【正文】 確實超過了大多老百姓的心理承受力，這與政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控管理不到位有一定關(guān)系。 上個世紀(jì)末，中國改革開放的重點(diǎn)在南方，以香港、深圳、廣州、佛山為代表的珠江三角洲是中國經(jīng)濟(jì)最活躍、發(fā)展最快的區(qū)域，也是當(dāng)時中國房價上漲最快的區(qū)域 ，目前也是中國最富裕的區(qū)域。 包含寧波在內(nèi)的長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈已逐漸成為中國經(jīng)濟(jì)最活躍、發(fā)展最強(qiáng)勁的區(qū)域。 可以說，寧波房價的上漲是對寧波城市價值的正確體現(xiàn)。 根據(jù)寧波市城市總 體規(guī)劃綱要（ 20xx～ 2020），寧波城市發(fā)展目標(biāo)確定為：近期重點(diǎn)向東發(fā)展，中遠(yuǎn)期重點(diǎn)發(fā)展北部，適度發(fā)展西部，有限制地發(fā)展南部?，F(xiàn)在，政府已明確了江東三個中心的建設(shè)目標(biāo)，即國際會展中心、生態(tài)科技中心、行政中心，這對項目地塊是非常利好的信息。 大時代作為高層商住兩用物業(yè)，在寧波 99年下半年推出時，就擊起了千層波瀾，引發(fā)了一系列的爭議，然而其良好的銷售業(yè)績卻足以說明一切。 總結(jié)：寧波房市的火熱主要是多層住宅的火熱，分析寧波高層住宅市場的發(fā)展歷程，高層銷售狀況普遍較為艱巨，特別是戶型面積大的套型，往往會因為總價過高造成較大的銷 售 抗 性 ，如 錦 地 水 岸 、中 山 名 都 、日 月 星 城 等 樓 盤 一 百 六 十 平 方 米 以 上 的 面 積 戶 型 都 是在最后無其它套型可挑選、寧波房市日益供不應(yīng)求的緊張局面情況下逐漸消化完畢。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 管 。 市場輿論導(dǎo)向已在向房市提出了警告信號。世紀(jì)城、山名都錦地水岸賣得很辛苦，戶型定位不準(zhǔn)確是重要原因。 第一集中區(qū)域為分布于天一廣場周邊的 CBD區(qū)域，這一區(qū)域為寧波的中央商務(wù)區(qū)，也是高檔寫字樓的積聚地。二是電梯嚴(yán)重不足。四是智能化弱電系統(tǒng)配置缺乏，一般寫字樓僅配置電話、寬帶、煙感、安保監(jiān)控等，而鮮有達(dá)到辦公通信自動化（ CA）、樓宇自控系統(tǒng)（ BA）、消防報警智能化（ FA）、安保監(jiān)控自動化（ SA）、辦公自動化 （ OA）等 5A標(biāo)準(zhǔn)配置的寫字樓。 五、推廣主題 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 寧波首個 SPG三維創(chuàng)業(yè)版地產(chǎn) S： Spirit 精神 P： Product 產(chǎn)品 G： Glamory 魅力 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 第十部分 香溢軟件園項目市場行情價格評析 根 據(jù)大量的樓盤調(diào)查可知，目前江東區(qū)四類地段的新建檔次較高的住宅小區(qū)的價格水平一般在 4500元 /平方米左右，個別位置較好的小高層及住宅在 5000元 /平方米以上，如楓丹馨園售價在 5500元 /平方米左右、盛世東方在 5300元 /平方米，世紀(jì)大道西側(cè)新 天地預(yù)計開盤價在 4500元 /平方米以上（計劃12月份開盤）。三是中央空調(diào)的開放時間及辦公時間未能更好的為客戶服務(wù)。這主要得益于寧波經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展所帶來的效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，誕生了越來越多的企業(yè)，于是辦公空間就顯得比較緊俏，租金上漲也就勢在必然。 縱 觀 這 一 、 二 年 寧 波 上 市 的 寫 字 樓 ，整體品質(zhì)較低，寧波還缺少位置優(yōu)越、高品質(zhì)的寫字樓。然而，這么多高價樓 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 盤將在大致相當(dāng)?shù)臅r間內(nèi)推向市場，競爭壓力是嚴(yán)峻的，畢竟金子塔尖上的人數(shù)是少數(shù)，中央花園、世紀(jì)城賣得很艱難、錦地水岸、日月星城也賣得較辛苦就是例子。在 30個未推樓盤中， 80%以上的樓盤走高檔產(chǎn)品路線，其130~180平方米的主流供應(yīng)面積與不菲的單價所形成的高總價，使高層住宅幾乎成了“高檔住宅”的代名詞。 6. 江 景 樓中樓 ,20平方米自由空間 凌江名庭 浙江第一住宅高樓 投資價值 聳 挺 拔 的 立 面效果 圖 ,配以三江夜景為背景 聳 挺 拔 的 立 面效果圖配以水景 1. 標(biāo)志性建筑 。地段是高層住宅最能體現(xiàn)價值的一點(diǎn)?；睒涔?、聯(lián)紅紅樓走得是低檔次路線，槐樹公寓雖為江北一類地段，但平均售價只有 3000元 /平方米左右，聯(lián)紅紅樓的平均售價在 2500元 /平方米左右；中央花園走的是高檔次路線（止今尚沒有哪個樓盤在檔次品位上可與其毗美），平均售價在 5000元 /平方米左右。 20xx年 11月份，科技園區(qū)丁香路旁的丁香苑，多層售價只有 1800~1900元 /m2左右，而如今，比丁香苑位置更差的丹桂苑，多層均價達(dá)到 3500元 /m2左右，；綠墅等樓盤的別墅甚至賣到 4600~5000元 /m2，且絕大部分已售完。小城二期、濱江波波城、北岸琴森、東湖花園二期等樓盤的推出，市場供給量顯著增加，寧波的房價水平將進(jìn)入一個慢牛爬升的過程，但那些指望寧波房價水平從此將下 跌的想法是不現(xiàn)實的。大量投資、投機(jī)成本涌入房地產(chǎn)業(yè)，在一定程度上助長了房價的快速上揚(yáng)。寧波老百姓對房價的呼聲也越來越高，好象恨不得房價立馬降下來，在“房價上漲太快，市場房源緊張，老百姓買不到合適的房子”的市場環(huán)境下，這種心情是可以理解的。 浙江省及寧波過去的城市化程度偏低，與其經(jīng)濟(jì)地位不相稱，浙江省及寧波城市化進(jìn)程正進(jìn)入一個高速發(fā)展時期。一方面土地上市供應(yīng)嚴(yán)重不足，而預(yù)售門檻的提高又進(jìn)一步加深這種不足；一方面拆遷房子過快又帶來更多的需求，真正導(dǎo)致了寧波房地產(chǎn)市場的短期內(nèi)的嚴(yán)重供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房價的快速上漲也就在情理之中。小城二期（部分）、新天地、波波城、安居股份地塊。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 楓丹 銀桂公寓以超低的價格（均價約 3200元 /平方米）、緊鄰月湖的優(yōu)越位置、南苑飯店加盟的物業(yè)管理是該樓盤旺銷的主要原因。 2. 水岸住宅 ,戶戶江景 3. 石材飾面 ,品質(zhì)永恒 4. 270度弧形熱彎玻璃景觀窗 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 表現(xiàn) 3：效果圖 5. 獨(dú)戶獨(dú)梯 。 新河 都市里 的和諧 以立面效圖為主 1. 鬧中取景 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 明珠 家園 2. 三景一體（新河路、琴橋、新河） 從上表可知 ,寧波市區(qū)的高層住宅樓盤在推廣策略上主要以景觀、地段為第一賣點(diǎn) ,其次是價格、配套設(shè)施、物業(yè)管理等 ,在平面表現(xiàn)手法上主要以效果圖為主、適當(dāng)配以水景、都市美景、戶型效果圖等 . 三、 項目面臨的市場困境 城 市 的 東 擴(kuò) 和 市 政 府 的 東 遷 ， 使 本 地 塊 區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特， 這是它最大的競爭優(yōu)勢，但展望 20xx年寧波高層住宅市場，其銷售形勢不容樂觀，主要表現(xiàn)在： 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 從歷年成交量來看，寧波高層豪宅的需求相對比較遲鈍， 20xx年以市中心一類地段為主 寧波將推出 100萬平米的高層樓盤將使銷售競爭空前激烈。 因此，寧波科技園區(qū)香溢軟件園在實際銷售合同率未達(dá)到 90%以前，不能輕言“成功”。 寧波早期的高 檔純商務(wù)寫字樓，如寧波華聯(lián)、中農(nóng)信、石油大廈、保險大廈、天宇大廈、會展中心等，大多只租不售，即使零星的交易，價格也不高，很少超過 5000元 /平方米。沿百丈路的有：會展中心、彩虹大廈、鄞信大廈等。四是物 業(yè)的層高及實際使用率不高。 二是軟件配套與服務(wù)。隨著寧波國際進(jìn)程的大大加快以及大量省內(nèi)外大型企業(yè)的迅速入駐，寧波寫字樓極力打造現(xiàn)代商務(wù)港形象。另外目前市場上寫字樓的得房率也不高，一般在 65%左右。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 三、 寧波寫字樓的租售價 目前寧波區(qū) 的寫字樓依據(jù)其地段和品質(zhì)，售價大致可分為三類，由于地段都比較集中，所以寫字樓的品質(zhì)更多決定其檔次價格。 經(jīng)過多年的發(fā)展，寧波眾多中小公司已完成原始積累，開始 在市中心區(qū)域?qū)ふ覍儆谧?己 產(chǎn) 權(quán)的辦公場所，而目前寧波的寫字樓市場以只租不售為主，位置優(yōu)越的高素質(zhì)產(chǎn)權(quán)式寫字樓確實吻合了市場需求： 銀億房產(chǎn)收購保險大廈上萬平方米物業(yè)，加價 1000元 /平方米發(fā)售，很快賺了上 1000萬元； 中山東路上的東海曙光以純寫字樓發(fā)售，幾個月的時間里，大多銷售完畢（ 米標(biāo)準(zhǔn)層均價 5500元 /平方米， 7000元 /平方米）； 20xx年下半年，是寧波房產(chǎn)最高漲的時候，市場上幾乎無房可供，過去積壓的寫字樓或歷史遺留需處理的寫字樓，都在趁著好市道推向市場，如濱江大廈、 中山東路新華書店 15～ 16樓 、 黃 金水岸、靈橋廣場、中遠(yuǎn)物流大廈、貴都商務(wù)樓、創(chuàng)時代等。我們有必要對寧波科技園區(qū)香溢軟件園進(jìn)行專業(yè)的策劃包裝定位，提高產(chǎn)品的附加值，創(chuàng)造與眾不同的價值特征，塑造企業(yè)與項目的良好口碑與品牌形象，最后達(dá)到社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收，實現(xiàn)開發(fā)公司在寧波的長遠(yuǎn)發(fā)展 目標(biāo)。結(jié)構(gòu)矛盾的進(jìn)一步凸現(xiàn)將導(dǎo)致樓市過早進(jìn)入調(diào)整期，面對開發(fā)定位瞄準(zhǔn)高檔市場的高層住宅而言，短期內(nèi)供應(yīng)量的劇增將會加大市場銷售風(fēng)險，而在售高層住宅的“緩銷”就是一個信號。 7. 層高 3米 ,板式高層 。 從 20xx年下半年開始，隨著寧波房產(chǎn)市場進(jìn)入供不應(yīng)求的緊張狀態(tài)，高層住宅逐漸進(jìn) 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 入銷售佳境，一些老高層樓盤如 聯(lián)紅紅樓、繁景公寓、槐樹公寓、中央花園等迎來了一個 “ 銷售春天 ” ，久銷不動的高層住宅陸續(xù)在 20xx年上半年左右銷售完畢。 單價偏高是其銷售業(yè)績一般的主要原因?？萍紙@區(qū)在政府宣傳中唱的調(diào)子較高，但由于定位為科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更強(qiáng)調(diào)工業(yè)制造業(yè)，作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，其發(fā)展速度較慢，現(xiàn)有的樓盤如桃園別墅、華豐莊園、丹桂園、丁香園等，規(guī)模小，設(shè)計較落后，整體形象較差，正在建設(shè)的樓盤中也沒有一個象樣的，根本無法與江東區(qū)樓盤、鄞州中心區(qū)的樓盤競爭，在寧波的房產(chǎn)領(lǐng)域的形象較差，與科技園區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)地位很不配備，也與其優(yōu)越的地理位置不相吻合。 20xx年，隨著寧波一些大盤的推出，如常青藤小城二期，濱江地塊波波城，水上公園地塊青林灣，鋼鐵廠地 塊北岸琴森，咸寧街地塊，華儼街地塊，鄞州中心區(qū)各地塊，灣頭天水家園等樓盤的推出，市場的供給量顯著增加，樓市的緊張狀態(tài)逐漸緩解，樓價的上升將進(jìn)入一個緩慢爬升過程。 浙江省土地的規(guī)范化 、透明化程度較高，刺激了房價的上漲 土地價格的上漲是房地產(chǎn)價格上漲得重要因素，浙江省先是在杭州全面實行土地的招標(biāo)、拍賣、