【正文】 ................................................................................ 60 第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 ................................................................................................ 61 項(xiàng)目整體控制計(jì)劃 ......................................................................................... 61 項(xiàng)目前期工程實(shí)施計(jì)劃 ................................................................................. 62 項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 ................................................................................. 64 第十章 項(xiàng)目資金計(jì)劃 ................................................................................................ 64 資金使用表 ................................................................................................... 64 資金收入計(jì)劃 ............................................................................................... 65 資金平衡表 ................................................................................................... 66 收入成本累計(jì)折線(xiàn)圖 ................................................................................... 68 第十一章 財(cái)務(wù)分析 .................................................................................................... 69 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測(cè)算 ...................................................................................... 69 經(jīng)營(yíng)收入及成本估算 ................................................................................... 70 盈利 能力分析 ............................................................................................... 71 償債能力分析 ............................................................................................... 73 敏感性分析（風(fēng)險(xiǎn)分析） ........................................................................... 75 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 .............................................................................................. 76 4 第十二章 項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 .................................................................................... 78 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)及廣告語(yǔ)設(shè)計(jì) ............................................................................... 78 項(xiàng)目主要營(yíng)銷(xiāo)策略 ....................................................................................... 80 分期營(yíng)銷(xiāo)策略 ............................................................................................... 83 銷(xiāo)售成本測(cè)算 ............................................................................................... 87 營(yíng)銷(xiāo)策劃總結(jié) ............................................................................................... 90 第十三章 項(xiàng)目 建設(shè)及組織管理 ................................................................................ 94 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與管理范圍 .......................................................................... 94 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施管理 ....................................................................................... 95 前期物業(yè)管理和商業(yè)管理 ........................................................................... 96 總結(jié)與體會(huì) .................................................................................................................. 96 致謝 .............................................................................................................................. 98 參考文獻(xiàn) ...................................................................................................................... 99 摘 要 1．項(xiàng) 目選址 宗地位于成都市郫縣紅光鎮(zhèn)，占地面積 40, ㎡合 60 畝，土地用途為二類(lèi)商業(yè)住宅混合用地，使用年限住宅 70 年、商業(yè) 40 年。 第一章 項(xiàng)目概況 土地概況 土地基本資料 （ 1）宗地編號(hào) 暫無(wú)（ 20xx 年 5 月 1 日成都市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)公告） （ 2）宗地位置 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)（西華大學(xué)北側(cè)） （ 3）凈用面積（平方米） 平米（合 60 畝） （ 4） 土地用途及使用年限 城鎮(zhèn)混合住在用地，住宅 70 年，商業(yè) 40 年 （ 5）凈用地拍賣(mài)起叫價(jià)（含出讓金） 預(yù)計(jì)起拍價(jià) 150 萬(wàn) /畝（成交價(jià) 200 萬(wàn) /畝） （ 6）競(jìng)買(mǎi)保證金 暫無(wú) （ 7）備注 住宅、商業(yè)綜合 表 11：土地基本資料表 土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 （ 1）容積率 （ 2）建筑密度 總≤ 50%，高層≤ 30% （ 3）建筑高度 低于 100 米 （ 4）綠地率 ≥ 20% 表 12：土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件表 8 宗地位置 該宗地位于 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)廣場(chǎng) 路，北臨 紅光鎮(zhèn)城區(qū) ，東 接信息工程學(xué) 院銀杏學(xué)院 ，南 靠省屬重點(diǎn)學(xué)府西華大學(xué) ，西 通老成灌路紅光廣場(chǎng)。 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，其中新建住宅價(jià)格上漲 %，二手住宅價(jià)格上漲 %；房屋租賃價(jià)格上漲 % 11 圖 22： 0408 年居民消費(fèi)價(jià)格漲跌幅度 （ 3） 年末國(guó)家外匯儲(chǔ)備 19460 億美元，比上年末增加 4178 億美元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完 成 2398 億元，同比僅 1%增長(zhǎng)，低于本期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)率 個(gè)百分點(diǎn)，而去年同期增速為 %，下滑迅猛（如圖 2）。雖然“恒大降價(jià)受罰事件”已由地方政府澄清，但仍折射出在經(jīng)濟(jì)下滑的嚴(yán)峻形勢(shì)下，地方托市有所抬頭。造成這種情況的原因是因?yàn)橛写篌w量低價(jià)的工業(yè)地塊成交，成交金額大 都在 30 萬(wàn)元 /畝以下，拉低了市場(chǎng)的整體成交價(jià)格。 城東區(qū)域的表現(xiàn)特別明顯，受其帶動(dòng)，近期成華、錦江、金牛區(qū)的商品房成交量出現(xiàn)了大漲。項(xiàng)目前期降價(jià)幅度較大，甚至一些樓盤(pán)出現(xiàn)了虧本銷(xiāo)售，今年 剩余的房源不多，只剩一些尾盤(pán)，此時(shí)適當(dāng)提一點(diǎn)價(jià)、補(bǔ)一點(diǎn)利潤(rùn)空間。預(yù)計(jì)此輪剛性需求的爆發(fā)將會(huì)與 4 月底舉行的房交會(huì)組成一個(gè)貫穿上半年的巨大需求市場(chǎng)。 09 年郫縣紅光鎮(zhèn)一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 1. 紅光 鎮(zhèn) 住宅市場(chǎng)概況 紅光鎮(zhèn) 地處川西平原腹心地帶，距成都市區(qū)僅 13 公里，屬郫縣城市組團(tuán)次中心，分為4 個(gè)功能片區(qū)，即以工業(yè)為主、約 5 平方公里的紅光研發(fā)產(chǎn)業(yè)片區(qū)；以教育為主、共 3 平方公里的西華大學(xué)片區(qū)；以及以商業(yè)和居住為主、總計(jì)為 5 平方公里的三觀居住片區(qū)、紅光居住片區(qū)。因此更多的購(gòu)房者傾向于選擇高層和小高層，該 種樓型方便、時(shí)尚，且相對(duì)于多層來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)更低。由于工作原因需要解決居住地問(wèn)題，婚后購(gòu)置新房的需要，為父母和子女買(mǎi)房，以及購(gòu)房用以投資等都成為被調(diào)查者選擇購(gòu)房的主要?jiǎng)訖C(jī) 。而且后期物業(yè)管理的質(zhì)量也能影響到前期開(kāi)發(fā)商的口碑。 33 購(gòu)房者其他相關(guān)信息 購(gòu)房者對(duì)期房和現(xiàn)房的偏好 由于被調(diào)查多數(shù)都有現(xiàn)在就購(gòu)買(mǎi)房屋的意圖，因此在調(diào)查中顯示出大多數(shù)購(gòu)房者都期望購(gòu)置現(xiàn)房，其次是一年左右的期房。 3. 價(jià)格是大多數(shù)購(gòu)房者主要看中的因素，多數(shù)傾向于 30005000 元 /平米，這個(gè)價(jià)格范圍。 3．該樓盤(pán)具有較大的成片商業(yè)區(qū)，對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)鋪面銷(xiāo)售造成威脅。 4．以上四個(gè)樓盤(pán)均為層高不高于 7 層的多層建筑，對(duì)于偏好于居住多層的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是其首要選擇的對(duì)象。因此，在這里以產(chǎn)品為細(xì)分對(duì)象，依據(jù)總價(jià)和單價(jià)指標(biāo)，將市場(chǎng)細(xì)分為低端、中低端、中端、中高端及高端市場(chǎng)。加強(qiáng)資金核算，提高資金使用效率，避免項(xiàng)目資金緊張等威脅。 2．以上四個(gè)樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)物管等各方面比較成熟，對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)具有較大的吸引力。 該樓盤(pán)相關(guān)數(shù)據(jù)如下： 物業(yè)類(lèi)型 商住混合 區(qū) 域 高新西 建筑類(lèi)別 高層 板 塊 三環(huán)外 37 房屋價(jià)格 均價(jià) 3100 元 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20xx 年 裝修狀況 毛坯房 入住時(shí)間 20xx 年 容 積 率 綠 化 率 30% 建設(shè)分期 四期 住宅面積 75160 平米 外墻 涂料、面磚 智能化設(shè)施 IC 停車(chē)系統(tǒng) 表 41：主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相關(guān)信息 該樓盤(pán)主要特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì) 1．該樓盤(pán)與本項(xiàng)目所在地僅一街之隔，在地理位置上幾乎無(wú)差異。 問(wèn)卷分析小結(jié) 通過(guò)以上圖標(biāo)和文字綜合分析，可以基本得出以下結(jié)論： 1. 就建筑風(fēng)格來(lái)說(shuō)購(gòu)房者主要傾向于購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)代簡(jiǎn)約式的高層和小高層建筑。如：超市、餐館、干洗店、理發(fā)店等與生活相關(guān)的商業(yè)店鋪，還有如：網(wǎng)吧、酒水吧、數(shù)碼歌城等校園周邊娛樂(lè)設(shè)施。物業(yè)管理作為一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，正被越來(lái)越多的購(gòu)房者所看重。此外，現(xiàn)有住房的面積和陳舊等原因，也是促使被調(diào)查者欲購(gòu)房的因素。 25 購(gòu)房者房屋類(lèi)型 本次調(diào)查的收入水平屬于中等收入的家庭和個(gè)人，因此對(duì)于別墅的需求較小。 圖 227：郫縣一季度各月成交均價(jià)走勢(shì) ①成交均價(jià)的月度走勢(shì)上，同樣呈現(xiàn) V 字型；最低谷出現(xiàn)在 1 月份，郫縣整體成交均價(jià)降到 3384 元 /平米，從 2 月份開(kāi)始小幅向上攀升； 3 月底，重新回到 3500 元 /平米以上； ②隨著成交量的回穩(wěn)以及房交會(huì)的即將召開(kāi)，郫縣成交均價(jià)將穩(wěn)定一段時(shí)間。預(yù)計(jì)此后一段時(shí)間內(nèi)供應(yīng)市場(chǎng)將改變之前萎靡的情況。 3. 近五季度主城區(qū)與郊縣價(jià)格對(duì)比 圖 221：近五季度主城區(qū)和郊縣價(jià)格對(duì)比 （ 1） 09 年一季度的主城區(qū)的價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了回升，上漲 %。成華區(qū)和錦江區(qū)的成交量較之前一季度都上升了20xx 左右。由于受到資金鏈緊張的影響，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情仍然不高。并且對(duì)保障性住房的居住條件做出了限制，這使保障性住房與商品房明顯區(qū)隔，有效化解了市場(chǎng)對(duì)“保障性住房 會(huì)沖擊商品房”的擔(dān)憂(yōu)。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將于 20xx 年