【正文】 則及體現(xiàn)設(shè)計作為信息媒介，強調(diào)設(shè)計的交際功能的觀念內(nèi)容，辦公建筑形態(tài)的環(huán)境文化信息含量將隨之不斷增強。一般靜水位 。 公路 阜陽市是華東地區(qū)的西北大門，是未來的皖西北中心城市，公路四通八達，通往外地的九條干線，與魯、豫、蘇、鄂等連接，同時與省內(nèi)各地區(qū)的交通暢通無阻， 東連京滬高速公路，西接京珠（海）高速公路的界阜蚌高速公路，長途客運車通達北京、上海、廣州等全國各大城市。 ? 生物 生物資源豐富，品種繁多。面積 9775平方公里，耕地 ，人口 ，是阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 39 安徽省人口最多的市。 從交通情況看：西鄰三環(huán)路至太和、界首、商丘方向，東鄰二環(huán)路阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 37 至市中心、火車站、利辛、渦陽、蚌埠方向，阜陽南北、東西通道大動脈要道口，對于阜城及周邊城市交通非常便利。 ? 項目發(fā)展商實力雄厚，具有良好的資金和市場運作實力，擁有 3000多家合作廠商。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 33 阜陽市住宅市場正在從以價格競爭為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭和品牌競爭。 阜陽寫字樓市場過去 3年的新供應(yīng)量分別為： 20xx年 4000平方米，20xx年 5000平方米， 20xx年 7000平方米。文峰兩側(cè)主要以中低檔小酒店為主，單鋪營業(yè)面積平均在 200多平方；而清河路兩側(cè)主要以中高檔大酒店為主，單鋪營業(yè)面積平均在 500平方以上。相對，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購買力擴散而降低速度。 ④品牌與實力競爭將成為房產(chǎn)市場的主題詞 一方面，隨著一系列政策措施的出臺， “銀根 ”、 “地根 ”的進一步緊縮等將使國內(nèi)相當(dāng)一部分開發(fā)商面臨空前的 “資金鏈 ”和 “拿地 ”壓力，行業(yè)內(nèi)的 “洗牌 ”將加劇，市場的 “逐出效應(yīng) ”將會顯現(xiàn)。 堅持落實區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。 20xx～ 20xx年阜陽市 GDP見下表 年份 GDP總額（億元） 增長率 (可比價 ) 20xx 209 % 20xx 217 % 阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 20 20xx 263 % 20xx 324 % 20xx 370 13% 20xx 460 % 二、 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 國內(nèi)宏觀市場分析 （ 1）市場回顧 阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 21 政策成為影響 20xx年乃至中期內(nèi)房地產(chǎn)市場和行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵變量。 阜陽市的社會經(jīng)濟狀況 改革開放以來，阜陽市經(jīng)濟建設(shè)取得了豐碩成果，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民生 活水平逐步提高，各項社會事業(yè)全面發(fā)展，尤其是進入 20xx年以后，在市委市政府、區(qū)委區(qū)政府的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，克服了前期政府腐敗陰影、非典疫情、洪澇災(zāi)害等多重影響，負(fù)重爬坡、奮力前行，實現(xiàn)了政治上由亂到治，再到人心思定、人心思發(fā)展的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟上實現(xiàn)了由連續(xù)下滑到止跌回升、再到兩位數(shù)增長的轉(zhuǎn)變，走過了最為艱難的時期，步入了快速發(fā)展的前期。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗豐富，各方面人才搭配合理，管理制 度、架構(gòu)健全，運行有序。 項目的建設(shè)對推動阜陽發(fā)展現(xiàn)代物流商貿(mào)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的一大熱點。改革開放以來，特別是進入 90年代，阜陽市步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項事業(yè)取得了歷史性的成就。 本項目的規(guī)劃設(shè)計方案利用項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。銷售預(yù)測則采用市場比較法。 開發(fā)目的： ①發(fā)展泉北城市經(jīng)濟，改善城市功能，增強城市輻射力； ②帶動皖西北商貿(mào)城商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，樹立泉北新區(qū)城市新形象。 B、在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案。 作為本項目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司敏銳地觀察到了這一機會。 項目的建設(shè)將有利于繁榮阜陽城區(qū)經(jīng)濟，提高阜陽城市形象； 由于本項目規(guī)模大、定位高，因而項目的迅速發(fā)展將對阜陽經(jīng)濟的發(fā)展帶來積極的影響。這在本報告的 第十一章將 得到充分的論證。 （ 3）皖西北中心城市正在形成。 從上述密集的調(diào)控政策中可以看到，規(guī)范和整頓是各項政策制定的基調(diào)，從上游的土地到下游的消費都在政策調(diào)控緊縮的視野之 內(nèi)，其目標(biāo)都直指房地產(chǎn)行業(yè)的投資過度和價格的快速上漲主旨在于解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價上漲過快，房地產(chǎn)行業(yè)的強政策性特征再一次得到體現(xiàn)。 因此，我們對于房地產(chǎn)行業(yè)未來所有問題判斷的前提是：為了確保經(jīng)濟增長，以個人消費為主的房地產(chǎn)業(yè)依然需要大力發(fā)展；行業(yè)內(nèi)的調(diào)整必須進行，利潤水平回歸正常狀態(tài)；當(dāng)前對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的諸阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 25 多置疑，很多是基于社會資源向這個行業(yè)的過度傾斜，必須實現(xiàn)各行業(yè)全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投放 ，增長 %，占全市固定資產(chǎn)投資的 %。中國的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進入中國，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化正在興起等等。同時本土的餐飲娛樂企業(yè)也看好市場的發(fā)展，加大了在這方面的投資力度。寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍。 20xx年、 20xx年在阜城商品房銷售面積中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城購房比例高達 27%和25%。 ? 該項目開 發(fā)不能分期開發(fā)，要一次性投入，同時也加大項目開發(fā)的風(fēng)險 機會分析： ? 皖西北商貿(mào)城中心區(qū)可開發(fā)地塊資源極少，本項目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫?，均堪稱阜陽之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強的可塑性。 綜上所述，本項目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了皖西北商貿(mào)城對商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場前景。市區(qū)地理坐標(biāo)東經(jīng) 115176。 ? 地質(zhì) 為第四紀(jì)地層，主要發(fā)育自上太古界五河群、新老界第三系。 水運和通訊 境內(nèi)淮河、潁河、泉河、茨淮新河等 10條通航水道可入長江、東海，是中原通往華東的水運要塞。該區(qū)生態(tài)園的環(huán)境配套設(shè)施，已 為建設(shè)中高檔商貿(mào)、辦公為一體的大型生活廣場提供了良好的基礎(chǔ)。之所以這么做，其更深層的原因是為 了借此來改善寫字樓本身的環(huán)境，來達到提高寫字樓內(nèi)工作效率的目的。 （ 6）有強大的升值潛力。 阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 47 業(yè)態(tài)定位 本案位于潁泉新城區(qū)皖西北商貿(mào)城，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此將本案定位于：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。 項目建設(shè)采用國家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。 市區(qū)地下水較豐富，水質(zhì)良好。城外有二環(huán)路環(huán)繞全城，斷面形式以三塊板為主。其中砂姜黑土占 68%，有機質(zhì)含量 ∕公斤，含氮 ∕公斤，速效 磷 11毫克∕公斤，速效鉀 150毫克∕公斤。 第四章 建設(shè)條件及選址 一、區(qū)域概況 阜陽市地處黃淮海平原的南端、安徽省西北部，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁泉、潁東三區(qū)， 52個鄉(xiāng)、 113個鎮(zhèn)、4018個村。 各物業(yè)類型分析 ? 商業(yè) 本項目地處界首路與北京路交叉口處西北側(cè)，處于皖西北商貿(mào)城商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。 ? 項目位于商貿(mào)城中心地帶，西側(cè) 是生態(tài)元，北側(cè)是區(qū)政府，南側(cè)是泉河風(fēng)景帶景觀資源較為豐富。購買單套面積在 100平方米以上的商品房比上一年顯著提高，其中購買單套面積在 100平方米～ 120平方米商品房同比提高了 8個百分點，單套面積在 120平方米以上的商品房同比提高了 。調(diào)查顯示，目前市場上的主要買家為國內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機構(gòu)。 阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 30 目前，阜陽市餐飲場所主要集中在文峰路兩側(cè)、清河路兩側(cè)。從目前的情況來看，在阜陽的住宅開發(fā)趨勢影響 下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴展，二環(huán)兩側(cè)的商業(yè)用房得到較快增長。加息將限制開發(fā)商開發(fā)速度和商品房供給。 堅持提高自主創(chuàng)新能力，加快建設(shè)創(chuàng)新型國家。居民消費結(jié)構(gòu)加速升級，住房、通訊、交通等成為新的消費熱點。國際社會普通認(rèn)為， 20xx年中國經(jīng)濟增長率應(yīng)保持在 10%左右。 本項目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有雄厚的經(jīng)濟實力作后盾，良好的經(jīng)濟業(yè)績、行業(yè)運作能力和社會信譽作基礎(chǔ)。這樣的商業(yè)廣場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨到，符合銷售商、消費者的需求，填補了阜陽這類市場的空缺，與其它市場形成了錯位競爭，從而有著強大的競爭力。西部與河南省周口市、駐馬店市相鄰，西南部與河南省信陽市接壤，北部、阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 12 東北部與亳州市毗鄰，東部與淮南市相連，南部緊靠淮河與六安市隔河相望，是安徽省重要的陸上交通樞紐，以及安徽通往西北方向外省市的主要門戶。 皖西北城市商業(yè)廣場項目 開發(fā)商：阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 均具有很強的經(jīng)濟實力和強的商業(yè)運作能力，為項目建設(shè)及招商提供了可靠的保障。 二 . 報告編制說明 本報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 6 例，對項目的可行性和開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行投資分析、財務(wù)分析和風(fēng)險分析。 ③招商引資，推動泉北新區(qū)城市經(jīng)濟快速發(fā)展。 C、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。該公司經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場的需要，建設(shè)一個最大的集商業(yè)、餐飲、公寓式寫字樓為一體的商業(yè)廣場。一方面，皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場的發(fā)展將會推動商品快速流通、快速銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟的發(fā)展作出貢獻；另一方面，商業(yè)廣場的發(fā)展也將會帶動整個皖西北商貿(mào)城相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如房地產(chǎn)業(yè)、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、其他商業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動作用。 四、項目可行性研究的依據(jù) 阜陽市城市規(guī)劃方案 項目建議書編制規(guī)范和要求 阜陽市經(jīng)濟社會統(tǒng)計資料 皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場項目暫定設(shè)計方案； 安徽省建筑工程預(yù)算定額估價表和阜陽市材料市場價格信息。 “十五 ”末，阜陽市區(qū)建成區(qū)面積已達 50平方公里，城區(qū)人口總規(guī)模達 50萬人。我們看到，開發(fā)商受到土地和信貸調(diào)控緊縮的外部壓力與行業(yè)內(nèi)規(guī)范經(jīng)營的內(nèi)部壓力的雙重擠壓，盡管表面看，全國范圍內(nèi)商品房的價格普遍上揚，但是由于絕對投入的迅速增加，其實際利潤水平正在逐步回歸正常，暫且拋開 “房地產(chǎn)泡沫 ”破滅與否的爭論，一個更加市場化、集約化的產(chǎn)業(yè)將在當(dāng)前這種壓力的承受與突破中走向成熟，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度將因這次行業(yè)整合而獲得一定的支撐。 ②土地市場化配置成為趨勢 國家現(xiàn)行土地管理政策是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而逐步完善 的，縱觀其演變的過程，一個貫穿其中、始終未變的宗旨就是不斷推進土地管理的市場化進程。 近幾年，阜陽市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實施，一定程度抑制了阜陽房地產(chǎn)市場上的投機行為，擠壓了房地產(chǎn)市場中虛熱的泡沫成分，一系列的政治風(fēng)波也促使阜陽房地產(chǎn) 行業(yè)操作日益規(guī)范，阜陽市房地產(chǎn)市場基本保持了健康、均衡、快速的發(fā)展勢頭。隨著中國快速融入世界經(jīng)濟的步伐，在今后幾年，中國餐飲業(yè)將會以更快的速度向前發(fā)展。在經(jīng)濟高速增長的推動下，餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展，用房需求劇增。放眼未來兩年，隨著新供應(yīng)量的萎縮、使用需求的升溫，租金水平將進一步上揚，繼而 刺激購買需求，估計阜陽寫字樓的產(chǎn)權(quán)交易量和資本價值將出現(xiàn)突破性增長。 金融支持力度加大，居民貸款購房意識增強。 ? 本項目由阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽和開發(fā)經(jīng)驗，發(fā)展商具有較強的商業(yè)運作和招商管理，在省內(nèi)乃至全國批發(fā)服裝及小商品具有良好社會信譽將有助于提高項目的品質(zhì)形象。 ? 餐飲 本項目處于皖西北商貿(mào)城的中心地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及商業(yè)批發(fā)及零售私營店主，周邊住 宅小區(qū)逐漸增多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場的需求。47′ 54″，北緯32176?；讟?gòu)造屬華北凹陷南緣，工程地質(zhì)土質(zhì)為粘土、亞粘土、亞沙土及部分淤泥加人工填土，容許承載力為 160至 260kpa。全市已全部開通程 控電話、移動通訊及寬帶網(wǎng)，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)也實現(xiàn)程控聯(lián)網(wǎng)。隨著阜陽市經(jīng)濟的發(fā)展 ，該區(qū)域基礎(chǔ)和服務(wù)設(shè)施將會更加完善。還包括樓層內(nèi)的休閑會所、公司吧、氧吧，這種帶有交往性質(zhì)的公司休閑空間，不但能使員工放松神經(jīng)，還能夠讓他們在相互的交流中，相互激發(fā)靈感，產(chǎn)生更多有利于工作的創(chuàng)意。 （ 7）戶型實用、舒適。 （ 2）皖西北城市商業(yè)廣場擁有 5A 級智能系統(tǒng)，即自動化管理系統(tǒng)、自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、通訊自動化系 統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)，是其與其它項目與眾不同之處，即權(quán)威性。部分人防設(shè)施本著平戰(zhàn)結(jié)合的原則宜設(shè)為地下停車場。一般每升 ～ ，鹽度阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研