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長沙市房地產市場調研報告(留存版)

2025-11-10 12:47上一頁面

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【正文】 目的...............4(四)調研方法...............4(五)調研結論...............4二、情況介紹..............4三、分析預測..............5(一)長沙市人均住房和市區(qū)人口分析.........5(二)收入層次與住房建筑面積情況分析.......5(三)住房類型和現(xiàn)有住房數(shù)分析.............5(四)長沙市房地產開發(fā)情況分析.............5四、結論及建議............6五、附件...........6附件1:調查方案..............6附件2:調查問卷..............6附件3:調查資料..............6附件4:調查數(shù)據(jù)..............6概要長沙是湖南省會,位于湖南省東部偏北,是湖南的政治,經濟,文教,商貿和旅游中心,是中南地區(qū)重要的資金,技術,原材料集散地和交通樞紐,東接浙贛,西引川黔,北控荊楚,南領桂粵,素有“荊豫唇齒,黔粵咽喉”之稱?,F(xiàn)在長沙的人均住房面積有了很大的增長,這個增長速度是飛躍性的。%住的是私房,%是單元式配套住宅,%的家庭居室類型是二居室的,%的家庭居住類型是三居室,%。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50,人均公共綠地面積達到12平方米以上,城市綠地系統(tǒng)結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀今年16月,我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,同比增長85%;,其中住宅投資完成23億元;,銷售100萬平方米?!康禺a財稅政策調整??紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應,我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,使其漲幅趨于穩(wěn)定。同時,結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際,引導居民對住房的理性消費,推動主體需求的合理化。榆林房地產市場起步較晚,撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大,多以本土企業(yè)為主,一些經營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期,加之中國宏觀經濟利好的影響,榆林的房地產市場迎來了快速發(fā)展的階段。投資型購房減少,消費者趨于理性。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素:一是隨著居民生活質量的不斷提升,居民住房以舊換新、以小換大,住房的更新?lián)Q代成為時尚。1998年到20xx年,扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%%。榆林房地產業(yè)近年來的迅猛發(fā)展,對于推動榆林經濟快速發(fā)展,促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。四是要進一步規(guī)范房地產市場開發(fā)秩序。根據(jù)市場需求及時供地,從而穩(wěn)定地價。其中,政府必須強化其總體規(guī)劃功能,否則必然導致開發(fā)水平參差不齊。因此要想方設法增加居民收入,不斷改善生活質量,提高生活品質。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮(zhèn)”。5)麗城開發(fā)商住居區(qū),依托于隱賢山莊風景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐,早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重,集中在100—140平方米,三戶二廳為主,相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。3)常平南面,常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴重,原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中,對住房配套問題給序了相當大的關注,買房的同時更加注重了對生活品質的追求。鄂爾多斯市除了能源的推動外,以房地產業(yè)為代表的第三產業(yè)的強勢增長也功不可沒。二是規(guī)范土地市場,加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。目前,全市共有房地產開發(fā)企業(yè)129個,其中具有二級資質的開發(fā)企業(yè)12個,三級資質開發(fā)企業(yè)31個,四級資質開發(fā)企業(yè)73個,暫定資質開發(fā)企業(yè)13個,有項目的房地產開發(fā)企業(yè)僅占總房地產開發(fā)企業(yè)的三成左右,且房地產企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。但實際上,與同期相比,凈增加了198萬元,仍處于上升趨勢。面對金融危機的嚴重影響,市委、市政府審時度勢,沉著應對,制定了有針對性的政策和措施,對全市工業(yè)經濟運行實施政府干預,在有效地遏制了工業(yè)經濟持續(xù)下滑的勢頭,加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標的實施,榆林的房產企業(yè)逐步走出低谷,從第二季度開始,榆林的房地產受國家調控政策的推動,投資者信心顯著增強,銷售額明顯增加,房地產業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來,對榆林經濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的土地購置費用,從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢,從高速增長到大幅回落。由于我市經濟南北差異較大,作為支柱產業(yè)之一的房產業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前在建經濟適用住房23萬㎡,小高層均價2300元/㎡,多層均價約1800元/㎡,在房產市場占有較大份額。加強對房地產市場的監(jiān)控,通過房地產市場的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用,引導房地產企業(yè)掌握市場狀況,根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。同時,通過嚴格土地供應,有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市:中央:——土地供應結構調整。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、52萬人、60萬人左右;2005年、2010年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍,而竣工房屋面積增長了7倍,房屋售出面積增長了30倍。其中:%,租私房14戶,%,自由私房360戶,%,其他3戶,%。通過此次調研,我們了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況,不同層次收入的人群所住房的面積也不同:10%,10%,60%,10%,10%。從而可以看出收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次。然而當前房地產還處于買方市場,消費者的購房變得更加理性,因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。一期銷售總結,本地人購買占80,本地人購房以三戶為主,面積要求在大,對住戶要求舒適、寬敞。16月全區(qū)預售3940套,;%%。市加強新建樓盤網上備案工作,于2月18日推出“網上二手房”試運轉,增強房地產信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。重點監(jiān)測土地出讓價格,新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作?,F(xiàn)就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下:一、基本情況近年來,隨著住房制度改革的不斷深化,我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系,基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,居住條件得到了很大改善,房地產市場進一步得到完善。上半年為防范通貨緊縮,保持經濟增長,穩(wěn)定宏觀經濟形勢,國家出臺了不少扶持政策,增強了消費者的購房積極性。土地價格大幅上升,土地開發(fā)成本提高。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善,也增加了商品房建設成本,促漲了房價。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下,擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力,擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7):房地產業(yè)對財政收入的貢獻。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上,把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上,要與我們的經濟發(fā)展水平相適應,與人民群眾的收入水平相一致,保持房地產市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑,調查了全國有代表性的620個房地產開發(fā)項目,選取了東部、中部、西部不同的類型,620個案例中,銷售房價最高的為45000元/㎡,最低為1130元/㎡,%,%。嚴格房地產抵押登記審批,對評估失真的抵押貸款不予審批登記。另一方面也要完善今后服務意識,做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變,進行細致準確的產品定位,并采取多種銷售手段,把目光轉向售前、售中、售后各個階段,努力提高服務質量,從而提高產品附加值的創(chuàng)新。因此,要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備,建立健全完善的規(guī)章制度。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,人均公共綠地面積達到12平方米以上,城市綠地系統(tǒng)結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。麗城鹿兒島早期以風景區(qū),大環(huán)境為賣點,在售戶型有二戶至三戶。根據(jù)我司前期的調研,該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售,由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。三、房地產市場分析常平各個區(qū)域分析: 1)常平中元街及中心地段沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心,中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場
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