【正文】 進(jìn)阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的重要抓手，要堅(jiān)持突出重點(diǎn)、整體推進(jìn)的原則，重點(diǎn)抓大項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目、基礎(chǔ)項(xiàng)目，集中力量抓好一 批潛力大、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)力強(qiáng)的重大項(xiàng)目，以此帶動(dòng)全面實(shí)施，整體推進(jìn)。這說(shuō)明城市居民消費(fèi)能力增強(qiáng)，對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)力增大。泉北片區(qū)重點(diǎn)建設(shè)泉北物流園。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，阜陽(yáng)市目前有 15%的市民住房是“單位借房”，約 28%屬“房改房”， 38%是“私房”，只調(diào)查時(shí)間 藍(lán)色雅典 匯鑫水岸名苑 西苑世紀(jì)名門 港利綠園 中南現(xiàn)代城 2020 年 3 月 1580 1600 1380 1380 2020 年 3 月 1700 2550 1800 1780 1680 價(jià)格漲幅 970 200 400 300 玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 14 有 19%的住房是居民“購(gòu)買的商品房”。這方面的意義超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅檔次、品牌和價(jià)值。從阜陽(yáng)市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化。 樓宇外觀淡綠色玻璃窗，配素色外墻，線條流利，以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔明快的風(fēng)格為本，以自然與人 的和諧關(guān)系為訴求，追求每個(gè)細(xì)節(jié)的盡善盡美。兩處樓 盤的戶型都比較單一，“滿充式設(shè)計(jì)”。 配套：小區(qū)旁有幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行。 配套：社區(qū)旁有幼兒園、中學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、大型商場(chǎng)。在細(xì)節(jié)上定價(jià)，我們要結(jié)合市場(chǎng)信息反饋，根據(jù)具體情況制定出適宜的一房一價(jià)，逐漸推向市場(chǎng)。 推廣目標(biāo)：讓項(xiàng)目形象深入人心，提升樓盤的人氣，讓來(lái)訪的目標(biāo)客戶感覺(jué)到 產(chǎn)品的性價(jià)比相當(dāng)好。 2) 軟性宣傳 A、為區(qū)域造勢(shì) 通過(guò)報(bào)紙軟性文章，詳述區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、優(yōu)越的生活環(huán)境打動(dòng)買家的心。 在預(yù)熱期時(shí)準(zhǔn)備妥當(dāng)。 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司是阜陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位、 2020 年、 2020 年度阜陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)先進(jìn)單位、市房地產(chǎn)局表彰的優(yōu)秀策劃單位、 AA 級(jí)信譽(yù)企業(yè) 。 乙方代理銷售工作人員的開(kāi)支及日常支出由乙方負(fù)責(zé)支付； 玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 42 乙方銷售代理費(fèi)為乙 方售出的房屋總價(jià)款 1%； 四、 合作期限 １、本合同代理期限為六個(gè)月，自二 00 年五月一日至二 00 年十月一日。 乙方組織的購(gòu)房團(tuán)進(jìn)行團(tuán)購(gòu)的，甲方應(yīng)給予打折優(yōu)惠，具體優(yōu)惠幅度視團(tuán)購(gòu)房 屋面積情況而定，一般優(yōu)惠幅度在 1— 3% 三、 合作方案 方案一： 甲方委托乙方為 玉泉莊園項(xiàng)目 獨(dú)家銷售代理單位，銷售、推介甲方該項(xiàng)目所有的房產(chǎn)。 再推期 在剩余戶型選取若干套，以特價(jià)房的方式銷售，并依此帶動(dòng)其他單位的銷售，達(dá)到任何房型在玉泉莊園都能熱銷的印象。 。 B、告知性工地展示 應(yīng)利用樓盤入口及圍墻包裝，樹(shù)立項(xiàng)目形象，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛。 玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 33 2） 預(yù)訂亮相期 推廣策略重點(diǎn)：預(yù)定登記預(yù)告，進(jìn)行概念炒作和各個(gè)概念支撐點(diǎn)的宣傳。 策劃推廣策略 由于本案是以集資建房的形式開(kāi)發(fā)，不益做大量、公開(kāi)性太強(qiáng)的廣告，只有從本案本身做起，形成口碑效應(yīng)，從而規(guī)避不必要的麻煩，達(dá)到全程策劃推廣的效果； 從以上幾點(diǎn)策劃思路出發(fā)，我們將對(duì)貴方的形象推廣及項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，推廣策略等方面作出建議，期望做出一個(gè)有特色的、成功的精品項(xiàng)目。 配套：市政設(shè)施配套 63 項(xiàng)目定位 物業(yè)定位： 高密度高品質(zhì)豪宅 形象定位： 新一代大型高檔商住社區(qū) 客戶定位： 阜陽(yáng)及周邊縣市在內(nèi)的二次臵業(yè)高檔客戶。 規(guī)劃與布局：沿清河?xùn)|路進(jìn)行開(kāi)發(fā) S（ Strength 優(yōu)勢(shì)） W（ Weakness 劣勢(shì)） 二環(huán)路以內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；大社區(qū)東側(cè)水景環(huán)境較好； 一期的成功開(kāi)發(fā)，為二期的銷售創(chuàng)造了較好的條件。 2020年先后開(kāi)發(fā)匯鑫二期的西二環(huán)旁的錦繡、西城河旁的水岸名苑，滾動(dòng)式發(fā)展較為成功。 嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，住宅建筑產(chǎn)品 仍屬老一代產(chǎn)品；凸窗設(shè)計(jì)不到位；后期推廣受到敬賢山莊二期的影響；二期優(yōu)勢(shì)不大。規(guī)模較小，不但開(kāi)發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造等問(wèn)題。 玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 15 （ 2）、商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。 以前的購(gòu)房均是為了解決居住問(wèn)題，如今，一批阜陽(yáng)市民有了多余的錢，看到樓市的升溫，投資房產(chǎn)的回報(bào)比投資其他行業(yè)要穩(wěn)、要大，而且已形成了一批炒房隊(duì)伍，主要是機(jī)關(guān)企事業(yè)單位員工以及個(gè)體老板組成。近期城市空間拓展應(yīng)是在現(xiàn)建或區(qū)附近具有較大發(fā)展 潛力的區(qū)域，即以阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、泉北物流園區(qū)、東北工業(yè)園區(qū)、周棚電廠工業(yè)區(qū)、城南新區(qū)向外拓展；遠(yuǎn)期，則選擇向西、南和東南作為主要拓展方向，遠(yuǎn)景以向西、向南發(fā)展為主。其次，２００４年阜陽(yáng)市個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)，由此帶動(dòng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民人均經(jīng)營(yíng)性收入同比增長(zhǎng)達(dá)到２５％。 2020 年以來(lái)，阜陽(yáng)市 “ ６６１１ ” 工程進(jìn)入全面實(shí)施階段，建設(shè)工作成績(jī)喜 人，在此基礎(chǔ)上，匯報(bào)會(huì)對(duì)下一步加速推進(jìn) “ ６６１１ ” 工程建設(shè)提出了一系列意見(jiàn)。 縣域經(jīng)濟(jì)競(jìng)相綻放異彩 阜陽(yáng)市縣域經(jīng)濟(jì)與全省最大的差距在工業(yè)。 ２００５年阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：阜陽(yáng)市生產(chǎn)總值確保增長(zhǎng)８％，爭(zhēng)?。保埃?；財(cái)政收入確保增長(zhǎng)８％，爭(zhēng)?。保埃?；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)２０％以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)９％左右；外貿(mào)進(jìn)出口總額增長(zhǎng)１０％；全 年引進(jìn)市外資金確保３０億元、爭(zhēng)?。常祪|元；實(shí)際利用外資３０００萬(wàn)美元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入均增長(zhǎng)５％；人口自然增長(zhǎng)率控制在８ ‰ 以內(nèi)。阜陽(yáng)作 為蘇、魯、豫、皖四省接壤地區(qū)最大的商品集散地和貿(mào)易中心，市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中沿人民路、潁上路、潁州路、潁河路兩側(cè)分布，并在潁州路與潁河路、潁州路與人民路交叉口形成中心，老城區(qū)內(nèi)部零星分散一些近年新建的部分商業(yè)設(shè)施。 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 策劃代理部 2020 年 4 月 18 日 玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 3 第一部分：項(xiàng)目及市場(chǎng)背景研究 一、項(xiàng)目綜述 項(xiàng)目概述 玉泉莊園，位于阜陽(yáng)市清河?xùn)|路北側(cè)，雪地啤酒廠東側(cè)，規(guī)劃七棟建筑物，其中三棟六層住宅樓，四棟五層住宅樓。 本區(qū)域?qū)儆诟逢?yáng)市的新 城區(qū)，市政設(shè)施較為完善，建筑群相對(duì)較高，市政配套設(shè)施較為成熟，居住人群主要以本地人為主。 阜陽(yáng)市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì) ２００４年阜陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。新辦外商投資項(xiàng)目合同外資超２００萬(wàn)美元的有７個(gè)，其合同外資金額占全年合同外資總額的８８％，阜陽(yáng)華潤(rùn)電力有限公司２００４年分兩期到位外資２５１０萬(wàn)美元，占阜陽(yáng)市實(shí)際利用外資總額的９０％，發(fā)揮了重大利用外資項(xiàng)目在招商引資過(guò)程中的主導(dǎo)和牽動(dòng)作用。在界首工業(yè)園區(qū)，天安集團(tuán)的節(jié)水微滴灌溉等項(xiàng)目成為該市機(jī)械工業(yè)二次創(chuàng)業(yè)的典范。 “ 六大工業(yè)支柱 ” 借勢(shì)起跳 阜陽(yáng)市農(nóng)副產(chǎn)品加工、化學(xué)、醫(yī)藥、煤電、紡織服裝、機(jī)械電子六大門類工業(yè)發(fā)展迅速， 2020 年以來(lái)，這六大工業(yè)內(nèi)的２００多個(gè)規(guī)模企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)多數(shù)一片 “ 漲 ” 聲。 從消費(fèi)構(gòu)成看，人們?cè)谑称?、衣著、醫(yī)療保健、娛樂(lè)教育文化、交通和通訊等方面均有不同程度的提高。潁南片區(qū)依托阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以興辦高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開(kāi)發(fā)，建設(shè)成綜合性的城市新區(qū)。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在阜陽(yáng)市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。 （ 4）、消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資臵業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。 （二） 可比性項(xiàng)目分析 可比性樓盤與本項(xiàng)目對(duì)比 可比性樓盤與本項(xiàng)目對(duì)比表 樓盤名稱 新大陸 龍都小區(qū) 蘇州家園 華源世家 棉織小區(qū) 環(huán)宇新城 地理位臵 ＋ ○ ＋ － － － 建筑規(guī)模 ＋ ○ ＋ － － － 周邊環(huán)境 ＋ ＋ ＋ － － － 交通狀況 ＋ － ＋ ○ ＋ － 配 套設(shè)施 ＋ ○ ○ ○ － － （備注：“＋”表示優(yōu)于本案，“ — ”表示劣于本案，“ 0”表示與本案持平）。 戶型：方正，面積在 122 平方米至 250 平方米，其中 122 至 150 多平方米有同一類型戶型， 250 平方米為復(fù)式大戶型。 建筑：內(nèi)部問(wèn)題較多，主要有樓間距約在 20 米，距離小于其它樓盤；半封閉式陽(yáng)臺(tái)封閉墻較高；填充墻材料較差，隔音效果差；兩房戶型設(shè)計(jì)公共空間過(guò)大，比例失衡；其它戶型有刀把型臥室；樓梯扶手質(zhì)量非常差；混合樓的出入口在處理上有失得當(dāng)，衛(wèi)生間為暗間。 43 項(xiàng)目定位 物業(yè)定位：中低檔項(xiàng)目 客戶定位： 周邊上班人員或當(dāng)?shù)鼐用瘛? 73 項(xiàng)目定位 玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 28 物業(yè)定位： 中高檔項(xiàng)目 形象定位： 園林式住宅、溫馨的港灣 客戶定位： 上班人員。 （ 1）“低開(kāi)高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占人份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣。甚至給目標(biāo)客戶的心里感覺(jué)是：如果價(jià)格再高一點(diǎn)，也值得一買。 B、為住宅造勢(shì) “人性化設(shè)計(jì)，個(gè)性化空間，經(jīng)典性戶 型，讓你心動(dòng)物超所值的價(jià)格，現(xiàn)在不行動(dòng)，等待何時(shí)！” 玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 35 突出每個(gè)單位的戶型均盡善盡美，以人為本的設(shè)計(jì)理念。 廣告方案與印制 制訂出若干個(gè)廣告方案、商討并實(shí)施、印制。 公司建立起一支集營(yíng)銷策 劃、銷售代理、客戶服務(wù)、三級(jí)市場(chǎng)中介代理等為一體的專業(yè)化顧問(wèn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，擁有一支由注冊(cè)房地產(chǎn)策劃師、注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè)城市規(guī)劃師、注冊(cè)咨詢工程師等組成的高素質(zhì)專業(yè)隊(duì)伍，同時(shí)聘有專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人員，組成的一個(gè)專業(yè)化、高智慧、高水平的智囊團(tuán)，公司 人員組織精良，信息靈通，觸角敏銳，善于整合，勇于創(chuàng)新，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)駕馭能力和應(yīng)變能力。在本合同到期前的十五天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對(duì)意見(jiàn)，本合同代理期自動(dòng)延長(zhǎng)三個(gè)月。 二、 乙方權(quán)利與義務(wù) 乙方擁有甲方所屬玉泉莊園項(xiàng)目所有房產(chǎn)的獨(dú)家銷售代理權(quán)； 玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 41 擁有銷售代理收益權(quán)，依約收取甲方銷售代理傭金； 擁有甲方所屬房產(chǎn)市場(chǎng)定位、定價(jià)、優(yōu)惠幅度、促銷策略建議權(quán)； 乙方有維護(hù)甲方市 場(chǎng)信譽(yù)的義務(wù)，盡量協(xié)調(diào)購(gòu)房者與甲方的關(guān)系，避免兩者之間的爭(zhēng)議； 乙方有完成甲方市場(chǎng)銷售指標(biāo)，維護(hù)甲方房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收益的義務(wù)； 乙方所招聘員工的工資、傭金由乙方自行負(fù)責(zé)； 在所屬各分部展示甲方項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ,并負(fù)責(zé)向客戶講解、帶客戶到項(xiàng)目處看房； 在乙方網(wǎng)站、店鋪進(jìn)行宣傳、推介，利用各種形式開(kāi)展多渠道銷售活動(dòng)； 乙方在銷售過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的 玉泉莊園 項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過(guò)度承諾。 加推期 在其他幾棟樓房動(dòng)工興建時(shí)，利用造成的轟動(dòng)效應(yīng)，再次強(qiáng)勢(shì)推出經(jīng)典戶型。本案樓書(shū)制作要求 精美大氣、尊貴高雅，具有文化品味。墻面主色調(diào)應(yīng)以淡雅、高貴類型 為主調(diào)；人員配臵方面以精而用，提高服務(wù)水平、辦事效率。同時(shí)讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到他們期盼了很久的小區(qū)即將面市，傳遞給消費(fèi)者這里就是本區(qū)域最好的選 擇，最人性化設(shè)計(jì)的住宅。 策劃推廣面 小區(qū)的周邊較大的單位廠家有蓮池小學(xué)、腫瘤醫(yī)院、華源藥業(yè)、金種子集團(tuán)、雪地啤酒廠等，上班族較多，我們給 本案的定位就是為讓一般工薪階層買得起的房產(chǎn)推廣。 規(guī)劃與布局：二期以步行街、六棟十二層的小高層為樓盤中主要產(chǎn)品； 建筑：外墻質(zhì)感較好，貼以有色墻磚，藍(lán)色坡屋頂（并有半玻璃鋼屋項(xiàng)）、并預(yù)留有空調(diào)位，體現(xiàn)出以人為本的設(shè)計(jì)原則。 戶型：方正實(shí)用。 25 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)： 玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 21