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農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流園區(qū)可行性研究報告(留存版)

2025-01-23 05:13上一頁面

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【正文】 靠大城市邊緣、對外交通 發(fā)達(dá)的地點布局。 20 第六章 投資效益分析 1 二、可行性研究報告編制范圍 農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流(加工)園區(qū) 可行性研究報告 目 錄 第一章 項目概況 從區(qū)位、產(chǎn)業(yè)支撐、市場前景以及完善重慶主城核心區(qū)城市服務(wù)功能等綜合條件來看,本項目具有較強的可行性。 表 2— 1 項目服務(wù)區(qū)(輻射)區(qū)優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品分布情況 農(nóng)產(chǎn)品名稱 分布區(qū)域 綠色精品稻米 綦江、巴南、南川、涪陵、江津、合川、銅梁、璧山、永川、榮昌、長壽 “雙低”油菜 潼南、銅梁、合川、榮昌、江津、大足、璧山 甜橙、優(yōu)質(zhì)錦橙及伏令夏橙 江津、巴南、長壽、渝北、涪陵 茶葉 永川、江津、榮昌、南川 南方早熟梨 江津、璧山、永川 榨菜 渝北、長壽、涪陵 優(yōu)質(zhì)蠶 涪陵、銅梁、合川、江津 優(yōu)質(zhì)瘦肉型豬 合川、潼南、銅梁、大足、榮昌、永川、長壽、巴南、江津、綦江、南川、涪陵 名優(yōu)水產(chǎn)品 江津、巴南、銅梁、九龍坡 優(yōu)質(zhì)蔬菜 潼南、銅梁、璧山 資料來源:根據(jù)網(wǎng)上有關(guān)資料進(jìn)行整理。天) 最小值 300 400 100 100 25 50 最大值 500 500 200 100 50 100 注: 攝入量標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源: 2020 年 1 月,《中國居民膳食指南( 2020)》,中華人民共和國衛(wèi)生部。項目周邊擁有一座中型水庫,保家、大路等地水、電、氣基礎(chǔ)設(shè)施完善,能夠為項目建設(shè)運營提供保障。 同時,重慶農(nóng)副產(chǎn)品市場體系輻射力不強,新型現(xiàn)代營銷體系不夠完善;農(nóng)業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展緩慢,規(guī)模小、服務(wù)單一,農(nóng)民組織化程度低、抵御市場風(fēng)險能力弱。 第四章 項目選址、定位及功能布局 一、項目選址 (一)選址原則 物流園區(qū)的選 址應(yīng)遵循以下基本原則: 交通導(dǎo)向原則。道路四通八達(dá),作為璧北的中心地帶,是璧北地區(qū)的交通樞紐。 綜上所述,重慶市璧山縣大路鎮(zhèn)符合建設(shè)重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流(加工)園區(qū)的選址要求。 物流配送區(qū)。 ( 4)商務(wù)信息中心,面積 4000 平方米。包括為方便園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工、工商戶的居住,統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局一批商住房項目和其他商業(yè)業(yè)態(tài)。 ( 6)綜合服務(wù)區(qū)其他商業(yè)用地的開發(fā)建設(shè)基本完成 。 —— 建設(shè)工程規(guī)劃綜合費,按照 1元 /平方米的標(biāo)準(zhǔn),總投資 128 萬元??傆?60687 萬元。 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量分析 —— 折現(xiàn)率的確定 折現(xiàn)率,亦稱貼現(xiàn)率(區(qū)別于匯票的貼現(xiàn)率),是用以將計算期資產(chǎn)的未來收益還原 (或轉(zhuǎn)換 )為現(xiàn)在價值的比率。噪聲主要來源于各種泵(包括消防、生活和循環(huán)水泵等)運轉(zhuǎn)噪聲和冷庫機組、中央空調(diào)室外機組噪聲、生活區(qū)娛樂設(shè)施噪聲。 ( 4)固廢處理 重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流(加工)園區(qū)內(nèi)的固體廢物主要為生活垃圾和工業(yè)固廢。園區(qū)項目可納入璧山工業(yè)園區(qū)管委會統(tǒng)一管理運行。項目對整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工、流通、消費環(huán)節(jié),提升整個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈具有巨大的促進(jìn)作用。在開發(fā)建設(shè)過程中,啟動農(nóng)村宅基地改革。主要問題在于企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)與政府的宏觀目標(biāo)難以協(xié)調(diào),難以控制土地投機和國有土地資產(chǎn)流失問題。 第八章 園區(qū) 開發(fā)運作模式 一、 開發(fā)模式 從目前國內(nèi)同類園區(qū)來看,有三類開 發(fā)模式可供選擇。 ( 3)噪聲治理 項目營運期噪聲主要來源于各種泵(包括消防、生活和循環(huán)水泵等)運轉(zhuǎn)噪聲和冷庫機組、中央空調(diào)室外機組噪聲、生活區(qū)娛樂設(shè)施噪聲。包括園區(qū)內(nèi)居民生活污水、批發(fā)交易市場以及部分深加工企業(yè)產(chǎn)生的廢水 。 現(xiàn)金流出五年合計 60687 萬元。 交易、物流區(qū)用地和倉儲用地 批發(fā)交易區(qū)、物流配送區(qū)用地和倉儲區(qū)用地分別按照 30 萬元 /畝的價格出讓,共計 33000 萬元。 (三)項目建設(shè)其他費用 總投資 3838 萬元。 ( 2)精深加工區(qū)進(jìn)駐農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)完成廠房建設(shè)和設(shè)備配置,進(jìn)入生產(chǎn)、運營階段。 ( 2) 園區(qū)管理服務(wù)中心, 在中央廣場旁修建園區(qū)管理服務(wù)中心,建筑面積4000 平方米。包括蔬菜、水果、糧油、肉食、蛋禽、水產(chǎn)、糧酒飲料、干貨等 8個大區(qū),總面積 30萬平方米。 精深加工區(qū)。 用地條件優(yōu)越。 (二)擬建地區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 項目選址在重慶市璧山縣大路鎮(zhèn)內(nèi),具體坐落在大路與保家組團(tuán)之間,璧山工業(yè)園區(qū) B區(qū)內(nèi),渝遂 高速公路沿線 5公里長的區(qū)域內(nèi)展開項目的各項功能布局。是重慶市未來工業(yè)化城市化過程中,解決日益增長的城市居民對農(nóng)產(chǎn)品需求的重要保障。一方面,農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流(加工)園區(qū)的建設(shè),實現(xiàn)“生產(chǎn)基地 +物流園區(qū) +銷地市場”的一體化和規(guī)?;?,將千千萬萬的農(nóng)戶、農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)及流通企 業(yè)市場終端鏈接起來,做大做強農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈,將有效提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的整體效益,降低農(nóng)產(chǎn)品運輸成本、促進(jìn)農(nóng)民增產(chǎn)增收。天。一小時經(jīng)濟(jì)圈人口將達(dá)到 2200 萬人,城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 1760 萬人,其中都市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到 980萬人,城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 930 萬人,這是重慶產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)、人口最為集中、消費力最為旺盛的區(qū)域。 二是璧山縣主要服務(wù)的區(qū)域 —— 渝西經(jīng)濟(jì)走廊以及上位區(qū)域重慶一小時經(jīng)濟(jì)圈,是重慶重要的優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)基地。其中,近中期即 2020— 2020 年,完成先期啟動的 2020 畝;控制預(yù)留的 1000 畝土地的開發(fā)建設(shè)視整個項目具體實施情況,作為功能拓展用地于 2020 年前完成。 10 二、是重慶推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌有效解決“三農(nóng)”問題的戰(zhàn)略舉措 35 第八章 園區(qū)開發(fā)運作模式 璧山陸路交通發(fā)達(dá),國道 319 線、成渝高速、渝遂高速穿境而過,規(guī)劃中的成渝城際鐵路客運專線、成渝高速公路輔線將經(jīng)過璧山,重慶軌道 1 號線二 期將延伸至縣城。近年來,璧山縣打造形成了優(yōu)質(zhì)伏淡季水果、無公害蔬菜、花卉苗木、禽兔等 四大支柱產(chǎn)業(yè)。 其次,城鄉(xiāng)居民人均農(nóng)產(chǎn)品消費量的顯著提升將創(chuàng)造大量市場需求。在大開放、大發(fā)展的形勢下,國際現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和先進(jìn)完善的農(nóng)業(yè)經(jīng)營服務(wù)模式也必將深刻地影響到重慶農(nóng)業(yè)發(fā)展。滿足日益增長的城鄉(xiāng)居民對農(nóng)產(chǎn)品的需求,不僅需要產(chǎn)能保障,還需要現(xiàn)代物流配送體系保障。 地 形導(dǎo)向原則。 按照《璧山縣大路鎮(zhèn)規(guī)劃( 2020- 2020)》,近期 2020 年鎮(zhèn)域人口達(dá)到 萬人,城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 50%;遠(yuǎn)期 2020 年鎮(zhèn)域人口達(dá)到 萬人,城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 70%。具體功能及布局如下。本區(qū)主要功能是為園區(qū)運營單位提供一體化運作的公共支持和輔助服務(wù)。 ( 2)冷凍庫:包括冷藏區(qū)和冷凍區(qū)。 ( 4)完成農(nóng)產(chǎn)品拍賣中心、安全監(jiān)控中心、商務(wù)信息中心、財務(wù)結(jié)算大廳和農(nóng)產(chǎn)品檢測檢驗中心建設(shè)。 (二)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目總投資 11350 萬元。 因此,本項目只考慮基本預(yù)備費,按照園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用的 3%計提,共計 1481 萬元。估算年費用為 500萬元。( 1+折現(xiàn)系數(shù) ic) —— 財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)計算 財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量,按照一個給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率 (基準(zhǔn)收益率 )折算到建設(shè)期初 (項目計算期第一年年初 )的現(xiàn)值之和。 (三)污染治理措施 主要環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ( 1)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》( GB3095- 96); ( 2)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》( GB3838- 2020); ( 3)《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》( GB14848- 93); ( 4)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》( GB8978- 1996); ( 5)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》( GB3096- 2020); ( 6)《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》( GB 12348- 2020); ( 7)《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》( GB 22337- 2020)。高速公路周邊按 50 米控制綠化隔離帶。這種開發(fā)模式的主要優(yōu)點在于:可減輕政府的投資大力,在引入資金的同時引進(jìn)管理和人才。 該項目是重慶的重大基礎(chǔ)性項目,項目立項應(yīng)盡納入重慶宏觀戰(zhàn)略決策層面。 根據(jù)重慶市相關(guān)投資政策,大型批發(fā)交易市場 及現(xiàn)代物流園區(qū)的建設(shè)屬于政府扶持類項目,建議盡可能地爭取市政府政策支持。在 現(xiàn)實中,可以借鑒城市基礎(chǔ)設(shè)施投資運行模式,建立投資風(fēng)險控制和退出機制,確立社會投資商的合理回報和投資回收期。遠(yuǎn)景發(fā)展用地,在建設(shè)中為預(yù)留建設(shè)用地,在用地飽和前嚴(yán)禁建設(shè)。同時,對項目建設(shè)以及實施后不可避免產(chǎn)生的污水、廢氣等廢棄物,要按照一定的排放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理。 其計算公式為: FNPV=∑ ∣ CI— Co∣ t ∣ 1+ic∣ — t 式中 FNPV— 財務(wù)凈現(xiàn)值; ∣ CI— Co∣ t—— 第 t年的凈現(xiàn)金流量; n—— 方案計算期; ic—— 折現(xiàn)率。具體見下表。 表 6— 3 投資計劃表 項 目 總投資 年度投資計劃 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 投資額(萬元) 54669 10934 10934 8200 8200 8200 5467 2734 占總投資比例( %) 100% 20 20 15 15 15 10 5 三、收益分析 項目收益主要來源于土地出讓金和建設(shè)配套費返還兩個方面,未考慮其他稅費收入和經(jīng)營收入,共計 63600 萬元。 道路交通 總投資 5400 萬元,包括 2公里主干道路和 3公里次干道路建設(shè),形成園區(qū)道路主骨架。 ( 6)完成物流配送區(qū)的大型停車場和堆場的建設(shè)。 精深加工區(qū) 占地 500 畝,引進(jìn)、扶持農(nóng)產(chǎn)品加工龍頭企業(yè),打造特色農(nóng)產(chǎn)品精深加工區(qū)。建立包括住宿、休閑娛樂、餐飲在內(nèi)的生活配套服務(wù)子區(qū),配套建立維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等輔助設(shè)施,建立一個占地100 畝 具有休閑購物、行業(yè)交流、會議博展功能的中央廣場及配套設(shè)施。包括蔬菜、水果 、糧油、肉食、蛋禽、水產(chǎn)、糖酒飲料、干雜貨等 8個專業(yè)批發(fā)交易子區(qū),主要為農(nóng)副產(chǎn)品供需雙方建立集中的展示及交易平臺,配套建立相應(yīng)的拍賣中心、安全監(jiān)控中心、商務(wù)信息中心、財務(wù)結(jié)算中心和檢驗檢疫中心等服務(wù)設(shè)施。 (三)擬建地區(qū)建設(shè)條件 交通區(qū)位優(yōu)勢突出。地勢開闊平坦,地域具有可擴展性,也為基地的拓展預(yù)留了空間。表現(xiàn)在:一是重慶絕大
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