【正文】 地產(chǎn)市場(chǎng)雖然受到國家宏觀調(diào)控一定的影響，但是總體的趨勢(shì)依然沿著穩(wěn)中有漲的軌跡穩(wěn)步地發(fā)展。 （ 6）土地 成交價(jià)款增長較快 2021 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 萬平方米，同比增長 %；完成土地開發(fā)面積為 萬平方米，同比下降 %。青島市認(rèn)真貫徹國家、省以穩(wěn)定房價(jià)為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列調(diào)控政策，政府和相關(guān)管理部門采取房地產(chǎn)銷售網(wǎng)上登記備案、經(jīng)濟(jì)適用房公示搖號(hào)出售、新版《 青島市商品房買賣合同 》、《 青島市房地產(chǎn)居間合同 》等一系列規(guī)范措施及《 青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》、《 青島市物業(yè)管理?xiàng)l例 》、《 青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》的修訂，促進(jìn)了青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易與房價(jià)的理性回歸，置業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心逐步恢復(fù)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入規(guī)范、健康、有序發(fā)展的軌道。 青島市房地產(chǎn) 19921995 概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 施工房屋面積 同比增長 % 實(shí)際銷售商品房屋面積 同比增長 % 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 1992 178 1993 217 1994 374001 182 1995 539000 254 回落調(diào)整期（ 1996－ 1997） 經(jīng)過 92－ 95 年的過快膨脹， 199 1997 年兩年，青島市房地產(chǎn)進(jìn)入小幅盤整回落和調(diào)整期。2021 年末全市總?cè)丝? 萬人，其中 ： 市區(qū) 萬人，所轄五市（縣級(jí)） 萬人。 有利于促進(jìn)青島市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)周邊商業(yè)的繁榮 所謂樓宇經(jīng)濟(jì)，是指建筑所能帶來的經(jīng)濟(jì)效益。公司可控資金雄厚并涉足多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，擁有一大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗(yàn)??。 “ 十一五 ” 期間， 青島市 市南區(qū)將進(jìn)一步明 確東部、西部兩個(gè)功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，嚴(yán)格控制土地使用方向，提高土地集約利用強(qiáng)度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。35′～ 37186。從 1992 年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個(gè)發(fā)展階段：即①增長擴(kuò)張期（ 92 年到 95 年）；②回落調(diào)整期（ 96 年到 97 年）；③復(fù)蘇回升期（ 98 到 99 年）；④新一輪快速發(fā)展期（ 2021 年以來）。 青島市 19982021 年商品房銷售情況 01002003004005006001998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 圖 22 青島市 19982021 年商品房銷售面積（單位：萬平方米） 從上圖可以看出，青島市商品房 銷售面積從 2021 年開始大幅增加，銷售面積持續(xù)增長，銷售價(jià)格大幅上升，一直保持較高水平，可見市場(chǎng)情況較好。 （ 5）資金到位充足結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化 近年青島市的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成中，一直存在著國內(nèi)貸款增幅偏高，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)較大的不合 理弊端。全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，比上年增長 %，其中國內(nèi)貸款 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 億元，增長 %；定金及預(yù)收款 億元，增長 %。 （ 2）供需矛盾仍是房價(jià)上升的重要因素，價(jià)格漲 幅中炒作因素比例不高，房價(jià)泡沫不明顯。面對(duì)青島 市巨大的住房需求，盡管市政府加大開發(fā)力度，但由于房屋開發(fā)周期長，一時(shí)仍難以消化供需矛盾，仍使房價(jià)穩(wěn)中有升。 從空間上看，青島主城東、南、西部臨海，發(fā)展空間有限。 開發(fā)企業(yè)從利潤型向品牌型過度 大量 開發(fā)公司從原來的利潤型公司向品牌化企業(yè)過度發(fā)展，注重品牌塑造，打造產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)成為這些成長型企業(yè)的共性。 起價(jià) 11000 元 /平方米，均價(jià) 13000 元 / 平方米 位于香港中路10 號(hào)，市政府對(duì)面。青島開發(fā)商捕捉這一新理念，推出陽光大廈、華普大廈等，可是對(duì)于寸土寸金的核心 CBD 而言，居住是奢侈的，而且商住兩用樓，白天晚上 進(jìn)出的人都極為頻繁，難免會(huì)有魚目混珠的現(xiàn)象，給保安工作帶來很大困難，此外，消防、電話等也給物業(yè)出了道難題，因此原來商住兩用樓宇住宅的功能漸漸引退，成為純寫字樓 。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場(chǎng)、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。 太平洋中心 外立面以玻璃為主。 美容美發(fā)、會(huì)所 中商大廈 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面 采用面磚。這些物業(yè)就成 了酒店式服務(wù)公寓的雛形。項(xiàng)目起價(jià) 11000 元 /平米，已售罄。 綜上所述，當(dāng)前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場(chǎng) 還處于探索階段。并提供可共享的休閑設(shè)施，由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)。 票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳。 世紀(jì)大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為 涂料。如果客戶需要房租發(fā)票，那么租金將上漲 20%，物業(yè)管理費(fèi)用最高的可以達(dá)到 8 元左右，但大多數(shù)的在 35元左右。頤和國際 13000 英德隆大廈 14000 青島世博國際商務(wù)中心 12021 區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售均價(jià)基本都在 11000 元 /平方米以上，福林大廈位于 CBD 邊緣區(qū)域因此均價(jià)稍低，其余的項(xiàng)目位于香港路兩側(cè)，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價(jià)較高。如新世界數(shù)碼港則是由一個(gè)大型高級(jí)名牌百貨店、兩幢智能寫字樓及一幢酒店式公寓和相應(yīng)的配套設(shè)施組成的綜合型寫字樓。 起價(jià) 11000 元 /平方米，均價(jià) 14200 元 /平方米 位于澳門路、奧運(yùn)賽場(chǎng)東側(cè) 瑞納康都 集居住、工作、投資、度假為一體的共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)酒店公寓（ 18 層） 起價(jià) 13500 元 /平方米，均價(jià) 15000 元 /平方米。 過去的 2021 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從政策層面到市場(chǎng)需求都孕育著前所未有的變化。然而，長期以來青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度不會(huì)在瞬間冷卻。全年市場(chǎng)房價(jià)總趨勢(shì)上揚(yáng)，但增幅減緩。 2 0 05 年房地產(chǎn)景氣指數(shù) 9 2. 0 0% 9 6. 0 0% 1 00 . 00 % 1 04 . 00 % 1 08 . 00 % 1 12 . 00 % 1 16 . 00 % 總指數(shù) 投資分類指土地轉(zhuǎn)讓收土地開發(fā)指新開工面積竣工面積指商品房銷售資金來源指 圖 24 價(jià)格指數(shù) （ 1）總體價(jià)格走勢(shì) 在奧運(yùn)效應(yīng)影響下，青島城市建設(shè)正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價(jià)格總體走勢(shì)判斷仍應(yīng)是上升趨勢(shì)。 （ 9）竣工面積分類指數(shù)升幅較大 2021 年，青島市累計(jì)竣工各類房屋 萬平方米，比去年增長%，其中：住宅竣工 萬平方米，增長 %。全年房屋施工面積達(dá) 萬平方米，增長 %，其中住宅施工面積 萬平方米，增長 %；辦公樓 93 萬平方米，下降%；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，增長 %。購房主體由社會(huì)團(tuán)體轉(zhuǎn)為個(gè)人消費(fèi)者，加快了住房舊制度向新制度的轉(zhuǎn)換，也進(jìn)一步推動(dòng)了青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。其中 ， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %， 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 東部商務(wù)區(qū)主中心以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進(jìn)，涵蓋福州路、南京路、山東路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為 CBD 中心，并且已經(jīng)建成了近 300 萬平方米，樓宇經(jīng)濟(jì)在最初商業(yè)區(qū)的打造過程中起到了關(guān)鍵性的接納作用。 資金來源 項(xiàng)目建設(shè)所需資金 萬元，擬通過以下渠道籌集： （ 1）建設(shè)單位 青島中 某某 能置業(yè)有限公司 自籌資金 110000 萬元； （ 2）申請(qǐng)銀行貸款或信托貸款 100000 萬元； （ 3）采取預(yù)售、招商引資、滾動(dòng)開發(fā)、購房者按揭貸款、 VIP認(rèn)購等方式籌集資金 萬元。 分區(qū)計(jì)算投資， A區(qū)建設(shè)投資為 ， B區(qū)建設(shè)投資為 ， C區(qū)建設(shè)投資為 。沿著海岸線的走向，青島中央商務(wù)區(qū)將以東部商務(wù)區(qū)為主中心，西部商圈為副中心，而將連接?xùn)|西的中部地區(qū)作為預(yù)留區(qū)。全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，增長 %。 青島房地產(chǎn) 19981999 發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （億元） 同比增長 % 施工房屋面積 同比增長 實(shí)際銷售面積 同比增長 % 企業(yè)數(shù)量 1998 393 1999 378 在此期間， 1998 年 12 月市政府出臺(tái)了《青島市深化城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案》，停止無償分配住房，實(shí)行貨幣化分配，建立新的住房供應(yīng)體系，加快了住房商品化、市場(chǎng)化的進(jìn)程。 （ 2）房屋施工面積小幅增長 2021 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)受有關(guān)土地政策的影響，施工面積小幅增長。投資的平穩(wěn)增長促動(dòng)全市房地產(chǎn)開發(fā)“投資指數(shù)”達(dá)到 點(diǎn)，比上年同期升高 點(diǎn)。 應(yīng)開工而未開工項(xiàng)目的增加，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)相對(duì)縮減，供需關(guān)系仍將持續(xù)賣方市場(chǎng)。 2021 年，各類房產(chǎn)交易總成交 84988 套，比去年增長 10%；總成交金額 億元，同比增長 22%。 整體價(jià)格穩(wěn)中微升 供應(yīng)繼續(xù)增強(qiáng)而需求增長減緩的狀況，勢(shì)必會(huì)對(duì) 2021 年的房地產(chǎn)價(jià)格造成一定程度的沖擊，一定時(shí)期內(nèi)抑制價(jià)格的繼續(xù)上揚(yáng)?？梢灶A(yù)言2021 年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)在大盤引導(dǎo)下的奏響住宅產(chǎn)品的品質(zhì)革命。燕島國際公寓 規(guī)劃總用地面積 53891 平方米 ,地上總 建筑面積 121752 平方米 ,容積率 ,建筑密度 %,綠地率 %,住宅總戶數(shù) 719 戶 ,地下停車位 550 個(gè) 加上立體車位總共 850 個(gè)車位。從寫字樓的客戶來看，在核心 CBD 區(qū)域內(nèi)的寫字樓主要有專業(yè)型和綜合型兩大類，寫字樓內(nèi)容納從事同一行業(yè)的諸多公司，從而凸顯了寫字樓的專業(yè)性，同時(shí)公司的行業(yè)特征又對(duì)寫字樓的配套提出新的要求，如 IT 界的公司進(jìn)駐軟件大廈，因此要求大廈內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)速度及相關(guān)設(shè)施都達(dá)到國內(nèi)的先進(jìn)水平，以利于公司的更好發(fā)展。 區(qū)域?qū)懽謽卿N售價(jià)格分析 名稱 均 價(jià)（元 /平方米） 青島國際金融中心 12880 豐和廣場(chǎng) 11000 華仁國際大廈 12021 福林大廈 8000 中房乾豪國際廣場(chǎng) 12021 光大國際金融中心 11000 TOP 區(qū)域?qū)懽謽浅鲎鈨r(jià)格分析 名稱 價(jià)格（元 /平方米 /天）（凈價(jià)） 光大國際金 融中心 5 豐合廣場(chǎng) 青島國際金融中心 華仁國際大廈 4 太平洋中心 華普大廈 2 世界貿(mào)易中心 3 黃金大廈 中港大廈 3 銀河大廈 世紀(jì)大廈 新世界數(shù)碼廣場(chǎng) 環(huán)海大廈 3 香港花園 中商大廈 東方航空大廈 海信大廈 4 青啤大廈 海悅廣場(chǎng) 廣發(fā)大廈 綺麗大廈 聯(lián)合大廈 2 民航大廈 五礦大廈 2 時(shí)代廣場(chǎng) 3 從上述分析中可以看出各個(gè)寫 字樓的租賃均價(jià)基本上在 元以上、上述價(jià)格基本上是凈價(jià)，不包含物管費(fèi)在內(nèi)，絕大部分的寫字樓已售完，基本上都是返租的。 銀行、商務(wù)中心、票務(wù)中心。 餐廳、商務(wù)中心、票務(wù)中心、商店 民航大廈 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面 采用面磚。戶型從 31370平米，每種戶型每層一套，配備全套的家具電器，廚房衛(wèi)浴設(shè)備。項(xiàng)目共兩座塔樓和一定體量的裙房；其中酒店式公寓面積為 14800 平方米左右。 TOP 頤和國際 青島泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，逐漸得到廣大消費(fèi)者的認(rèn)可，如今已遍布全球。 會(huì)所、商店、餐飲 東方航空大廈 大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主， 框架結(jié)構(gòu)。內(nèi)部墻面采 用大理石、框架結(jié)構(gòu)