出售底鋪盈利。萬達(dá)第二代產(chǎn)品是純商業(yè)組合店模式。3．主力店、全業(yè)態(tài)組合容易復(fù)制，能制造繁榮景象，對主力店的資源掌控。在最后一點上，恒隆的做法表現(xiàn)在以下六條：在經(jīng)濟(jì)蓬勃城市的最佳地點購入最大幅的土地，且僅在最繁盛的現(xiàn)有商業(yè)區(qū)進(jìn)行土地購置；嚴(yán)格價格底線，不拿地王；轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市；堅守通吃策略，地點最好的、面積最大的、設(shè)計最美的、管理最完善的商場一定是最吸引人的；不做住宅，要做內(nèi)地開發(fā)商學(xué)習(xí)不了的東西，只做商場；只租不售，不光依靠地價與房價的升值，而是通過團(tuán)隊的經(jīng)驗和能力去創(chuàng)造價值。除了以上講的四類典型開發(fā)模式外，還有其他商業(yè)地產(chǎn)的典型開發(fā)模式，比如海航的資本對沖、單純追求資本升值模式，華南城的商貿(mào)物流+地產(chǎn)的郊區(qū)化開發(fā)策略，華僑城的旅游+商業(yè)+地產(chǎn)的獨特之路等等。在國際商業(yè)地產(chǎn)運作中，中介機(jī)構(gòu)的價值被廣為接受。導(dǎo)致本來有希望整體招商的項目被切得七零八落。上海的正大廣場，黃金寶地，小陸家嘴最好的位置，20萬平方米的購物中心。將來停車位不夠了，可以加一層低停車場，停車位就加了一倍。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。所以只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對接，才能掌握好這些東西。看到越多的店鋪越好，能刺激人的購買欲。伴隨大盤開發(fā)模式的出現(xiàn)，及開發(fā)商集中運作專項的規(guī)?；耐顿Y資金的可能，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入專門化、大型化、集約化的階段。與項目的整體商業(yè)規(guī)劃相比，建筑的規(guī)劃設(shè)計屬于下家。在既缺乏經(jīng)驗，又沒有能同國際接軌的招商渠道情況下，經(jīng)歷了眾多失敗的商業(yè)地產(chǎn)商正在走上“開發(fā)模式專業(yè)化”的道路。事實證明，嘉德基金模式不僅改善了嘉德自身的財務(wù)狀況，也獲得了資本市場投資人的認(rèn)同。在出租物業(yè)上求穩(wěn)，在開發(fā)物業(yè)上套利，用穩(wěn)定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價，而用豐厚的套利收益來推動出