【正文】 能力的商業(yè)成功人士加盟本項目。 [經(jīng)營偏好 ]經(jīng)營投資較為謹慎，往往是先看后投。他們更多的會對經(jīng) 14 營高檔紀念品、現(xiàn)場加工工藝品，以及親身體驗中國文化藝術感興趣。 5）流動商集群： 基本屬于景觀性流動小商鋪，經(jīng)營風格較為單調(diào)，經(jīng)營品種單一。 招商發(fā)布會 主要方式 價格一般，接觸面集中，傳達內(nèi)容直接。 2） 如果按照人均購物消費 41 元計算，那么未來 1015 年， 置信 西安項目 平均年收益大約為 億元。 廣告商集群 利用拍賣方式，進行廣告經(jīng)營權拍賣。 4）廣告商集群 （ 1）南面戶外廣告牌子可以利用拍賣方式，進行廣告經(jīng)營權拍賣。通過推廣理念 的延伸，就可以使大眾易于理解和接受項目推廣主題。這個階段要通過管理機構的具體介入，對市場大眾形成 強烈的吸引力，同時也是項目上也氣質(zhì)和商業(yè)氛圍出現(xiàn)雛形，形成項目未來商氣的“基調(diào)”。 招商程序 1）程序一：實施“按內(nèi)招外”的程序，把最優(yōu)秀的省外經(jīng)營商招納進來，吸引和帶動本地經(jīng)營商戶?！罢猩滔刃校陨涛谋尽睉暈檎猩坦ぷ鞯脑瓌t。 四、招 商戰(zhàn)術 “雙百計劃” ： 1）第 1 個“ 100 天”：我們實施百日納親計劃，即在一百天之內(nèi)完成前期的招商任務。我們希望這個階段的推廣重點為“掌握市場”。首先建立大眾理解的平臺 —— 旅游的黃金時代。 經(jīng)營期限 三年 經(jīng)營權限 3 年經(jīng)營權買斷 買斷價格 20xx 元 /月 價格依據(jù) 置信 西安項目 每天人流量估算為 4511 人次，入廁費每次 3 角。 （ 2）中小商鋪：租金可以以三年為期限，三年后可以適當增加。任何人對未來提出的量化數(shù)據(jù)只是依據(jù)個人經(jīng)驗的判斷。 4）獨立性 ：最好不要把同種業(yè)態(tài)安排在一起，避免造成很大程度上的惡性競爭。 經(jīng)營 商特點分析 1） 主力集群商： 它們在地區(qū)乃至全球享有極高的品牌知名度，輻射能力強，消費群體覆蓋面廣； A、規(guī)模大，所需要的建筑面積在 50020xx 平方米之間； B、租賃時間長，一般在 8—— 10 年，有的長達 15—— 20 年，但對租賃條件的要求十分嚴格； C、主力集群店應占有整個項目的 30%—— 50%的經(jīng)營面積； D、主力集群店能起到聚客的作用，能保持一定的客流量，有良好業(yè)績的主力店集群是項目整體經(jīng)營更加穩(wěn)定。 [經(jīng)營偏好 ]對文化產(chǎn)品感興趣，可以確定的是他們主要以餐飲、旅游紀念 品、特色民間小吃為主。一般而言，招商的周期在 6— 2 年之內(nèi)，因為品牌、企業(yè)各有特點，因此招商工作存在周期風險。 三、招商戰(zhàn)略 戰(zhàn)略環(huán)境： 項目招商工作正逢全國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛時刻，各類商業(yè)項目在全國普遍具有營銷和招商戰(zhàn)略部署，但景區(qū)旅游商業(yè)項目在全國招商屈指可數(shù) ，項目招商工作面臨的是在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期的壟斷市場。 （ 2） 改善臨潼區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)良好的發(fā)展環(huán)境，拉動區(qū)域旅游業(yè)健康有序的發(fā)展，并輻射全國。來自世界各地的朋友，這里將為你開啟財富之門、這里是你的明天、這里也是你事業(yè)走向輝煌的起點，我們的招商旗幟已經(jīng)高高舉起，美好的事業(yè)正在等待你的加盟。西安城市人口和臨潼區(qū)域居民很少來項目消費，外地游客又不會在項目所在地過夜 ，因此所有商業(yè)活動只能白天經(jīng)營。 免租模式 —— 實施“放水養(yǎng)魚”的招商策略，對加盟本案的投資客戶和經(jīng)營客戶提供一定時間的免租期限，是他 們能夠安心在本案自主經(jīng)營，從近期來看，加大了我們的經(jīng)營成本，降低了商戶的經(jīng)營風險，但從長遠來看，則降低了我們的經(jīng)營風險。 [經(jīng)營偏好 ]這個群體在投資和經(jīng)營上很實際，他們希望在投資和經(jīng)營方面有較大的升值空間，且投資和經(jīng)營較為迅速。 二、經(jīng)營商分析 經(jīng)營商分類 （基本分為七大類） 1） 主力集群商 ：根據(jù)游客特點及消費偏好分析，在餐飲行業(yè)中，廣場需要引進代表中、西餐較高水平的主力經(jīng)營商；在工藝品行業(yè)中，也需要引進多個主力經(jīng)營商。 2）手工藝品經(jīng)營項目 （ 1）中國民間藝術 ：年畫、木版年畫、面具、臉譜、剪紙、刺繡、雕刻、古代雕塑、手工精品、燈籠、宮燈、草編布繡制品、陳設等 17 （ 2）娛教類 ：泥玩具、木玩具、陶塑、皮影木偶、婚紗影樓等 （ 3）穿戴類 ：鞋花、服飾、銀飾品 、手工布鞋、布繡制品 （ 4）用品類 ：盤、器具、碗 （ 5）祭祀類 ：神像、供品 3）中國傳統(tǒng)文化藝術 ：書法、篆刻、玉器、陶瓷、哲學、刺繡、酒、飲食、文房四寶、服飾、文字、舞蹈、中國結、民俗版畫、皮影戲及偶戲、民俗游藝、建筑、茶藝、音樂、青銅、景泰藍、剪紙、繪畫、家具、京劇、節(jié)慶、功夫、漆器、書籍、戶縣農(nóng)民畫、風翔泥塑、千陽刺繡、陜北剪紙、手工布鞋、燈籠、皮影、中國結、服飾店、珠寶玉器、煙酒專賣、百貨超市、照相店、兵馬俑店等 4）紀念品類 ： 旅游產(chǎn)品、特色工藝美術品。鑒于前期費用、公建配套建設費、房地產(chǎn)稅費是根據(jù)土地成本、建 安工程成本的基數(shù)作為成本統(tǒng)計和計算的基礎。 3）單個商鋪租金占收益的 35%作為正常盈利的標準。 28 三年時間是項目商業(yè)氣質(zhì)培育期，建議價格不要定得太高。 兵馬俑國際廣場建成后將改變周邊環(huán)境，人流數(shù)量和質(zhì)量遠遠高于機場客流質(zhì)量。 項目開發(fā)是臨潼區(qū)打造秦兵馬俑文化旅游板塊的需要，向全球傳播和展現(xiàn)秦文化的無窮魅力。本案的目標客戶有好幾個層面，因此我們的宣傳策略、宣傳方式也是多樣的，不能停留在一種形式之上。為后期招商工作的順利開展奠定良好的基礎。 2）樣板行業(yè) （ 1）快餐樣板：肯德雞 （ 2）中餐樣板：西安飲食 （ 3）西北小吃：老孫家泡饃 （ 4）民間工藝：榮寶齋 39 （ 5）樣板速食：米旗蛋糕 （ 6）前店后廠：兵馬俑仿制 40 后 記 置信 西安項目 的招商工作已經(jīng)全面展開，我認為項目發(fā)展的基本理念可以用以概括為“文化搭臺、經(jīng)濟唱戲，分戶經(jīng)營、統(tǒng)一管理”。我們希望將本案劃分為三部分漸次推廣。 項目開發(fā)是陜西旅游業(yè)重修廟宇再塑金身、探索新的發(fā)展模式的需要，為陜西乃至全國旅游產(chǎn)業(yè)升級換代產(chǎn)生深遠意義。 4）招商促銷策略 先租后買 :如果項目開業(yè)時招商數(shù)量大于銷售數(shù)量，則可選擇部分經(jīng)營商簽訂合同，并施以優(yōu)惠租金期一年。 以每天承載 50 人計算，平均每月收入為 15000 元。 售價推算 ：項目單方開發(fā)成本為 5564 元 /平方米，加上 50%的利潤率，可以估算得出項目起步銷售價格，起步銷售價格可定為： 5564+5564*50%=8346元 /平方米。 （ 3）項目前期開發(fā)成本投入較大，因此項目在招商期間主要是作好資金回收工作，以減輕開發(fā)壓力。 2） 工藝品行業(yè) 總面積可在 萬平方米左右，品牌店和特色店的比例為 1： 3。 3） 普通集群商 ：作為配套項目，必須有部分專業(yè)經(jīng)營商進行有效填充，如銀行、郵局、超市等。這個群體的經(jīng)營屬于理性經(jīng)營。 五、招商風險 策略風險： 任何不當策略，都有可能招致招商工作的失敗，因此招商前期一定要作好 充分準備，充分宣傳，要研究招商地區(qū)的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和走勢，準備一手資料。對項目而言避免了市場同質(zhì)化競爭的不利局面。 3 [壹 ] 招商戰(zhàn)略 一、招商目標 經(jīng)濟效益 （ 1） 通過招商是項目獲得更多的品牌支撐，保持項目品牌的長期發(fā)展。 （ 4） 通過招商活動在全國進行項目品牌宣傳，為項目后續(xù)發(fā)展積累經(jīng)驗。文化既是容易駕馭的產(chǎn)業(yè)，同時又是很難駕馭的產(chǎn)業(yè)，這對我們的招商工作提出了更嚴格的要求。 資金風險： 招商工作對項目發(fā)展而