【正文】 靠大城市邊緣、對外交通 發(fā)達(dá)的地點布局。 20 第六章 投資效益分析 1 二、可行性研究報告編制范圍 農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū) 可行性研究報告 目 錄 第一章 項目概況 從區(qū)位、產(chǎn)業(yè)支撐、市場前景以及完善重慶主城核心區(qū)城市服務(wù)功能等綜合條件來看，本項目具有較強的可行性。 表 2— 1 項目服務(wù)區(qū)（輻射）區(qū)優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品分布情況 農(nóng)產(chǎn)品名稱 分布區(qū)域 綠色精品稻米 綦江、巴南、南川、涪陵、江津、合川、銅梁、璧山、永川、榮昌、長壽 “雙低”油菜 潼南、銅梁、合川、榮昌、江津、大足、璧山 甜橙、優(yōu)質(zhì)錦橙及伏令夏橙 江津、巴南、長壽、渝北、涪陵 茶葉 永川、江津、榮昌、南川 南方早熟梨 江津、璧山、永川 榨菜 渝北、長壽、涪陵 優(yōu)質(zhì)蠶 涪陵、銅梁、合川、江津 優(yōu)質(zhì)瘦肉型豬 合川、潼南、銅梁、大足、榮昌、永川、長壽、巴南、江津、綦江、南川、涪陵 名優(yōu)水產(chǎn)品 江津、巴南、銅梁、九龍坡 優(yōu)質(zhì)蔬菜 潼南、銅梁、璧山 資料來源：根據(jù)網(wǎng)上有關(guān)資料進(jìn)行整理。天） 最小值 300 400 100 100 25 50 最大值 500 500 200 100 50 100 注： 攝入量標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源： 2020 年 1 月，《中國居民膳食指南（ 2020）》，中華人民共和國衛(wèi)生部。項目周邊擁有一座中型水庫，保家、大路等地水、電、氣基礎(chǔ)設(shè)施完善，能夠為項目建設(shè)運營提供保障。 同時，重慶農(nóng)副產(chǎn)品市場體系輻射力不強，新型現(xiàn)代營銷體系不夠完善；農(nóng)業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展緩慢，規(guī)模小、服務(wù)單一，農(nóng)民組織化程度低、抵御市場風(fēng)險能力弱。 第四章 項目選址、定位及功能布局 一、項目選址 （一）選址原則 物流園區(qū)的選 址應(yīng)遵循以下基本原則： 交通導(dǎo)向原則。道路四通八達(dá)，作為璧北的中心地帶，是璧北地區(qū)的交通樞紐。 綜上所述，重慶市璧山縣大路鎮(zhèn)符合建設(shè)重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)的選址要求。 物流配送區(qū)。 （ 4）商務(wù)信息中心，面積 4000 平方米。包括為方便園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工、工商戶的居住，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局一批商住房項目和其他商業(yè)業(yè)態(tài)。 （ 6）綜合服務(wù)區(qū)其他商業(yè)用地的開發(fā)建設(shè)基本完成 。 —— 建設(shè)工程規(guī)劃綜合費，按照 1元 /平方米的標(biāo)準(zhǔn)，總投資 128 萬元?？傆?60687 萬元。 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量分析 —— 折現(xiàn)率的確定 折現(xiàn)率，亦稱貼現(xiàn)率（區(qū)別于匯票的貼現(xiàn)率），是用以將計算期資產(chǎn)的未來收益還原 (或轉(zhuǎn)換 )為現(xiàn)在價值的比率。噪聲主要來源于各種泵（包括消防、生活和循環(huán)水泵等）運轉(zhuǎn)噪聲和冷庫機組、中央空調(diào)室外機組噪聲、生活區(qū)娛樂設(shè)施噪聲。 （ 4）固廢處理 重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)內(nèi)的固體廢物主要為生活垃圾和工業(yè)固廢。園區(qū)項目可納入璧山工業(yè)園區(qū)管委會統(tǒng)一管理運行。項目對整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工、流通、消費環(huán)節(jié)，提升整個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈具有巨大的促進(jìn)作用。在開發(fā)建設(shè)過程中，啟動農(nóng)村宅基地改革。主要問題在于企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)與政府的宏觀目標(biāo)難以協(xié)調(diào)，難以控制土地投機和國有土地資產(chǎn)流失問題。 第八章 園區(qū) 開發(fā)運作模式 一、 開發(fā)模式 從目前國內(nèi)同類園區(qū)來看，有三類開 發(fā)模式可供選擇。 （ 3）噪聲治理 項目營運期噪聲主要來源于各種泵（包括消防、生活和循環(huán)水泵等）運轉(zhuǎn)噪聲和冷庫機組、中央空調(diào)室外機組噪聲、生活區(qū)娛樂設(shè)施噪聲。包括園區(qū)內(nèi)居民生活污水、批發(fā)交易市場以及部分深加工企業(yè)產(chǎn)生的廢水 。 現(xiàn)金流出五年合計 60687 萬元。 交易、物流區(qū)用地和倉儲用地 批發(fā)交易區(qū)、物流配送區(qū)用地和倉儲區(qū)用地分別按照 30 萬元 /畝的價格出讓，共計 33000 萬元。 （三）項目建設(shè)其他費用 總投資 3838 萬元。 （ 2）精深加工區(qū)進(jìn)駐農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)完成廠房建設(shè)和設(shè)備配置，進(jìn)入生產(chǎn)、運營階段。 （ 2） 園區(qū)管理服務(wù)中心， 在中央廣場旁修建園區(qū)管理服務(wù)中心，建筑面積4000 平方米。包括蔬菜、水果、糧油、肉食、蛋禽、水產(chǎn)、糧酒飲料、干貨等 8個大區(qū)，總面積 30萬平方米。 精深加工區(qū)。 用地條件優(yōu)越。 （二）擬建地區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 項目選址在重慶市璧山縣大路鎮(zhèn)內(nèi)，具體坐落在大路與保家組團(tuán)之間，璧山工業(yè)園區(qū) B區(qū)內(nèi)，渝遂 高速公路沿線 5公里長的區(qū)域內(nèi)展開項目的各項功能布局。是重慶市未來工業(yè)化城市化過程中，解決日益增長的城市居民對農(nóng)產(chǎn)品需求的重要保障。一方面，農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)的建設(shè)，實現(xiàn)“生產(chǎn)基地 +物流園區(qū) +銷地市場”的一體化和規(guī)?；?，將千千萬萬的農(nóng)戶、農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)及流通企 業(yè)市場終端鏈接起來，做大做強農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈，將有效提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的整體效益，降低農(nóng)產(chǎn)品運輸成本、促進(jìn)農(nóng)民增產(chǎn)增收。天。一小時經(jīng)濟(jì)圈人口將達(dá)到 2200 萬人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 1760 萬人，其中都市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到 980萬人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 930 萬人，這是重慶產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)、人口最為集中、消費力最為旺盛的區(qū)域。 二是璧山縣主要服務(wù)的區(qū)域 —— 渝西經(jīng)濟(jì)走廊以及上位區(qū)域重慶一小時經(jīng)濟(jì)圈，是重慶重要的優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)基地。其中，近中期即 2020— 2020 年，完成先期啟動的 2020 畝；控制預(yù)留的 1000 畝土地的開發(fā)建設(shè)視整個項目具體實施情況，作為功能拓展用地于 2020 年前完成。 10 二、是重慶推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌有效解決“三農(nóng)”問題的戰(zhàn)略舉措 35 第八章 園區(qū)開發(fā)運作模式 璧山陸路交通發(fā)達(dá)，國道 319 線、成渝高速、渝遂高速穿境而過，規(guī)劃中的成渝城際鐵路客運專線、成渝高速公路輔線將經(jīng)過璧山，重慶軌道 1 號線二 期將延伸至縣城。近年來，璧山縣打造形成了優(yōu)質(zhì)伏淡季水果、無公害蔬菜、花卉苗木、禽兔等 四大支柱產(chǎn)業(yè)。 其次，城鄉(xiāng)居民人均農(nóng)產(chǎn)品消費量的顯著提升將創(chuàng)造大量市場需求。在大開放、大發(fā)展的形勢下，國際現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和先進(jìn)完善的農(nóng)業(yè)經(jīng)營服務(wù)模式也必將深刻地影響到重慶農(nóng)業(yè)發(fā)展。滿足日益增長的城鄉(xiāng)居民對農(nóng)產(chǎn)品的需求，不僅需要產(chǎn)能保障，還需要現(xiàn)代物流配送體系保障。 地 形導(dǎo)向原則。 按照《璧山縣大路鎮(zhèn)規(guī)劃（ 2020－ 2020）》，近期 2020 年鎮(zhèn)域人口達(dá)到 萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 50%；遠(yuǎn)期 2020 年鎮(zhèn)域人口達(dá)到 萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 70%。具體功能及布局如下。本區(qū)主要功能是為園區(qū)運營單位提供一體化運作的公共支持和輔助服務(wù)。 （ 2）冷凍庫：包括冷藏區(qū)和冷凍區(qū)。 （ 4）完成農(nóng)產(chǎn)品拍賣中心、安全監(jiān)控中心、商務(wù)信息中心、財務(wù)結(jié)算大廳和農(nóng)產(chǎn)品檢測檢驗中心建設(shè)。 （二）園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目總投資 11350 萬元。 因此，本項目只考慮基本預(yù)備費，按照園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用的 3%計提，共計 1481 萬元。估算年費用為 500萬元。（ 1+折現(xiàn)系數(shù) ic） —— 財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)計算 財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率 (基準(zhǔn)收益率 )折算到建設(shè)期初 (項目計算期第一年年初 )的現(xiàn)值之和。 （三）污染治理措施 主要環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （ 1）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3095－ 96）； （ 2）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3838－ 2020）； （ 3）《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB14848－ 93）； （ 4）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB8978－ 1996）； （ 5）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3096－ 2020）； （ 6）《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 12348－ 2020）； （ 7）《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 22337－ 2020）。高速公路周邊按 50 米控制綠化隔離帶。這種開發(fā)模式的主要優(yōu)點在于：可減輕政府的投資大力，在引入資金的同時引進(jìn)管理和人才。 該項目是重慶的重大基礎(chǔ)性項目，項目立項應(yīng)盡納入重慶宏觀戰(zhàn)略決策層面。 根據(jù)重慶市相關(guān)投資政策，大型批發(fā)交易市場 及現(xiàn)代物流園區(qū)的建設(shè)屬于政府扶持類項目，建議盡可能地爭取市政府政策支持。在 現(xiàn)實中，可以借鑒城市基礎(chǔ)設(shè)施投資運行模式，建立投資風(fēng)險控制和退出機制，確立社會投資商的合理回報和投資回收期。遠(yuǎn)景發(fā)展用地，在建設(shè)中為預(yù)留建設(shè)用地，在用地飽和前嚴(yán)禁建設(shè)。同時，對項目建設(shè)以及實施后不可避免產(chǎn)生的污水、廢氣等廢棄物，要按照一定的排放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理。 其計算公式為： FNPV=∑ ∣ CI— Co∣ t ∣ 1+ic∣ — t 式中 FNPV— 財務(wù)凈現(xiàn)值； ∣ CI— Co∣ t—— 第 t年的凈現(xiàn)金流量； n—— 方案計算期； ic—— 折現(xiàn)率。具體見下表。 表 6— 3 投資計劃表 項 目 總投資 年度投資計劃 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 投資額（萬元） 54669 10934 10934 8200 8200 8200 5467 2734 占總投資比例（ %） 100% 20 20 15 15 15 10 5 三、收益分析 項目收益主要來源于土地出讓金和建設(shè)配套費返還兩個方面，未考慮其他稅費收入和經(jīng)營收入，共計 63600 萬元。 道路交通 總投資 5400 萬元，包括 2公里主干道路和 3公里次干道路建設(shè)，形成園區(qū)道路主骨架。 （ 6）完成物流配送區(qū)的大型停車場和堆場的建設(shè)。 精深加工區(qū) 占地 500 畝，引進(jìn)、扶持農(nóng)產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)，打造特色農(nóng)產(chǎn)品精深加工區(qū)。建立包括住宿、休閑娛樂、餐飲在內(nèi)的生活配套服務(wù)子區(qū)，配套建立維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等輔助設(shè)施，建立一個占地100 畝 具有休閑購物、行業(yè)交流、會議博展功能的中央廣場及配套設(shè)施。包括蔬菜、水果 、糧油、肉食、蛋禽、水產(chǎn)、糖酒飲料、干雜貨等 8個專業(yè)批發(fā)交易子區(qū)，主要為農(nóng)副產(chǎn)品供需雙方建立集中的展示及交易平臺，配套建立相應(yīng)的拍賣中心、安全監(jiān)控中心、商務(wù)信息中心、財務(wù)結(jié)算中心和檢驗檢疫中心等服務(wù)設(shè)施。 （三）擬建地區(qū)建設(shè)條件 交通區(qū)位優(yōu)勢突出。地勢開闊平坦，地域具有可擴展性，也為基地的拓展預(yù)留了空間。表現(xiàn)在：一是重慶絕大