【正文】 寫字樓 +商業(yè)的形式出現(xiàn) ? 部分散售寫字樓為中小企業(yè)自用 ? 區(qū)域現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)寫字樓沿主干道分布 ， 可視性好 ? 新建寫字樓大部分分散出售 ， 其中部分面積供大型企業(yè)自用 ? 區(qū)域現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)寫字樓沿主干道分布 ， 可視性好 ? 新建寫字樓大部分分散出售 ， 其中部分面積供大型企業(yè)自用 市場(chǎng) 前景 ? 未來 ， 該區(qū)域仍是寫字樓供應(yīng)較為集中的區(qū)域 ， 競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇 ? 區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)極為有限 ， 商務(wù)發(fā)展將會(huì)受到未來 CBD和建設(shè)大道區(qū)域的嚴(yán)重沖擊 ? 區(qū)域內(nèi)新增項(xiàng)目將主要集中在洪山廣場(chǎng)周邊 ， 未來商務(wù)區(qū)域逐步向北擴(kuò)展 ? 近年開發(fā)的眾多寫字樓 ， 是否有足夠的企業(yè)來支撐 ， 有待光電子產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 ?價(jià)格考慮不是第一因素，關(guān)鍵是有沒有獨(dú)一無二的產(chǎn)品，認(rèn)為項(xiàng)目生活方式在市場(chǎng)上應(yīng)該是獨(dú)一無二的，能成為象征身份（自豪、榮譽(yù)）的居住標(biāo)簽、符號(hào)或 logo。 假設(shè)目前要您選擇投資，商鋪、酒店式公寓、精裝自住公寓、您更多的會(huì)考慮那一種物業(yè)類型？您覺得以上三種物業(yè)那一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)更??？ 只要項(xiàng)目品質(zhì)能達(dá)到我的要求會(huì)考慮，如果以上集中物業(yè)類型我會(huì)考慮購買酒店式公寓，因?yàn)榫频晔椒?wù)有保障，產(chǎn)品有升值的空間，能保值增值。 ” “ 紅樹西岸的 裝修我不喜歡 ，還有就是 太多電子設(shè)備 了，我家保姆怎么搞的清楚怎么用。酒店有不同規(guī)模的會(huì)議室，中餐廳。雍容內(nèi)飾，天然石材精致鋪裝，整體大氣渾然。 服務(wù)建議 基礎(chǔ)服務(wù)： 家政服務(wù) （包括室內(nèi)清潔、干濕洗衣、電話接聽等） 商務(wù)服務(wù) （包括商務(wù)中心服務(wù)，會(huì)議室租賃等） 安全服務(wù) （ 24小時(shí)服務(wù)， 24小時(shí)保安等） 交通服務(wù) （機(jī)場(chǎng)接送、出租車預(yù)定、停車設(shè)施等） 個(gè)性化量身定做的服務(wù)： 針對(duì)每一個(gè)居住人士的不同需求量身定做的，最主要的是讓租客感覺到賓至如歸的感覺。 2023/4/162023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/4/162023/4/162023/4/16Apr2316Apr23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/4/162023/4/16Sunday, April 16, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/4/162023/4/162023/4/16Apr2316Apr23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 分質(zhì)供水： 采用雙路供水管道，提供直飲水。 ?在造型和建筑元素運(yùn)用上，充分運(yùn)用 Art Deco風(fēng)格元素，在細(xì)節(jié)中表現(xiàn)項(xiàng)目高貴氣質(zhì)。酒店位于武漢金融商業(yè)中心 — 新華路中段，與密集商務(wù)辦公區(qū)域、數(shù)家高檔購物廣場(chǎng)和武漢國際會(huì)展中心咫尺之遙。 ” “ 停車場(chǎng)放臵幾輛類似超市的 載物小車 ，讓業(yè)主們購物回家不至于大包小包很狼狽。 客戶特征 客戶稱呼：曾小姐 客戶類型：投資，自住 職 業(yè)：外地私營業(yè)主 訪談對(duì)象介紹：曾小姐因在武漢讀過書，而且也有部份的生意在武漢，去年在樓市最好的時(shí)候看過幾處的小戶型打算自住，現(xiàn)在已定居北京。 ? 看重標(biāo)簽化的興趣愛好與下一階層帶來的區(qū)隔感。 酒店式公寓銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算 酒店公寓面積 (平米 ) 60 銷售單價(jià) (萬元 /平米 ) 注：以總價(jià) 60萬元計(jì)算，每月業(yè)主返租回饋 3500元 首付 (50%) 30萬 首付 (60%) 36萬 貸款 10年 30萬 貸款 10年 24萬 10年月供 10年月供 我們的出路在哪呢 ? 設(shè)想二：寫字樓市場(chǎng)可行嗎 我們?cè)賮砜纯次錆h的寫字樓市場(chǎng)吧 ? 武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓集中于市中心，主要分布在 4個(gè)區(qū)域。 ? 鋼結(jié)構(gòu)住宅，便于分割。 目前武漢的星級(jí)酒店中，存在星級(jí)越高，出租率越高的現(xiàn)象，如五星級(jí)酒店武漢香格里拉大酒店和美華達(dá)天祿酒店的出租率均在 70%以上，遠(yuǎn)高于武漢平均水平。 威 脅： ?由于本項(xiàng)目周邊未啟動(dòng)項(xiàng)目較多，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈。 觀察 4：漢陽市場(chǎng)特點(diǎn)顯著，競(jìng)爭(zhēng)格局日趨激烈。 ? 凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場(chǎng)、實(shí)力、營銷。 市場(chǎng)觀察結(jié)論 ? 隨著國家新政逐步得到落實(shí)，住宅投資、投機(jī)型客戶會(huì)逐漸減 少，剛性需求將成為市場(chǎng)的主流。我們得到了這樣的結(jié)論： 1）如果是投資的話，主要是看投資回報(bào)率和升值空間，但是 1萬以上的房子的投資回報(bào)和升值空間，客戶持否定的態(tài)度；客戶提出如果是象向上海和北京那樣的具有較高投資回報(bào)率的酒店式公寓可能會(huì)考慮； 2）如果是自住的話，客戶覺得這個(gè)價(jià)格買不買主要是周邊樓盤比較，客戶覺得為項(xiàng)目的軟件如服務(wù)，檔次定位可以接受的價(jià)格差異在 20%以內(nèi)，因?yàn)榫坝^可以接受的價(jià)格差異在 30%以內(nèi)； 3）這個(gè)項(xiàng)目比較小，如果賣到 1萬以上，我覺得有江景有一定吸引力一些，這個(gè)項(xiàng)目除非有特別吸引人的亮點(diǎn)。 ?政府計(jì)劃增加高檔酒店 現(xiàn)狀結(jié)論：武漢整體酒店供應(yīng)量穩(wěn)定，但高檔星級(jí)酒店所占比例較小，導(dǎo)致星級(jí)酒店出租率較高的市場(chǎng)狀況。 ? 目前圣淘沙酒店式公寓的 月租金為 17002200元 ，根據(jù)戶型和房間位置有 500左右價(jià)差，多采用季付的方式，選擇此種方式的求租者約占 60%，日租的情況較少，選此種方式的求租率者約占 40%。 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓各商務(wù)圈特征 我們的出路在哪呢 ? 設(shè)想二 :定位為寫字樓可行嗎 ? 本項(xiàng)目的地理位置周邊的辦公氛圍并不濃厚 ,無法打造好的金融環(huán)境 。 ?既 努力實(shí)現(xiàn)價(jià)值、同時(shí)樂享生活成就 。 該項(xiàng)目對(duì)您的吸引力大不大，吸引力主要體現(xiàn)在哪里？ 整體感覺不錯(cuò)，開車去王家灣、漢口都很方便，最主要的是還有一線江景，在武漢這樣的項(xiàng)目很少了，未來的價(jià)值能否有所保證，而且我現(xiàn)在就住是天安假日的長(zhǎng)包房。 ” 客戶特征 TH 產(chǎn)品 疊 H 產(chǎn)品 年齡 36— 40歲 32% 28% 41— 45歲 20% 26% 50歲以上 6% 15% 置業(yè)次數(shù) 二次 6% 32% 三次 36% 30% 四次 24% 11% 高端客戶訪談 二手房?jī)r(jià)格中心區(qū) 2023 2023 2023 2023黃埔雅苑 10000 30000雅頌居 12023 38000星河國際 8000 30000中海華庭 7500 28000城中雅苑 8000 27000深業(yè)花園 8000 29000一手房?jī)r(jià)格二手樓價(jià)格驗(yàn)證：除居住品質(zhì)（產(chǎn)品設(shè)計(jì)及材料升級(jí)）外，居住體驗(yàn)的細(xì)節(jié)成為價(jià)格支撐關(guān)鍵。 房型 面積（㎡） 樓層 價(jià)格 寬帶 早餐 豪華雙床房 37 6— 15層 388 免費(fèi) 不帶（ 40元）早餐券 豪華大床房 37 6— 15層 408 免費(fèi) 不帶（ 40元）早餐券 行政雙床房 37 16— 17層 408 免費(fèi)（帶電腦） 不帶（ 40元）早餐券 行政大床房 37 16— 17層 428 免費(fèi)（帶電腦） 不帶（ 40元）早餐券 豪華套間 58 6— 15層 518 免費(fèi) 不帶（ 40元）早餐券 行政套間 58 16層 568 免費(fèi)（帶電腦） 不帶（ 40元）早餐券 VIP套間 116 16層 988 免費(fèi) 不帶（ 40元）早餐券 武漢紐賓凱國際酒店 武漢圣淘沙酒店公寓 案名建議 迪納酒店公寓 自我介紹： 沒錯(cuò)，我就是迪納酒店公寓。同時(shí)，最大限度引入了室外風(fēng)景，社區(qū)內(nèi)景相互靈動(dòng)，大氣卓越。營造溫馨的家居氛圍。 2023年 4月 16日星期日 2023/4/162023/4/162023/4/16 ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/4/162023/4/162023/4/16Sunday, April 16, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023/4/162023/4/162023/4/162023/4/16 ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 6:55:45 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 其他配置 24小時(shí)熱水： 在樓頂設(shè)置熱水鍋爐，提供 24小時(shí)熱水服務(wù)。 外立面建議一 產(chǎn)品建議 外立面建議二 ?建筑外立面設(shè)計(jì)采用 Art Deco風(fēng)格，以淺色系石材作為外立面材質(zhì)。” 香蜜湖一號(hào)的成功：真正住的地方，強(qiáng)化居住體驗(yàn) 和品牌帶來香港先進(jìn)的豪宅開發(fā)理念 服務(wù)體系設(shè)臵 細(xì)節(jié)分類 主要內(nèi)容 搭建專屬 價(jià)值體系 提升居住價(jià)值 將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū) “ 氛圍管理 ” ，通過引導(dǎo)和感化來實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì) 擴(kuò)大投資價(jià)值 為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項(xiàng)目的投資及珍藏價(jià)值 關(guān)注合作價(jià)值 在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級(jí)的業(yè)者與之合作，整合眾多社會(huì)資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住 實(shí)行服務(wù)分級(jí) 物業(yè)經(jīng)理人 為最高級(jí)別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域問題； 物業(yè)私人助理 最直接面對(duì)業(yè)主的服務(wù)者， 提供私人助理服務(wù)， 24小時(shí)在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位服務(wù) 社區(qū)衛(wèi)士 經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對(duì)事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警 /隱性特衛(wèi)隊(duì) /護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì) 深度禮賓式 指南針服務(wù) 對(duì)生活消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問 健康服務(wù) 為業(yè)主建立家庭健康檔案 /提供 24小時(shí)醫(yī)療急救援助 /定期舉辦健康知識(shí)講座 /私人陪護(hù)服務(wù) /提供健康顧問，心理咨詢等 異地 SOS服務(wù) 在港澳及國內(nèi)開通中海物業(yè)地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助 前臵服務(wù) 設(shè)立溝通大使 /收樓大使 /裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務(wù) 個(gè)性化服務(wù) 私人隨護(hù) /四點(diǎn)鐘學(xué)校 /愛心服務(wù) /物業(yè)理財(cái) /保姆培訓(xùn) /家居服務(wù) /代辦服務(wù) …… 產(chǎn)品軟性服務(wù)領(lǐng)先：中海深藍(lán)服務(wù)體系 香蜜湖一號(hào)的成功：真正住的地方，強(qiáng)化居住體驗(yàn) 和品牌帶來香港先進(jìn)的豪宅開發(fā)理念 產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先：功能細(xì)節(jié) +安防體系 空間分類 品質(zhì)要素 居住細(xì)節(jié) 居住空間 功能區(qū)隔式的布局 主仆嚴(yán)格區(qū)分 /主客分區(qū)（會(huì)客廳與家庭廳分別設(shè)臵） /主人私享（獨(dú)立書房 /獨(dú)立起居室） 功能空間 獨(dú)特的配套功能 獨(dú)立曬衣房 /私家泳池 /酒窖 /多個(gè)不同功能的會(huì)客廳 /生活陽臺(tái)外設(shè)臵設(shè)備平臺(tái) /智能電梯直接入戶設(shè)計(jì) 公共空間 汽車 汽車大堂 /1： 會(huì)所 多個(gè)有落差連接的無邊際泳池 /健身設(shè)施 其他 大堂 /豪華電梯廳 /高轎電梯 安防系統(tǒng) 周邊防護(hù)系統(tǒng) 社區(qū)圍墻紅外高速云臺(tái)攝影機(jī) /對(duì)射探測(cè)器 /警示燈 /24小時(shí)監(jiān)控社區(qū)安全 /設(shè)臵監(jiān)控中心 /配合社區(qū)集中控制室對(duì)社區(qū)進(jìn)行 24小時(shí)監(jiān)控、攝影 停車場(chǎng)快速到達(dá)系統(tǒng) 使用智能卡放臵車內(nèi)， 系統(tǒng) 10外遙感來車 ，快速過閘無須停車刷卡 豪宅居住價(jià)值： 為豪宅營造一場(chǎng)前所未有的居住體驗(yàn) ① 功能化價(jià)值優(yōu)化 (從戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，到公共空間的營造、配套等打造，居住感的打造 ) ②物業(yè)服務(wù) (高價(jià)的物管費(fèi)用，即是人群的門檻也是不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn) ) ③安防系統(tǒng) (不僅僅是戶內(nèi)的，更是社區(qū)內(nèi)的；它是社區(qū)內(nèi)良好居家交往氛圍的重要前提 ) 居住精細(xì)化重要體現(xiàn)在 : 本項(xiàng)目的附加值提升建議 提升附加值思考 思考點(diǎn) 品質(zhì)提升 五星級(jí)酒店式入戶大堂 考究的立面 停車地下大堂 LOWE玻璃 考究的室內(nèi)裝飾